Дело № 2-278/2025
УИД 12RS0001-01-2024-002428-59
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Волжск 13 февраля 2025 года
Волжский городской суд Республики Марий Эл в составе председательствующего судьи Латыповой З.Р., при секрет аре судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в суд с вышеназванным исковым заявлением указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка по адресу: <адрес> Эл, <адрес>, площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером № Отчуждение земельного участка произошло при следующих обстоятельствах.
Истец является инвалидом 3 группы по общему заболеванию, в связи с болезнью нижних конечностей ему очень тяжело передвигаться.
Ответчик является собственником смежного земельного участка. Примерно за 2 месяца до продажи истцом земельного участка ответчик стала приходить к нему и интересоваться каким образом он собирается распоряжаться земельным участком площадью более 1800 кв.м., так как он очень большой и им полностью не используется. Истец поинтересовался, что можно сделать у ответчика.
Ответчик пояснила, что она является риелтором с большим стажем, часто продает земельные участки своих клиентов, а потому земельный участок истца можно поделить на 2 земельных участка и один земельный участок продать ответчику за дорого, так как владелец смежного участка, желает построить дом.
Ответчик предложила выдать ей нотариальную доверенность на 6 месяцев. После проведения раздела земельного участка ответчик указала истцу, что цена земельных участков сильно упала, так как наступил зимний период, а поэтому земельный участок стоит не более 800000 рублей, а может и менее этой суммы. Истец поверил ответчику и ДД.ММ.ГГГГ подписал договор купли-продажи, который зарегистрирован в Росреестре Республики Марий Эл ДД.ММ.ГГГГ.
Буквально через несколько дней истец от знакомых узнал, что проданный им земельный участок продается за 2500000 рублей. Таким образом, истец понял, что ответчик ввела его в заблуждение относительно цены земельного участка.
На основании изложенного, истец просит суд признать недействительным договор купли – продажи земельного участка по адресу: <адрес> Эл, <адрес>, площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером №, заключенный между истцом и ответчиком.
Исключить сведения из ЕГРН о зарегистрированном праве ФИО3 на земельный участок по адресу: <адрес> Эл, <адрес>, площадью 1 000 кв.м. с кадастровым номером № с номером государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ.
Восстановить в ЕГРН сведения о ФИО2 как собственнике земельного участка площадью 1 000 кв.м. с кадастровым номером №.
Представитель истца ФИО2 по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержал, суду пояснил, изложенное в исковом заявлении. Суду пояснил, что ФИО3 втерлась в доверие ФИО2, указав, что она риелтор со стажем. В связи с чем, истец поверил ей и согласился на продажу земельного участка на указанную сумму.
Ответчик ФИО3 исковые требования не признала, суду пояснила, изложенное в возражении. Кроме того, суду пояснила следующее документы на данный земельный участок, а также на дом находились в неоформленном виде, что требовало затрат по времени, юридического оформления правоустанавливающих документов (по оформлению участка для дальнейшего его разделения для оформления к продаже). Для совершения указанных действий по оформлению прав на земельные участки, дом от истца ответчику была выдана соответствующая доверенность. Ответчик выполнила большой объем работ. Истец в результате проделанной ответчиком работы получил фактически два самостоятельных объекта. При оформлении документов на все объекты, была озвучена стоимость, указанная в договоре 800000 рублей с учетом всех обстоятельств по делу, на которую все стороны согласились. Истец считает, что при заключении договора, он был обманут о реальной стоимости земельного участка. На данную сумму они согласились сами, с учетом необходимости совершения действий по юридическому оформлению объекта и создания самостоятельного объекта купли-продажи. Волеизъявление истца на совершение сделки имело место с пониманием того, что объект купли-продажи еще не был юридически оформлен, что подтверждается выданной ответчику доверенностью для совершения действий по оформлению в собственность земельного участка и дома, расположенных по адресу: <адрес> Эл, <адрес>, а дальнейшем волеизъявление подтверждается самим договором купли – продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, договор купли-продажи заключен истцом лично, при достаточном количестве времени (более 1,5 месяцев с даты выдачи доверенности), подписан без каких-либо замечаний и зарегистрирован в установленном законом порядке. Истец собственноручно подписал договор купли-продажи земельного участка с намерением продать земельный участок мне по цене и на условиях, оговоренных в договоре, указал в договоре, расписке и акте передачи земельного участка, что он получил денежные средства договору в полном объеме. На основании изложенного ответчик считает, что оснований для удовлетворения иска не имеется. Кроме того, ответчик пояснила суду, что были два покупателя, которые интересовались земельным участком и хотели купить указанный земельный участок за 1500000 рублей, но когда узнали, что документов нет на него и нужно доплатить за оформление, отказались.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес> Эл в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения продал ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения земельный участок площадью 1000 кв. м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> Эл, <адрес>, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства».
В соответствии с п. 3.1 договора, стороны согласовали стоимость участка с кадастровым номером № в размере 800 000 рублей, которые уплачены покупателем продавцу полностью до подписания договора.
Факт подписания договора сторонами не оспаривается.
Земельный участок ФИО2 передан ФИО3 по акту приема-передачи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получил лично на руки от ФИО3 денежные средства в размере 800000 рублей по договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация перехода права собственности от ФИО2 к ФИО3 за №
В п. 7.4. договора стороны подтверждают, что способны понимать значение своих действий или руководить ими, не ограничены в дееспособности, не заблуждаются, не испытывают влияние обмана, насилия, угрозы, злонамеренного действия (бездействия) другой стороны, аффилированных (заинтересованных) лиц сторон или каких-либо третьих лиц или стечения тяжелых обстоятельств. Договор заключается сторонами на выгодных для себя условиях. Договор не является мнимой (сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия), притворной (сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку на иных условиях) или кабальной сделкой (сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась).
Согласно справке, подготовленной индивидуальным предпринимателем ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на основании проведённого анализа цен, по предоставленным данным, с учетом внесения необходимых корректировок, можно предположить, что средняя рыночная стоимость объекта недвижимости, состоящего из земельного участка с видом разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 1000 кв.м., по адресу: <адрес> Эл, <адрес> может составить 3000000 рублей.
В соответствии с ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).
В силу абзаца первого пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. По общему правилу, предусмотренному ст. 422 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
В соответствии с п. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Бремя доказывания наличия оснований для признания сделки недействительной лежит на истце.
Кроме того, согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Достаточных и достоверных доказательств того, что оспариваемый договор заключен под влиянием заблуждения или обмана, по заниженной цене истец не представил.
Доводы стороны истца о том, что цена договора не является рыночной, подлежат отклонению по следующим обстоятельствам.
Так, из п. 3.1 договора следует, что стороны определили стоимость земельного участка в сумме 800 000 рублей, которые были переданы покупателем продавцу до подписания договора. Мнение истца о том, что стоимость земельного участка должна быть больше, не свидетельствует о недействительности сделки, поскольку цена договора установлена сторонами, что соответствует положениями ст. 421 ГК РФ о свободе договора.
Ссылка стороны на отчет о рыночной стоимости спорного земельного участка на ДД.ММ.ГГГГ в размере 3000 000 рублей, не является основанием для удовлетворения исковых требований, поскольку оценщиком для сравнительного анализа были взяты в качестве аналогов земельные участки с имеющимися коммуникациями, тогда как спорный земельный участок подведенных коммуникаций (газ, свет, вода) не имеет.
Кроме того, не представлено доказательств, которые бы свидетельствовали о том, что истец заблуждался относительно природы сделки, как совокупности свойств сделки, характеризующих ее сущность, либо подтверждали бы отсутствие воли истца ФИО2 на совершение сделки или формирование этой воли под влиянием факторов, нарушающих нормальный процесс ее формирования.
Учитывая предмет и содержание договора купли-продажи, оснований считать, что истец ФИО2 заключал сделку под влиянием обмана или заблуждения, не имеется.
Сделка была реально исполнена сторонами - земельный участок передан покупателю и оплачен последним в полном объеме.
На основании изложенного оснований для удовлетворения исковых требований ФИО2, к ФИО3 о признании договора купли - продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО3 недействительным, применении последствий недействительности сделки не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт серии 8821 №) к ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт серии 8800 №) о признании договора купли - продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО3 недействительным, применении последствий недействительности сделки отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Марий Эл через Волжский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья: З.Р. Латыпова
Решение в окончательной форме
составлено 27 февраля 2025 года