78RS0007-01-2025-002529-35 г. Санкт-Петербург

Дело № 2-1965/2025 10 июня 2025 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Колпинский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего Гусаровой А.А.,

при секретаре Крутских А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО10, ФИО1 ФИО11 к ФИО2 ФИО12, действующему также в интересах несовершеннолетних ФИО2 ФИО13, ФИО2 ФИО14, ФИО2 ФИО15 о расторжении договора купли-продажи квартиры,

установил:

ФИО3, ФИО4 обратились в суд с иском к ФИО5, несовершеннолетним ФИО6, ФИО7, ФИО7, чьим законным представителем (отцом) является ФИО5, о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А, кв. 16, общей площадью 73,2 кв.м, кадастровый №, заключенного 20.01.2024 между истцами с одной стороны, и ответчиками с другой стороны. В качестве последствий просили прекратить государственную регистрацию права общей долевой собственности ответчиков на квартиру (по 1/4 доле) и восстановить государственную регистрацию права общей долевой собственности истцов на квартиру (по 1/2 доле).

В обоснование иска указано, что стороны заключили названный договор купли-продажи квартиры, цена которой подлежала оплате за счет средств социальной выплаты, в подтверждение чего ответчиками было представлено государственное жилищное свидетельство о праве на предоставление дополнительной меры социальной поддержки в виде социальной выплаты на строительство или приобретение жилья за счет средств бюджета Санкт-Петербурга гражданам, имеющим трех и более несовершеннолетних детей, принятым на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях или на учет нуждающихся в содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий, а также кредитных средств. Однако, оплата цены договора в полном объеме не произведена, и в связи с существенным нарушением условий договора истцы требуют его расторжения, подписано соответствующее соглашение сторон, денежные средства по кредиту возвращены, однако орган опеки и попечительства отказал в даче согласия на расторжение договора, рекомендовав разрешить вопрос в судебном порядке.

Истцы направили в судебное заседание представителя, который поддержал заявленные исковые требования, пояснив, что иск направлен на восстановление истцов в первоначальных правах собственности.

Ответчик ФИО5, являющийся также законным представителем несовершеннолетних ответчиков ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ рождения, ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ рождения, ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ рождения, явился, признал исковые требования.

Третье лицо СПб ГБУ «Горжилобмен» направило представителя, который оставил решение на усмотрение суда, не возражая при этом принять признание иска ответчиками.

Третье лицо орган опеки и попечительства МА ВМО г. Колпино извещен, представителя не направил, заявив ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, третье лицо Управление Росреестра по Санкт-Петербургу представителя не направило, извещено, на основании ч. 3 и ч. 5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 20.01.2024 между ФИО3 и ФИО4 с одной стороны и ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО7 с другой заключен договор купли-продажи квартиры, согласно условиям которого продавцы продали в общую долевую собственность покупателей, по 1/4 доле каждому, квартиру по адресу: <адрес> (л.д. 12-15).

Объект принадлежал продавцам на праве общей долевой собственности, по 1/2 доле каждому, на основании договора купли-продажи квартиры от 29.03.2010. В материалы дела представлены копии свидетельств о государственной регистрации 09.04.2010 прав общей долевой собственности ФИО3 и ФИО4 на квартиру на основании договора купли-продажи от 29.03.2010, по 1/2 доле за каждой, № (л.д. 46, 47).

Квартира по договору от 20.01.2024 продавалась ответчикам за цену 8 575 000 руб. Раздел 2 договора предусматривал порядок расчетов сторон: 20 000 руб. выплачены до подписания договора за счет личных средств покупателей; 619 880 руб. выплачиваются с использованием аккредитивной формы расчетов, организованной в ПАО «Сбербанк» за счет кредитных денежных средств, предоставляемых ФИО5 на приобретение квартиры банком по кредитному договору № от 20.01.2024; 7 935 120 руб. выплачиваются за счет средств социальной выплаты, предоставленной покупателям Жилищным комитетом Правительства Санкт-Петербурга за счет средств бюджета Санкт-Петербурга в соответствии с Порядком и условиями предоставления дополнительной меры социальной поддержки в виде социальной выплаты на строительство или приобретение жилья гражданам, указанным в абзацах 2-7 подп. 1 и подп. 2 п. 1 ст. 114-11 Закона Санкт-Петербурга от 09.11.2011 № 782-132 «Социальный кодекс Санкт-Петербурга», на основании государственного жилищного свидетельства № № от 29.12.2023, которую покупатели обязуются перечислить продавцу ФИО3 в течение 10 рабочих дней после предоставления в СПб ГБУ «Горжилобмен» заявления и документов.

Так, согласно представленной суду копии государственного жилищного свидетельства Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга о праве на предоставление дополнительной меры социальной поддержки в виде социальной выплаты на строительство или приобретение жилья за счет средств бюджета Санкт-Петербурга гражданам, имеющим трех и более несовершеннолетних детей, принятым на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях либо на учет нуждающихся в содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий от 29.12.2023 № № удостоверено, что ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО7, имеют право на предоставление дополнительной меры социальной поддержки в виде социальной выплаты в размере 7 935 120 руб. на основании распоряжения Жилищного комитета от 29.12.2023 № (л.д. 16). Срок действия свидетельства – 7 месяцев. Для перечисления социальной выплаты необходимо обращение в СПб ГБУ «Горжилобмен».

Получение и использование социальной выплаты осуществляется в соответствии с Порядком и условиями предоставления дополнительной меры социальной поддержки в виде социальной выплаты на строительство или приобретение жилья гражданам, указанным в абзацах 2-7 подп. 1 и подп. 2 ст. 114-11 Закона Санкт-Петербурга от 09.11.2011 № 782-132 «Социальный кодекс Санкт-Петербурга», утвержденными постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.06.2022 № 522.

20.01.2024 ФИО5 заключил с ПАО «Сбербанк» кредитный договор № на сумму 619 880 руб. на срок 360 мес. под 17,9 % годовых с указанием цели кредита – приобретение названной квартиры по договору купли-продажи от 20.01.2024 (л.д. 17-23).

Как следует из выписки из ЕГРН в отношении квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый №, 19.02.2024 зарегистрированы права общей долевой собственности ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО7, по 1/4 доле за каждым, на данную квартиру (л.д. 77-82).

Сторонами по делу не оспаривалось, что оплата за квартиру по договору от 20.01.2024 была произведена частично, поскольку средства социальной выплаты предоставлены и перечислены не были.

Так, из письма СПб ГБУ «Горжилобмен» от 02.078.2024 № в адрес ФИО5 следует, что заявление последнего о выборе формы содействия в виде предоставления социальной выплаты было учтено в СПб ГБУ «Горжилобмен» 31.03.2023 №; по дате подачи заявления о выборе формы содействия в Сводный список на 2023 год семья не была включена. По имеющимся в учреждении сведениям свидетельство от 29.12.2023 № не предоставлялось, распоряжение Жилищного комитета от 29.12.2023 № не издавалось, распоряжением администрации Колпинского района Санкт-Петербурга от 28.03.2024 № семья снята с жилищного учета, право на получение социальной выплаты отсутствует (л.д. 24-25).

Ввиду недействительности государственного жилищного свидетельства № от 29.12.2023 истцы и ответчики подписали соглашение от 12.10.2024 о расторжении договора купли-продажи квартиры от 20.01.2024 по взаимному согласию (л.д. 26-27). 639 880 руб., уплаченных по договору, переданы ответчикам истцами, что подтверждается распиской от 12.10.2024 (л.д. 28). Задолженность по кредитному договору ФИО5 с ПАО «Сбербанк» № от 20.01.2024 погашена полностью (л.д. 29).

Вместе с тем, письмом МА МО г. Колпино от 18.12.2024 ФИО5 сообщено о рассмотрении обращения о расторжении договора купли-продажи квартиры, и указано, что в связи с тем, что расторжение договора ведет к уменьшению имущества несовершеннолетних, рекомендуется обращение в суд по вопросу расторжения договора (л.д. 43).

На основании п. п. 1 и 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно пункту 3 статьи 486 ГК РФ если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из буквального толкования текста данной правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Соответствующая правовая позиция нашла отражение в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, где отмечено, что неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. На основании подпункта 1 данного пункта названной статьи по требованию одной из сторон может быть изменен или расторгнут договор по решению суда.

В абзаце 4 пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 указанного кодекса (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 № 78-КГ17-21).

Определяя существенность нарушения, допущенного покупателями, суд исходит из установленного им обстоятельства о том, что продавцы не получили денежной суммы в полном объеме за проданное имущество, а потому с очевидностью лишились того, на что вправе были рассчитывать при заключении договора. При таком положении продавцы вправе требовать расторжения договора и возврата им в собственность переданного по расторгнутому договору недвижимого имущества.

В связи с изложенным суд находит основания для удовлетворения заявленных исковых требований.

Расторжение договора действительно повлечет уменьшение имущества несовершеннолетних, вместе с тем, учитывая, что данное расторжение обусловлено нарушением обязательств покупателей, в том числе этих несовершеннолетних лиц, по оплате квартиры, указанное обстоятельство не может умалять прав продавцов на расторжение этого договора.

Как установлено судом, права покупателей на квартиру зарегистрированы в ЕГРН, при этом в отношении доли ФИО5 были приняты меры по запрету на совершение регистрационных действий, действий по исключению из ЕГРН в рамках исполнительного производства №, возбужденного на основании исполнительного листа, выданного мировым судьей судебного участка № 125 Санкт-Петербурга по делу № 2-19/2025-125, взыскатель ООО «Деловые линии», должник – ФИО5 Данные меры отменены постановлением судебного пристава-исполнителя Колпинского РОСП ГУФССП России по г. Санкт-Петербургу ФИО8 10.06.2025, копия представлена суду.

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Таким образом, приходя к выводу о расторжении договора купли-продажи в настоящем случае, учитывая регистрацию прав собственности покупателей, суд также приходит к выводу о последующем этому прекращении прав общей долевой собственности покупателей на квартиру.

Настоящее решение суда тем самым является основанием для государственной регистрации прекращения прав общей долевой собственности покупателей и государственной регистрации прав общей долевой собственности продавцов на этот объект недвижимости.

Самостоятельно избирая таким образом применимые последствия расторжения договора, суд не находит оснований для указания таких последствий, как прекращение непосредственно регистрации прав покупателей, восстановления регистрации прав продавцов, поскольку соответствующая регистрация прав состоялась на основании имевшего место договора купли-продажи в установленном порядке, заявленные истцами действия с записями в ЕГРН нормами законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество не предусмотрены, применимые судом в данном случае последствия согласуются с названными разъяснениями постановления от 29.04.2010 № 10/22, ведут к восстановлению прав продавцов в связи с расторжением договора, что при этом не обуславливает частичное удовлетворение исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 197,198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 73,2 кв.м, кадастровый №, заключенный 20.01.2024 между ФИО1 ФИО16, ФИО1 ФИО17 с одной стороны, и ФИО2 ФИО18, ФИО2 ФИО19, ФИО2 ФИО20, ФИО2 ФИО21 с другой стороны.

Прекратить право общей долевой собственности ФИО2 ФИО22, ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженца <адрес>, СНИЛС №, паспорт №, выдан <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Прекратить право общей долевой собственности ФИО2 ФИО23, ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженца <адрес>, СНИЛС №, свидетельство о рождении №, выдано ДД.ММ.ГГГГ <адрес> <адрес>, на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Прекратить право общей долевой собственности ФИО2 ФИО24, ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженки <адрес>, СНИЛС №, свидетельство о рождении №, выдано ДД.ММ.ГГГГ <адрес>, на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Прекратить право общей долевой собственности ФИО2 ФИО25, ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженки <адрес>, СНИЛС №, свидетельство о рождении №, выдано ДД.ММ.ГГГГ <адрес>, на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Решение является основанием для регистрации прекращения прав общей долевой собственности ФИО2 ФИО26, ФИО2 ФИО27, ФИО2 ФИО28, ФИО2 ФИО29 на квартиру по адресу: <адрес>, общей площадью 73,2 кв.м, кадастровый №; регистрации права собственности ФИО1 ФИО30, ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженки <адрес>, паспорт №, выдан <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения №, СНИЛС №, на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на данную квартиру и регистрации права собственности ФИО1 ФИО31, ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженки ФИО32, паспорт №, выдан <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения №, СНИЛС №, на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на данную квартиру.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца с даты его принятия в окончательном виде путем подачи апелляционной жалобы через Колпинский районный суд города Санкт-Петербурга.

Председательствующий

Решение в окончательном виде принято 11.06.2025.