Дело № 3а-155/2022

55OS0000-01-2021-000515-97

Строка стат. отчета 3.123

Омский областной суд

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Ланцовой М.В.,

при секретаре Зварич Н.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 1 августа 2022 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Торговая компания «Север» к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решения и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Торговая компания «Север» (далее – ООО «ТК «Север», общество) обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером , общей площадью кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 9-ти этажный жилой дом, участок находится примерно в 70 м по направлению на запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: . (т. 2 л.д. 177-183)

Кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области» и по состоянию на 1 января 2020 года составляет рубля. (т. 2 л.д. 184)

На основании отчета об оценке от 3 августа 2021 года, выполненного ООО «Е-Консалтинг» (оценщик ФИО1), общество 11 августа 2021 года обратилось в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – бюджетное учреждение), просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером в размере рыночной стоимости рублей. (т. 2 л.д. 37-38, 39-40)

Решением бюджетного учреждения от 8 сентября 2021 года № в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано. (т. 2 л.д. 42-46)

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, что влечет увеличение арендных платежей, общество 3 декабря 2021 года обратилось в суд с требованием об оспаривании указанного решения и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером в размере рыночной стоимости рублей. (т. 1 л.д. 4-7)

В ходе рассмотрения дела административный истец уточнил заявленные требования, просил признать решение бюджетного учреждения незаконным в части отказа в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером в размере его рыночной стоимости по состоянию на 15 февраля 2022 года, поскольку полагал, что в данном случае бюджетное учреждение должно самостоятельно рассчитать величину новой рыночной стоимости на дату оценки, также просил установить по состоянию на 15 февраля 2021 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером в размере рыночной стоимости рублей согласно заключению судебной экспертизы № от 22 июля 2022 года. (т. 3 л.д. 57-94, 128)

В судебном заседании представитель административного истца ООО «ТК «Север» ФИО2 заявленные требования поддержал.

Представитель административного ответчика бюджетного учреждения ФИО3 возражал против удовлетворения административных исковых требований, считал, что в случае признания решения бюджетного учреждения законным, административный истец должен повторно обратиться в бюджетное учреждение с новым отчетом об оценке. (возражения – т. 2 л.д. 34-36)

Представитель заинтересованного лица Администрации г. Омска ФИО4 полагал, что в удовлетворении административных исковых требований о признании решения бюджетного учреждения незаконным следует отказать, не возражал против установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, установленной заключением эксперта. (отзыв – т. 2 л.д. 103-104)

Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных отношений Администрации города Омска при надлежащем извещении в судебном заседании не присутствовал.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». (далее - Закон № 237-ФЗ)

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.

БУ «Омский центр КО и ТД» наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (ст.ст. 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, п. 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116. (т. 2 л.д. 65-84)

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ)

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Кадастровая стоимость земельного участка применяется для целей налогообложения и может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации)

Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Расчет размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле, определенной постановлением Правительства Омской области от 26 декабря 2018 года № 419-п.

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером является действующей, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы. Соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

На основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ 11 августа 2021 года административный истец обратился в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости по состоянию на 15 февраля 2021 года. К заявлению приложен отчет об оценке от 3 августа 2021 года № 43/035/21. (т. 2 л.д. 37-38, 39-40)

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

8 сентября 2021 года бюджетным учреждением принято решение № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Согласно решению в отчете выявлены нарушения требований законодательства, методологии оценочной деятельности, которые являются значимыми и существенно влияют на итоговую величину стоимости объекта недвижимости. Так, имеются нарушения п. 5 ФСО № 3, ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», т.к. содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, допускает неоднозначное толкование полученных результатов; п.п. «в» п. 22 ФСО № 7, поскольку оценщиком необоснованно использование в расчетах лишь части доступных ему объектов-аналогов. В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации) (п. 13 ФСО № 3). (т. 2 л.д. 42-46)

Указанное решение было принято по итогам рассмотрения заявления административного истца на заседании комиссии по рассмотрению отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости 26 августа 2021 года, решение принято единогласно. (т. 3 л.д. 110-120)

Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчет № от 3 августа 2021 года, подготовленный ООО «Е-Консалтинг» (оценщик ФИО1). (т. 1 л.д. 18-223)

В соответствии с представленным отчетом по состоянию на 15 февраля 2021 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером составила рублей.

Определением Омского областного суда от 7 февраля 2022 года по ходатайству административного истца по делу назначена экспертиза для проверки отчета № от 3 августа 2021 года на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также наличия в отчете нарушений, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения; при наличии нарушений, определить рыночную стоимость объекта по состоянию на 15 февраля 2021 года. Проведение экспертизы поручено Федеральному бюджетному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. (т. 3 л.д. 12-19)

По окончании экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № от 22 июля 2022 года, согласно которому:

- отчет ООО «Е-Консалтинг» № от 3 августа 2021 года об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки в части несоблюдения ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ, п.п. 5,8 «и» ФСО № 3, п.п. 22 «б,в,д», 11 «д» ФСО № 7, а именно: в разделе 7.4, 9.1.2 отчета (стр. 26, 52) отсутствуют описания объектов, исключенных при формировании первоначальной выборки, а также обоснования (причины) их исключения, т.е. отсутствует описание объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и обоснование использования их части, что не соответствует п. 5 ФСО № 3, п.п. 22 «в» ФСО № 7; объекты №№ 2, 4, 12, принятые в отчете в качестве объектов-аналогов, находятся в другом сегменте рынка, отличном от сегмента объекта оценки «Предпринимательство», и как следствие, не подлежат использованию в качестве аналогов, что не соответствует п.п. 22 «б» ФСО № 7; в таблице № 9.6 отчета (стр. 66) необходимая корректировка на соотношение стоимости объекта оценки, принадлежащего по отчету к подсегменту «Торговля, общественное питание и бытовое обслуживание», и стоимости объекта-аналога № 1, относимого к подсегменту «Продажа и обслуживание легкового автотранспорта, расходных материалов и запасных частей», не применяется, что не соответствует ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ, п. 5 ФСО № 3, п.п. 22 «д», 11 «д» ФСО № 7; в таблице № 9.6 отчета (стр. 70), таблице № 9.1 отчета (стр. 57) принято: объект-аналог № 12 расположен на расстоянии более 500 м от значимой дороги, корректировка на транспортную доступность по отношению к объекту-аналогу № 12 применена, при этом фактически объект-аналог № 12 граничит со значимой дорогой, корректировка на транспортную доступность к нему не применима, что не соответствует ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ, п. 5 ФСО № 3, п.п. 22 «д», 11 «д» ФСО № 7; в таблице № 9.6 отчета (стр. 65-69) необходимая корректировка на дату продажи к объекту-аналогу № 9 не применена (при превышении срока экспозиции равного 12,1 мес. до 12,5 мес. относительно даты оценки 15 февраля 2021 года), что не соответствует ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ, п. 5 ФСО № 3; в п. 8.4 раздела 8 отчета (стр. 50) отказ от доходного, затратного подходов не приведен, что не соответствует ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ, п. 8 «и» ФСО № 3;

- в отчете № 43/035/21 от 3 августа 2021 года имеются нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанные в решении Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» № от 8 сентября 2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, а именно: в разделе 7.4, 9.1.2 отчета (стр. 26, 52) отсутствуют описания объектов, исключенных при формировании первоначальной выборки в связи с их несопоставимостью по заданным ценообразующим факторам: в отчете не указано, какие именно объекты исключены из выборки, при этом отсутствуют обоснования исключения объектов при формировании первоначальной выборки, в отчете не указано, по какому именно из элементов сравнения отсутствует возможность использования объекта в качестве объекта сравнения, что не соответствует п.п. 22 «в» ФСО № 7 (замечание № 1); в таблице № 9.7 отчета (стр. 66) необходимая корректировка на соотношение стоимости объекта оценки, принадлежащего к подсегменту «Торговля, общественное питание и бытовое обслуживание» и стоимости объекта-аналога № 1, относимого к подсегменту «Продажа и обслуживание легкового автотранспорта, расходных материалов и запасных частей» не применяется, что не соответствует п. 5 ФСО № 3, ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ (отдельная часть замечания № 2); использование в отчете объекта-аналога № 2 (табл. 9.6 стр. 64 отчета, 9.8 стр. 74 отчета), относящегося к иному сегменту рынка «Здравоохранение», относительно сегмента рынка объекта оценки «Предпринимательство» не соответствует п.п. 22 «б» ФСО № 7, что является нарушением законодательства об оценочной деятельности; в таблице 9.7 (стр. 70 отчета), табл. 9.1 (стр. 56 отчета) принято: объект-аналог № 12 расположен на расстоянии более 500 м от значимой дороги, корректировка на транспортную доступность по отношению к объекту-аналогу № 12 применена, при этом фактически объект-аналог № 12 граничит со значимой дорогой, в связи с чем корректировка на транспортную доступность к нему не применима, что не соответствует п. 5 ФСО № 3, ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером по состоянию на 15 февраля 2021 года составляет рублей. (т. 3 л.д. 57-94)

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Оценивая заключение № от 22 июля 2022 года, подготовленное экспертом Федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО5, суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов о несоответствии представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности. Эксперт ФИО5 обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Эксперт является ведущим экспертом ФБУ Омская ЛСЭ Минюста России, имеет высшее техническое образование, квалификацию инженера-градостроителя по специальности «Городское строительство и хозяйство», ученую степень кандидата технических наук по специальности «Строительные конструкции, здания и сооружения», имеет аттестацию на право самостоятельного производства судебной строительно-технической экспертизы по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их стоимости», стаж экспертной работы по указанной специальности с 2004 года. (т. 3 л.д. 57)

Суд принимает указанное экспертное заключение во внимание как доказательство наличия в отчете недостатков, при которых отчет не мог быть положен в основу решения об удовлетворении заявления ООО «ТК «Север» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

При таком положении основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемого решения незаконным отсутствуют, поскольку судебным экспертом было установлено, что представленный отчет об оценке № 43/035/21 от 3 августа 2021 года требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует, имелись основания для отказа в удовлетворении заявления, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.

Требования, указанные в уточненном исковом заявлении, о признании незаконным решения бюджетного учреждения в части отказа в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером в размере его рыночной стоимости, удовлетворению также не подлежат, т.к. положениями статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение не наделено полномочиями по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Относительно требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером в размере рыночной стоимости суд исходит из следующего.

В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Расчет рыночной стоимости земельного участка в экспертном заключении № от 22 июля 2022 года произведен с применением сравнительного подхода с обоснованием отказа от применения затратного и доходного подходов. Экспертом изучен рынок недвижимости, проведен анализ объекта оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оспариваемый объект, проанализированы фактические данные о ценах предложений, описаны и обоснованы применяемые корректировки.

Оценка проводилась по состоянию на 15 февраля 2021 года.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта, чем отражено в заключении, суду не представлено.

Участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной экспертизы не просили, возражений относительно установленного экспертом размера рыночной стоимости объекта недвижимости не представили.

При таком положении суд находит возможным определить кадастровую стоимость спорного земельного участка на основании указанного экспертного заключения.

Доводы бюджетного учреждения о невозможности установления кадастровой стоимости в размере рыночной в случае отказа в удовлетворении требований о признании решения бюджетного учреждения незаконным не могут быть приняты во внимание, поскольку несмотря на факультативный и производный характер данного требования с учетом изложения диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, возможность его разрешения по существу не поставлена в зависимость от отказа либо удовлетворения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Также суд исходит из того, что отказ в удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости в данном случае не достигнет цели восстановления нарушенных прав и законных интересов административного истца, предусмотренных статьей 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

С учетом изложенного, датой подачи заявления следует считать 11 августа 2021 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером по состоянию на 15 февраля 2021 года в размере рублей.

Датой подачи заявления считать 11 августа 2021 года.

В остальной части административное исковое заявление оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда Ланцова М.В.

Мотивированное решение изготовлено 3 августа 2022 года.