Дело № 2-604/2025

№ 50RS0046-01-2025-000245-88

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Резолютивная часть решения вынесена и оглашена 11 марта 2025 года.

Мотивированное решение составлено 25 марта 2025 года.

г. Ступино Московской области 11 марта 2025 года

Ступинский городской суд Московской области в составе председательствующего федерального судьи Филатовой Е.С., при секретаре судебного заседания Ковтун П.И., с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующей на основании доверенности, ответчиков ФИО3 ФИО10 и ФИО4 ФИО11, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО12 к ФИО3 ФИО13 и ФИО4 ФИО14 о взыскании денежных средств, внесённых по предварительному договору купли-продажи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 и ФИО4 о взыскании денежных средств, внесенных по предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 100 000 рублей, по 50 000 рублей с каждой.

Исковые требования ФИО1 обоснованы тем, что в сентябре 2024 года на электронной площадке по продаже недвижимости им было найдено объявление о продаже трёхкомнатной квартиры по адресу: <адрес>. Продажей указанной квартиры занимался ИП ФИО5, который организовал ему просмотр объекта, в связи с чем, им было принято решение о покупке указанной квартиры. ДД.ММ.ГГГГ при подписании предварительного договора купли-продажи квартиры им ответчиками были переданы денежные средства в сумме 100 000 рублей за приобретаемую квартиру по адресу: <адрес>. После передачи денежных средств ответчики перестали выходить на связь, заблокировали его номер телефона, а также номер телефона агента, уклонялись от предоставления документов, необходимых для получения согласия органов опеки на отчуждение принадлежащего ему жилого дома для приобретения вышеуказанной квартиры. До ДД.ММ.ГГГГ между сторонами должен был быть заключен основной договор купли-продажи квартиры, однако по вине ответчиков этого не произошло. Он направил ответчикам уведомление о невозможности осуществления сделки и предложением возвратить денежные средства в сумме 100 000 рублей, однако указанное уведомление оставлено ответчиками без ответа.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился; о времени и месте судебного разбирательства извещен судом надлежащим образом.

Представитель истца ФИО1 – ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании подтвердила обстоятельства и доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержала исковые требования и просила их удовлетворить.

Ответчики ФИО3 и ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признали, пояснив о том, что отказались передавать техническую документацию в отношении спорной квартиры, поскольку обнаружили опечатки в агентском договоре, заключенном с ИП ФИО5 Факт заключения предварительного договора купли-продажи квартиры и получения денежных средств в сумме 100 000 рублей не отрицали.

Суд, выслушав объяснения и доводы представителя истца и ответчиков, допросив свидетелей ФИО5 и ФИО6, проверив и исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, находит исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Исходя из положений ст.ст. 309 и 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 ГК РФ.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Таким образом, действующее законодательство относит предварительную оплату товара (аванс) к разновидности порядка исполнения обязательств по оплате стоимости товара.

В то же время, в силу ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Согласно ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

При этом, исходя из положений ст. 380, 381 ГК РФ, задаток отнесен законодателем к способу обеспечения исполнения обязательств. Применение указанного вида способа обеспечения исполнения обязательств не ограничено в законе и не отнесено к закрытому перечню обязательств, в обеспечение которых такой способ применяется.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО4 (ранее Красной) Е.Р., с одной стороны, и ФИО1, с другой стороны, был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры общей площадью 66,4 кв. м. с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, с условием о задатке (л. д. 9-10).

В соответствии с п. 3 указанного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры до ДД.ММ.ГГГГ.

Стоимость объекта определена сторонами в размере 6 950 000 рублей.

При заключении предварительного договора ФИО1 передал продавцам в качестве задатка денежную сумму в размере 100 000 рублей, в обеспечении исполнения своих обязательств по приобретению объекта (п. 4 договора).

Свои обязательства по оплате задатка истец исполнил надлежащим образом, однако основной договор купли-продажи не был заключен.

Пунктом 9 указанного договора предусмотрено, что в случае отказа продавца от исполнения договора, он обязан возвратить двойную сумму задатка в течение 10 дней с момента прекращения настоящего договора.

В случае невозможности заключения договора купли-продажи квартиры из-за полученного отказа органов опеки и попечительства, продавец обязан возвратить покупателю сумму задатка в течение 10 дней с момента получения данного отказа (пункт 10 договора).

ДД.ММ.ГГГГ истцом ФИО1 было получено решение об отказе в приёме и регистрации документов, необходимых для предоставления Государственной услуги «Выдача предварительного разрешения органа опеки и попечительства, затрагивающего осуществление имущественных прав несовершеннолетнего подопечного», в связи с предоставлением неполного комплекта документов, необходимого для предоставления Государственной услуги, в отношении приобретаемого жилого помещения (л. д. 11-12).

Настаивая на удовлетворении исковых требований, сторона истца ссылается на то обстоятельство, что в оговоренный в предварительном договоре купли-продажи срок до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи квартиры заключен сторонами не был по инициативе стороны продавца (ответчиков), в связи с отказом предоставления необходимых документов, в результате чего был получен отказ органов опеки и попечительства.

Данное обстоятельство явилось основанием для обращения истца к ответчикам с требованием о возврате денежных средств.

При разрешении заявленных требований, исходя из содержания вышеуказанных правовых норм, суд приходит к выводу о том, что переданные истцом ответчикам денежные средства в сумме 100 000 рублей являются авансом, несмотря на то обстоятельство, что в предварительном договоре купли-продажи они поименованы как задаток. Кроме того, отдельное соглашение о задатке между сторонами не заключалось.

Определяя обстоятельства, повлекшие к отсутствию факта заключения основного договора в оговоренный сторонами срок, суд исходит из следующего.

Согласно п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий (в форме уклонения от заключения основного договора), так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ответчиками в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не предоставлено суду отвечающих требованиям допустимости, относимости и достаточности достоверных доказательств, подтверждающих отсутствие их вины в не заключении в срок до ДД.ММ.ГГГГ основного договора купли-продажи квартиры, а также законных оснований для удержания денежных средств в сумме 100 000 рублей, полученных от истца.

Допрошенные в судебном заседании в качестве свидетелей ФИО5 и ФИО6 подтвердили то обстоятельство, что ответчики отказались от предоставления документов, необходимых для получения разрешения органа опеки и попечительства, в результате чего было получено решение об отказе.

С учетом приведенной совокупности фактов, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований, поскольку основной договор между сторонами заключен не был, ввиду не предоставления ответчиками документов, необходимых для получения согласия органа опеки и попечительства, в связи с чем, не имеется оснований для нахождения у ответчиков внесенных истцом по предварительному договору денежных средств в размере 100 000 рублей, и они подлежат возврату.

Доводы ответчиков, озвученные в ходе судебного разбирательства, основаны на ином толковании закона применительно к возникшим между сторонами правоотношениям и фактическим обстоятельствам и отклоняются судом как необоснованные

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 ФИО15 к ФИО3 ФИО16 и ФИО4 ФИО18 удовлетворить.

Взыскать с ФИО3 ФИО19, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, зарегистрированной по месту жительства по адресу: <адрес>, и ФИО4 ФИО20, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, зарегистрированной по месту жительства по адресу: <адрес>, в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, зарегистрированного по месту жительства по адресу: <адрес>, денежные средства, внесенные по предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 100 000 (ста тысяч) рублей, по 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей с каждой.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Ступинский городской суд Московской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Федеральный судья /подпись/ Е.С. Филатова