Дело №2-2974/33-2025

46RS0030-01-2025-003396-22

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 мая 2025 года город Курск

Ленинский районный суд г.Курска в составе:

председательствующего судьи Зубовой О.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Еременко О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО Специализированный застройщик «Лотос» о признании недействительным в части пункта договора, взыскании денежных средств, штрафа, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО Специализированный застройщик «Лотос» о признании недействительным в части пункта договора, взыскании денежных средств, штрафа, компенсации морального вреда, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Специализированный застройщик «Лотос» и ФИО2, действующим в ее интересах, был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которому ответчик обязался построить и передать участнику долевого строительства двухкомнатную квартиру по адресу: <адрес>, <адрес>, стоимостью 5903450 рублей, а участник оплатить цену договора. Денежные средства за указанную квартиру оплачены в полном объеме. В соответствии с п.1.7 заключенного договора проектная площадь указанной квартиры определяется в соответствии с проектной документацией и включает в себя сумму площадей всех помещений квартиры без учета лоджий, балконов, веранд, террас и составляет 67 кв.м. В силу п.1.9 договора инвестируемая площадь квартиры состоит из суммы площади квартиры и площади лоджий, балконов, веранд и террас в квартире (без применения понижающего коэффициента), за создание которой участник производит оплату, и составляет 70,7 кв.м. Согласно п.3.1 цена указанного договора определяется как произведение размера инвестируемой площади объекта долевого строительства (общей приведенной площади квартиры) на цену 1 кв.м приведенной площади объекта долевого строительства, указанную в п.3.2 договора с округлением до одного рубля, что составляет 5903450 рублей. В соответствии с п.3.2 договора цена 1 кв.м инвестируемой площади составляет 83500 рублей. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры, согласно которому застройщик передал участнику квартиру с жилой площадью 66,7 кв.м. Приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», вступившим в законную силу с ДД.ММ.ГГГГ, установлен понижающий коэффициент для расчета балкона – 0,3 кв.м. В договоре участия в долевом строительстве указано, что площадь квартиры составляет 67 кв.м, а площадь квартиры, используемая для расчетом между сторонами по договору, состоит из суммы площади квартиры и площади лоджий, балконов, веранд и террас в квартире и составляет 70,7 кв.м. Тем самым площадь балкона составляет 3,7 кв.м (70,7-67,0). Исходя из стоимости 1 кв.м квартиры участник заплатил за балкон площадью 3,7 кв.м сумму в размере 308950 рублей, а должен был оплатить с учетом понижающего коэффициента 0,3 сумму в размере 92685 рублей ((3,7х0,3=1,11)х83500), то есть меньше на 216265 рублей или на 2,59 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ ею в адрес ответчика была направлена претензия, которая получена ДД.ММ.ГГГГ, однако ответ на данную претензию не поступил, денежные средства на перечислены. Просит признать недействительным п.1.9 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ООО Специализированный застройщик «Лотос», в части указания неприменения понижающих коэффициентов, взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в виде переплаты по договору участия в долевом строительстве в сумме 216265 рублей, компенсацию морального вреда в размере 20000 рублей, штраф в размере 5% от суммы, присужденной судом в пользу истца за несоблюдение в добровольном порядке требований истца.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о дне, времени, месте слушания дела извещена надлежащим образом, представила в суд заявление, в котором просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель ответчика ООО Специализированный застройщик «Лотос» в судебное заседание не явилась, о дне, времени, месте слушания дела извещена надлежащим образом, представила в суд ходатайство, в котором просила дело слушанием отложить, в связи с невозможностью обеспечить явку представителя, которое судом было отклонено как необоснованное. Согласно представленного в суд отзыва, просила в удовлетворении исковых требований отказать, указав, что в силу п.1.9 договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ при определении инвестируемой площади объекта долевого строительства понижающие коэффициенты не применяются, а сама площадь может измениться на величину не более 5% от нее. При передаче объекта отклонение общей площади квартиры от проектной площади составило 0,4 кв.м, при допустимом 3,5 кв.м, что значительно меньше допустимого законом и договором отклонения.

Суд, руководствуясь положениями статьей 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц по представленным доказательствам.

Проверив и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 307 гражданского кодекса РФ одним из оснований возникновения обязательств является договор.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таковых условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий согласно статье 310 Гражданского кодекса РФ не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статье 456 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи, а в силу пункта 1 статьи 469 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из статьи 557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены (п.1 ст.475 Гражданского кодекса РФ).

На основании части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу положений статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Таким образом, указанной нормой закона предусмотрено обязательное применение понижающих коэффициентов в случае, если частью жилого помещения является балкон.

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО Специализированный застройщик «Лотос» (застройщик) и ФИО2, действующим в интересах ФИО1 (участник долевого строительства), был заключен договор № долевого участия в строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) 10-этажный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать участнику долевого строительства объект долевого строительства – двухкомнатную квартиру (жилое помещение), расположенную на 1 этаже, со строительным (условным) номером 1, а участник обязуется уплатить установленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии у застройщика разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Согласно пунктам 3.1, 3.2 указанного договора цена настоящего договора определяется как произведение размера инвестируемой площади объекта долевого строительства (общей приведенной площади квартиры) на цену 1 кв.м приведенной площади объекта долевого строительства, указанную в п.3.2 договора с округлением до одного рубля, что составляет денежную сумму в размере 5903450 рублей. Цена 1 кв.м инвестируемой площади 83500 рублей.

В соответствии с п.1.9 договора № от ДД.ММ.ГГГГ инвестируемая площадь объекта долевого строительства – общая приведенная площадь квартиры (жилого помещения), состоящая из суммы площади квартиры (проектная – до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию или фактическая – после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию) и площади лоджий, балконов, веранд и террас в квартире, за создание которой участник производит оплату по настоящему договору. При определении инвестируемой площади понижающие коэффициенты не применяются. Инвестируемая площадь на момент подписания договора составляет 70,7 кв.м. Инвестируемая площадь объекта долевого строительства после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию может измениться на величину не более пяти процентов от вышеуказанной площади.

При этом из договора следует, что проектная площадь объекта долевого строительства – площадь квартиры, определенная в соответствии с проектной документацией на многоквартирный дом, включающая в себя сумму площадей всех помещений квартиры без учета площади лоджий, балконов, веранд, террас. Проектная площадь квартиры составляет 67,0 кв.м. Фактическая площадь объекта долевого строительства – площадь квартиры без учета площади лоджий, балконов, веранд, террас, которая определяется по окончании строительства многоквартирного дома на основании обмеров, выполненных по заданию застройщика управомоченным на осуществление кадастровых работ лицом (пп.1.7, 1.8 договора).

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ истцу была передана двухкомнатная квартира (жилое помещение) №, площадью 66,7 кв.м, находящаяся на 1 этаже в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>

Разница между проектной и фактической жилой площадью составляет 0,3 кв.м (67,0 кв.м – 66,7 кв.м).

ДД.ММ.ГГГГ истец направила в адрес ответчика претензию, в которой просила возвратить излишне уплаченную сумму, которая ответчиком оставлена без удовлетворения.

Приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», вступившим в силу с ДД.ММ.ГГГГ, установлен понижающий коэффициент для расчета площади балкона – 0,3.

Как разъяснено в пункте 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров, а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей являются ничтожными.

Учитывая приведенные нормы законодательства суд считает, что пункт 1.9 договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, определяющий неприменение понижающего коэффициента, в данной части следует признать недействительным, поскольку он напрямую противоречит требованиям законодательства.

С учетом применения понижающего коэффициента 0,3 площадь балкона составляет 1,11 кв.м ((70,7-67,0)х0,3).

На основании изложенного, исковые требования о признании недействительным п.1.9 договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ООО Специализированный застройщик «Лотос» в части указания неприменения понижающих коэффициентов, взыскании с ООО Специализированный застройщик «Лотос» в пользу истца суммы переплаты за балкон в размере 216265 рублей (308950 – (1,11х83500) являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем на основании договора с ним, прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

С учетом установленного факта нарушения ответчиком прав истца, как потребителя, учитывая период неисполнения обязательств, а также требования разумности и справедливости, суд считает требования о компенсации морального вреда обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с ч.3 ст.10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Учитывая, что ответчик в добровольном порядке не удовлетворил претензию истца-потребителя о соразмерном уменьшении покупной стоимости квартиры, с него подлежит взысканию штраф в размере 11813 рублей 25 копеек ((216265+20000)х5%).

Согласно части 1 статьи 103 ГПК РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

С ответчика в доход муниципального образования «город Курск» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 7487 рублей 95 копеек по требованиям имущественного характера и 3000 рублей – по требованиям неимущественного характера, а всего 10487 рублей 95 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО Специализированный застройщик «Лотос» о признании недействительным в части пункта договора, взыскании денежных средств, штрафа, компенсации морального вреда, удовлетворить.

Признать недействительным п.1.9 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ООО Специализированный застройщик «Лотос», в части указания о неприменении понижающих коэффициентов.

Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Лотос» (ОГРН №, ИНН №) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №), денежные средства в виде переплаты по договору участия в долевом строительстве в размере 216265 рублей, компенсацию морального вреда в размере 20000 рублей, штраф в размере 11813 рублей 25 копеек.

Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Лотос» (ОГРН №, ИНН №) в доход бюджета муниципального образования «город Курск» государственную пошлину в размере 10487 рублей 95 копеек.

Решение суда может быть обжаловано в Курский областной суд через Ленинский районный суд г.Курска в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения. Мотивированное решение изготовлено 06.06.2025 года.

Председательствующий: О.С. Зубова