Дело № 2-907/23
УИД 28RS0023-01-2023-000871-23
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Тында 06 июля 2023 года
Тындинский районный суд Амурской области в составе:
председательствующего судьи Дмитриевой И.М.,
при секретаре Богдановой Н.Н.,
с участием истца ФИО1
представителя истца ФИО2,
представителя третьего лица ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Тынды, третьему лицу Администрации города Тынды об обязании заключить договор аренды земельного участка на новый срок,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратилась в суд с настоящим исковым заявлением к ответчику, мотивируя тем, что Постановлением исполняющего обязанности главы Администрации города Тынды № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 был предоставлен земельный участок общей площадью <данные изъяты>.м, в городе <адрес> для строительства здания кафе. На основании вышеуказанного постановления с ФИО5 заключен договор аренды №l от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером №, находящейся по адресу: <адрес>, для строительства здания кафе. Договор заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Настоящий договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы кадастра и картографии <адрес>. Между ФИО5 и ФИО1 заключен договор купли продажи объекта незавершенного строительства № от ДД.ММ.ГГГГ. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области. На указанном участке в период действия договора возведен объект незавершенного строительства. Полностью сооружен фундамент, поставлена коробка здания, произведены строительные работы. Степень готовности здания составляет 33 %. К указанному объекту истцом подведено электричество, линия связи, установлено периметровое видеонаблюдение. Истец не мог своевременно обратиться с заявлением о продлении договора аренды земельного участка. В настоящее время арендная плата установленная договором, за фактическое использование земельного участка оплачена, задолженности не имеется. Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно для завершения строительства указанного объекта. Принимая во внимание, что истец являлся арендатором земельного участка на основании договора, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства - кафе, истец имеет право на реализацию предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства возможности однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства. Факт наличия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № сроком действия по ДД.ММ.ГГГГ, указанному выводу не противоречит, поскольку возможность для реализации указанного права возникла у истца только с ДД.ММ.ГГГГ - вступления в силу соответствующих изменений в земельное законодательство и в рамках бывших арендных отношений с ответчиком вышеуказанное право реализовано быть не могло. Срок, на который подлежит заключить договор, подлежит определению в соответствии с подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет. С учетом положений п. 6.3. договора, о нахождении земельного участка в состоянии занятости, то есть в правообладании истцом, отсутствии задолженности по арендной плате, в совокупности с положениями ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", положений ст. 621 ГК РФ истец имеет право на продление договора аренды занимаемого земельного участка.
Просит суд обязать ответчика заключить договор аренды земельного участка на новый срок путем заключения дополнительного соглашения об изменении срока договора аренды на три года.
В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования подержала в полном объеме, просила удовлетворить.
Представитель истца ФИО2 исковые требования поддержала в полном объеме, суду пояснила, что договор был заключен на неопределённый срок, фактически продлился, арендные платежи истец вносила своевременно, со стороны истца не было заявления о расторжении договора аренды, уведомлений тоже истец никаких не получал, в суд ответчик не обращался с аналогичными требованиями о расторжении договора аренды либо признании самовольной постройки, поэтому считает, что возможно удовлетворить требования о признании договора заключенным на неопределённый срок, в данном случае просит продлить его на три года, для завершения строительства, на участке располагается объект незавершенного строительства, хотя готовность его 100%, необходимо только заключение договора аренды, для того чтобы ввести объект в эксплуатацию.
В судебном заседании представитель третьего лица Администрации <адрес> ФИО7, пояснила, что изначально в 2011 году данный земельный участок последние цифры кадастрового номера 4113, действительно предоставлялся для строительства здания кафе ФИО5, это предыдущий владелец объекта незавершенного строительства. С ним был заключен договор аренды земельного участка, который с 2011 года действовал до сентября 2014 года, после этого с ним был заключен договор аренды с 2016 года по ДД.ММ.ГГГГ, как следует из материалов дела, в апреле 2019 года данный объект незавершенного строительства с процентов готовности 33%, был передан по договору купли-продажи настоящему владельцу ФИО1 В связи с тем, что в настоящее время объект действительно практически достроен, он составляет больше чем 33% готовности, учитывая данные факты, учитывая так же, что Управление Муниципальным имуществом и земельных отношений Администрации <адрес>, как уполномоченный орган не обращались в судебный орган об изъятии земельного участка, об освобождении данного земельного участка, так же о продаже с торгов данного объекта, как это предусмотрено нормами земельного кодекса, в связи с этим Администрация <адрес> считает, что при наличии правовых оснований есть возможность удовлетворить требования истца и пролонгировать путем заключения дополнительного соглашения договор аренды на три года.
Представитель ответчика ФИО8 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена, надлежащим образом просила рассмотреть дело без ее участия, направила в адрес суда письменный отзыв, из которого следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации <адрес> (Арендодатель) и ФИО5 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, однократно, для завершения строительства здания кафе. Срок аренды установлен: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Согласно выписке из Росреестра владельцем объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадь готовности 33%, является ФИО1, что подтверждается записью о государственной регистрации права в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №. Управление муниципального имущества и земельных отношений не возражает относительно удовлетворения заявленных требований истца при наличии правовых оснований.
В соответствии с ч.1,5 ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствии представителя ответчика.
Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.
В силу статьи 431 Гражданского кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в пункте первом статьи 431 Гражданского кодекса, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса изменение договора возможно по соглашению сторон (пункт 1). Согласно пункту 2 названной статьи по требованию одной стороны договор может быть изменен по решению суда в случаях, предусмотренных этим Кодексом, другими законами или договором.
Пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.
В силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.
Из материалов дела установлено, что Постановлением исполняющего обязанности главы Администрации города Тынды № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 был предоставлен земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м, в городе Тында, <адрес> для строительства здания кафе.
ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации <адрес> и гр. ФИО5 был заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером №, находящейся по адресу: <адрес>, для строительства здания кафе. Договор заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Настоящий договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы кадастра и картографии Амурской области.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО1 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства (№ <адрес>4).
В соответствии со ст. 551 ГК РФ ч,1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В соответствии со ст. 552 ГК РФ, ч. 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Согласно выписке из ЕГР от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждается переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области.
В соответствии со ст. 552 ГК РФ к новому собственнику перешли права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
На указанном участке в период действия договора возведен объект незавершенного строительства. Полностью сооружен фундамент, поставлена коробка здания, произведены строительные работы. Степень готовности здания составляет 33 %. К указанному объекту истцом подведено электричество, линия связи, установлено периметровое видеонаблюдение.
ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 обратилась с заявлением в Администрацию г. Тында о предоставлении в аренду сроком на три года земельный участок с кадастровым номером №, находящейся по адресу: <адрес>, для строительства здания кафе.
ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении заявления было отказано, в связи с тем, что земельный участок уже был предоставлен предыдущему собственнику для завершения строительства.
В настоящее время арендная плата установленная договором, за фактическое использование земельного участка оплачена, задолженности не имеется.
В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.
По смыслу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Приведенная правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам.
Соответствующий правовой механизм подлежит применению судом вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных статьями 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Гражданским кодексом, иными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.
Исключение из этого общего правила составляют нормы пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 года №171-ФЗ, вступившей в силу с 01 марта 2015 года).
Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Согласно подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137 "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного Кодекса Российской Федерации.
Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно для завершения строительства указанного объекта.
Принимая во внимание, что истец являлся арендатором земельного участка на основании договора, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства - кафе, истец имеет право на реализацию предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства возможности однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства.
Подлежащими применению к рассматриваемым правоотношениям являются положения пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137- ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, действующих с 01 марта 2015 года, поскольку истец, будучи арендатором земельного участка, на основании договора, заключенного до ДД.ММ.ГГГГ, на котором расположен объект незавершенного строительства, имеет право на реализацию возможности однократного продления договора для завершения строительства, предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства; при этом указанная возможность истца не исчерпана.
Факт наличия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № сроком действия по ДД.ММ.ГГГГ, указанному выводу не противоречит, поскольку возможность для реализации указанного права возникла у истца только с ДД.ММ.ГГГГ - вступления в силу соответствующих изменений в земельное законодательство и в рамках бывших арендных отношений с ответчиком вышеуказанное право реализовано быть не могло.
Срок, на который подлежит заключить договор, подлежит определению в соответствии с подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствие с пунктом 6.3. Договора, «При прекращении договора аренды ” Арендатор” обязан вернуть "’Арендодателю” по акту приема - передачи участок в том состоянии, в котором он его получил. До момента составления акта возврата участок считается занятым ’’Арендатором” и арендная плата, начисленная «Арендодателем44 за период фактического пользования, уплачивается Арендатором”.
Арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении договора аренды, нарушения использования земельного участка отсутствуют. Акт возврата участка не составлялся, в связи с чем участок считается занятым ’’Арендатором”.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
По настоящему спору арендодатель уведомления арендатору об отказе в продлении договора не направлял, истец продолжал пользоваться арендованным имуществом, арендодателем не предпринималось никаких действий, направленных на фактическое прекращение арендных отношений (продолжали начисляться арендные платежи, выселение арендатора из арендованного помещения не производилось и т.п.). При таких обстоятельствах договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Федеральным законом от 14.03.2022 № 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" закреплены положения, которые позволяют арендаторам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, продлить срок действия договора аренды таких участков на срок до 3 лет. Для продления договора аренды земельных участков в данном случае необходимы два условия: первое - срок аренды не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении договора аренды; второе - отсутствуют нарушения использования земельного участка. Задолженность по арендным платежам не является препятствием для продления договора аренды земли.
С учетом положений п. 6.3. договора, о нахождении земельного участка в состоянии занятости, то есть в правообладании истцом, отсутствии задолженности по арендной плате, в совокупности с положениями ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", положений ст. 621 ГК РФ суд полагает, что истец имеет право на продление договора аренды занимаемого земельного участка.
При этом право на продление договора аренды не зависит от оснований заключения договора, то есть неважно заключен договор аренды на аукционе или участок предоставлен без торгов.
Из пояснений представителя Администрации <адрес> ФИО7, следует, что Управление Муниципальным имуществом и земельных отношений Администрации <адрес>, как уполномоченный орган не обращались в судебный орган об изъятии земельного участка, об освобождении данного земельного участка, так же о продаже с торгов данного объекта, как это предусмотрено нормами земельного кодекса, в связи с этим Администрация <адрес> считает, что при наличии правовых оснований, есть возможность удовлетворить требования истца и пролонгировать путем заключения дополнительного соглашения договор аренды на три года.
На спорном публичном земельном участке, предоставленном в аренду для строительства кафе, истец на основании разрешения на строительство возвело объект незавершенного строительства.
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ имеет право на получение земельного участка в аренду (однократно) на три года для завершения строительства объекта без проведения торгов, доказательств наличия оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ и препятствующих предоставлению в аренду спорного земельного участка для завершения строительства суду не представлено.
В настоящее время между Управлением муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Тынды и ФИО1 заключено дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому арендатор принимает на себя обязательство оплатить за период фактического пользования земельным участком №, находящейся по адресу: <адрес>, для строительства здания кафе. Договор заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Сведений о задолженности не имеется.
Поскольку истец ФИО1 использует земельный участок по назначению, что соответствует целям предоставления данного участка, и, в свою очередь, наделяет ее правом требовать продления договора аренды либо заключения его на новый срок.
Доказательств опровергающих данные обстоятельства ответчиком вопреки положениям ст. 56 ГПК РФ, представлено не было.
Других доказательств сторонами не представлено, ходатайств о содействии в их истребовании не заявлено, а суд в соответствии с ч.2 ст.195 ГПК РФ основывает свое решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.
Таким образом, требования истца об обязании ответчика заключить договор аренды земельного участка на новый срок путем заключения дополнительного соглашения об изменении срока договора аренды на три года, подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст. 194- 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к Управлению муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Тынды третьему лицу Администрации города Тынды об обязании заключить договор аренды земельного участка на новый срок, удовлетворить.
Обязать Управление муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Тынды заключить с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, СНИЛС №, договор аренды земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> сроком на три года.
Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке, в Амурский областной суд через Тындинский районный суд в течение одного месяца с момента вынесения мотивированного решения.
Председательствующий судья И.М. Дмитриева
Мотивированное решение изготовлено судом 13 июля 2023 года.