Решение по делу № 2-187/2025 от 15.08.2025 - о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, о применении последствий недействительности сделки.

Уникальный идентификатор дела

47RS0№-25

Гражданское дело №

РЕШЕНИЕ

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

<адрес> ДД.ММ.ГГГГ

Лужский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Егоровой Е.Е.,

при помощнике судьи ФИО, секретарях Рой Е.Н., ФИО,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО к ФИО о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, о применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО обратилась в Лужский городской суд <адрес> к ответчику ФИО с исковыми требованиями, в которых просит признать договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, недействительным.

В обоснование исковых требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по указанному выше адресу. На момент заключения сделки истец не осознавала значение своих действий в силу состояния здоровья, в связи с чем просит признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, применить последствия недействительности сделки, аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации права собственности ответчика ФИО

Истец ФИО извещена о месте и времени судебного разбирательства, на рассмотрение дела не явилась, её представитель – адвокат ФИО, действующий на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования, ссылаясь на указанные в исковом заявлении обстоятельства и представленные доказательства.

Ответчик ФИО, представитель ответчика ФИО, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования не признали, указав, что спорное имущество является собственностью ответчика на основании договора купли – продажи, в соответствии с которым ДД.ММ.ГГГГ ФИО продала ФИО нежилое помещение по адресу: <адрес>, а он (ответчик) уплатил истцу денежную сумму 7 000 000 руб.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии извещено о времени и месте судебного разбирательства, на рассмотрение дела своего представителя не направило, разрешение исковых требований оставило на усмотрение суда.

Суд, исследовав представленные доказательства, приходит к следующему.

Пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость (пункт 1 статьи 171 указанного кодекса).

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Предметом спора является встроенное нежилое помещение (помещения: №) на первом этаже четырехэтажного жилого дома с кадастровым номером №, площадью 70,7 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>. (л.д. 8-9, том I)

Согласно базе данных Единого государственного реестра недвижимости, на момент рассмотрения дела ответчик ФИО является собственником указанного объекта недвижимости, государственная регистрация права произведена ДД.ММ.ГГГГ за №.

Основанием возникновения права собственности ФИО на спорное встроенное нежилое помещение являлся договора купли – продажи, в соответствии с которым ДД.ММ.ГГГГ ФИО (продавец) продала, а ФИО (покупатель) купил встроенное нежилое помещение с кадастровым номером №. (л.д. 7, том I)

Оспариваемый договор был заключен в письменной форме, подписан его сторонами.

Как отражено в п. 8 договора, продавец и покупатель не лишены и не ограничены в дееспособности, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть и последствия настоящего договора, а также у них отсутствуют обязательства, вынуждающие заключить сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

В ходе рассмотрения дела свидетель ФИО показал, что в конце июля 2024 года ФИО и ФИО обратились к нему с просьбой оформления договора купли – продажи помещения. Никаких подозрений относительно состояния психического здоровья ФИО у свидетеля не возникло.

Исходя из заявленных истцом требований, в рамках рассматриваемого спора для определения психического состояния ФИО в момент совершения сделки судом была назначена судебно - психиатрическая экспертиза.

Как следует из заключения комиссии судебно-психиатрических экспертов Государственного бюджетного учреждения здравоохранения <адрес> центр психического здоровья № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 32-40, том II), ФИО страдает хроническим психическим расстройством в форме другого уточненного психического расстройства, обусловленного сосудистым заболеванием головного мозга, с психоорганическим синдромом (шифр по №). При подписании ДД.ММ.ГГГГ договора купли – продажи помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, ФИО страдала указанным хроническим психическим расстройством. По своему психическому состоянию в силу выраженности нарушений психики (выраженные когнитивные и эмоционально – волевые расстройства с нарушением критико- прогностических способностей), приведших к нарушению её способности самостоятельно принимать решения и регулировать свои действия в зависимости от изменяющихся внешних обстоятельств, формировать адекватные цели сделки, ФИО не могла понимать значение своих действий и руководить ими.

В судебном заседании член комиссии судебно-психиатрических экспертов – ФИО подтвердила заключение комиссии судебно-психиатрических экспертов и показала, что членами комиссии учитывались данные анамнеза, медицинские документы, имеющиеся в материалах дела, которые в достаточной мере свидетельствуют о длительном заболевании ФИО, и признаны комиссией достаточными для дачи заключения по поставленным судом на разрешение экспертов вопросам.

Учитывая профессиональный уровень экспертов, их квалификацию, стаж работы, у суда отсутствуют основания для того, чтобы сомневаться в достоверности и полноте представленного заключения, не доверять заключению экспертов у суда оснований не имеется.

Исходя из установленных по данному делу обстоятельств, принимая во внимание заключение комиссии судебно-психиатрических экспертов, медицинские документы, подтверждающие нахождение истца в момент совершения оспариваемой сделки в состоянии, когда она не была способна понимать значение своих действий и руководить ими, суд полагает необходимым признать недействительным договор купли – продажи встроенного нежилого помещения (помещения: №) на первом этаже четырехэтажного жилого дома с кадастровым номером №, площадью № кв. м, с расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО и ФИО

Доводы ответчика ФИО, а также его ссылки на показания свидетеля ФИО, по мнению которого ФИО понимала, что продает свое недвижимое имущество; в момент подписания договора и при подаче соответствующего заявления для перехода прав на нежилое помещение в многофункциональном центре предоставления государственных и муниципальных отдавала отчет в своих действиях, не могут быть приняты судом во внимание по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 69 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации свидетелем является лицо, которому могут быть известны какие-либо сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела. Не являются доказательствами сведения, сообщенные свидетелем, если он не может указать источник своей осведомленности.

С учетом изложенного свидетельскими показаниями могут быть установлены факты, свидетельствующие об особенностях поведения истца, совершаемых ею поступках, действиях и отношении к ним, при этом факт наличия или отсутствия психического расстройства и его степени требует именно специальных познаний, каковыми, как правило, ни свидетели, ни суд не обладают.

Таким образом, доводы ответчика ФИО о том, что состояние ФИО в момент заключения оспариваемого договора позволяло ей понимать значение своих действий и руководить ими, а также показания свидетеля опровергаются выводами комиссии судебно-психиатрических экспертов Государственного бюджетного учреждения здравоохранения <адрес> центр психического здоровья, показаниями допрошенного в судебном заседании эксперта, которые достаточно, ясно и в полном объеме выявили у ФИО выраженные когнитивные нарушения (выраженное общее снижение памяти, снижение интеллекта, повышенная истощаемость психических процессов, конкретность и малопродуктивность мышления), существенное нарушение критико – прогностических способностей. Учитывая анамнез истца, сведения о стойких когнитивные нарушений судебно-психиатрические эксперты пришли к заключению, что в момент совершения сделки ФИО находилась в таком состоянии, когда она не была способна понимать значение своих действий и руководить ими.

Разрешая вопрос об исполнении сторонами договора купли – продажи встроенного нежилого помещения с кадастровым номером №, в том числе продавцом обязанности по передаче объекта недвижимости и исполнении покупателем обязанности по оплате его стоимости, судом установлены следующие обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО и ОАО «Мегафон Ритейл» (ранее ОАО «ВидеоФон») заключен договор аренды спорного нежилого помещения с кадастровым номером №.

Право аренды ОАО «Мегафон Ритейл» зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации права №. (л.д. 8, 63-180 том I)

В ходе судебного разбирательства ответчик объясняя экономическую целесообразность заключения договора, указал, что ФИО приняла решение продать ему нежилое помещение с целью избежать притязаний на арендную плату и само помещение со стороны сына истца.

При этом передача покупателю нежилого помещения в ходе судебного разбирательства не подтверждена, ответчик лишь ограничился указанием на п. 7 договора, согласно которого договор купли – продажи одновременно является актом приема – передачи.

В силу ст. 454 ГК РФ, на покупателе также лежит обязанность оплатить приобретенное имущество и при возникновении спора относительно исполнения данного обязательства представить доказательства, подтверждающие указанные обстоятельства.

Исходя из доводов ответчика, денежные средства в размере 7 000 000 руб. по условиям пункта 5 договора купли-продажи спорного имущества уплачены им ФИО до подписания сделки, что свидетельствует о произведенном расчете между сторонами.

Между тем, при заключении сделки ФИО находилась в состоянии, когда не была способна понимать значение своих действий и руководить ими, в связи с чем все совершенные им юридически значимые действия являются недействительными и не порождают правовых последствий.

Изложенное касается не только обстоятельств передачи ФИО ФИО прав на спорное имущество, но и обстоятельств, связанных с доказанностью получения ФИО денежных средств.

С учетом изложенного, пункт 5 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому на день его заключения расчет между сторонами произведен в полном объеме, также является недействительным и не может служить подтверждением получения истцом от ответчика денежных средств.

Иных доказательств передачи денежных средств, ответчиком суду представлено не было, в то время как положениями статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации эта обязанность возложена на него как на сторону, обязанную доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Ввиду изложенного, суд приходит к выводу о том, что последствия недействительности сделки в части возврата денежной суммы в данном случае не возможны, в связи с чем оснований для взыскания с истца в пользу ответчика денежных средств в размере 7 000 000 руб. не имеется.

В пункте 52 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ст. 88 п.1 ГПК РФ).

При предъявлении иска в суд истцом произведена оплата государственной пошлины в сумме 15 000 руб. по чеку от ДД.ММ.ГГГГ, также истцом произведена оплата государственной пошлины в сумме 58 000 руб. по чеку от ДД.ММ.ГГГГ, которая подлежит взысканию с ответчика ФИО в пользу истца в размере 73 000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.195-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО к ФИО о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, о применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать недействительным договор купли – продажи встроенного нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО, СНИЛС № и ФИО, паспорт гражданина Российской Федерации №.

Применить последствия недействительности сделки, возвратить ФИО, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, урож. <адрес>, <адрес>а <адрес>, паспорт гражданина Российской Федерации № в собственность нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, аннулировать (исключить) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи о государственной регистрации права собственности ФИО за № от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ФИО в пользу ФИО расходы по оплате государственной пошлины в сумме 73 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ленинградском областном суде в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Лужский городской суд <адрес>.

Председательствующий:

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Председательствующий: