66RS0002-02-2023-002464-34

гражданское дело № 2-90/2024

Мотивированное решение составлено 24.01.2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург 25.12.2021 года

Железнодорожный районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи А.Г. Кирюхина,

при секретаре Е.С.Никоновой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «КНИГИ», ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 и ФИО2 предъявили иск о солидарном взыскании с ООО «Книги» и ФИО3 в пользу истцов: задолженность по договору аренды от 12.07.2023 за период апреля – сентябрь 2023 в размере 594000 руб.; задолженность по уплате пени за несвоевременное внесение арендной платы по состоянию на 18.09.2023 в размере 154737 руб. с продолжением начисления неустойки по день фактического погашения основного долга; в счет возмещения задолженности по коммунальным платежам за период февраль – июнь 2023 в размере 26759 руб. 88 коп.; судебную неустойку в размере 1500 руб. за каждый день неисполнения решения; в счет государственной пошлины 10986 руб..

В обоснование иска указали, что между арендодателями ФИО1 и ФИО2 и арендатором ООО «Книги» 12.07.2022 заключен договор аренды нежилого встроенного помещения общей площадью 172,4 кв.м. по адресу *** на срок с 02.02.2020 до 22.02.2023. Нежилое помещение принадлежит ответчикам на праве общей долевой собственности: ФИО1 *** доли; ФИО2 ***. Договор аренды заключен на срок до 12.07.2025. По условиям пункта 1.3 договора, помещение передается Арендатору в аренду для осуществления предпринимательской деятельности — организации общественного питания, включая офис. B соответствие c пунктом 1.5 договора на помещение зарегистрировано обременение в виде сохранения профиля предприятия общественного питания. Стороны договора аренды составили акт приема-передачи от 12.07.2022. По договору аренды у ответчиков имеется задолженность по арендным платежам, неустойки и коммунальным услугам. ФИО3 обеспечил личным поручительством исполнение договора аренды (п. 4.7).

Производство по гражданскому делу было приостановлено до вступления в законную силу окончательного судебного постановления по делу № 2-5843/2023 (2-3797/2024), которое находилось в производстве Ленинского районного суда г. Екатеринбурга. Решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 28.08.2024 рассмотрено гражданское дело 2-3797/2024 по иску ООО «Книги» к ФИО1, ФИО2 o расторжении договора аренды, взыскании денежных средств.

Решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 28.08.2024 исковые требования удовлетворены частично. Судом постановлено: расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 12.07.2022, заключенный между OOO «Книги» и ФИО4, ФИО5 Взыскать c ФИО4 в пользу OOO «Книги» денежные средства, уплаченные в счет арендной платы за период c 12.07.2022 по 31.03.2023 в размере 521 225 руб. 67 коп., денежные средства, уплаченные в счет услуг охраны в размере 51 006 руб. 20 коп., расходы на проведение экспертизы 49 000 руб. 00 коп., расходы по оплате государственной пошлины 11 922 руб. 00 коп. Взыскать со ФИО5 в пользу OOO «Книги» денежные средства, уплаченные в счет арендной платы за период c 12.07.2022 по 31.03.2023 в размере 233 382 руб. 30 коп., денежные средства, уплаченные в счет услуг охраны в размере 21 859 руб. 80 коп., расходы на проведение экспертизы 21 000 руб. 00 коп., расходы по оплате государственной пошлины 8 752 руб. 00 коп..

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 04.12.2024 решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 28.08.2024 оставлено без изменения, апелляционные жалобы истца и ответчиков — без удовлетворения.

В судебном заседании стороны не присутствовали, о месте и времени судебного разбирательства извещены.

Судом установлено следующее.

Между арендодателями ФИО1 и ФИО2 и арендатором ООО «Книги» 12.07.2022 заключен договор аренды нежилого встроенного помещения общей площадью *** на срок с 02.02.2020 до 22.02.2023. Нежилое помещение принадлежит ответчикам на праве общей долевой собственности: ФИО1 *** доли; ФИО2 ***. Договор аренды заключен на срок до 12.07.2025. По условиям пункта 1.3 договора, помещение передается Арендатору в аренду для осуществления предпринимательской деятельности — организации общественного питания, включая офис. B соответствие c пунктом 1.5 договора на помещение зарегистрировано обременение в виде сохранения профиля предприятия общественного питания. Стороны договора аренды составили акт приема-передачи от 12.07.2022. По договору аренды у ответчиков имеется задолженность по арендным платежам, неустойки и коммунальным услугам. ФИО3 обеспечил личным поручительством исполнение договора аренды (п. 4.7).

Из вступивших в законную силу судебных постановлений по спору между сторонами спора установлено следующее.

Помещение было передано от арендодателей арендатору в соответствии c актом приема-передачи помещения от 12.07.2022

B двустороннем акте стороны установили, что помещение не имеет недостатков и пригодно для целей аренды, за исключением недостатков, указанных в Приложении № 1 к нему. B частности, стороны зафиксировали, что приточная вентиляционная установка является неисправной, ее восстановление нецелесообразно, на усмотрение арендатора она может быть демонтирована; вытяжная вентиляционная система находится в удовлетворительном состоянии, работает, требует технического обслуживания и ремонта; вытяжная установка кухни находится в удовлетворительном состоянии, работает, требует обслуживания и ремонта; сети электроснабжения имеют удовлетворительное состояние, работают, требуют обслуживания и ремонта, розетки частично вырваны, в гостевом зале отсутствуют осветительные приборы; чистовая отделка помещений находится в удовлетворительном состоянии, частично требуется ремонт, на усмотрение Арендатора и по согласованию дизайн-проекта c Арендодателями; барнaя стойка подлежит демонтажу. Условиями пункта 2.4 договора предусмотрено, что Арендатор обязан производить текущий ремонт арендуемого помещения и находящегося в нем имущества за свой счет. Возможность проведения ремонта по дизайн-проекту c предварительным согласованием c Арендодателем установлена поименованным выше Приложением № 1 к акту от 12.07.2022.

Из письма OOO «Книги» от 22.09.2022, полученного представителем Арендодателей 01.11.2022, следует, что Арендатором при проведении ремонта выявлено наличие плесени в помещении, в связи c чем он просит согласовать компенсацию в счет арендной платы дополнительных затрат на демонтаж и вывоз зараженных черной плесенью строительных материалов стен в арендуемом помещении и антисептическую обработку поверхностей от плесени в соответствии co сметой и пунктом 4.9 Санитарноэпидемиологических правил СП 2.3.6.1079-01. Актом совместного осмотра помещения от 14.12.2022 c участием третьих лиц OOO «СК «Трансстрой» и ФИО6 установлено наличие в помещении черной плесени, расположенной на стенах и потолке входной группы, гостевого зала, санузлов, технологической зоны, электрощитовой, коридора. Указано, что плесень локализована повсеместно под отделкой, на кирпичах, утеплителе. Представителем Арендодателей ФИО7 выражено несогласие c актом, поскольку наличие плесени, a также причина и дата возникновения почернений не установлена. Установлено, что письмами от 11.11.2022, от 23.01.2023 Арендодатели отказались от возмещения затрат на устранение последствий очагов плесени. 15.04.2024 по акту приема — передачи спорное помещение передано Арендодателям. Из акта следует, что на момент передачи помещение не приведено в первоначальное состояние.

Разрешая требования o расторжении договора аренды, суд первой инстанции (Ленинский районный суд г. Екатеринбурга), установив, что ответчиками не было передано помещение, соответствующее условиям договора аренды, указал, что расторжение Арендодателями договора по мотивам несоблюдения истцом обязательств по внесению арендной платы является злоупотреблением правом, в связи c чем пришел к выводу o наличии оснований для расторжения договора аренды по решению суда. Установив несоответствие сданного ответчиками в аренду помещения его назначению и невозможность его использования без приведения в надлежащее состояние для осуществления коммерческой деятельности, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 15, 606, 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу o наличии оснований для взыскания c ответчиков в пользу истца убытков в виде внесенных Арендатором арендных платежей, платежей в счет услуг охраны, в счет оснащения помещения техническими средствами охранной сигнализации.

С выводами суда первой инстанции согласился суд апелляционной инстанции.

Согласно пункту 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии c ее назначением.

Данная правовая позиция также изложена в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункта 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 N 305ЭС 17-17952. K недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды. Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - эксплуатация помещения как объекта общественного питания, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду нежилым помещением.

Суд пришел к выводу о наличии оснований для возмещения причиненных истцу убытков в виде внесенных OOO «Книги» арендных платежей за период c 12.07.2022 по 31.03.2023 в сумме 754 607,97 руб., платежей в счет услуг охраны, в том числе услуг по оснащению объекта техническими средствами сигнализации, обслуживанию технических средств охранной сигнализации в сумме 72 866,00 руб..

Как следует из части 2 статьи 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно положениям абзаца 3 статьи 678 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Согласно абз. 2 п. 4. ст. 453 ГК РФ в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

При таких обстоятельствах оснований для взыскания арендной платы по договору аренды с ответчиков в пользу истцов не имеется, поскольку договор аренды расторгнут, все уплаченные по договору арендные платежи по решению суда подлежат возврату арендатору. Суд считает необходимым отказать в удовлетворении иска в части требований о взыскании арендной платы и неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы.

В силу п. 3.3. договора аренды коммунальные услуги оплачиваются арендатором.

С учетом пункта 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 суд приходит к выводу о том, что ответчик должен быть освобожден не только от оплаты аренды помещения, но и от оплаты коммунальных услуг за нежилое помещение с учетом толкования положений ст. 606, п. 1 ст. 611 и ст. 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации, поскольку невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по договору аренды, в том числе и в части оплаты коммунальных услуг.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении иска.

Решение может быть обжаловано в Свердловский Областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Железнодорожный районный суд г. Екатеринбурга.

Судья: А.Г. Кирюхин