№ 2-2409/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
12 сентября 2025 года г. Аксай
Аксайский районный суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи: Чимидова М.В.,
при помощнике судьи Москаленко Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, третьи лица ФИО3 ч, ПАО Сбербанк, ООО «СП РНД Центральный» о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с настоящим иском, указав, что 03.09.2024 между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли- продажи недвижимости, а именно: земельного участка, расположенного по адресу: ..., кадастровый ....
Согласно условиям договора, оплата производится в следующем порядке: 250 000 рублей уплачиваются в день подписания и признаются задатком, 3552750 рублей производится за счет собственных средств в день подписания основного договора купли-продажи, 2197250 рублей производится за счет кредитных средств кредитора.
03.09.2024 истец в соответствии с пунктом 3.2 договора уплатил ответчику цен в размере 250000 руб. в качестве задатка путем перечисления на расчетный счет, открытый на имя ФИО3, который на основании доверенности, удостоверенной нотариусом Волгодонского городского нотариального округа Ростовской области ФИО4 03.09.2024 зарегистрирована в реестре ... черед СБП по номеру телефона: ... что подтверждается чеком по операции от 03.09.2024.
Согласно пункту 7.2 договора установлено, что в случае невозможности заключения основного договора купли-продажи недвижимости в собственность покупателя по независящим от сторон обстоятельствам (отказ банка в предоставлении кредитных средств покупателю или отказ в одобрении вышеуказанного объекта недвижимости; отказ органов опеки и попечительства в выдачи разрешения на отчуждение/приобретение объекта недвижимости, отказ регистрирующего органа в погашении регистрационной записи об ипотеке, отказ регистрирующего органа в государственной регистрации ранее возникшего права собственности продавца, в случае если продавец по независящим от него обстоятельствам не осуществил постановку на кадастровый учет и регистрацию права собственности на объект недвижимости, а также в случае, если продавец не смог по аналогичным в настоящем пункте причинам одновременно приобрести другой объект недвижимого имущества или покупатель не смог по аналогичным в настоящем пункте причинам одновременно продать принадлежащий ему объект недвижимого имущества), стороны признают авансом переданную по настоящему предварительному договору в качестве задатка денежную сумму, которая подлежит возврату продавцом покупателю в течении трех дней, с момента наступления такого обстоятельства.
Истец намеревался заключить основной договор купли продажи и приобрести земельный участок в собственность с целью осуществления строительства жилого дома на указанном участке, что подтверждается договором намерения о строительстве от 21.09.2024, заключенного между ФИО1 и ИП Т-Саакян А.А. по условиям которого ФИО5 произведен обеспечительный платеж в размере 20 000 рублей.
В конце сентября 2024 года ПАО «Сбербанк» приостановил сделки в связи с окончанием лимита по программе «Семейная ипотека», что подтверждается ответом из ПAO «Сбербанк» на обращение ... от 09.10.2024. В связи с указанным обстоятельством, по независящим от покупателя причинам не представляется возможным заключить основной договор купли-продажи недвижимости.
После установления указанных обстоятельств истец неоднократно пытался в телефонном режиме связаться с ответчиком, а также с ФИО3, действующим на основании доверенности от имени и в интересах ФИО2 с целью урегулирования ситуации, однако указанные лица добровольно возвращать задаток отказались.
22.01.2025 истец обратился к ответчику с досудебной претензией о возврате денежных средств, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.
На основании изложенного истец просит суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости от 03.09.2024, взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 250000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 11500 руб.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, причины неявки не известны.
Представитель истца ФИО1 – ФИО6, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, письменно просила о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Представитель ответчика ФИО2 – ФИО3, действующий на основании доверенности, являющийся также третьим лицом, в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление.
Представители третьих лиц ПАО Сбербанк, ООО «СП РНД Центральный» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, причины неявки не известны.
Дело рассмотрено судом в отсутствие неявившихся лиц в порядке статьи 167 ГПК РФ.
Выслушав представителя истца, представителя ответчика, изучив материалы гражданского дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны должны заключить основной договор.
Обстоятельства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Предметом предварительного договора является лишь обязательство сторон по заключению в будущем договора, а не обязательство по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг.
Согласно ст. ст. 380, 381 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Статья 416 ГК РФ устанавливает, что обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.В случае невозможности исполнения должником обязательства, вызванной виновными действиями кредитора, последний не вправе требовать возвращения исполненного им по обязательству (ч. 2 ст. 416). В силу ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В соответствии со ст. 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям: о возврате исполненного по недействительной сделке; об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения; одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством; о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.
Судом установлено, что 03.09.2024 между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, а именно: земельного участка, расположенного по адресу: ..., кадастровый ....
Согласно условиям договора, оплата производится в следующем порядке: 250 000 рублей уплачиваются в день подписания и признаются задатком, 3552750 рублей производится за счет собственных средств в день подписания основного договора купли-продажи, 2197250 рублей производится за счет кредитных средств кредитора.
03.09.2024 истец в соответствии с пунктом 3.2 договора уплатил ответчику цен в размере 250000 руб. в качестве задатка путем перечисления на расчетный счет, открытый на имя ФИО3, который на основании доверенности, удостоверенной нотариусом Волгодонского городского нотариального округа Ростовской области ФИО4 03.09.2024 зарегистрирована в реестре ... черед СБП по номеру телефона: ..., что подтверждается чеком по операции от 03.09.2024.
Согласно пункту 7.2 договора установлено, что в случае невозможности заключения основного договора купли-продажи недвижимости в собственность покупателя по независящим от сторон обстоятельствам (отказ банка в предоставлении кредитных средств покупателю или отказ в одобрении вышеуказанного объекта недвижимости; отказ органов опеки и попечительства в выдачи разрешения на отчуждение/приобретение объекта недвижимости, отказ регистрирующего органа в погашении регистрационной записи об ипотеке, отказ регистрирующего органа в государственной регистрации ранее возникшего права собственности продавца, в случае если продавец по независящим от него обстоятельствам не осуществил постановку на кадастровый учет и регистрацию права собственности на объект недвижимости, а также в случае, если продавец не смог по аналогичным в настоящем пункте причинам одновременно приобрести другой объект недвижимого имущества или покупатель не смог по аналогичным в настоящем пункте причинам одновременно продать принадлежащий ему объект недвижимого имущества), стороны признают авансом переданную по настоящему предварительному договору в качестве задатка денежную сумму, которая подлежит возврату продавцом покупателю в течении трех дней, с момента наступления такого обстоятельства.
Обращаясь в суд с настоящим иском истец указал, что намеревался заключить основной договор купли продажи и приобрести земельный участок в собственность с целью осуществления строительства жилого дома на указанном участке. Однако, в конце сентября 2024 года ПАО «Сбербанк» приостановил сделки в связи с окончанием лимита по программе «Семейная ипотека», что подтверждается ответом из ПAO «Сбербанк» на обращение ... от 09.10.2024. В связи с указанным обстоятельством, по независящим от покупателя причинам не представляется возможным заключить основной договор купли-продажи недвижимости.
Согласно представленному истцом письму из ПАО Сбербанк следует, что на текущий момент временно приостановлена запись на сделку в связи с окончанием лимита по программе Семейная ипотека. Когда лимит будет выделен, банк сразу же доведет информацию до всех клиентов и возобновит кредитование по программе. Точная дата выделения лимита неизвестна. Вы можете перейти на другую программу кредитования или ожидать выделение нового лимита субсидий.
Таким образом, из содержания данного письма следует, что ПАО Сбербанк приостановлено кредитование по программе «семейная ипотека».
Положениями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Исходя из буквального значения положений пункта 7.2 предварительного договора купли-продажи недвижимости, заключенного между сторонами следует, что одним из оснований возврата продавцом покупателю внесенного аванса по настоящему договору является отказ банка в предоставлении кредитных средств покупателю по независящим от сторон обстоятельствам.
При этом в силу пункта 1.1 предварительного договора купли-продажи недвижимости стороны обязались заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости в срок до 30.09.2024.
Вместе с тем, каких-либо относимых и допустимых доказательства, свидетельствующих о том, что кредитным учреждением, в том числе ПАО Сбербанк, истцу было отказано в выдаче кредитных средств на приобретение объекта недвижимости на основании заключенного между ФИО1 и ФИО2 предварительного договора купли-продажи недвижимости от 03.09.2024, в материалы дела не представлено.
Представленный в материалы дела ответ ПАО Сбербанк свидетельствует о прекращении действия программы кредитования «Семейная ипотека», при этом истцу указано на возможность получения кредита по другой программе.
Согласно пункту 3.5 предварительного договора купли-продажи недвижимости от 03.09.2024, заключенного между сторонами, сумма задатка не возвращается, в случае если обязательства по заключению основного договора купли-продажи объекта недвижимости не будут исполнены по вине покупателя в срок, установленный пунктом 1.1 настоящего договора.
Поскольку основной договор купли-продажи не был заключен в связи с уклонением истца от заключения договора, оснований для расторжения предварительного договора и взыскании денежных средств судом не установлено. В связи с чем требования ФИО1 подлежат оставлению без удовлетворения.
На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст.12, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2, третьи лица ФИО3 ч, ПАО Сбербанк, ООО «СП РНД Центральный» о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании денежных средств оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Аксайский районный суд Ростовской области в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме будет изготовлено 26 сентября 2025 года.
Председательствующий М.В. Чимидов