Решение по делу № 2-6351/2023 от 05.12.2023 - о снятии запрета на регистрационные действия в отношении квартиры, государственной регистрации перехода права собственности.

Дело № 2-6351/2023

УИД: 50RS0028-01-2023-005160-39

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Мытищи Московская область 05 декабря 2023 г.

Мытищинский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Заякиной А.В.,

при секретаре Волковой С.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-6351/2023 по исковому заявлению ФИО1, ФИО5 к ООО «Загородная усадьба» о снятии запрета на регистрационные действия в отношении квартиры, государственной регистрации перехода права собственности,

установил:

ФИО3 и ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «Загородная усадьба», в котором, просили суд: отменить постановление судебного пристава-исполнителя № от ДД.ММ.ГГГГ о запрете регистрационных действий в отношении квартиры с кадастровым номером №, вынесенное в рамках исполнительного производства №-ИП, осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру с кадастровым номером №, находящуюся по адресу: <адрес>, к ФИО3 и ФИО2.

Свои требования истцы обосновывают тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО2, с одной стороны, и ООО «Загородная усадьба», с другой стороны, был заключён договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, находящейся по адресу <адрес>. Истцы свои обязательства по оплате квартиры исполнили в полном объеме, квартира поступила в их фактическое владение. Однако до настоящего времени переход права собственности к истцам не был зарегистрирован, что подтверждается выпиской из ЕГРН на квартиру. Более того, на спорный объект недвижимого имущества ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано обременение в виде запрета регистрации на основании постановления судебного пристава-исполнителя в отношении объектов недвижимого имущества по исполнительному производству №-ИП - (далее - ИП). ИП возбуждено ДД.ММ.ГГГГ на основании исполнительного листа от ДД.ММ.ГГГГ № №, должником по которому является ответчик.

Поскольку ни одни из истцов не является должником по вышеуказанному ИП, существующее ИП является препятствием для завершения сделки купли-продажи квартиры, законными владельцами которые являются покупатели (истцы).

Таким образом, истцы законно приобрели квартиры, однако лишены возможности зарегистрировать переход права собственности на нее в результате наложения запрета на осуществление регистрационных действий в рамках исполнительного производства, в котором продавец является должником (ответчик).

В судебное заседание истцы не явились, извещены надлежащим образом, обеспечили явку своего представителя, который исковые требования поддержал в полном объёме.

Представитель ответчика ООО «Загородная усадьба», в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом. Ранее представил письменные пояснения по иску, из которых следует, что он подтверждает, что продал истцам согласно договору купли-продажи квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, и не возражает в отношении требований истцов по государственному переходу права собственности на объект недвижимости.

Третье лицо - судебный пристав-исполнитель Мытищинского РОСП ГУ ФССП России по Московской области ФИО6 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом.

Третье лицо - Управление Росреестра по Московской области, в судебное заседание своего представителя не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещалось надлежащим образом.

Третье лицо – временный управляющий ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав позицию стороны истцов, изучив материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Загородная усадьба» и ФИО2, ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи №№ предметом которого являлась квартира, расположенная по адресу: <адрес>, оплата по которому произведена с использованием кредитных средств Банка ВТБ ПАО по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ №.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан акт осмотра квартиры и оборудования в ней.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО2 с одной стороны, и ООО «Загородная усадьба» с другой стороны, был заключён договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, находящейся по адресу <адрес>. Цена договора установлена сторонами в размере 8 529 988 рублей 50 копеек.

Согласно п.9 договора купли-продажи, передача квартиры между сторонами производится без составления передаточного акта путем передачи покупателю ключей и необходимой технической документации.

Из предоставленных квитанция по оплате коммунальных услуг по спорной квартире следует, что лицевой счет открыт на имя ФИО2, коммунальные платежи оплачиваются, что подтверждает фактическое пользование квартирой.

Кроме того, справкой ПАО Банк ВТБ подтверждается, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ полностью погашена, договор закрыт ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, правообладателем в отношении спорной квартиры указано ООО «Загородная усадьба» с ДД.ММ.ГГГГ.

Определением Арбитражного суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО «Загородная усадьба» введена процедура банкротства - наблюдение сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Временным управляющим должника утверждён ФИО4.

Согласно выписке из ЕГРН на спорную квартиру ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано обременение в виде запрета регистрации на основании постановления судебного пристава-исполнителя Мытищинского РОСП ГУФССП России по Московской области № от ДД.ММ.ГГГГ, а также ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления о запрете на совершение действий по регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Мытищинским РОСП ГУФССП России по Московской области.

Судом установлено, что указанное выше исполнительные производство возбуждено ДД.ММ.ГГГГ на основании исполнительного листа от ДД.ММ.ГГГГ №№, должником по которому является ООО «Загородная усадьба».

В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ).

Согласно части 2 статьи 442 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации спор, заявленный лицами, не принимавшими участия в деле, связанный с принадлежностью имущества, на которое обращено взыскание, рассматривается судом по правилам искового производства.

Иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 50 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу статьи 119 ФЗ «Об исполнительном производстве» при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований.

Исходя из смысла приведённой нормы, бремя доказывания принадлежности имущества, на которое обращается взыскание, лежит на лице, обратившемся с требованиями об освобождении имущества от ареста.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В пункте 61 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Удовлетворяя исковые требования истцов, суд исходит из того, что ФИО2 ФИО3 не могут зарегистрировать право собственности на приобретённую квартиру в связи с наличием ареста, наложенного в рамках исполнительно производства, стороной которого они не являются.

Вместе с тем у истцов возникло право собственности на данную квартиру на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между ними, истцами ФИО3 и ФИО2 с одной стороны, и ответчиком ООО «Загородная усадьба» с другой.

На момент рассмотрения настоящего спора договор купли-продажи спорного имущества, в установленном законом порядке недействительным не признан.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 60 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, судом достоверно установлено, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ действующий, в связи с наложением обеспечительным мер на квартиру истцы не могут зарегистрировать право собственности на спорное недвижимое имущество, в то время как арест квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ограничивает правомочие истцов, как законных владельцев на распоряжение ею.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО3, ФИО2 об освобождении от ареста квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, наложенный постановлением судебного пристава-исполнителя № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку как на момент принятия обеспечительных мер, так и при обращении в суд с настоящим иском истцы являлись законными владельцами спорного имущества, и избрали надлежащий способ защиты своего права.

Иных доказательств, опровергающих доводы стороны истца, суду не представлено, а судом в судебном заседании не добыто. Доказательств принадлежности спорного имущества на момент его ареста ответчику также не представлено.

Удовлетворяя исковые требования истцов об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, суд исходит из того, что ответчик ООО «Загородная усадьба» имея намерение продать спорную квартиру, ДД.ММ.ГГГГ заключил договор купли-продажи спорной квартиры с истцами, получив в качестве оплаты по договору денежные средства в размере стоимости квартиры, указанной в договоре - 8 529 988 рублей 50 копеек, что подтверждается договором и письменными пояснениями представителя ответчика, представленными в материалах дела.

Таким образом, суд приходит к выводу, что на дату заключения договора купли-продажи спорной квартиры, истцы приняли квартиру от ответчика, а последний в свою очередь принял оплату за спорную квартиру, в связи с чем, истцы вправе требовать регистрацию за ними перехода права собственности.

Руководствуясь положениями ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3, ФИО2 к ООО «Загородная усадьба» о снятии запрета на регистрационные действия в отношении квартиры, государственной регистрации перехода права собственности удовлетворить.

Снять запрет на регистрационные действия в отношении квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, наложенный постановлением судебного пристава-исполнителя № от ДД.ММ.ГГГГ.

Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, от ООО «Загородная усадьба» к ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина РФ серия № №, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина РФ серия № №.

Настоящее решение является основанием для постановки объектов недвижимости на государственный кадастровый учет, а также является основанием для государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимости в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и его территориальных подразделениях.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Мытищинский городской суд Московской области.

Судья ПОДПИСЬ А.В. Заякина

Мотивированное решение изготовлено – 02.02.2024.

Судья ПОДПИСЬ А.В. Заякина