Дело 2-80/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 января 2023 года Октябрьский районный суд г. Красноярска в составе председательствующего судьи Федоренко Л.В.,
при секретаре Хромовой В.К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации г. Красноярска о сохранении в перепланированном, реконструированном состоянии жилого помещения,
УСТАНОВИЛ :
ФИО1 обратилась в суд с указанным иском к администрации г.Красноярска, мотивируя требования тем, что на основании договора купли-продажи квартиры от 12.10.2020 года ей на праве собственности принадлежит квартира, общей площадью 185,8 кв.м., расположенная на первом и втором этажах двухэтажного жилого дома по адресу: г.Красноярск, Х. С целью улучшения жилищных условий, своими силами и за счет собственных денежных средств, с соблюдением требований строительных и санитарных норм, истцом проведена реконструкция и перепланировка квартиры, а именно: возведение внутренних перегородок из мелких бетонных блоков, из листов ГКЛ, возведение жилого пристроя на первом этаже, увеличение площади террасы с устройством ограждающих конструкций, заделка оконного проема, устройство мансардного этажа в объеме чердачного пространства, устройство балконов на втором этаже в границах возведенных пристроев, демонтаж эркера на втором этаже, пробивка дверных проемов. После произведенной перепланировки и реконструкции общая площадь квартиры изменилась на 107,1 кв.м. и составила 293 кв.м.. Собственниками помещений в многоквартирном доме по указанному адресу, проведено собрание и принято единогласно решение о предоставлении ей права произвести реконструкция (возведение пристроев, изменение конфигурации оконных проемов, устройство балконов) и использовать на безвозмездной основе, находящийся в общей долевой собственности, часть земельного участка под пристроями к квартире. Согласно экспертных заключений, жилое помещение, после реконструкции и перепланировки, соответствует установленным строительным нормам и требованиям, требованиям пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Она обращалась в департамент градостроительства администрации г.Красноярска с заявлением о выдаче разрешения на ввод жилого помещения в реконструированном состоянии в эксплуатацию, в выдаче разрешения ей было отказано. Просит сохранить в перепланированном и реконструированном состоянии жилое помещение – квартиру, общей площадью 293 кв.м., расположенную по адресу: Х, Х.
В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещена заказной корреспонденцией, о причинах неявки суд не уведомила, предоставила право представлять свои интересы ФИО2.
Представитель истца ФИО1 ФИО2, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме, по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. Дополнительно пояснила, что общим собранием собственников земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, где находится квартира истца, принято решение 2/3 голосов от общего числе собственников о предоставлении ФИО1 права на уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, выразившееся в виде использования на безвозмездной основе части земельного участка под пристроями к Х. В соответствии со ст. 46 ЖК РФ указанное количество голосов достаточно для принятия указанного решения.
В судебное заседание представитель ответчика администрации г.Красноярска не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены заказной корреспонденцией, о причинах неявки суд не уведомили, представили возражение на исковое заявление в котором ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, также указали, что администрация г.Красноярска является ненадлежащим ответчиком, поскольку вопросы перепланировки и реконструкции не относятся непосредственно к полномочиям администрации г.Красноярска. Признание права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине, было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на самовольно возведенный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими правоотношения, вытекающие из градостроительной деятельности, и отношения по использованию земель. Порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами норм и правил и условий возведения объектов недвижимости. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования, что противоречит принципу равенства всех перед законом. Следовательно, признание права собственности на самовольное строение в судебном порядке должно сопровождаться оформлением пакета документа, подтверждающего соответствие объекта установленным нормам и правилам, а также его безопасность, в объеме не меньшем, чем это подтверждается в административном порядке при выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) и вводе в его эксплуатацию. Иное нарушает принцип равенства перед законом, а также создает угрозу жизни и здоровью граждан по причине проверки состояния объекта в неполном объеме.
В судебном заседании представитель третьего лица ООО УК «Сосны» ФИО3, действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать, указав, что протоколы собственников помещений в многоквартирных домах проверены управляющей компаний, нарушений не установлено.
В судебное заседание представитель третьего лица администрации Октябрьского района г.Красноярска не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены заказной корреспонденцией, о причинах неявки суд не уведомили, представили возражения на исковое заявление, в котором ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, указав, что собственники жилого помещения, расположенного по адресу: Х, в администрацию района по произведенному переустройству (перепланировке) помещения в многоквартирном доме не обращались. Факт самовольного переустройства (перепланировки), администрацией района не устанавливался. Требования истца о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии оставили на усмотрение суда.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Красноярскому краю, в судебное заседание также не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены заказной корреспонденцией, о причинах неявки суд не уведомили, ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, представили возражение на исковое заявление, указав, что в ЕГРН содержатся сведения о помещении с кадастровым номером 24:50:0100451:3725, квартира, площадью 185,9 кв.м., расположенная по адресу: Х, право собственности на которое зарегистрировано за ФИО1. При рассмотрении дела требуется оценка работ, при которых осуществлено присоединение общего имущества многоквартирного дома, и установление факта их проведения с соблюдением требований действующего законодательства. В соответстввии с ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Как следует из искового заявления, в результате проведенных работ изменилась площадь жилого помещения и его конфигурация. Документом, к котором отражены основные сведения об объекте недвижимости, является технический план, подготовленный по форме и в соответствии с требованиями законодательства. Учет изменений в ЕГРН относительно основных сведений о жилом помещении будет осуществляться на основании технического плана спорного объекта недвижимости, в случае наличия в составе такого технического плана соответствующего судебного акта. При этом в судебном акте сведения об объекте недвижимости должны соответствовать сведениям, содержащихся в техническом плане. В разделе «Заключение кадастрового инженера» технического плана объекта недвижимости должна быть отражена информация об изменении сведений о здании в связи с изменением сведений о помещении.
В судебное заседание не явился представитель третьего лица департамента градостроительства администрации г. Красноярска о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены заказной корреспонденцией, о причинах неявки суд не уведомили, ходатайств не заявляли, пояснения на исковое заявление не представили.
С учетом мнения представителей истца и третьего лица, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.
Выслушав объяснения представителя истца, представителя третьего лица ООО УК «Сосны», исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией объектов капитального строительства понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.
Положениями пунктов 3 и 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Частью 2 названной статьи предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Частью 2 статьи 16 названного Закона предусмотрено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. (ред. от 23 июня 2015 г.) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Судом установлено, что ФИО1 является собственником Х, общей площадью 185,8 кв.м., расположенная на первом и втором этажах двухэтажного жилого дома по адресу: Х
Указанное жилое помещение принадлежит истцу на основании договора купли-продажи квартиры от 12.10.2020 года № 8/11/62.
Согласно сведений о характеристиках объекта недвижимости, указанных в ЕГРН, жилое помещение – квартира, имеет кадастровый У, имеет назначение жилое, общей площадью 185,9 кв.м., расположено на первом и втором этажах двухэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: Х
Согласно техническому плану помещения от 07.04.2021 года, установлено, то в квартире выполнена перепланировка и реконструкция, а именно: выполнено возведение внутренних перегородок из мелких бетонных блоков, из листов ГКЛ, возведение жилого пристроя на первом этаже, увеличение площади террасы с устройством ограждающих конструкций, заделка оконного проема, устройство мансардного этажа в объеме чердачного пространства, устройство балконов на втором этаже в границах возведенных пристроев, демонтаж эркера на втором этаже, пробивка дверных проемов, устройство мансардного этажа в объеме чердачного пространства. После произведенной перепланировки и реконструкции в 2021 году общая площадь квартиры изменилась на 107,1 кв.м. и составила 293 кв.м. (т. 1 л.д. 14-20).
Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером: 24:50:0100451:1443, на котором расположен многоквартирный жилой дом, в котором расположена квартира истца, имеет площадь 75467 кв.м., отнесен к категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства блок-секционных (таунхауз) жилых домов с инженерным обеспечением, для иного использования в котором, то есть находится в общей долевой собственности собственников квартир в многоквартирных жилых домах, расположенных на указанном земельном участке (т. 1 л.д. 158-165).
Согласно представленных истцом экспертных заключений по результатам технического состояния строительных конструкций, об определении соответствия требованиям пожарной безопасности несущих и ограждающих конструкций объекта, о соответствии государственным санитарно-эпидемиологическим и гигиеническим требованиям Х по адресу: Х жилое помещение, после реконструкции и перепланировки, соответствует установленным строительным требованиям, требованиям пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим нормам, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Вместе с тем, увеличение ответчиком площади своего жилого помещения, повлекло уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, и как следствие изменение режима использования части общего имущества многоквартирного жилого дома, а также земельного участка, занимаемого жилым домом, и прилегающего к нему.
Так положением пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).
Таким образом, исходя из приведенных положений Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что в качестве обязательного условия перевода жилого помещения в нежилое необходимо наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме либо передачи при этом части общего земельного участка.
Поскольку проведенные работы по реконструкции, перепланировке повлекли внесение конструктивных изменений в общее имущество многоквартирного дома путем частичного использования мансардного помещения дома и части придомовой территории для возведения пристроя, на которые распространяются права собственников помещений этого дома, а также собственников земельного участка, то есть уменьшение размера общего имущества, для согласования данной реконструкции, перепланировки необходимо согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, а также собственников земельного участка.
Согласно протоколу внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Х, проведенного в форме очно-заочного голосования от 15.11.2021 года, принято решение о предоставлении права истцу на реконструкцию его жилого помещения. В заочном собрании, приняли участие собственники в количестве 5 человек, владеющих 947,8 кв.м. жилых и нежилых помещений, что составляет 100% голосов.
Однако, как следует из материалов дела, согласие всех собственников жилых помещений на предоставление истцу права на уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, выразившееся в использовании на безвозмездной основе части земельного участка под пристроем к Х, получено не было, так как из протокола внеочередного общего собрания собственников помещений следует, что количество голосов за от общего количества голосов составил 68,7%, то есть, необходимый кворум для принятия решения об уменьшении размера общего имущества отсутствовал, сто стороной истца не оспаривалось.
При этом, довод стороны истца о достаточном кворуме в 2/3 голосов собственников помещений, расположенных на земельном участке, как предусмотрено ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, для принятия указанного решения общим собранием, не может быть принят судом во внимание, поскольку основан на неверном толковании норм права, так как, согласно п. 2 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме. При этом, согласно ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ вышеуказанное решение принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Вместе с тем, в данном случае на общем собрании принималось решение не о пределах использования земельного участка, а о его уменьшении виду произведенной реконструкции жилого помещения истца, тогда как, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).
Доказательств, подтверждающих наличие согласия всех собственников помещений многоквартирного дома на использование общего имущества в виде земельного участка, при осуществлении реконструкции, перепланировки жилого помещения, истцом, представлено не было.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных ФИО1 требований о сохранении в перепланированном, реконструированном состоянии, в их удовлетворении следует отказать.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации г. Красноярска о сохранении в перепланированном, реконструированном состоянии жилого помещения – отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Красноярка в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья (подпись) Л.В. Федоренко
Копия верна: Л.В. Федоренко
Мотивированное решение изготовлено 24.01.2023г.