Решение по делу № 2-1047/2023 от 05.04.2023

УИД № 57RS0022-01-2023-000420-46 Производство № 2-1047/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

5 апреля 2023 г. г. Орёл

Заводской районный суд г. Орла в составе

председательствующего судьи Агибалова В.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Пунько Н.А.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4, ФИО5, действующим в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО2 и ФИО3, о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО4, ФИО5, действующим в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО2 и ФИО3, о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости.

В обоснование требований указано, что (дата обезличена) между ФИО1 (продавец) и ФИО4, ФИО5, действующими в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО2 и ФИО3 (покупатели), в интересах которых по нотариально удостоверенной доверенности действовала ФИО8, был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: (адрес обезличен).

Стоимость квартиры определена сторонами в размере 3 450 000 руб. (пункт 3).

В соответствии с пунктом 4 договора расчет между сторонами производится следующим образом: 2 925 472,10 руб. передается покупателями из личных средств, при этом 1 000 000 руб. передается до подписания договора, а 1 925 475,10 руб. в срок до (дата обезличена), а оставшаяся сумма в размере 524 527,90 руб. оплачивается покупателями за счет средств материнского (семейного) капитала.

Согласно расписке от (дата обезличена) денежные средства в размере 1 925 475,10 руб. ответчики обязались передать истцу не позднее (дата обезличена).

Однако в нарушение принятых на себя обязательств по договору купли-продажи ответчики не произвели оплату оставшейся суммы 1 925 475,10 руб. Попытки урегулировать вопрос о выплате денежных средств в досудебном порядке остались безрезультатными.

Неоплата покупателями всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры.

Ввиду изложенного истец ФИО1 просила суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры от (дата обезличена), заключенный между продавцом ФИО1 и покупателями ФИО4, ФИО5, действующим в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО2 и ФИО3; привести стороны в первоначальное положение, прекратив в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора купли-продажи от (дата обезличена) и права собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества за ФИО4, ФИО5, несовершеннолетними ФИО2 и ФИО3

В судебном заседании истец ФИО1 настаивала на удовлетворении заявленных требований в полном объеме по основаниям, приведенным в иске, пояснив, что ответчиками были ей уплачены денежные средства в размере 1 000 000 руб., а также перечислены средства материнского (семейного) капитала в размере 524 527,90 руб.

Ответчики ФИО4, ФИО5, действующие в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО2 и ФИО3, в судебное заседание не явились, ходатайствуя о рассмотрении дела в их отсутствие, в представленном отзыве указали, что признают исковые требования в полном объеме, поскольку не произвели оплату по договору купли-продажи квартиры в полном объеме.

Главный специалист сектора по Заводскому району отдела опеки и попечительства управления социальной поддержки населения, опеки и попечительства администрации г. Орла ФИО6 в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований при условии восстановления за ответчиками права на получение средств материнского (семейного) капитала.

Представитель третьего лица Отделения Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Орловской области ФИО7 в судебном заседании пояснила, что возврат средств материнского капитала в данной ситуации возможен только на основании решения суда.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся ответчиков.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, (дата обезличена) между ФИО1 (продавец) и ФИО4, ФИО5, действующими в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО2 и ФИО3 (покупатели), в интересах которых по нотариально удостоверенной доверенности действовала ФИО8, заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: (адрес обезличен), с кадастровым номером (номер обезличен), общей площадью 71 кв.м.

Согласно пункту 3 указанного договора стоимость квартиры составляет 3 450 000 руб.

В силу пункта 4 договора оплата квартиры производится следующим образом: 2 925 472,10 руб. передается покупателями из личных средств, при этом 1 000 000 руб. передается до подписания договора, а 1 925 475,10 руб. в срок до (дата обезличена), а оставшаяся сумма в размере 524 527,90 руб. оплачивается покупателями за счет средств материнского (семейного) капитала.

(дата обезличена) указанный договор купли-продажи зарегистрирован Управление Росреестра по Орловской области в установленном законом порядке.

По информации Отделения Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Орловской области денежные средства материнского (семейного) капитала в размере 524 527,90 руб. на основании заявления ФИО4 перечислены (дата обезличена) продавцу ФИО1

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец ссылалась на то, что ответчики не произвели оплату оставшейся по договору купли-продажи суммы 1 925 475,10 руб., ввиду чего она с очевидностью лишена того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры.

Согласно положениям ст. ст. 12, 56 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу принципов диспозитивности и состязательности гражданского процесса, правомерность заявленных исковых требований определяется судом на основании оценки доказательств, представленных сторонами в обоснование их правовой позиции.

В ходе рассмотрения дела ответчики представили заявление, в котором указали, что признают исковые требования в полном объеме, поскольку по договору купли-продажи квартиры не произвели оплату денежных средств в размере 1 925 475,10 руб.

Согласно ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии с ч. 2 ст. 68 ГПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.

В силу ч. 3 ст. 173 ГПК РФ при признании иска ответчиком и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных исковых требований.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В п. 1 ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В данном случае, судом установлено, что сторонами при заключении договора купли-продажи квартиры согласованы все существенные условия договора, в том числе цену жилого помещения в размере 3 450 000 руб. и порядок оплаты (пункты 3 и 4 договора купли-продажи).

Из заключенного сторонами договора у ответчиков возникла обязанность уплатить истцу за квартиры 3 450 000 руб., из которых 1 000 000 руб. были переданы истцу до подписания договора, 524 527,90 руб. оплачены покупателями за счет средств материнского (семейного) капитала, а оставшуюся сумму в размере 1 925 475,10 руб. ответчики должны были уплатить истцу в срок до (дата обезличена).

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.Согласно разъяснениям, приведённым в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца. Определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, суд исходит из установленного обстоятельства, что продавец получил лишь 44,2% денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества. Данная позиция отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017). Согласно п. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости являете единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. В соответствии со ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом. При отсутствии причин, препятствующих государственной регистрации перехода права и (или) сделки с объектом недвижимости, наличие судебного спора о зарегистрированном праве не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода такого права и (или) сделки с объектом недвижимости. В случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда. При этом не требуется заявление лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения которого признано аналогичное право на данное имущество за другим лицом. Согласно п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. При таких обстоятельствах, суд полагает требования истца о расторжении договора купли-продажи квартиры и возврате сторон в первоначальное положение законными и обоснованными, в связи с чем, подлежащими удовлетворению в полном объеме. В связи с удовлетворением требований на продавца необходимо возложить обязанность возвратить все полученное по сделке, а именно возвратить покупателям денежные средства в размере 1 000 000 руб., а также перечислить средства материнского (семейного) капитала в Отделение Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Орловской области. Соответственно на пенсионный орган следует возложить обязанность произвести учет возвращенных средств материнского (семейного) капитала ФИО4 и восстановить право последней на распоряжение средствами материнского (семейного) капитала, с последующей индексацией, в порядке установленном ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», как лицо, не распорядившееся средствами материнского капитала. Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО4, ФИО5, действующим в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО2 и ФИО3, о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости – удовлетворить. Расторгнуть договор от (дата обезличена) купли-продажи квартиры с кадастровым номером (номер обезличен) общей площадью 71 кв.м, расположенной по адресу: (адрес обезличен), заключенный между продавцом – ФИО1 и покупателями ФИО4, ФИО5, несовершеннолетними ФИО2 и ФИО13. Прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации договора купли-продажи от (дата обезличена) и права собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества за ФИО4, ФИО5, несовершеннолетними ФИО2 и ФИО14. Признать право собственности на квартиру с кадастровым номером (номер обезличен) общей площадью 71 кв.м, расположенную по адресу: (адрес обезличен) стрелковой дивизии, (адрес обезличен), за ФИО1. Обязать ФИО1 возвратить ФИО4 и ФИО5 уплаченные по договору купли-продажи денежные средства в размере 1 000 000 руб. Обязать ФИО1 в 20-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу перечислить средства материнского (семейного) капитала в размере 524 527,90 руб. в Отделение Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Орловской области, полученные по договору купли-продажи квартиры от (дата обезличена). Обязать Отделение Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Орловской области в месячный срок со дня перечисления ФИО1 средств материнского (семейного) капитала произвести учет возвращенных средств материнского (семейного) капитала ФИО4 и восстановить право ФИО4 на распоряжение средствами материнского (семейного) капитала, с последующей индексацией, в порядке установленном ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», как лицо, не распорядившееся средствами материнского капитала. Решение может быть обжаловано в Орловский областной суд через Заводской районный суд г. Орла в течение месяца со дня изготовления судом мотивированного текста решения.

Мотивированный текст решения изготовлен 12 апреля 2023 г.

Судья В.С. Агибалов