77RS0015-02-2022-011861-60
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
13 апреля 2023 годаадрес
Люблинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Чугайновой А.Ф. при секретаре фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-828/2023 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя,
УСТАНОВИЛ:
Истец фио обратилась в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ответчикам ФИО3, ФИО2 о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи имущества 77 АГ № 9136512 от 22.02.2022 со ФИО2 на фио
В обоснование иска истец фио указала, что ответчиками ФИО3, ФИО2 нарушено её право, предусмотренное ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, на преимущественную покупку доли в размер 1/2 в праве общей собственности, в отношении комнаты № 2 с кадастровым № 77:04:0003008:12855, расположенной в коммунальной квартире по адресу: адрес.
Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.
Ответчики ФИО3, ФИО2, третье лицо фио, представитель третьего лица Управления Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явились, представителей не направили, извещены надлежащим образом.
Выслушав объяснения явившихся участников процесса, проверив и изучив материалы дела, оценив представленные доказательства с учетом требований ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.
Квартира по адресу: адрес, состоит из двух жилых комнат: комнаты № 1 с кадастровым № 77:04:0003008:12798 общей площадью 16,6 кв.м. и комнаты № 2 с кадастровым № 77:04:0003008:12855 общей площадью 11,6 кв.м.
Собственником комнаты № 1 с кадастровым № 77:04:0003008:12798 общей площадью 16,6 кв.м. является фио на основании свидетельства о государственной регистрации права от 01.12.2014.
Собственниками комнаты № 2 с кадастровым № 77:04:0003008:12855 общей площадью 11,6 кв.м. до заключения договора купли-продажи имущества 77 АГ № 9136512 от 22.02.2022 в равных долях по 1/2 в праве общей собственности являлись ФИО3 и фио
Решением Арбитражного суда адрес от 17.10.2018 по делу № А40-165814/18 ФИО3 признана банкротом – в отношении неё была введена процедура реализации имущества.
В соответствии с протоколом результатов проведения торгов № 15890-ОТПП/1 от 29.03.2021, проводимых в форме публичного предложения, победителем торгов по реализации доли в размере 1/2 в праве общей собственности в отношении комнаты № 2 признан фио с ценой предложения сумма, который действовал от своего имени, но по поручению и за счет ФИО2 на основании агентского договора от 28.03.2021.
22 февраля 2022 года между финансовым управляющим должника-банкрота ФИО3 – фио и ФИО2 заключен договор 77 АГ 9136512 купли-продажи имущества от 22.02.2022, по условиям которого доля в размере 1/2 в праве общей собственности в отношении комнаты № 2, принадлежащая ФИО3, продана ФИО2 по цене сумма
Договор купли-продажи имущества 77 АГ 9136512 от 22.02.2022 удостоверен фио, временно исполняющей обязанности нотариуса адрес фио.
25 февраля 2022 года в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись № 77:04:0003008:12855-77/072/2022-2 о праве общей долевой собственности ФИО2 с долей в праве 1/2 в отношении комнаты № 2.
фио в иске пояснила, что она узнала о переходе от ФИО3 к ФИО2 прав на долю в размере 1/2 в праве общей собственности в отношении комнаты № 2 после получения выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 20.06.2022, которую она решила заказать после того, как 02.06.2022 в дверной звонок квартиры позвонила женщина, попросившая предоставить ей ключ от общей двери квартиры, ссылаясь на смену собственника комнаты № 2.
Частью 6 статьи 42 ЖК РФ предусмотрено, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ, регулирующим порядок и условия соблюдения преимущественного права покупки доли, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Только если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения либо ранее при предоставлении отказов от реализации преимущественного права покупки, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
В силу ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире). Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты (ч. 1 ст. 42 ЖК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату (ч. 3 ст. 42 ЖК РФ).
Согласно правовой позиции, отраженной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2020 № 306-ЭС19-22343 по делу № А65-40314/2018, включенного в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020 законодательством преследуется цель ухода от долевой собственности как нестабильного юридического образования и охраняется интерес сособственника на укрупнение собственности посредством предоставления последнему преимущественного права покупки доли.
Согласно п. 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020) проведением публичных торгов достигается установленная Законом о банкротстве цель: возможно большее удовлетворение требовании кредиторов должника-банкрота. Однако законодательством также преследуется цель ухода от долевой собственности как нестабильного юридического образования и охраняется интерес сособственника на укрупнение собственности посредством предоставления последнему преимущественного права покупки доли (ст. 250 ГК РФ). Каких-либо законных основании для вывода о том, что при банкротстве должника его сособственник лишается преимущественного права покупки доли, не имеется.
Таким образом, при продаже доли должника-банкрота сталкиваются противоположные и защищаемые законом имущественные интересы кредиторов и сособственников должника.
Судебная коллегия полагает, что при действующем правовом регулировании баланс этих интересов будет соблюден следующим образом. Цена доли должника в праве общей собственности на нежилое помещение должна быть определена по результатам открытых торгов. После определения в отношении доли должника победителя торгов (в том числе иного лица, с которым в соответствии с Законом о банкротстве должен быть заключен договор купли-продажи) сособственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной победителем торгов, посредством направления предложения о заключении договора. В случае отказа сособственника или отсутствия его волеизъявления в течение определенного срока с даты получения им предложения имущество должника подлежит реализации победителю торгов.
Такой подход, помимо прочего, отвечает существу преимущественного права покупки, заключающегося в наличии у определенного законом лица правовой возможности приобрести имущество на тех условиях (в том числе по той цене), по которым это имущество готово приобрести третье лицо. До выявления победителя торгов такого третьего лица не имеется.
Следует заметить, что специального регулирования преимущественного права покупки доли в праве общей собственности на нежилое помещение при обращении на нее взыскания в законодательстве не имеется, а вопрос о реализации преимущественного права покупки в иных ситуациях, связанных с банкротством (в частности, о цене, по которой покупатель может реализовать свое право), в Законе о банкротстве разрешен в пользу рыночной цены, определенной на торгах (п. 3 ст. 179, п. 8 ст. 195, п. 4 ст. 201).
В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" В том случае, когда участники общей собственности не были извещены об обращении взыскания на долю должника и их право покупки этой доли до проведения публичных торгов было нарушено ее реализацией иным лицам на публичных торгах, то такое право восстанавливается в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 250 ГК РФ.
Следовательно, исходя из вышеизложенных норм и разъяснений следует, что при продаже доли в размере 1/2 в общей собственности в отношении комнаты № 2 в коммунальной квартире по адресу: адрес, фио как собственник комнаты № 1 обладает преимущественным правом покупки.
Ответчиками не представлены доказательства соблюдения преимущественного права покупки ФИО1: не представлены доказательства извещения ФИО1 в письменной форме о намерении продать долю до заключения договора 77 АГ 9136512 купли-продажи имущества от 22.02.2022.
Также во время судебного заседания 01.02.2023 на вопрос представителя истца ФИО1 о том, извещалась ли фио о продаже доли в комнате №2, представитель ФИО2 пояснила, что фио не извещалась.
Таким образом, при заключении договора 77 АГ 9136512 купли-продажи имущества от 22.02.2022 было нарушено преимущественное право покупки ФИО1, предусмотренное ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, п. 2 ст. 250 ГК РФ.
Довод ФИО2 о том, что фио не обладает преимущественным правом покупки по причине реализации спорного имущества с торгов отклоняется судом, так как противоречит правовой позиции, отраженной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2020 N 306-ЭС19-22343 по делу № А65-40314/2018, согласно которой после определения в отношении реализуемого имущества победителя торгов лицу, обладающему преимущественном правом покупки, должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной победителем торгов, посредством направления предложения о заключении договора.
Этим же определением разъяснен порядок совершения сделки по результатам торгов при реализации доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. Цена доли должника в праве общей собственности на нежилое помещение должна быть определена по результатам открытых торгов. После определения в отношении доли должника победителя торгов сособственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной победителем торгов, посредством направления предложения о заключении договора. В случае отказа сособственника или отсутствия его волеизъявления в течение определенного срока с даты получения им предложения имущество должника подлежит реализации победителю торгов.
Такой подход помимо прочего отвечает существу преимущественного права покупки, заключающегося в наличии у определенного законом лица правовой возможности приобрести имущество на тех условиях (в том числе по той цене), по которым это имущество готово приобрести третье лицо. До выявления победителя торгов такого третьего лица не имеется.
Довод ФИО2 о пропуске ФИО1 срока исковой давности отклоняется судом, так как не представлено доказательств, что фио знала или должна была знать о заключении между финансовым управляющим должника-банкрота ФИО3 – фио и ФИО2 договора купли-продажи имущества 77 АГ 9136512 от 22.02.2022 ранее, чем указала сама истец.
Бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности, лежит на стороне, заявившей о пропуске срока исковой давности (п. 10 Постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).
Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).
До получения выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 20.06.2022 истец фиоФ не знала и не могла узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права при условии, что фио в нарушение п. 2 ст. 250 ГК РФ не извещалась продавцом в письменной форме о намерении продать долю. Следовательно, ФИО1, предъявившей иск согласно входящему штампу 13.07.2022, соблюден трехмесячный срок исковой давности, предусмотренный п. 3 ст. 250 ГК РФ.
В силу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
При предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов (абз. 5 п. 1-2 Постановления Пленума ВС адрес от 10.06.1980 № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», далее - Постановление Пленума ВС адрес от 10.06.1980 № 4). При удовлетворении указанного иска в решении суда должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм (абз. 6 п. 1-2 Постановление Пленума ВС адрес от 10.06.1980 № 4).
Истцом ФИО1 представлены чек по операции ПАО «СБЕРБАНК» от 06.03.2023 и подтверждение платежа ПАО «СБЕРБАНК» от 06.03.2023, согласно которым на счет управления Судебного департамента в адрес внесены сумма – в размере суммы, оплаченной ФИО2 по договору купли-продажи имущества 77 АГ № 9136512 от 22.02.2022.
При таких обстоятельствах, на основании п. 3 ст. 250 ГК РФ подлежат удовлетворению исковые требования о переводе на фиоФ прав и обязанностей покупателя – ФИО2 по договору купли-продажи имущества 77 АГ № 9136512 от 22.02.2022.
В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН (абз. 3 п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования удовлетворить.
Перевести на фио права и обязанности покупателя по договору купли-продажи 1/2 доли комнаты № 2 в квартире коммунального заселения по адресу: адрес, кадастровый номер 77:04:0003008:12855, заключенному 22 февраля 2022 года между финансовым управляющим должника-банкрота ФИО3 – ФИО4 фио (продавец) и победителем открытых торгов посредством публичного предложения ФИО2 (покупатель).
Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства в размере сумма за счет денежных средств, размещенных на депозитном счете Управления Судебного Департамента в адрес в качестве обеспечительного платежа по гражданскому делу Люблинского районного суда адрес № 2-828/2023 в размере сумма на основании чека по операции от 06 марта 2023 года ПАО Сбербанк.
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности на 1/2 долю ФИО2 в праве собственности на указанное недвижимое имущество и внесения записи о праве собственности на ½ доли ФИО1 на него.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Люблинский районный суд адрес.
Судья