Дело № 2-691/2025

Поступило в суд: 04.12.2024

УИД 54RS0013-01-2024-003892-92

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

01 июля 2025 года г. Бердск

Бердский городской суд Новосибирской области в составе председательствующего судьи Ведерниковой А.П.,

при секретаре Леготиной Е.Д. с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к администрации города Бердска Новосибирской области о взыскании выкупной стоимости жилого помещения,

установил:

Истец ФИО3 обратился с иском к администрации города Бердска Новосибирской области о взыскании выкупной стоимости жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

В обоснование иска указали, что постановлением № 541 от 26.02.2021 принято решение о признании жилого <адрес> аварийным и подлежащим сносу, постановлением № 2185 от 02.06.2022 года объект недвижимости подлежит изъятию для муниципальных нужд. Истец является собственником квартиры № в данном доме.

01.06.2023 произведена оценка выкупной стоимости квартиры, которая с учетом требований ст. 32 ч.7 ЖК РФ составила 5 590 316 рублей, которую истец просит взыскать в свою пользу.

В ходе рассмотрения дела истец увеличил исковые требования, и просил взыскать с ответчика выкупную стоимость, определенную по заключению судебной экспертизы ООО «Главное управление судебной экспертизы» в размере 8 281 540 рублей (л.д. 186).

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом.

Представитель истца ФИО1, действующая на основании ордера и доверенности, исковые требования с учетом уточнений поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно предоставила возражения на доводы эксперта, согласно, которых в сумму возмещения за аварийный дом входит стоимость доли земельного участка включается в сумму стоимости квартиры, поскольку стоимость изымаемой квартиры, это стоимость именно квартиры и отдельно учитывается часть земельного участка и часть общего имущества, как и указано во всех предыдущих делах по настоящему аварийному дому. Единственное замечание может только в уменьшении и не указание в отчете части стоимости подвального помещения, который самовольно раздут, углублен и увеличен за счет общего имущества, что не учитывает ни в одном отчете эксперта. Таким образом, при определении размера возмещения собственнику за изымаемое жилое помещение в многоквартирном доме, признанном аварийным, должна учитываться рыночная стоимость самого жилого помещения, рыночная стоимость земельного участка площадью 2981кв.м., на котором расположен многоквартирный дом и который также подлежит изъятию для муниципальных нужд (пропорционально доли в праве общей собственности на такое имущество). Для целей определения размера возмещения за изымаемое жилое помещение в жилом доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, правовое значение имеет рыночная стоимость жилого помещения. При вынесении решения по всем аналогичным делам по квартирам в данном аварийном доме № суд общей юрисдикции и Новосибирский областной суд руководствовался ч. 7 ст. 32 ЖК РФ и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок. По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч.6 ст. 32 ЖК РФ). При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Правоприменительная практика свидетельствует, что единообразный подход к определению выкупной цены в судах на данное время не сложился, поскольку не все суды принимают во внимание, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 290 ГК РФ), а также может принадлежать земельный участок, в отношении которого пройден государственный кадастровый учет (ч. 2 ст. 16 ФЗ от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). Поскольку положениями ст.ст. 36-38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ установлена взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме, и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья. Следует признать обоснованной практику тех судов, которые при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учитывают в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок, ст. 16 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1».

Представитель ответчика администрации города Бердска Новосибирской области по доверенности - ФИО4 в судебном заседании с иском не согласилась, не оспаривая право истца на получение выкупной стоимости жилого помещения. Дополнительно пояснила, что всегда за основу при вынесении решения учитывались в соответствии со ст. 32 ЖК РФ выкупная стоимость и размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. В основу решения суда всегда ложилась сумма по первому и сумма по пятому вопросу. Она суммировалась. Это была общая сумма, которая выплачивалась собственникам, но есть дела по данному дому, где этот же эксперт при разрешении вопросов счел нецелесообразным отдельно выделять стоимость доли на общее имущество и стоимость доли на земельный участок. Считает, что расходы на капитальный ремонт согласно результатам судебной экспертизы, проведенной в ООО ГУСЭ, существенно завышены.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, извещенного о слушании дела надлежащим образом.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, эксперта, суд приходит к следующему.

Согласно договору передачи квартир (домов) в общую долевую собственность граждан № 2211 от 05.01.1993 истцу принадлежит на праве собственности <адрес>. Право собственности истцом на жилое помещение зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 4,5-7).

26.02.2021 администрацией города Бердска принято постановление № 541 о признании многоквартирного <адрес> аварийным и подлежащим сносу (л.д. 10-11).

02.06.2022 администрацией города Бердска принято постановление об изъятии для муниципальных нужд земельного участка площадью 2981 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, а также расположенных на нем объектов недвижимости, указанных в Приложении к настоящему постановлению, в том числе квартиры № площадью 53,2 кв.м. (л.д. 71).

Согласно ч.1 ст. 32 ЖК РФ, жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч.6 ст. 32 ЖК РФ).

Частью 7 ст. 32 ЖК РФ установлено, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014).

В силу части 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Из содержания положений ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо не включения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 г., утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2012, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо невключения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Если аварийный многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение собственника, включен в указанную адресную программу, то собственник жилого помещения имеет право на его выкуп или предоставление другого жилого помещения на основании соглашения с зачетом стоимости жилого помещения в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение, не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения (подпункт "и" пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14).

Аналогичная правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации изложена и в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, и предусматривает, что в случае если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, то есть путем выкупа изымаемого жилого помещения.

Как следует из вышеприведенных нормативных правовых положений, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса РФ, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Соглашение по вопросу размера выкупной цены за изымаемое жилое помещение сторонами достигнуто не было.

В связи с тем, что ответчик не согласился с заявленной истцом выкупной стоимостью, по ходатайству представителя ответчика судом назначалась судебная экспертиза.

По заключению судебной экспертизы, проведенной ООО «Главное Управление Судебной Экспертизы» (ООО ГУСЭ), выкупная стоимость квартиры истца, изымаемой для муниципальных нужд с учетом положений ч.7 ст. 32 ЖК РФ составляет 3 659 780 рублей 00 копеек.

Рыночная стоимость квартиры <адрес> на момент проведения оценки составляет 3 523 000 рублей.

Рыночная стоимость доли собственника квартиры № в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, на момент проведения оценки составляет 1 314 680 рублей.

Рыночная стоимость доли собственника квартиры № в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме на момент проведения оценки составляет 489 500 рублей.

Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт общего имущества, расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> на момент оценки оставляет 2 653 800 рублей.

Размер убытков, причиненных собственнику изъятием, включая убытки, которые он понесет, в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения в собственность, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе, упущенную выгоду на момент оценки оставляет 136 780 рублей. (л.д. 91-175).

С такими выводами эксперта представитель ответчика не согласилась, считает размер стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт общего имущества в сумме 2 653 800 рублей завышенным.

В судебном заседании был допрошен эксперт, проводивший судебную экспертизу.

Так, эксперт ООО ГУСЭ ФИО5 пояснил в судебном заседании, что в ответ по вопросу № 1 уже включены суммы по вопросу № 3 и 4, единственное не указал, что не нужно прибавлять. В исследовательской части указал, почему именно так рассчитывается выкупная стоимость квартиры при ее изъятии, потому что очень много было вопросов, связанных с тем, что включается ли общедомовое имущество, земельный участок в выкупную стоимость квартиры. Имеется в виду, что определяется рыночная стоимость квартиры, и прибавлять ли к ней еще общедомовое имущество, земельный участок. Выкупная стоимость, которую определяем, стоимость общедомового имущества и земельный участок уже включены. Выкупную стоимость по данному жилому помещению определена в размере 3 659 780 руб. В эту сумму входит уже ответ на № 3 и № 4 вопрос. Вопрос стоял, какова рыночная стоимость квартиры, какая рыночная стоимость квартиры в праве общей долевой собственности на земельный участок, если бы еще стоял вопрос входит ли она в выкупную стоимость, тогда бы так эксперт указал. Не входит компенсация за непроизведенный капитальный ремонт. В заключении эксперта на 4 странице литература, на которую ссылается, в том числе Методические рекомендации по определению размера возмещения за изымаемые жилые помещения, в 2023 году ее опубликовали, но не сразу она учла практику, но 2024 года установилось в судах, что рассчитывать именно так. Полагает, что вопросы 2, 3, 4 и 6 поставлены перед экспертом излишне, поскольку эти суммы уже вошли в рыночную стоимости и в выкупную соответственно. Однако суд попросил указать отдельно эту стоимость, эксперт определил, но суммированию они не подлежат. По ст. 32 ЖК РФ выкупная стоимость складывается из рыночной стоимости жилого помещения, произведенных убытков и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и получается, вопрос 2, 5 и 6, если их складываем, получается 6 390 518 руб. Если учитывая, что вопрос 3 и 4 входят во 2 вопрос, тогда складываем 2, 5 и 6 вопрос, то выходим на ту же самую цифру.

Оценив в целом заключение судебной экспертизы ООО ГУСЭ в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, наряду с другими представленными доказательствами, суд не усматривает оснований не доверять данному заключению, поскольку оно является мотивированным, обоснованным, составлено экспертом с соответствующим специальным образованием и квалификацией, который был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Экспертом правильно применены коэффициенты для наиболее точного определения рыночной стоимости, с учетом технического состояния объекта.

Пояснения эксперта, данные в судебном заседании согласуются с исследовательской частью заключения № С-9-1702/2025, согласно которой экспертом сначала были определены рыночная стоимость квартиры с учетом стоимости доли собственника квартиры в праве общей долевой собственности на земельный участок и в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме (рыночная стоимость = стоимость жилого помещения + стоимость земельного участка + стоимость общего имущества). При определении выкупной стоимости (л.д. 162-164) эксперт руководствовался требованиями ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, включив убытки, которые истец несет в связи с изменением места проживания, и суммировав их с рыночной стоимостью квартиры (выкупная стоимость = рыночная стоимость + убытки).

При проведении экспертного исследования эксперт счел нецелесообразным выделение из общей выкупной стоимости имущества (помещения) отдельно рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме (включенную уже в рыночную стоимость жилого помещения), а именно рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей долевой собственности на такое имущество, в том числе земельный участок с кадастровым номером №, на котором расположен многоквартирный дом <адрес>.

Указав при этом, что в данную стоимость не входит компенсация за непроизведенный капитальный ремонт тощего имущества, расположенного в многоквартирном жилом доме, согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Анализируя установленные по делу обстоятельства и представленные суду доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что иск подлежит удовлетворению, с ответчика подлежит взысканию возмещение за жилое помещение в пользу истца в размере 6 313 580 руб. (выкупная стоимость квартиры 3 659 780 руб. + компенсация за непроизведенный капитальный ремонт общего имущества 2 653 800 руб.).

Исходя из вышеизложенного, при отсутствии иных доказательств, опровергающих выводы эксперта ООО ГУСЭ суд находит установленную сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 2 653 800 рублей, а также все иные расчеты верными.

Вопреки доводам представителя истца, порядок расчетов, приведенный в экспертном заключении № С-9-1702/2025 от 07.04.2025 произведен в соответствии с требованиями ст. 32 ЖК РФ, к нарушению прав ФИО3 не приводит, поскольку экспертом надлежащим образом учтены рыночная стоимость доли собственника квартиры в праве общей долевой собственности как на земельный участок, так и на общее имущество при расчете рыночной стоимости квартиры, убытки включены в её выкупную стоимость.

Определением суда от 23.01.2025 расходы за производство экспертизы были возложены на ответчика – администрацию г. Бердска (л.д.82-83), однако не были оплачены ответчиком.

На основании ст.103 ГПК РФ эти расходы в размере 36 000 рублей подлежат взысканию с администрации города Бердска в пользу ООО «Главное Управление Судебной Экспертизы».

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194, 198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить частично.

Взыскать с администрации города Бердска Новосибирской области в пользу ФИО3 (паспорт <данные изъяты>) выкупную стоимость за жилое помещение – квартиру <адрес> в размере 6 313 580 (шесть миллионов триста тринадцать тысяч пятьсот восемьдесят) руб., с прекращением права собственности на указанную квартиру.

В остальной части требований истцу отказать.

Взыскать с администрации города Бердска в пользу ООО «Главное Управление Судебной Экспертизы» (<данные изъяты>) расходы на производство экспертизы в размере 36 000 (тридцать шесть тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано сторонами в Новосибирский областной суд в течение 1 месяца с момента изготовления полного текста решения.

Судья /подпись/ А.П. Ведерникова

Полный текст решения изготовлен 18 июля 2025 года.