Дело № 2-1238/2025

75RS0023-01-2025-001817-40

РЕШЕНИЕ (не вступило в законную силу)

Именем Российской Федерации

16 сентября 2025 года.

Черновский районный суд г.Читы

в составе председательствующего Ман-за О.В.,

с участием прокурора Цыбеновой Б.Ч.,

при секретаре Шаферовой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Чите, в помещении суда, гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора аренды квартиры и выселении,

установил :

Истец ФИО2 обратилась в суд с вышеназванными исковыми требованиями, ссылаясь на следующее:

Она, истец. Является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: г.Чита, <адрес>, общей п лощадью 60 кв.м. Между ней и ответчиком ФИО3 заключен договор б/н от ДД.ММ.ГГГГ аренды квартиры, расположенной по адресу: г.Чита, <адрес>. Указанная квартира была передана ответчику для целей: использование. Проживание ответчика и членов его семьи. В настоящее время в спорной квартире зарегистрирован ответчик и совместно с ним без регистрации проживает член его семьи: супруга ФИО4 В соответствии с п. 3.1 Договора, арендатор обязан оплачивать без задержек все коммунальные платежи, в том числе капитальный ремонт и общедомовые нужды. Однако, обязательство по оплате коммунальных платежей за квартиру ответчик не исполняет в полном объеме с ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время ответчик и проживающий совместно с ним член его семьи не вносят плату за жилое помещение и предоставляемые коммунальные услуги, что является существенным нарушением условий Договора. Также ответчиком не перечисляется ежемесячная арендная плата в размере 1 рубля. Несмотря на незначительную и номинальную цену ежемесячной арендной платы Арендатор оплатил ее только спустя 15 месяцев просрочки, что показывает уровень безответственности арендатора. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено соглашение о беспрепятственном доступе к жилому помещению для показа квартиры риэлтору и потенциальным покупателям. Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ после направления извещения ДД.ММ.ГГГГ арендатору о намерении посещения арендуемой квартиры для внешнего осмотра и пресечения нарушений договора представитель Продан Ю.Е. в присутствии участкового ФИО6 посетили квартиру, но арендатор в нарушение п. 2.5. Договора не находился дома или не открыл ее, чем препятствовал осмотру квартиры. Согласно п. 3.4 Договора арендатору запрещено заводить в квартире домашних животных. Данный пункт был нарушен, что подтверждается письменным ответом от ДД.ММ.ГГГГ участкового ФИО6, из которого следует, что на момент посещения квартиры в ней находилась собака крупной породы. Истец был уведомлен о расторжении Договора в одностороннем порядке почтовым направлением уведомления, однако до настоящего времени какого-либо ответа от ответчика не поступило.

Просит суд расторгнуть договор б/н от ДД.ММ.ГГГГ аренды квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО3. Выселить ФИО3 и членов его семьи из жилого помещения, расположенного по адресу: г.Чита, <адрес>.

Определением суда от 16 июня 2025 года в качестве третьего лица привлечена ФИО4, л.д. 124-125, т. 1.

Определением суда от 4 сентября 2025 года в качестве ответчика привлечена ФИО4, л.д. 54-55, т. 2.

Истец ФИО2 в суд не явилась, о рассмотрении дела извещена надлежащим образом. Суд находит возможным в соответствии со ст. 167 п. 3 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие неявившегося истца.

Представитель истца Продан Ю.Е., действующая на основании доверенности, в суде исковые требования поддержала полностью и пояснила аналогичное вышеизложенному, дополнив, что стороны являются родными сестрой и братом. Договор аренды заключен на один месяц с пролонгацией. Изначально данное жилое помещение принадлежало родителям истца и ответчика. Отец завещал свою долю истцу, после смерти отца мать подарила свою долю истице. В настоящее время истец является единоличным собственником спорного жилого помещения. Ее доверителем предпринимались все возможные попытки мирного урегулирования спора, в том числе, заключалось мировое соглашение, спорный договор аренды квартиры, было предложено взамен иное жилое помещение, от которого ответчики отказались.

Ответчик ФИО3 в суде исковые требования не признал и пояснил, что в настоящее время ему негде проживать, спорная квартира – его единственное жилье. Коммунальные услуги они оплачивают ежемесячно, животных в квартире нет, они не препятствуют показу квартиры покупателям. В спорной квартире проживает совместно с супругой ФИО4

Ответчик ФИО4 в суде также исковые требования не признала и пояснила аналогичное пояснениям ответчика ФИО3 Не оспаривает, что арендную плату внесли на счет истца позже, чем предусмотрено договором, также несколько коммунальных платежей оплатили не вовремя, т.к. она болела.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего исковые требования удовлетворить, суд приходит к следующему:

Как установлено судом и следует из материалов дела, квартира, расположенная по адресу:г.Чита, <адрес>, передана в совместную собственностьКукаревой Н.Г.иКукареву Н.П.на основании договора на передачу квартир в собственность граждан от 28 ноября 1992 года.

После смертиФИО7 ДД.ММ.ГГГГ наследство ФИО11.в размере1/6 обязательной доли от 1/2 доли в праве собственности на квартиру иФИО2 в размере 5/6 долей от 1/2 доли в праве собственности на квартиру на основании завещания.

ОтветчикФИО3 от принятия наследства, оставшегося после смертиФИО7отказался.

ДД.ММ.ГГГГмеждуФИО8 иФИО2(одаряемый) заключен договор дарения, по условиям которого одаряемый принял в дар7/12 долей в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу:г.Чита, <адрес>. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Указанные обстоятельства установлены апелляционным определением Забайкальского краевого суда от 20 марта 2025 года, л.д. 7-11, т. 2.

Таким образом, вышеназванная квартира находится в единоличной собственности истца ФИО2, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 3 ноября 2023 года, л.д. 10-14, т. 1, свидетельством о государственной регистрации права от 1 июля 2009 года,. д. 20, т. 1.

ИстецФИО2 и ответчикФИО3 являются родными сестрой и братом.

Согласно справке паспортной службы ООО «РУЭК-ГРЭС» в квартире по адресу:<адрес> зарегистрированФИО3 с по настоящее время, л.д. 65, т. 2.

В силу ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов, требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, включая предоставление коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В материалы дела представлен договор аренды квартиры отДД.ММ.ГГГГ б/н, заключенный междуФИО2(арендодатель), от имени которой по доверенности действовалаПродан Ю.Е., иФИО3(арендатор), л.д. 21, т. 1.

Предметом данного договора является квартира, расположенная по адресу: г.Чита, <адрес>, которая предоставленаКукареву В.Н.в пользование для проживания.

Соответственно, отношения из договора, который был поименован сторонами как «договор аренды жилого помещения», следует квалифицировать как отношения по найму жилого помещения, которые регулируются главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представленный истцом договор заключен в письменной форме, содержит все существенные условия договора найма, не признан незаключенным или недействительным. Факт его заключения не оспаривался ответчикомФИО3

Согласно п. 4.1 Договора, ежемесячная арендная плата составляет 1 рубль, оплата всех коммунальных платежей, в том числе капитальный ремонт и общедомовые нужды устанавливаются сДД.ММ.ГГГГ.

В силу п. 7.1 Договора, договор вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами и действует доДД.ММ.ГГГГ. Настоящий договор считается пролонгированным, если ни одна из сторон не заявит о расторжении договора.

Согласно раздела 6 Договора, договор может быть расторгнут по требованию любой из сторон, если другая сторона не соблюдает условия Договора. При этом, сторона, по инициативе которой происходит расторжение договора, обязана уведомить другую сторону в устной форме за один день до момента прекращения Договора. Арендатор имеет право расторгнуть Договор в любое время, устно уведомив арендодателя за один день до момента прекращения Договора. Арендодатель не имеет права расторгнуть Договор в одностороннем порядке до окончания срока аренды, если арендатор соблюдает все условия Договора за исключением случая, указанного в пункте 6.4 Договора. В случае нарушения арендатором своих обязательств по договору, арендодатель имеет право на досрочное расторжение Договора на основаниях и в порядке, предусмотренным Гражданским кодексом РФ.

Учитывая, субъектный состав договора, а именно, что указанный договор собственником заключен с физическим лицомФИО3, который имеет постоянную регистрацию в квартире, а также, что предметом договора является жилое помещение, которое предоставляется последнему в целях проживания, суд расценивает представленный стороной истца договор, как договор найма жилого помещения, заключенный на срок.

Также установлено, что о расторжении вышеуказанного договора найма ни одна из сторон на момент истечения его срока действия не заявила, что свидетельствует о том, что указанный договор был пролонгирован.

В силу ст. 687 Гражданского кодекса РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п.1). Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (п.2). Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством (п.3).

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Поскольку срок, по истечении которого сторона договора может обратиться в суд с требованием о его расторжении в договоре не указан, следовательно, в указанном случае действуют общие нормы, предусмотренные ст. 452 Гражданского кодекса РФ.

Также в суде установлено, что ДД.ММ.ГГГГпредставителем истца в адресФИО3 направлено уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке, в связи нарушениемФИО3 обязательств по оплате жилищно-коммунальных услуг и внесения арендной платы, л.д. 23, т. 1.

При апелляционном рассмотрении дела 20 марта 2025 года Забайкальским краевым судом по иску ФИО2 к ФИО3 о выселении, признании утратившим право пользования жилым помещением ответчику было известно об уведомлении собственника ФИО2 о расторжении договора найма в одностороннем порядке.

Обращаясь с данным иском в суд, истец ФИО2 мотивировала свои требования тем, что ответчиком нарушаются условиям договора, в том числе несвоевременным внесением оплаты за коммунальные услуги, несвоевременной оплатой арендных платежей, нахождением в квартире животных.

Ненадлежащее исполнениеФИО3 обязательств по договору найма подтверждается расчетом истца, л.д. 130, т. 1, которыйФИО3 в установленном законом порядке не оспорен.

В ходе судебного разбирательства установлено, что арендная плата по спорному договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком внесена лишь в марте 2025 года. Также указанное обстоятельство в суде подтвердили ответчики.

Не оспаривалась в ходе судебного разбирательства ответчиками и неоднократная просрочка платежей за коммунальные услуги.

Также в суде установлено, что в нарушение условий спорного договора в квартире истца проживала собака. Указанное подтверждается представленным ответом из ОП «Черновский» от ДД.ММ.ГГГГ №, из которого следует, что ДД.ММ.ГГГГ был осуществлен выезд по адресу: г.Чита, <адрес>, где проживают супруги ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ. В указанной квартире на момент посещения находилась собака крупной породы, л.д. 29, т. 1.

Вышеназванное обстоятельство в суде также не оспаривалось объяснениями ответчиков, данными в ходе судебного разбирательства.

Принимая во внимание, что нарушения условий ответчиком ФИО3 договора в части внесения платы за наем и в части несвоевременной оплаты за коммунальные услуги являются существенными, имеются основания для расторжения договора в судебном порядке, в связи с чем, исковые требования ФИО2 в данной части являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Как предусмотрено ст. 677 ГК РФ, в договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.

Частью 1 статьи 35 ЖК РФ предусмотрено, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ).

Статья 688 ГК РФ предусматривает выселение нанимателя из жилого помещения как последствие расторжения договора найма. Положения приведенной нормы права применяются и в отношении лиц, постоянно проживающих совместно с нанимателем жилого помещения, поскольку они имеют равные с нанимателем права и обязанности.

Из пояснений ответчиков следует, что в спорной квартире проживают они вдвоем, т.е. ФИО3, ФИО4

Таким образом, с учетом того, что действие договора с его расторжением в судебном порядке прекращается, наниматель и совместно проживающие с ним лица (ФИО3, ФИО4) утрачивают право пользования жилым помещением, ответчики подлежат выселению из занимаемого жилого помещения.

При этом доводы ответчиков о том, что у них нет другого жилья для проживания, суд находит несостоятельными, поскольку закон не связывает возможность выселения по основаниям, предусмотренным законом, с наличием либо отсутствием у выселяемых лиц иного жилого помещения.

Поскольку в спорной квартире зарегистрирован ФИО3, а суд пришел к выводу о его выселение, настоящее решение является основанием для его снятия с регистрационного учета.

Руководствуясь ст.ст. 194, 199 ГПК РФ, суд

решил :

Исковые требования ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Уроженка <адрес>, паспорт № №, выдан <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, к.п. 780-071) удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды квартиры от ДД.ММ.ГГГГ б/н, заключенный между ФИО2 и ФИО3.

Выселить ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженец <адрес>, паспорт № №, выдан <данные изъяты>) и ФИО4 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженка <адрес>, паспорт № №, выдан <адрес> <данные изъяты>) из жилого помещения, расположенного по адресу: г.Чита, <адрес>.

Настоящее решение является основанием для снятия ФИО3 с регистрационного учета по адресу: г.Чита, <адрес>.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Забайкальского краевого суда в течение одного месяца через Черновский районный суд г.Читы

Судья:

Мотивированное решение изготовлено 30 сентября 2025 года.