Дело №2-754/25
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Владикавказ 13.01.2025 г.
Советский районный суд г.Владикавказа РСО – Алания в составе: председательствующего судьи Гагиева А.Т., при секретаре судебного заседания Ляшовой Е.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «СЗ «КИТ», ФИО2, третьему лицу – АМС г. Владикавказа, о признании сделки недействительной, прекращении права собственности, признании права собственности на объект долевого строительства,
установил:
ФИО1 обратилась в Советский районный суд г.Владикавказа с исковыми требованиями к ООО «СЗ «КИТ» об обязании передать ФИО1 квартиру, строительный номер по проекту №6, площадью 189,7 кв.м, расположенный в многоквартирном жилом доме на 4 этаже, по адресу <...> и взыскании с ООО «СЗ «КИТ» ИНН<***> ОГРН<***> в пользу ФИО1 сумму неустойки в размере 2 758 848,19 рублей и 200 000 рублей расходов на оплату услуг адвоката.
В ходе рассмотрения настоящего гражданского дела истец изменил и уточнил исковые требования, которые в окончательной редакции выглядят следующим образом: признать недействительной сделку- договор купли-продажи от 15.07.2024 между ООО «СЗ «КИТ» и ФИО2 и применить последствия недействительности ничтожной сделки; прекратить право собственности ФИО2 на квартиру, кадастровый номер 15:09:0030605:657, общей площадью 198,4 кв. м., этаж 4, адрес: РСО-Алания, <...>; прекратить соответствующую запись регистрации о праве собственности ФИО2 на квартиру, кадастровый номер 15:09:0030605:657, общей площадью 198,4 кв. м., этаж 4, адрес: РСО-Алания, <...>; признать право собственности ФИО1 на квартиру, кадастровый номер 15:09:0030605:657, общей площадью 198,4 кв. м., этаж 4, адрес: РСО-Алания, <...>.
В обоснование исковых требований указано, что 14.06.2012 г. между ФИО1 и ООО «Строймонтажпрогресс» был заключен договор участия в долевом строительстве, объектом долевого строительства по Договору являлась квартира, строительный номер по проекту №6, площадью 189,7 кв.м, расположенный в многоквартирном жилом доме на 4 этаже, по строительному адресу <...>. Цена Договора составляла 3 224 900 рублей, которую ФИО1 уплатила полностью. Договор долевого участия от 14.06.2012 г. заключен в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и был зарегистрирован в Управлении Росреестра по РСО-Алания. ООО « СЗ «КИТ» с июня 2020 г. в связи с заключением договора перенайма земельного участка с КН 15:09:0030605:32, расположенный по адресу <...> взяла на себя обязательства по окончанию строительства многоквартирного жилого дома по адресу <...>. Таким образом, застройщиком по договору долевого участия от 14.06.2012 г. являлся ООО «СЗ «КИТ», которое 25.12.2023 г. ввело в эксплуатацию многоквартирный жилой дом по адресу <...>. ООО «КИТ» не направляло в адрес ФИО1 каких-либо уведомлений о передаче ей объекта долевого строительства по указанному договору от 14.06.2012 г. В судебном заседании ФИО1 от представителя ответчика стало известно, что ООО «СЗ «КИТ» на основании договора купли-продажи от 15.07.2024 г. продало спорную квартиру гражданке ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, проживающая по адресу: <...> и в Управлении Росреестра по РСО-Алания 01.11.2024 года зарегистрировано право собственности ФИО2 При этом, ООО «СЗ «КИТ» изменили площадь и адресные данные квартиры, зарегистрировав в Управлении Росреестра по РСО-Алания за спорной квартирой следующие адресные данные: квартира, назначение жилое, общей площадью 198,4 кв. м., этаж 4, адрес: РСО-Алания, <...>. В связи с изложенным ФИО1 считает недействительной сделку- договор купли-продажи от 15.07.2024 г. между ООО «СЗ «КИТ» и ФИО2 и просит применить последствия недействительности ничтожной сделки.
В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о месте и времени слушания извещена надлежащим образом, о причине неявки суду не сообщил.
В судебном заседании представитель ФИО1 по доверенности- ФИО3, исковые требования с учетом изменений исковых требований поддержал полностью и просил их удовлетворить.
Ответчики ООО «СЗ «КИТ» и ФИО2, представителей в судебное заседание не направили, о месте и времени слушания извещены надлежащим образом.
Ранее, в судебном заседании представитель ответчика ООО «СЗ «КИТ»-ФИО4, действующего на основании доверенности, исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска ФИО1 отказать в связи с тем, что ООО «СЗ «КИТ» не знало о том, что ФИО1 является участником долевого строительства многоквартирного жилого дома по адресу <...> и в настоящее время свободных квартир не имеется.
Третьи лица - АМС г.Владикавказа и Управление Росреестра по РСО-Алания своих представителей в судебное заседание не направили, о месте и времени слушания извещены надлежащим образом, о причине неявки суду не сообщили.
Дело рассмотрено с учетом положений ст.167 ГПК РФ в отсутствие неявившихся сторон.
Выслушав пояснения представителя истца, проверив и изучив материалы гражданского дела, исследовав и оценив собранные по делу доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, установив юридически значимые обстоятельства по делу, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ст.12 названного закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Из материалов дела следует, что 14.06.2012 г. между ФИО1 (далее-Участник) и ООО «Строймонтажпрогресс» (далее - Застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в Управлении Росреестра по РСО-Алания за №15-15-09/071/2012-058 (далее - Договор).
В соответствии с п.1.2-1.4 Договора объектом долевого строительства является квартира, строительный номер по проекту №6, площадью 189,7 кв.м, расположенный в многоквартирном жилом доме на 4 этаже, по строительному адресу <...> (далее - Объект).
Согласно п.2.3 Договора строительство многоквартирного жилого дома ведется на основании разрешения на строительство №Ru 15301000-164 от 02.12.2011 г., выданный АМС г.Владикавказа и договора аренды земельного участка №3526 от 22.11.2010 г., зарегистрированный в Управлении Росреестра по РСО-Алания за №15-15-09/015/2011-145.
В соответствии с п.1.1. Договора земельный участок имеет кадастровый №15:09:030605:32.
Согласно п.2.4. Договора срок ввода в эксплуатацию Застройщиком Объекта Участнику 3(третий) квартал 2013 г.
Согласно п. 3.1 Договора Цена Договора составляет 3 224 900 рублей, которую ФИО1 уплатила полностью, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 14.06.2012 №15.
Подлинники договора участия в долевом строительстве от 14.06.2012 г., квитанция к приходному кассовому ордеру от 14.06.2012 №15, как и иные подлинники представленных стороной истца документы, судом обозревались в судебном заседании.
Согласно ст.55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
Статьей 56 ГПК РФ предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
В силу положений ст. 68 ГПК РФ объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами. В случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.
Из представленных по запросу суда в материалы дела следователем по ОВД второго отделения по расследованию особо важных дел СУ СК России по РСО-Алания ФИО5 заверенных копий объяснений директора ООО «Строймонтажпрогресс» ФИО6 и главного бухгалтера ООО «Строймонтажпрогресс» ФИО7, подтверждается заключение между ФИО1 и ООО «Строймонтажпрогресс» договора участия в долевом строительстве от 14.06.2012 г. и внесение в кассу Общества полной стоимости квартиры по приходному кассовому ордеру от 14.06.2012 №15.
Из нотариально удостоверенного согласия 15АА0894416 от 01.06.2020 г. следует, что ФИО1 являясь участником долевого строительства, дала согласие ФИО8, арендатору земельного участка с кадастровым №15:09:030605:32 по адресу <...>, на заключение договора перенайма указанного земельного участка.
14.05.2020 г. между ООО «СЗ «КИТ» и ФИО8 был заключен договор перенайма земельного участка с КН 15:09:0030605:32, расположенный по адресу <...>.
На основании разрешения №15-09-72-2023 от 25.12.2023 г. ООО «СЗ «КИТ» ввел объект-многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым №15:09:030605:32 и построенный на основании разрешения на строительство №Ru 15301000-164 от 02.12.2011 г. в эксплуатацию. При этом, адрес многоквартирного жилого дома указан <...>.
Судом также установлено, что приобретенный ФИО1 объект долевого строительства по Договору от 14.06.2012 г. между и ООО «Строймонтажпрогресс»-квартира, строительный номер по проекту №6, площадью 189,7 кв.м, расположенный в многоквартирном жилом доме на 4 этаже, по адресу <...> и квартира - кадастровый номер 15:09:0030605:657, общей площадью 198,4 кв. м., этаж 4, адрес: РСО-Алания, <...>. право собственности зарегистрировано за ответчиком- ФИО2, является одним и тем же спорным объектом недвижимости.
Несоответствия связаны с тем, что ООО «СЗ «КИТ» внес изменения в этажность и общую площадь многоквартирного жилого дома, а также в связи с изменением ООО «СЗ «КИТ» адреса введенного в эксплуатацию многоквартирного жилого дома.
Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела, а также пояснениями представителя ООО «СЗ «КИТ» в судебном заседании 13.12.2024.
В соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Между ООО «СЗ «КИТ» и ФИО1 не составлялся и не подписывался документ о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения иное вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
Согласно п.3 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N3 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017) смена застройщика в период длительного строительства дома не свидетельствовала о прекращении ранее возникших обязательств по передаче спорного жилого помещения истцу, а также о возникновении данных правоотношений между сторонами вновь.
Таким образом, суд считает доказанным, что у ООО «СЗ «КИТ» имеются перед ФИО1 неисполненное обязательство по договору долевого участия от 14.06.2012 г.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Таким образом, суд считает правомерными требования ФИО1 признать договор от 15.07.2024 между ООО «СЗ «КИТ» и ФИО2 ничтожной сделкой, не влекущей юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.
В соответствии со ст.12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.
ООО «СЗ «КИТ» и ФИО2 не представлены в материалы дела доказательства, опровергающие вышеизложенные выводы суда.
В соответствии со ст.198 ГПК РФ резолютивная часть решения суда должна содержать выводы суда об удовлетворении иска либо об отказе в удовлетворении иска полностью или в части, наименование истца и ответчика, а также один из идентификаторов указанных лиц (страховой номер индивидуального лицевого счета, идентификационный номер налогоплательщика, серия и номер документа, удостоверяющего личность, серия и номер водительского удостоверения), указание на распределение судебных расходов, срок и порядок обжалования решения суда.
В связи с тем, что ФИО1 в судебном заседании в порядке ст.39 и 220 ГПК РФ заявила отказ в части взыскания с ООО «СЗ «КИТ» в пользу ФИО1 суммы неустойки в размере 1 081 631,46 рублей, штрафа в размере 540 815 рублей 70 копеек и 200 000 рублей расходов на оплату услуг адвоката, суд в данной части принял отказ и производство по делу прекратил.
Таким образом, требования истца о признании недействительной сделки – договор купли-продажи от 15.07.2024 г. между ООО «СЗ «КИТ» и ФИО2, применении последствий недействительности ничтожной сделки, прекращении права собственности ФИО2 75, на квартиру, кадастровый номер 15:09:0030605:657, общей площадью 198,4 кв.м., этаж 4, адрес: РСО-Алания, <...>, прекращении соответствующей записи регистрации о праве собственности ФИО2 на квартиру, кадастровый номер 15:09:0030605:657, общей площадью 198,4 кв.м., этаж 4, адрес: РСО-Алания, <...>, а также признании права собственности ФИО1 на квартиру, кадастровый номер 15:09:0030605:657, общей площадью 198,4 кв.м., этаж 4, адрес: РСО-Алания, <...>, подлежат удовлетворению.
Изначальные исковые требования истца о возложении на ООО «СЗ «КИТ» обязанности в течение 5-ти дней со дня вступления решения суда в законную силу передать ФИО1 по акту приема-передачи квартиру, строительный номер по проекту №6, площадью 189,7 кв.м., расположенный в многоквартирном жилом доме на 4 этаже, по строительному адресу: <...> и иные документы, необходимые для регистрации права собственности, не подлежат удовлетворению, поскольку право собственности на спорный объект недвижимости, как выяснилось в ходе рассмотрения дела, зарегистрировано за ответчиком ФИО2
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 193 – 199 ГПК РФ, суд
решил:
Иск ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт <...>, проживающей в <...>, к ООО «СЗ «КИТ» (ИНН <***>, ОГРН <***>), ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт <...>, проживающей в <...>, третьему лицу –АМС г.Владикавказа (ОГРН <***>; ИНН/КПП <***>/151501001), о признании сделки недействительной, прекращении права собственности, признании права собственности на объект долевого строительства, удовлетворить частично.
В удовлетворении иска ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт <...>, проживающей в <...>, к ООО «СЗ «КИТ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о возложении обязанности в течение 5-ти дней со дня вступления решения суда в законную силу передать Маргиевой Беле Георгиевне, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт <...>, проживающей в <...>, по акту приема-передачи квартиру, строительный номер по проекту №6, площадью 189,7 кв.м., расположенный в многоквартирном жилом доме на 4 этаже, по строительному адресу: <...> и иные документы, необходимые для регистрации права собственности, отказать.
Признать недействительной сделку – договор купли-продажи от 15.07.2024 г. между ООО «СЗ «КИТ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт <...>, проживающей в <...>, и применить последствия недействительности ничтожной сделки.
Прекратить право собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт <...>, проживающей в <...>, на квартиру, кадастровый номер 15:09:0030605:657, общей площадью 198,4 кв.м., этаж 4, адрес: РСО-Алания, <...>.
Прекратить соответствующую запись регистрации о праве собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт <...>, проживающей в <...>, на квартиру, кадастровый номер 15:09:0030605:657, общей площадью 198,4 кв.м., этаж 4, адрес: РСО-Алания, <...>.
Признать право собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт <...>, проживающей в <...>, на квартиру, кадастровый номер 15:09:0030605:657, общей площадью 198,4 кв.м., этаж 4, адрес: РСО-Алания, <...>.
Настоящее решение является основанием для осуществления государственной регистрации права собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт <...>, проживающей в <...>, на квартиру, кадастровый номер 15:09:0030605:657, общей площадью 198,4 кв.м., этаж 4, адрес: РСО-Алания, <...>.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда РСО-Алания в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья А.Т. Гагиев
Мотивированное решение суда изготовлено 20.01.2025 г.