Решение по делу № 2-239/2023 от 23.06.2023 - о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, прекращении права собственности ответчика и восстановлении права собственности истца.

Дело № 2-239/2023

УИД 60RS0012-01-2023-000503-58

Мотивированное решение изготовлено 23 июня 2023 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 июня 2023 года г. Невель Псковской области

Невельский районный суд Псковской области в составе: председательствующего судьи Гутовской Е.В.,

при секретаре Струковой И.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, прекращении права собственности ответчика и восстановлении права собственности истца,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 в лице своего представителя ФИО3, с учетом уточнения заявленных требований, обратилась в Невельский районный суд Псковской области с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>; прекращении права собственности ответчика путем аннулирования в ЕГРН записей прав на указанное недвижимое имущество; внесении сведений в ЕГРН и восстановлении права собственности истца на недвижимое имущество.

Требования обоснованы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи спорных объектов недвижимости, по условиям которого продавец должна получить денежные средства в размере 467034 руб. 31 коп. за жилой дом путем перечисления на расчетный счет безналичным путем за средства материнского капитала по сертификату, выданному УПФР в Кингисеппском районе Ленинградской области ДД.ММ.ГГГГ., в течение 60 календарных дней после регистрации перехода права собственности по заключенному договору. Сумма в размере 12965 рублей, обозначенная как стоимость земельного участка была указана формально, расписки о получении данной суммы истец ответчику не писала. До полного расчета отчуждаемое имущество находится в залоге у продавца. Договор был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, ключи от дома не передавались, фактически ответчик дом не использовала, ни разу там не была, кроме просмотра перед покупкой. Администрацией Опочецкого района Псковской области жилой дом был признан подлежащим капитальному ремонту в связи с чем Отделение ПФ РФ по Санкт-Петербургу и ленинградской области отказало в направлении средств материнского капитала на оплату по договору. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в счет оплаты по договору на расчетный счет продавца не поступали, обязательства покупателя по оплате не исполнены. Между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи, однако Управление Росреестра по Псковской области отказало в расторжении договора в связи с наличием арестов на недвижимое имущество, наложенных из-за долгов ответчика. Заявление о снятии ареста со спорных объектов, поданное в Кингисеппское РОСП УФССП по Ленинградской области осталось без удовлетворения. Ответчик приобрел с использованием средств материнского капитала другое жилое помещение. В связи с существенным нарушением договора со стороны покупателя, выразившемся в неоплате приобретенного имущества, истец просит расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО1 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ; прекратить право собственности ФИО2 на жилой дом с кадастровым номером **, земельный участок с кадастровым номером **, расположенные по адресу: <адрес> путем аннулирования в ЕГРН записей ** от ДД.ММ.ГГГГ – на жилой дом, ** на земельный участок; восстановить право собственности ФИО1 на указанные жилой дом и земельный участок путем внесения записей в Единый государственный реестр недвижимости.

В судебное заседание истец ФИО1, ответчик ФИО2 не явились, уведомлены надлежащим образом, воспользовались правом ведения дела в суде через представителей.

Представитель истца ФИО1 ФИО3 заявленные требования поддержала в полном объеме по изложенным в иске основаниям, пояснила также, что иным путем, кроме как по решению суда, расторгнуть заключенный между ФИО1 и ФИО2 договор, несмотря на соглашение о его расторжении, заключенное сторонами, не представляется возможным, ввиду наложенных ограничений на объекты недвижимости, а учитывая размер задолженности ответчика по исполнительному производству, снять наложенные судебными приставами ограничение не представляется возможным, так как имущество зарегистрировано на ответчика.

Представитель ответчика ФИО2 ФИО4 с заявленными требованиями согласилась, пояснила, что ее доверитель согласна на расторжение договора, так как приобрела за счет средств материнского капитала иное жилое помещение.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился, представил заявление о рассмотрении дела без участия представителя.

Представитель Кингисеппского РОСП УФСПП по Ленинградской области, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился, представил копии исполнительного производства в отношении ФИО2 **, а также сведения о наличии сводного исполнительного производства в отношении ФИО2 Об отложении рассмотрения дела не ходатайствовал, по существу заявленных требований возражений не представил.

Представитель Отделения Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (до переименования-УПФ РФ в Кингисеппском районе Ленинградской области) ходатайствовал о рассмотрении дела без участия представителя учреждения, представил подтверждение уведомления ** от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению ФИО2

Выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу положений ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

На основании ч.4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Как разъяснено в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплату имущества, продавец на основаниип.3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102,1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с использованием средств материнского капитала, по условиям которого Продавец продает и передает, а Покупатель покупает и принимает в собственность на жилой дом с кадастровым номером (далее также КН) **, площадью ** кв.м. и земельный участок с **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения садоводства, расположенные по адресу: <адрес> Общая стоимость объектов недвижимости составляет 480000 рублей, из них стоимость земельного участка12965 рублей 69 копеек, стоимость жилого дома 467034 рубля 31 копейка. Стоимость земельного участка оплачивается за счет собственных денежных средств Покупателя до подписания договора купли-продажи; оставшаяся часть стоимости в сумме 467034 рубля 31 копейка уплачиваются за счет средств материнского (семейного) капитала Государственный сертификат серии **, выданный УПФР в Кингисеппском районе Ленинградской области ДД.ММ.ГГГГ., на имя ФИО2 путем безналичного перечисления Пенсионным фондом РФ в Кингисеппском районе Ленинградской области на банковский счет Продавца, в течение 60 календарных дней после регистрации перехода права собственности по заключенному договору. Датой полного расчета по договору является день поступления денежных средств на расчетный счет Продавца. До этого момента жилой дом и земельный участок находятся в залоге у Продавца.

Переход права собственности по договору, право собственности Покупателя, ипотека в силу закона зарегистрированы Управлением Росреестра по Псковской области ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждено выписками из Единого государственного реестра недвижимости (далее также ЕГРН) от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с актом обследования помещения (многоквартирного дома) ** от ДД.ММ.ГГГГ, межведомственной комиссией, назначенной постановлением администрации Опочецкого района Псковской области ** от ДД.ММ.ГГГГ., обследован жилой дом №**, с **, в д. <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ года ввода в эксплуатацию, выявлены несоответствия установленным требованиям, выдано заключение о признании данного дома подлежащим капитальному ремонту.

Согласно заключению об оценке соответствия помещения требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом ** от ДД.ММ.ГГГГ, составленного межведомственной комиссией, назначенной постановлением администрации Опочецкого района Псковской области, выявлены основания для признания жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, подлежащим капитальному ремонту.

Постановлением администрации Опочецкого района от 19.08.2022 №485 жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан подлежащим капитальному ремонту, ФИО2 предписано привести капитальный ремонт в соответствии с рекомендациями межведомственной комиссии, указанными в акте от ДД.ММ.ГГГГ **.

В соответствии с уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ **, выданным Отделением по Санкт-Петербургу и Ленинградской области ФИО2, по результату рассмотрения ее заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала, ФИО2 отказано в удовлетворении заявления и направлении средств на улучшение жилищных условий (на оплату приобретаемого \жилого помещения) в сумме 467034,31 руб. в связи с тем, что жилое помещение не отвечает требованиям, применяемым к жилым помещениям согласно ст. 16 Жилищного кодекса РФ – согласно заключению комиссии жилой дом признан подлежащим капитальному ремонту.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с использованием материнского капитала от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с несоблюдением Покупателем условий договора, ввиду невыплаты денежных средств Покупателем. Результатом заключения соглашения является возвращение сторон Договора в первоначальное положение – возврат имущества Продавцу.

Согласно уведомлению Гдовского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Псковской области, направленному в адрес ФИО1, государственная регистрация прав в отношении здания с ** ** приостановлена, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, в связи с наложением запрета на указанное имущество, до поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии ареста или запрета.

Как следует из представленных в судебном заседании выписок из ЕГРН, на спорные объекты недвижимости, кроме ипотеки в силу закона, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированы обременения в виде запрещения регистрации на основании постановлений судебных приставов-исполнителей.

По результату рассмотрения заявления ФИО1 о снятии запрета на регистрационные действия с имущества, судебным приставом-исполнителем Кингисеппского РОСП УФССП России по Ленинградской области вынесено постанволен6ие об отказе в вынесении постановления о снятии запрета на совершение действий по регистрации. Постановление вынесено по тем основаниям, что Собственником имущества является ФИО2, задолженность которой по исполнительному производству не погашена.

В сообщении судебного пристава-исполнителя Кингисеппского РОСП УФССП России по Ленинградской области от 14.06.2023 года подтвержден факт вынесения постановления о запрете на совершение действий по регистрации в отношении имущества должника ФИО2, также указано, что в отношении указанного должника ведется 11 исполнительных производств на общую сумму более одного миллиона рублей, данное исполнительное производство является сводным.

Доказательств выплаты денежных средств в счет стоимости жилого дома ответчиком и ее представителем не представлено, таким образом, судом установлено, что неуплата стоимости спорного имущества является для ФИО1 существенным нарушением условий договора со стороны ФИО2 и влечет для истца такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, суд исходит из установленных обстоятельств о том, что по рассматриваемому спору Продавец не получил за проданный ответчику жилой дом денежной суммы, на которую она рассчитывала. Указанное свидетельствует, что истец как продавец с очевидностью лишилась того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Сторонами заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи, однако в силу объективных, не зависящих от воли истца причин, данное соглашение не может быть зарегистрировано, в связи с запретами и ограничениями, зарегистрированными в ЕГРН на спорное имущество, связанными с наличием исполнительных производств на значительные суммы в отношении ответчика.

На основании изложенного суд приходит к выводу о возможности удовлетворения требований истца.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО1 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ.

Прекратить право собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, **, путем аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи под номером ** от ДД.ММ.ГГГГ на жилой дом с кадастровым номером **, площадью ** кв.м., и записи под номером ** от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения гражданами садоводства и огородничества, расположенные по адресу: <адрес>.

Восстановить право собственности, путем внесения записей в Единый государственный реестр недвижимости, ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, **, на жилой дом с кадастровым номером **, площадью ** кв.м., и земельный участок с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения гражданами садоводства и огородничества, расположенные по адресу: <адрес>

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Псковский областной суд через Невельский районный суд Псковской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.В. Гутовская