Гражданское дело № ******

Мотивированное решение изготовлено 11 ноября 2022 года

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

ДД.ММ.ГГГГ Октябрьский районный суд <адрес> в составе: председательствующего судьи Киямовой Д.В.,

при секретаре ФИО3,

с участием представителя истца ФИО4, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации <адрес> к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, встречному иску ФИО2 к Администрации <адрес> о возложении обязанности произвести перерасчет арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

Администрация <адрес> обратилась в суд с вышеназванным иском к ФИО2

В обоснование заявленных требований указано, что между администрацией <адрес> и ООО «Старт 2005» заключен договор аренды № ****** от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с № ******, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 8674 кв.м., который необходим для строительства и дальнейшей эксплуатации пяти открытых теннисных кортов со зданием раздевалки и пункта выдачи спортивного инвентаря. Срок действия договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в дальнейшем пролонгировался на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ на тех же условиях на неопределенный срок. Вышеуказанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ (регистрационная запись № ******).

В дальнейшем, между МУГИСО и ФИО2, ФИО5 к указанному договору аренды заключено дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с № ******, площадью застройки 72,4 кв.м., степенью готовности объекта 24%, расположенный на указанном выше земельном участке (по 333/1000 в праве общей долевой собственности на объект, регистрационные записи № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, № ******).

Согласно выписке из ЕГРН за ФИО2 зарегистрировано право собственности на 334/1000 доли в праве общедолевой собственности на указанный объект незавершенного строительства (регистрационная запись № ****** от ДД.ММ.ГГГГ).

В связи с чем, у ФИО2 возникли права и обязанности арендатора по договору аренды № ****** от ДД.ММ.ГГГГ с момента государственной регистрации права.

Решением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2 взыскана задолженность по арендной плате за период по июнь 2021 года.

Арендная плата начисляется ФИО2 в размере 333/1000 от 8674 кв.м. Задолженность за период с октября 2021 года по февраль 2022 года составила 66020 рублей 23 копейки, неустойка составила: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 8140 рублей 25 копеек, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 3140 рублей 76 копеек.

В ходе судебного разбирательства истец исковые требования уменьшил и просит взыскать с ФИО2 задолженность по арендной плате в сумме 1663 рубля 77 копеек за февраль 2022 года, неустойку с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 937 рублей 21 копейка, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 3140 рублей 76 копеек.

Ответчик ФИО2 с исковыми требованиями не согласился и обратился в суд со встречным иском, в котором просит возложить на Администрацию <адрес> произвести перерасчет арендной платы за период с января по июнь 2021 года с учетом кадастровой стоимости земельного участка с № ****** в сумме 18328162 рубля. В обоснование встречных исковых требований указал, что решением суда, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, кадастровая стоимость земельного участка была пересмотрена, в связи с чем, арендная плата на 2022 год была снижена и составила 63847 рублей 90 копеек. Таким образом, подлежит перерасчёту и арендная плата за 2021 год. При этом ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 оплатил аренду в сумме 117524 рубля 27 копеек, что свидетельствует о полном погашении задолженности за 2021 и 2022 годы, если применить перерасчёт к обоим периодам. При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения первоначального иска не имеется.

Представитель истца Администрации <адрес> ФИО4 в судебном заседании исковые требования, с учетом их уменьшения, поддержала, встречный иск ФИО2 не признала. Суду пояснила, что ответчик, заявив встречные исковые требования, выбрал неверный способ защиты своих прав. Решением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2 взыскана задолженность по арендной плате за период по июнь 2021 года. При этом был учтен срок исковой давности, расчеты истца не оспаривались и были взяты судом за основу при определении задолженности. Впоследствии ответчик решение не оспорил, и оно вступило в законную силу, было ответчиком исполнено. Фактически встречные исковые требования направлены на пересмотр вступившего в законную силу решения Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, что недопустимо в рамках настоящего дела, поскольку истец просит взыскать задолженность за последующий период, применив при расчете новую кадастровую стоимость.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании полагала иск не подлежащим удовлетворению по доводам письменного отзыва, на удовлетворении встречного иска настаивала. Указала, что истец злоупотребляет своими правами, поскольку для других арендаторов им был сделан перерасчёт. Положения закона направлены на то, что в случае перерасчета по кадастровой стоимости земельного участка, арендная плата вносится в новом размере. Считает, что предыдущий судебный акт не имеет никакого отношения к настоящему спору, перерасчет должен быть сделан независимо от взысканной ранее суммы арендной платы.

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении иска Администрации <адрес> и отказе в удовлетворении встречного иска ФИО2 по следующим основаниям.

На основании ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п.п. 1,2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Судом установлено, что между администрацией <адрес> и ООО «Старт 2005» заключен договор аренды № ****** от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с № ******, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 8674 кв.м., который необходим для строительства и дальнейшей эксплуатации пяти открытых теннисных кортов со зданием раздевалки и пункта выдачи спортивного инвентаря. Срок действия договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в дальнейшем пролонгировался на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ на тех же условиях на неопределенный срок. Вышеуказанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ (регистрационная запись № ******).

Из абзаца второго п. 3 ст. 552 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае, если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка

Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать (п. 8. Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В дальнейшем, между МУГИСО и ФИО2, ФИО5 к указанному договору аренды заключено дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с № ******, площадью застройки 72,4 кв.м., степенью готовности объекта 24%, расположенный на указанном выше земельном участке (по 333/1000 в праве общей долевой собственности на объект, регистрационные записи № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, № ******).

Согласно выписке из ЕГРН за ФИО6 зарегистрировано право собственности на 333/1000 доли в праве общедолевой собственности на указанный объект незавершенного строительства (регистрационная запись № ****** от ДД.ММ.ГГГГ).

В связи с чем, у ФИО2 возникли права и обязанности арендатора по договору аренды № ****** от ДД.ММ.ГГГГ с момента государственной регистрации права.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу ч. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По условиям договора аренды арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 10 числа последнего месяца квартала, подлежащего оплате (п. 2.2.4 договора аренды).

Порядок определения размера арендной платы установлен нормативно-правовым актом субъекта Российской Федерации, а именно Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ******-ПП. При этом, размер арендной платы определяется пропорционально соотношению площади объекта недвижимости, находящегося в собственности ответчика, к общей лощади объектов недвижимости, расположенных в здании на земельном участке. В виду перехода права собственности на часть помещений к ответчику у последнего возникли права и обязанности по договору аренды земельного участка, в связи с чем, Администрацией <адрес> правомерно начислена арендная плата по условиям договора, а также подлежит взысканию именно договорная неустойка.

Кроме того, в соответствии условиями вышеуказанного договора аренды размер арендной паты за землю определяется пропорционально площади помещений, находящихся в его собственности, к общей площади помещений здания, расположенного на земельном участке.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Решением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, никем не оспоренным и вступившим в законную силу, с ФИО2 взыскана задолженность по арендной плате за период по июнь 2021 года. При этом взысканная сумма задолженности 35690 рублей 49 копеек рассчитана судом за период с апреля 2017 года по декабрь 2017 года, и установлено, что задолженность по арендной плате за период с января 2018 года по июнь 2021 года ответчиком ФИО2 уже погашена.

Вместе с тем, решением Свердловского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенному по административному делу по административному иску ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с КН 66:41:0505004:5 в размере рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования удовлетворены, кадастровая стоимость данного земельного участка установлена в размере его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме 18382162 рубля. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать ДД.ММ.ГГГГ. Указанное решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из уточненного расчёта истца, требование о применении кадастровой стоимости земельного участка с КН 66:41:0505004:5 в размере рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ учтено Администрацией <адрес> при определении размера арендной платы за последующий период, а именно: с октября 2021 года по февраль 2022 года. В соответствии с новой кадастровой стоимостью, с учетом произведенного ДД.ММ.ГГГГ платежа, задолженность по арендной плате рассчитана истцом за февраль 2022 года и составляет 1663 рубля 77 копеек.

По существу представленный истцом расчет ответчик не оспаривает, настаивая во встречном исковом заявлении на произведении перерасчета ранее взысканной судом суммы задолженности в соответствии с положениями ст. 18 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 237-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О государственной кадастровой оценке", в соответствии с п. 6 ч. 2 которой для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Вместе с тем, имеется вступившее в законную силу решение суда Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которое в силу ст. 61 ГПК РФ имеет преюдициальный характер и которым установлен размер задолженности ответчика ФИО2 по арендной плате за период с февраля 2015 года по июнь 2021 года, установлена правильность расчётов истца, в соответствии с принятой на тот момент кадастровой стоимостью земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что принятое впоследствии решение Свердловского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, которым кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме 18382162 рубля, может служить основанием для пересмотра предыдущего судебного акта по новым обстоятельствам, а не производства перерасчета уже взысканной задолженности при установлении и взыскании задолженности по арендной плате за новый период.

Встречные исковые требования ФИО2 суд находит необоснованными и неподлежащими удовлетворению.

Таким образом, при определении размера подлежащей взысканию с ответчика задолженности по арендным платежам с учетом площадей земельного участка и помещения ответчика, суд исходит из расчетов арендной платы, представленных стороной истца.

При этом, как указано выше, ответчик, приобретая права на участок, приобрел и корреспондирующие этому праву обязанности из договора аренды, п. 3.1. которого предусмотрена также пеня в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Представленный истцом расчет неустойки стороной ответчика не оспорен, контррасчет не представлен.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате в сумме 1663 рубля 77 копеек за февраль 2022 года, неустойку с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 937 рублей 21 копейка, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 3140 рублей 76 копеек.

Учитывая положения ст. 98, ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, принимая во внимание разъяснения, приведенные в п. 21 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", суд взыскивает с ответчика в доход муниципального образования «<адрес>» государственную пошлину в размере 400 рублей.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Администрации <адрес> к ФИО2 удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу Администрации <адрес> задолженность по арендной плате за февраль 2022 года в сумме 1633 рубля 77 копеек, неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 937 рублей 21 копейка, неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 3140 рублей 76 копеек.

Взыскать с ФИО2 в доход муниципального образования «<адрес>» государственную пошлину в сумме 400 рублей.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 отказать.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд <адрес>

Судья Киямова Д.В.