УИД03RS0005-01-2023-003123-08
Дело № 2-7291/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
15 ноября 2023 года город Уфа
Октябрьский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Проскуряковой Ю.В.,
при секретаре Талиповой Ю.Ф.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании задатка в двойном размере в сумме 100000 руб.
В обоснование иска указывает, что 16.01.2023 года между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение -акт о задатке- о приеме-передачи денежных средств к договору от 16.01.2023. Истцом в этот же день денежные средства 50000 руб. были уплачены. 17.01.2023 истцу стало известно о неисполнении ответчиком своих обязательств по договору, а именно о перепланировке квартиры, о чем при заключении договора задатка ответчик истца не известил. Согласно техническому паспорту ООО «Кадастровое дело» план не соответствует имеющейся перепланировке в <адрес> по адресу: <адрес>. Истец предложил ответчику подтвердить разрешение соответствующих органов на перепланировку до окончания действия договора задатка – 15.03.2023, но ответа не получил. Истец направил требования от 3 и от 9 марта 2023г. о возвращении задатка, ответчик оставил их без ответа.
В судебном заседании истец ФИО1 и её представитель по устному ходатайству исковые требования поддержали.
В судебном заседании ответчик ФИО2 иск не признала, указав, что во время заключения договора задатка показала истцу все документы, пояснила, что была перепланировка. Предполагает, что впоследствии истец передумала покупать ее квартиру.
Третье лицо агентство недвижимости «Ключ» на судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом.
Суд, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.
Выслушав истца, его представителя, ответчика, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотреннымизакономили договором.
В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2 ст. 380).
Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.4 ст.380).
16.01.2023 года между истцом и ответчиком был заключен договор задатка, согласно которому покупатель ФИО1 передала продавцу ФИО2 50000 руб. в качестве обеспечения обязательства сторон заключить договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>.
Как следует из материалов дела, предварительный договор купли-продажи сторонами не заключался.
В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно условиям договора задатка от 16.01.2023 квартира продается продавцом покупателю за 5400000 руб., стоимость является окончательной. Внесенная сумма задатка включена в стоимость объекта. Расчет по договору купли-продажи производиться за счет собственных средств покупателя. Договор купли-продажи стороны должны заключить до 15.03.2023 включительно.
Вышеперечисленные условия соответствуют условиям, которым должен соответствовать предварительный договор, в связи с чем суд приходит к выводу, что сторонами фактически согласованы условия предварительного договора и договора о задатке.
В силу пункта 2 статьи 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Аналогичные условия предусмотрены и в п.5 спорного договора.
Согласно пункта 3 статьи 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса.
Как следует из уведомления ФИО1 от 03.03.2023 в адрес ответчика, истцом выявлены существенные риски покупки квартиры по адресу: <адрес>: невозможность удостовериться в правомочности права наследования и завещания от 16.03.2021, частые переходы права собственности на квартиру в течение трех лет, неузаконенная перепланировка. Ссылаясь на п.6 договора задатка, истец просила расторгнуть указанный договор и вернуть уплаченный задаток 50000 руб. в течение 10 дней. К уведомлению приложены реквизиты для перечисления.
Уведомление направлено в адрес ответчика 3.03.2023, что подтверждается почтовой квитанцией и описью вложений.
9.03.2023 ФИО1 направила ФИО2 требование (запрос к договору) предоставить следующие документы: подтверждение законности перепланировки либо акт о приведении квартиры в состояние по техническому паспорту; выписка из домовой книги; документ, на основании которого предыдущий собственник ФИО3 в 2021 г. владел квартирой 76 дней; справка об отсутствии задолженности; поквартирная выписка; справка о материнском капитале. В случае невыполнения запроса просит вернуть задаток в течение 10 дней.
Направление данного требования подтверждается почтовой квитанцией и описью вложений.
В материалы дела представлен технический паспорт ООО «Кадастровое дело» по состоянию на 17.01.2023, в котором отражена планировка квартиры по адресу: <адрес>. Ответчик в судебном заседании не оспаривал несоответствие между фактической планировкой квартиры и планировкой, приведенной в паспорте; разрешительной документации на перепланировку не представила. Суть перепланировки заключается в увеличении площади кухни путем переноса внутренних перегородок.
Согласно частям 1 - 3 ст. 29 ЖК РФ, самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 ст. 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 части 2 ст. 26 настоящего Кодекса. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
В соответствии с подп. 1 части 5 ст. 29 ЖК РФ, если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.
Таким образом, самовольная перепланировка жилого помещения влечет серьезные правовые последствия для его собственника, а информация о ней, по мнению суда, должна быть доведена до сведения покупателя такого жилого помещения.
В пункте 6 договора задатка, заключенного сторонами, в частности, предусмотрено, что в случае выявления фактов, которые в дальнейшем могут повлечь утрату или ограничение права собственности покупателя на объект, покупатель вправе отказаться от приобретения объекта. При этом вся сумма задатка возвращается покупателю.
В связи с чем выявленный истцом факт самовольной перепланировки приобретаемой квартиры правомерно был расценен им как обстоятельство, влекущее возможные ограничения права собственности покупателя на объект в будущем.
Телеграммой от 10.03.2023 ФИО2 пригласила ФИО1 на заключение основного договора купли-продажи в МФЦ г.Казань. Договор заключен не был в виду отказа покупателя приобретать жилое помещение, имеющее самовольную перепланировку.
Вместе с тем, сам по себе отказ покупателя заключить основной договор не свидетельствует в данной ситуации, что лицом, не исполнившим условия предварительного договора, является истец. На ответчике, как на продавце, лежала обязанность довести до покупателя всю необходимую информацию о продаваемом объекте, в частности, о самовольной перепланировке, чего ФИО2 сделано не было.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что за неисполнение условий предварительного договора (содержащихся в тексте договора задатка) ответственна сторона, получившая задаток, то есть ответчик, что в силу ст. 381 ГК РФ влечет для нее обязанность уплатить другой стороне – истцу- двойную сумму задатка.
Согласно акту приема-передачи денежных средств к договору задатка от 16.01.2023 ФИО1 передала, а ФИО2 получила 50000 руб. в качестве задатка.
С учетом изложенного, подлежит взысканию с ответчика в пользу истца сумма задатка в двойном размере 100000 руб.
Руководствуясь статьями 194, 197, 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ
удовлетворить исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка.
Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) сумму задатка, уплаченную по договору задатка от 16 января 2023 года в двойном размере в сумме 100000,00 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме через Октябрьский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан.
Председательствующий судья: Ю.В. Проскурякова
Решение в окончательной форме изготовлено 22.11.2023 г.