Решение по делу № 2-4118/2021 от 15.08.2022 - о приведении жилого помещения в первоначальное состояние, существовавшее до реконструкции, встречному иску <ФИО>, <ФИО> к Администрации г. Шахты о сохранении квартиры в перепланированном (переустроенном) виде.

Шахтинский городской суд (Ростовская область)

Категория дела О приведении жилого помещения в первоначальное состояние Гражданское None

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

Истцы обратились в суд с иском по тем основаниям, что <адрес> находится в собственности ответчиков <ФИО>, <ФИО>.

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Представитель Администрации г. Шахты по доверенности <ФИО> в судебном заседании исковые требования поддержала, в удовлетворении встречного иска просила отказать. Истцы <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>..;

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав представленные доказательства, суд считает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению, а встречные требования не подлежащими удовлетворению по следующим

Резолютивная частьитоговое решение суда

Обязать <ФИО>, <ФИО> привести в первоначальное состояние реконструированный объект капитального строительства по адресу: <адрес>, путем восстановления оконного и дверного проемов между подсобным помещениям № 7 (лоджией)

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

Дело №2-48/22

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 августа 2022 года

Шахтинский городской суд Ростовской области, в составе:

судьи Дорошенко Н.В.,

при секретаре Малковой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Шахты, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, третье лицо Региональная служба государственного строительного надзора Правительства Ростовской области к ФИО7, ФИО8 о приведении жилого помещения в первоначальное состояние, существовавшее до реконструкции, встречному иску ФИО8, ФИО7 к Администрации г. Шахты о сохранении квартиры в перепланированном (переустроенном) виде,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском по тем основаниям, что <адрес> находится в собственности ответчиков ФИО7, ФИО8.

Ранее многоквартирный дом <адрес> являлся зданием детского сада «Сказка» и находился в собственности Шахтинской автоколонны № 1422 до 10.12.2002, что подтверждается свидетельством о регистрации права от 22.11.2001.

В 2001 г. Шахтинской автоколонне № 1422 было выдано разрешение на реконструкцию детского сада <адрес>, под 10-ти квартирный жилой дом и строительства гаражей для квартиросъемщиков на основании Распоряжения Мэра г. Шахты № 2017 от 15.08.2001.

В 2002г. был утвержден акт приемки в эксплуатацию 10-квартиного жилого дома по <адрес>, на основании Распоряжения Мэра г. Шахты № 4375 от 10.12.2002 в соответствии с выпиской из технической документации МУП БТИ Шахты от 08.10.2002, поэтажным планом строения от 08.10.2002.

В соответствии со ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Между тем, ответчиками по адресу: <адрес>, без соответствующего разрешения в квартире произведены работы по реконструкции, а именно:

в помещении № 4 устроен проем из оконного проема путем разборки подоконной кладки, затрагивая ширину и высоту проема, а также демонтирована часть несущей стены;

в помещении № 4 демонтирована перегородка между помещениями № 4 и № 7, что подтверждается Актом ДАГиТР № 123 от 18.06.2021, фотоматериалами.

Произведение ответчиками в <адрес>, работ по реконструкции без соответствующего разрешения и согласия с собственниками многоквартирного дома, также установлено Актом проверки № 1 от 03.08.2021 Региональной службы государственного строительного надзора Правительства Ростовской области, Уведомлением Региональной службы ГСН РО от 10.08.2021 и технической документацией БТИ.

Уведомлением Региональной службы ГСН РО от 10.08.2021 (п. 3, 4), направленной в адрес Администрации г. Шахты, были выявлены факты:

- реконструкции квартиры <адрес> без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений;

- реконструкции квартиры с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, что подтверждается Актом проверки № 1 от 03.08.2021.

В соответствии с п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объем (ст. 1 ГрК РФ). К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.

Согласно технической документации БТИ, реконструкция <адрес>, Акта выездной проверки № 1 от 03.08.2021 Региональной службы ГСН РО, Уведомления Региональной службы ГСН РО от 10.08.2021, Акта ДАГиТР № 123 от 18.06.2021, произведенная ответчиками, представляет собой устройство прохода вместо оконного и дверного проемов; демонтаж части несущей (капитальной) стены.

Устройство ответчиками прохода вместо оконного и дверного проемов в несущей (капитальной) стене осуществлено путем демонтажа части несущей (внешней) стены многоквартирного дома.

Осуществив в своей квартире демонтаж подоконной кладки, являющейся частью несущих (внешних) конструкций многоквартирного дома, ответчики фактически осуществили его реконструкцию, допустив уменьшение общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, что требует получение согласия собственников на такую реконструкцию.

В силу ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

Согласно п. "в" ч. 2 разд. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491, в состав общего имущества включаются, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).

Как разъяснено письмом Минстроя России от 22.10.2020г. №37768-01704, любые стены и иные ограждающие конструкции (перегородки, перекрытия), как несущие, так и ненесущие, являющиеся частями помещений из состава общего имущества или наружными ограждающими конструкциями, входят в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

Демонтаж любой строительной конструкции, предусмотренной проектной документацией на многоквартирный дом и входящей в состав общего имущества собственников помещений дома, является уменьшением состава общего имущества, влекущим за собой уменьшение количества физических объектов, материалов, входящих в состав общего имущества, а также снижающим уборочную площадь.

Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений о реконструкции многоквартирного дома относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст.36 ЖК РФ).

Исходя из положений приведенных выше правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.

Поскольку демонтированные оконный и дверной проемы осуществлены в несущей стене жилого дома, которая относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного <адрес>, то для их демонтажа требовалось согласие всех собственников помещений многоквартирного дома.

Согласие всех собственников помещений многоквартирного дома на реконструкцию их квартиры у ответчиков отсутствует, что является нарушением положений ст. 51 ГрК РФ, ст. 36, 40, 44 ЖК РФ, ст. 247 ГК РФ,, п. "в" ч. 2 разд. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491.

В результате осмотра квартиры ответчиков были выявлены признаки нарушения действующего законодательства - ст. 1, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ответственность за которые предусмотрена ч. 1 ст. 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях - нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию.

Как следует из представленных материалов, ответчиками совершено правонарушение, за которое предусмотрена административная ответственность в соответствии с ч. 1 ст. 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях, что подтверждается информационным письмом PC ГСН РО от 19.11.2021, в котором сообщалось, что ответчики были привлечены к административной ответственности по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ в виде штрафа в размере 2000 руб. (постановления от 29.09.2021 № 213075, от 10.11.2021 № 213077).

ДАГиТР Администрацией г. Шахты ответчикам было вручено извещение об устранении нарушений, в которых предлагалось остановить строительные работы, привести квартиру в первоначальное состояние до реконструкции. Ответчики никаких мер, направленных на устранение существующего нарушения действующего законодательства не предприняли.

Просят суд обязать ФИО7, ФИО8 привести в первоначальное состояние реконструированный объект капитального строительства., расположенный по адресу: <адрес>, путем восстановления оконного и дверного проемов между подсобным помещением № 7 (лоджией) и помещением № 4 (кухней) в соответствии с выпиской из технической документации МУП г. Шахты «БТИ» на многоквартирный жилой дом по <адрес> по состоянию на 30.09.2002 до реконструкции квартиры.

ФИО8 и ФИО7 заявили встречный иск к Администрации г. Шахты по тем основаниям, что они являются собственниками квартиры <адрес> на праве долевой собственности, по ? доле за каждым. В июне 2021 г. ФИО8 и ФИО7 за счет собственных средств и собственными силами проведена перепланировка квартиры: демонтаж перегородочной стены между помещением № 4 (кухня) и помещением № 7 (подсобная) и демонтаж подоконного проема между помещением № 4 (кухня) и № 7 (подсобная). Перепланировка квартиры была проведена без нарушения строительных норм, санитарно-эпидемиологических правил, требований пожарной безопасности, не нарушает прав и законных интересов других лиц и не создает угрозу жизни или здоровью, поэтому квартира может быть сохранена в перепланированном (переустроенном) состоянии. Просят суд сохранить квартиру <адрес>, общей площадью 65,3 кв.м., жилой 30,3 кв.м., в перепланированном (переустроенном) состоянии.

Представитель Администрации г. Шахты по доверенности ФИО9 в судебном заседании исковые требования поддержала, в удовлетворении встречного иска просила отказать.

Истцы ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО10, ФИО1, в судебном заседании исковые требования поддержали, в удовлетворении встречного иска просили отказать.

Истец ФИО5 в суд не явился, просил дело рассмотреть в его отсутствие, иск поддержал.

Ответчики ФИО7, ФИО8 и их представитель адвокат Петров Р.С. в судебном заседании просили в иске отказать, встречный иск удовлетворить.

Представитель Региональной службы государственного строительного надзора Правительства Ростовской области в суд не явился, возражений не представил.

Согласно ст. 29 ч. 4 Жилищного кодекса Российской Федерации на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушается права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо обращается в орган, осуществляющий согласование, либо через многофункциональный центр с документами, указанными в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 данного кодекса (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ).

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование (п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Согласно п. 2 раздела I «Определение состава общего имущества» Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006г. N 491, в состав общего имущества включаются, в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Судом установлено, что квартира <адрес> находится в общей долевой собственности ответчиков ФИО7, ФИО8.

В результате реконструкции здания к нему были пристроены лоджии (подсобные помещения) и совершены иные действия в рамках проекта реконструкции.

В результате реконструкции ограждающие несущие стены детского сада оказались внутри здания многоквартирного жилого дома, что подтверждается копиями поэтажных планов зданий детского сада от 03.01.1990 и многоквартирного жилого дома от 27.09.2002 (л.д. 126-131 т. 1).

В 2002 г. был утвержден акт приемки в эксплуатацию 10-квартиного жилого дома по <адрес>, на основании Распоряжения Мэра г. Шахты № 4375 от 10.12.2002 в соответствии с выпиской из технической документации МУП БТИ Шахты от 08.10.2002, поэтажным планом строения от 08.10.2002.

Ответчиками по адресу: <адрес>, без соответствующего разрешения в квартире произведены работы по реконструкции, а именно:

Произведение ответчиками в квартире <адрес> работ по реконструкции без соответствующего разрешения и согласия с собственниками многоквартирного дома, также установлено Актом проверки № 1 от 03.08.2021 Региональной службы государственного строительного надзора Правительства Ростовской области, Уведомлением Региональной службы ГСН РО от 10.08.2021 и технической документацией БТИ.

- реконструкции квартиры <адрес> без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений;

Реконструкция меняет параметры всего многоквартирного жилого дома: высоту, площадь, объем (ст. 1 ГрК РФ). К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.

Согласно технической документации БТИ, реконструкция квартиры <адрес>, Акта выездной проверки № 1 от 03.08.2021 Региональной службы ГСН РО, Уведомления Региональной службы ГСН РО от 10.08.2021, Акта ДАГиТР № 123 от 18.06.2021, произведенная ответчиками, представляет собой устройство прохода вместо оконного и дверного проемов; демонтаж части несущей (капитальной) стены.

Как разъяснено письмом Минстроя России от 22.10.2020 №37768-01704, любые стены и иные ограждающие конструкции (перегородки, перекрытия), как несущие, так и ненесущие, являющиеся частями помещений из состава общего имущества или наружными ограждающими конструкциями, входят в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

Таким образом, суд приходит к однозначному выводу о том, что в спорной квартире ответчиками была осуществлена именно реконструкция, а не переустройство и перепланировка, поскольку устройство проема из оконного проема с демонтажом части несущей стены является реконструкцией.

Суд не может принять в качестве доказательства отсутствия нарушений со стороны ответчиков заключение эксперта ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России № 1123/10-2 от 17.06.2022 по той причине, что эксперты исследовали перепланировку и переустройство квартиры на предмет соответствия требованиям действующим нормам и правилам (противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, строительно-техническим), а не реконструкцию квартиры.

Кроме того, осмотр квартиры был произведен без участия сторон по делу, и только визуальным способом, без детального инструментального исследования объекта. Иные помещения (в том числе квартиры) в жилом доме не осматривались.

Эксперты пришли к неправильному выводу о том, что ответчиками был произведен демонтаж ненесущей стены, поскольку после реконструкции здания детского сада в жилой дом (с пристройкой лоджий), несущие стены детского сада остались несущими и продолжают нести основные нагрузки перекрытий плит между этажами. Об этом свидетельствует также рецензия заключения эксперта ООО «Алгоритм – лаборатория экспертных решений», а также показания специалиста отдела проектирования МУП г. Шахты «БТИ» ФИО14

Техническое заключение о выполненной перепланировке и переустройству квартиры, выполненное МУП г. Шахты «БТИ» не может быть принято по этой же причине, поскольку исследовалось соответствие перепланировки и переустройства квартиры на предмет соответствия требованиям действующим нормам и правилам (противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, строительно-техническим), а не реконструкция квартиры.

Поскольку демонтированные оконный и дверной проемы осуществлены в несущей стене жилого дома, которая относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома <адрес>, следовательно, для их демонтажа требовалось согласие всех собственников помещений многоквартирного дома.

Поскольку согласие собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме на реконструкцию квартиры ответчиками получено не было, то суд считает необходимым восстановить нарушенное право собственников жилого дома в виде обязания ответчиков привести реконструированную квартиру в прежнее положение путем восстановления оконного и дверного проемов между подсобным помещениям № 7 (лоджией) и помещением № 4 (кухней) в соответствии с выпиской из технической документации МУП г. Шахты «БТИ» на многоквартирный жилой дом по <адрес>, по состоянию на 30.09.2002.

В удовлетворении встречного иска о сохранении квартиры в перепланированном (переустроенном) состоянии следует отказать, поскольку в квартире была произведена реконструкция, а не перепланировка (переустройство), согласия всех собственников на эту реконструкцию не имеется, доказательств того, что выполненные работы не создают угрозу жизни и здоровья граждан и не нарушает их права и законные интересы, суду также не представлено.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Обязать ФИО7, ФИО8 привести в первоначальное состояние реконструированный объект капитального строительства по адресу: <адрес>, путем восстановления оконного и дверного проемов между подсобным помещениям № 7 (лоджией) и помещением № 4 (кухней) в соответствии с выпиской из технической документации МУП г. Шахты «БТИ» на многоквартирный жилой дом по <адрес>, по состоянию на 30.09.2002.

В удовлетворении встречного иска ФИО8, ФИО7 к Администрации г. Шахты о сохранении квартиры в перепланированном (переустроенном) виде – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Шахтинский городской суд Ростовской области.

Решение в окончательной форме изготовлено 19.08.2022.

Судья - Дорошенко Н.В.

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →