РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 сентября 2025 г. г. Самара
Ленинский районный суд г. Самары в составе председательствующего судьи Болочагина В.Ю., при секретаре Лепиной Я.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2730/25 по иску ФИО1 и ФИО2 к Министерству строительства Самарской области и Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о взыскании возмещения,
установил:
ФИО1 и ФИО2 обратились в Ленинский районный суд г. Самары с иском к Министерству строительства Самарской области и Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о взыскании возмещения. В обоснование иска указывает, что между ними и ФИО3 был заключён договор №5/4/1 А-НЗ/п от 24.07.2008 г. уступки прав долевого строительства в отношении двухкомнатной квартиру в секции 1А, на 5 этаже, площадью 63,89 м2, в строящемся доме по адресу: <...> кв.5/4. Решением Арбитражного суда Самарской области от 5.05.2022 г. по делу №А55-22772/2021 ООО «Прогресс-Н» признано банкротом. Определением Арбитражного суда Самарской области от 9.08.2023 г. по делу №А55-22772/2021 в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Прогресс» включены их требования в отношении двухкомнатной квартиры площадью 63,89 м2, на 5 этаже в секции 1А многоквартирного жилого дома, по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Советской Армии, с суммой оплаты в 1 046 965 рублей. Наблюдательным советом ППК «Фонд развития территорий» 30.11.2023 г. принято решение о финансировании мероприятий в отношении объекта незавершённого строительства по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Советской Армии, д.121, на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0907001:0012 – многоквартирные жилые дома, секция 1А, 2А, этап №2. Определением Арбитражного суда Самарской области от 27.03.2024 г. по делу №А55- 22772/2021 удовлетворено заявление ППК «Фонд развития территорий» о намерении стать приобретателем прав ООО «Прогресс-Н» в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0907001:0012со всеми неотделимыми улучшениями. ФИО1 21.11.2024 г., ФИО4 17.12.2024 г. получили возмещение в размере по 2 750 464 рубля 50 копеек, а всего 5 500 929 рублей. Рыночная стоимость квартиры согласно заключению не указанного заявителем лица №2025.01-026 от 11.02.2025 г. составляет 6 885 681 рубль. Просят взыскать возмещение в размере по 692 376 рублей в пользу каждого из них, в пользу ФИО1 проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 22.11.2024 г. по 25.03.2025 г. в размере 49 352 рублей 28 копеек и в размере ключевой ставки ЦБ РФ с 26.03.2025 г. на сумму в 692 376 рублей по день её фактической уплаты, в пользу ФИО2 проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 18.12.2024 г. по 25.03.2025 г. в размере 39 023 рублей 39 копеек и в размере ключевой ставки ЦБ РФ с 26.03.2025 г. на сумму в 692 376 рублей по день её фактической уплаты, расходы на оплату экспертно-оценочных услуг в размере по 1 500 рублей и расходы на оплату услуг представителя в размере по 45 000 рублей в пользу каждого из них.
В ходе разбирательства дела истцы изменили размер исковых требований, просили взыскать солидарно возмещение в размере по 452 948 рублей в пользу каждого из них, в пользу ФИО1 проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 24.01.2024 г. по 16.07.2025 г. в размере 516 129 рублей 27 копеек и в размере ключевой ставки ЦБ РФ с 17.07.2025 г. на сумму в 452 498 рублей по день её фактической уплаты, в пользу ФИО2 проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 23.01.2024 г. по 16.07.2025 г. в размере 557 160 рублей 79 копеек и в размере ключевой ставки ЦБ РФ с 26.03.2025 г. на сумму в 452 498 рублей по день её фактической уплаты, расходы на оплату экспертно-оценочных услуг в размере по 1 500 рублей, расходы на выплату вознаграждения судебному эксперту в размере по 23 000 рублей и расходы на оплату услуг представителя в размере по 45 000 рублей в пользу каждого из них.
В судебном заседании истица ФИО1 и представитель истцов по доверенности от 27.01.2025 г. ФИО5 отказались от требования о взыскании расходы на оплату экспертно-оценочных услуг в размере по 1 500 рублей, в остальной части заявленные требования поддержали.
Ответчик Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» в судебное заседание представителя не направил, о времени и месте его проведения извещён, представил письменный отзыв (л.д. 167-171), в котором иск не признал.
В судебном заседании объявлялся перерыв до 9 часов 50 минут 11.09.2025 г.
Исследовав материалы дела, заслушав представителя истцов, суд приходит к следующему.
В ходе разбирательства дела установлено, что 21.05.2007 г. между ООО «Металлопторг» и ФИО3 был подписан договор участия в долевом строительстве №5/4/1А-НЗ в отношении двухкомнатной квартиры №5/4 на 5 этаже дома по адресу: г. Самара, Советский район, улицы Советской Армии и Антонова-Овсеенко, секция №1А, площадью 63,89 м2. Цена договора составляла 1 046 965 рублей. Срок завершения строительства дома (не срок ввода дома в эксплуатацию) по договору 30.06.2010 г.
Доказательств оплаты ФИО3 застройщику цены участия в долевом строительстве суду не представлено.
По договору цессии от 24.07.2008 г. №5/4/1А-НЗ/п ФИО3 уступила истцам в равных долях права требования по договору от 21.05.2007 г. №5/4/1А-НЗ.
Застройщик договор не исполнил, строительство дома не осуществил.
Права на завершение строительства дома были переданы ООО «Прогресс-Н».
Решением Арбитражного суда Самарской области от 5.05.2022 г. по делу №А55-22772/2021 ООО «Прогресс-Н» было признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство с применением правил §7 гл.IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» о банкротстве застройщиков.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 9.08.2023 г. по тому же делу требования истцов о передаче двухкомнатной квартиры №5/4 на 5 этаже в секции №1А площадью 63,89 м2 в доме по адресу: г. Самара, Советский район, улицы Советской Армии, включены в реестр требований участников долевого строительства ООО «Прогресс-Н», сумма требования – 1 046 965 рублей.
В соответствии с п.2 ст.13.1 ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» названная компания может принять решение о финансировании мероприятий по завершению строительства многоквартирных домов в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства. В частности Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» может на основании собственного решения осуществлять:
- финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершённого строительства;
- финансирование строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости по основаниям;
- финансирование подготовки проектной документации, выполнения инженерных изысканий, а также проведения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, необходимых для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
- перечисление денежных средств застройщику, погашение требований по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди, требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, включённых в реестр требований кредиторов, в целях обеспечения возможности передачи участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в многоквартирном доме и (или) ином объекте строительства, строительство которых завершено, или передачи самому названной компании или аналогичной компании субъекта РФ прав на земельный участок с находящимися на нём неотделимыми улучшениями;
- финансирование мероприятий, связанных с возмещением застройщику стоимости его прав застройщика на выкупаемый компанией земельный участок с находящимися на нём объектами незавершённого строительства, неотделимыми улучшениями, в размере превышения этой стоимости над совокупным размером причитающихся участникам строительства выплат;
- оплату судебных расходов по делу о банкротстве застройщика, выплату вознаграждения арбитражному управляющему;
- выплату возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства, в порядке, установленном Правительством РФ, в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство.
30.11.2023 г. Наблюдательным советом Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» принято решение о финансировании мероприятий по выплате возмещения гражданам - участникам долевого строительства жилого дома по адресу: <...>, секции 1А, 2А, на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0907001:0012, строительство которого осуществляло ООО «Прогресс-Н».
В соответствии со ст.201.15-2-2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в течение 60 дней со дня принятия Публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» решения о выплате возмещения гражданам - участникам строительства Фонд обращается в суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о намерении приобрести права застройщика на земельный участок, расположенные на нём объекты незавершённого строительства, неотделимые улучшения такого земельного участка, права на проектную документацию, включающую в себя все внесённые в неё изменения.
В состав имущества, права на которое передаются Фонду, при этом не включаются многоквартирный дом, дома блокированной застройки, здание (сооружение), предназначенное исключительно для размещения машино-мест, строительство которых завершено и в отношении которых судом вынесено определение о передаче участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, а также земельный участок, на котором расположен соответствующий объект.
В качестве встречного представления за передаваемое имущество Фонд осуществляет выплату возмещения участникам строительства.
Если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нём объектом (объектами) незавершённого строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, превышает совокупный размер причитающихся участникам строительства выплат, Фонд обязан перечислить застройщику деньги в размере такого превышения.
Если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершённого строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, меньше совокупного размера причитающихся участникам строительства выплат, Фонд получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы. Указанное право включается в реестр требований кредиторов в составе 3 очереди.
В течение 10 дней с даты поступления конкурсному управляющему заявления об указанном намерении Публично-правовой компании «Фонд развития территорий», конкурсный управляющий представляет в арбитражный суд и Фонд:
- расчёт суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов 1 и 2 очереди на дату направления заявления о намерении в суд;
- соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нём объектом (объектами) незавершённого строительства, неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включённых в реестр требований участников строительства, по которым будет осуществлена выплата возмещения.
По результатам рассмотрения заявления о намерении арбитражный суд выносит определение об удовлетворении заявления о намерении или об отказе в его удовлетворении.
В определении арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении указывается, в частности, соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нём объектом (объектами) незавершённого строительства, неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включённых в реестр требований участников строительства, по которым будет осуществлена выплата возмещения.
Определение арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении подлежит немедленному исполнению.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 27.03.2024 г. по делу №А55-22772/2021 заявление Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о намерении стать приобретателем прав ООО «Прогресс-Н» на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0907001:0012 со всеми неотделимыми улучшениями, в том числе, с объектами незавершённого строительства: секциями №1А, 2А удовлетворено. На Публично-правовую компанию «Фонд развития территорий» возложена обязанность по выплате возмещений гражданам - участникам долевого строительства указанных домов, требований которых включены в реестр требований кредиторов ООО «Прогресс-Н» о передаче жилых помещений и машиномест.
Согласно п.3 ст.201.13 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в целях расчётов требования о передаче жилых помещений и (или) машино-мест и нежилых помещений участников строительства к застройщику преобразовываются в денежные требования. Договор, предусматривающий передачу жилого помещения, и (или) машино-места и нежилого помещения, считаются прекращёнными, заявление об одностороннем отказе участника строительства от исполнения указанных договоров не требуется.
Постановлением Правительства РФ от 7.10.2017 г. №1233 утверждены Правила выплаты публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений. В соответствии с п.4, 6 названных Правил граждане вправе обратиться с заявлением о выплате возмещения с даты принятия Фондом решения о финансировании до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика. При обращении о выплате возмещения гражданин представляет:
а) заявление о выплате возмещения по форме, утверждённой Фондом;
б) документ, удостоверяющий личность, либо его заверенную в установленном порядке копию;
в) выписку из реестра требований участников строительства о размере, составе и об очерёдности удовлетворения требований;
г) страховой номер индивидуального лицевого счёта заявителя в системе обязательного пенсионного страхования.
Выплата возмещения осуществляется за счёт имущества Фонда в течение 10 рабочих дней со дня представления гражданином указанных документов (п.8 Правил).
Из материалов дела усматривается, что 28.12.2023 г. истцы обратились к ответчику с заявлением о выплате возмещения. Заявление было получено ответчиком 9.01.2024 г. Соответственно, установленный законом срок выплаты возмещения истёк для ответчика 23.01.2024 г.
Ответчик в установленный срок возмещение не выплатил, в связи с чем ФИО1 и ФИО2 обратились с рассматриваемым иском.
Согласно составленному по заказу истцов заключению ООО «Джи.Ю.Консалтинг» от 11.02.2025 г. №2025.01-026 стоимость квартиры по состоянию на 21.11.2024 г. составляла 6 885 881 рубль.
21.11.2024 г. ответчик выплатил истице ФИО1 возмещение в размере 2 750 464 рубля 50 копеек.
16.12.2024 г. ответчик выплатил истцу ФИО2 возмещение в размере 1 760 297 рублей 28 копеек, а 17.12.2024 г. – ещё в размере 990 167 рублей 22 копеек. Общий размер выплаченного возмещения составил 2 750 464 рубля 50 копеек.
Согласно п.2 ст.13 ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» выплата возмещения гражданину - участнику строительства, имеющему требование о передаче жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере стоимости указанного помещения (указанных помещений), определяемой как произведение общей площади жилого помещения в многоквартирном доме и (или) доме блокированной застройки (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) домах блокированной застройки (в случае, если количество таких домов составляет 3 и более), подлежащего передаче гражданину - участнику строительства, но не более 120 м2, и рыночной стоимости 1 м2 равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке, но не менее уплаченной цены договора. Эта стоимость определяется в соответствии с отчётом оценщика, привлечённого Фондом, на дату, не на 6 месяцев опережающую дату принятия Фондом решения о выплате возмещения.
Для определения стоимости рыночной стоимости квартиры по состоянию на 30.11.2023 г. по ходатайству истцов судом была назначена экспертиза, производство которой поручено ООО «Агентство независимых экспертиз «Гранд истейт»».
Судом получено заключение экспертизы от 27.06.2025 г. №2025.06-018 (л.д. 107-138), согласно которому рыночная стоимость 1 м2 равнозначного жилого помещения по состоянию на 30.11.2023 г. составляет 100 279 рублей, стоимость квартиры – 6 406 825 рублей.
Суд, исследовав и оценив представленное экспертное заключение, полагает его выводы достоверными, поскольку исследовательская часть заключения содержит подробное описание экспертной работы и мотивировку выводов эксперта, квалификация эксперта подтверждена документально, суждения эксперта логичны и непротиворечивы, сведений о его заинтересованности в исходе дела не имеется. Сторонами выводы судебного эксперта не оспаривались.
Возражая против иска и против разрешения дела на основании заключения судебной экспертизы, ответчик ссылается на составленный по его заказу отчёт ООО «Центр оценки «Аверс»» от 16.08.2024 г. №2084-81/2024 (приобщён к материалам дела в электронном виде).
Однако данный отчёт не может быть использован для определения размера причитающегося истцу возмещения, поскольку квартира, требования истцов в отношении которой включены в реестр участников долевого строительства ООО «Прогресс-Н», а именно двухкомнатная квартира площадью 63,89 м2 на 5 этаже секции №1А, в этом отчёте не оценена. Отчёт содержит оценку двухкомнатной квартиры площадью 58,92 м2 на 5 этаже секции №1А (страница 10 отчёта), т.е. квартиры с иной площадью. Стоимость этой квартиры оценена в 5 455 992 рубля, в то время как общий размер выплаченной истца компенсации составил 5 500 929 рублей. В отчёте отсутствует квартира, стоимость которой составляла бы 5 500 929 рублей, т.е., сумму компенсации, выплаченной 2 истцам.
С учётом изложенного, составленный по заказу ответчика отчёт ООО «Центр оценки «Аверс»» от 16.08.2024 г. №2084-81/2024 не может быть принят судом в данном деле.
Детальная методика расчёта размера возмещения приводится в п.3 приложения к Правилам выплаты публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений. В простейшем случае, когда жилые помещения по всем договорам участия в долевом строительстве должны были перейти в личную собственность гражданина (все коэффициенты ki равны 1), обязательства по уплате цены договора по всем договорам участия в долевом строительстве исполнены полностью (все коэффициенты mi равны 1), все жилые помещения равнозначны по удельной стоимости, т.е. рыночная стоимость 1 м2 равнозначного жилого помещения одинакова для всех жилых помещений (все параметры Si имеют одно и то же значение), относительно громоздкая формула из пп.«а» п.3 приложения к Правилам вырождается просто в произведение рыночной стоимости 1 м2 равнозначного жилого помещения на первичном рынке на общую площадь жилых помещений, подлежащих передаче гражданину, но не более, чем на 120 м2. Поскольку площадь квартиры, в отношении которой у истцов был заключён договор участия в долевом строительстве, не превышает 120 м2, размер возмещения, на которое истцы имеют право, определяется из её площади по договору и составляет 6 406 825 рублей 31 копейку (100 279 рублей / м2 * 63,89 м2).
Таким образом, следует признать за истцами право на недоплаченное возмещение в размере 905 896 рублей 31 копейки (6 406 825, 31 – 5 500 929), по 452 948 рублей 15 копеек в пользу каждого из истцов. Истцы просят взыскать по 452 948 рублей, что является их правом. Суд, в силу п.3 ст.196 ГПК РФ, принимает решение по заявленным требованиям.
На сумму невыплаченной компенсации начисляются проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии с п.1 ст.395 ГК РФ. Просрочка началась 24.01.2024 г., поэтому требования истцов о взыскании процентов подлежит удовлетворению в части, начиная с указанной даты. Размер процентов за период с 24.01.2024 г. по 16.07.2025 г., причитающихся ФИО1, составляет 516 129 рублей 32 копейки. Истица просит взыскать часть этой суммы в размере 516 129 рублей 27 копеек, что является её правом. Суд, в силу п.3 ст.196 ГПК РФ, принимает решение по заявленным требованиям. Размер процентов за период с 24.01.2024 г. по 16.07.2025 г., причитающихся ФИО2, составляет 556 150 рублей 84 копейки. Проценты начисляются по день уплаты долга, поэтому требование истца об их взыскании с 17.07.2025 г. до дня исполнения решения надлежит удовлетворить.
Расходы истцов на выплату вознаграждения судебному эксперту в размере 46 000 рублей, подтверждённые чеком от 24.05.2025 г. (л.д. 94), подлежат возмещению ответчиком на основании ст.98 ГПК РФ в равных долях.
Расходы истцов на оплату услуг представителя по договору возмездного оказания услуг от 18.12.2024 г. №81/24, подтверждённые квитанцией к приходному кассовому ордеру от 24.03.2025 г. №2, суд, с учётом положений ст.100 ГПК РФ, находит подлежащими возмещению в размере 60 000 рублей, принимая во внимание относительно невысокий уровень сложности дела, количество судебных заседаний, в которых принимала участие представитель истцов (6 судебных заседаний с учётом перерыва), а также составление процессуальных документов. Истца просят разделить между ними эту сумму в равных долях, что не противоречит закону.
Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (ОРГН 5177746100032) в пользу ФИО1 (паспорт <данные изъяты>) недоплаченную компенсацию за объект долевого строительства в размере 452 948 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 24.01.2024 г. по 16.07.2025 г. в размере 516 129 рублей 27 копеек и проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму задолженности по выплате компенсации в размере ключевой ставки ЦБ РФ с 17.07.2025 г. до полной выплаты компенсации, расходы на выплату вознаграждения судебному эксперту в размере 23 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 рублей и сумму уплаченной государственной пошлины в размере 19 835 рублей.
Взыскать с Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (ОРГН 5177746100032) в пользу ФИО2 (паспорт <данные изъяты>) недоплаченную компенсацию за объект долевого строительства в размере 452 948 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 24.01.2024 г. по 16.07.2025 г. в размере 556 150 рублей 84 копеек и проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму задолженности по выплате компенсации в размере ключевой ставки ЦБ РФ с 17.07.2025 г. до полной выплаты компенсации, расходы на выплату вознаграждения судебному эксперту в размере 23 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 рублей и сумму уплаченной государственной пошлины в размере 19 628 рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
В удовлетворении исковых требований к Министерству строительства Самарской области (ОГРН <***>) отказать.
Взыскать с Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» в доход бюджета городского округа Самара государственную пошлину в размере 5 100 рублей 52 копеек.
Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд г. Самары в течение 1 месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 11.09.2025 г.
Судья (подпись) В.Ю. Болочагин
Копия верна
Судья
Секретарь