Дело № 2-2093/2023
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
03 марта 2023 года г. Солнечногорск
Солнечногорский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Гордеева И.И.,
при секретаре ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом Администрации г.о. Солнечногорск Московской области к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды земельного участка, об обязани возвратить земельный участок, -
УСТАНОВИЛ:
Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области обратился с иском к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка, обязании ответчика возвратить земельный участок в десятидневный срок с момента вступления решения суда о расторжении договора аренды в законную силу, взыскании задолженности по арендной плате в размере 21643,53 рублей.
Заявленные требования мотивированы тем, что ответчик, являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Московская <данные изъяты> предоставленного для индивидуального жилищного строительства, в период действия договора аренды своим бездействием, выраженным в неиспользовании в течение длительного периода времени земельного участка в соответствии с целями, для которых земельный участок предоставлен, существенно нарушил условия договора, что является основанием для расторжения договора аренды земельного участка. Кроме того, ответчиком нарушены обязательства в части своевременного внесения арендной платы, в результате чего образовалась задолженность в указанном выше размере. Предложение истца о расторжении договора аренды в досудебном порядке ответчиком оставлено без удовлетворения.
Судом было установлено, что между ответчиком ФИО2 и ФИО5 был заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №-АФНЗ от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого права и обязанности в отношении спорного земельного участка на основании указанного договора аренды перешли к ФИО5 Судом по ходатайству представителя ответчика рассматривался вопрос о замене ненадлежащего ответчика ФИО2 на ФИО5, однако представитель истца против замены или привлечения ФИО5 в качестве ответчика возражал, ссылаясь на то, что сторона истца не согласна с самим договором переуступки. В связи с указанной позицией представителя истца, ФИО5 судом был привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявлявшего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Представитель истца в судебном заседании требования поддержал, пояснив их по существу.
Ответчик в судебное заседание не явился, а его представитель против удовлетворения иска возражал, указав, что права и обязанности в отношении спорного земельного участка ответчик уступил ФИО5, на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ.
Третьи лица – Министерство имущественных отношений Московской области в судебное заседание представителей не направило, извещены надлежащим способом.
Третье лицо ФИО5 против удовлетворения иска возражал, указав, что на арендованном участке он построил жилой дом, права на который зарегистрированы в ЕГРН.
Проверив материалы дела, выслушав доводы явившихся лиц, исследовав имеющиеся по делу доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.
В силу ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.
В соответствии с п. 1 ст. 615 ЗК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ).
Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В силу п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Наряду с указанными в п. 1 ст. 46 ЗК РФ основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ, в том числе, в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (абз. 4 подп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ).
В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, установленных названной нормой, а также по иным основаниям, предусмотренным договором аренды. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства в разумный срок.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктами 1 и 2 ст. 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Статьей 46 ЗК РФ предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Исходя из содержания абзаца 5 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ, статьи 46 ЗК РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Действующее законодательство не раскрывает понятия «освоение земельного участка», между тем ст. 42 ЗК РФ предусматривает обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.
В соответствии с данными положениями действующее законодательство разделяет два понятии «освоение земельного участка» и «использование земельного участка».
Исходя из вышеуказанных норм, под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.
Из материалов дела следует, что 23 октября 2013 г. Комитетом по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района (арендодатель) и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка №-АФ/13, в соответствии с которым арендодатель передает за плату во временное пользование, а арендатор принимает земельный участок №, площадью 2000 кв. м, кадастровый №, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, сельское поселение Кривцовское, д. Рахманово.
Согласно п. 1.2 договора аренды земельный участок предоставлен для индивидуального жилищного строительства.
Земельный участок передан в аренду сроком на 10 (десять) лет с 3 октября 2013 г. по 22 октября 2023 г.
По условиям договора аренды арендатор обязан использовать полученный в аренду земельный участок в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к установленной категории земли (п. 4.3.2. договора), производить освоение земельного участка в соответствии с разрешительной и проектной документацией, утвержденной соответствующими службами, производить необходимые согласования с соответствующими службами в случаях строительства объектов недвижимости на арендованном земельном участке (п. 4.3.7. договора).
Согласно п. 6.3.4. договора аренды договор может быть расторгнут в случае неиспользования земельного участка в течение 6 месяцев, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Истцом в исковом заявлении указано, что 19 мая 2022 г. в рамках муниципального земельного контроля уполномоченными лицами Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск осуществлен выезд на арендованный ответчиком земельный участок, в ходе обследования которого установлено, что имеется свободный доступ на земельный участок; цели аренды земельного участка не достигнуты; земельный участок не используется для жилой застройки для иных целей; на земельном участке имеются признаки неиспользования; объекты капитального строительства на земельном участке отсутствуют. Кроме того, ответчиком нарушены обязательства в части своевременного внесения арендной платы по договору. По состоянию на 27 июля 2022 г. размер задолженности составляет 21643,53 рублей, из которых задолженность по арендной плате за период с 1 октября 2016г. по 31 мая 2022г. 15541,81 рублей, задолженность по пени за период с 11 октября 2016г. по 24 мая 2022 г. в размере 6101,72 рублей.
Как следует из материалов дела, ответчик после получения земельного участка в аренду выполнил следующие действия:
- проведена топографическая съемка спорного земельного участка;
- изготовлен градостроительный план земельного участка, который утвержден постановлением от 28.07.2015 №2503 Главы администрации Солнечногорского муниципального района;
- получено от администрации Солнечногорского муниципального района разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №RU5№.
В соответствии с условиями договора аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГ №-АФ арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования (пункт 4.3.2), а освоение земельного участка, строительство объектов недвижимого имущества на участке производить в соответствии с разрешительной документацией, утвержденной соответствующими службами (пункты 4.3.7.).
В соответствии со ст. 51.1. Градостроительного кодекса РФ строительство объекта капитального строительства осуществляется на основании Уведомления.
В подтверждение указанных доводов ответчиком представлены копии: топосъемки спорного земельного участка, на которой имеется согласование с соответствующими службами района МУП ИКЖКХ, Солнечногорской РЭС, ОАО «Ростелеком», ОАО «Воентелеком»; градостроительного плана спорного земельного участка; постановления от ДД.ММ.ГГГГ № Главы администрации Солнечногорского муниципального района об утверждении градостроительного плана; разрешения на строительство индивидуального жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ №RU5№, выданного Администрацией Солнечногорского муниципального.
Таким образом, в ходе судебного разбирательства установлено, что ответчиком с момента получения участка в аренду произведены необходимые действия по освоению земельного участка, т.к. им выполнены подготовительные работы, предусмотренные самим договором аренды (п.4.3.7).
При таких обстоятельствах дела доводы истца о нарушении со стороны ответчика условий договора аренды и не принятия мер в течении длительного времени по освоению участка судом не могут быть приняты.
В судебном заседании представителем ответчика представлены чеки, согласно которым ответчиком произведена полная оплата начисленных арендных платежей и пени за спорный земельный участок.
Суд приходит к выводу о том, что ответчиком не допущено существенных нарушений условий договора аренды в части неиспользования земельного участка по целевому назначению. Доказательств существенного ухудшения земельного участка истцом не представлено. Фактов использования ответчиком земельного участка с нарушением целевого назначения или вида разрешенного использования, не установлено. Задолженности по арендным платежам ответчик не имеет. Ответчиком, в свою очередь, представлены доказательства осуществление действий, направленных на использование земельного участка по целевому назначению.
Из материалов дела следует, что между ответчиком ФИО2 и ФИО5 был заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №-АФНЗ от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого права и обязанности в отношении спорного земельного участка перешли к ФИО5, о чем в ЕГРН произведена соответствующая запись.
Из выписки из ЕГРН и пояснений ФИО5 следует, что на арендованном земельном участке возведен жилой дом, право собственности на который, зарегистрировано органами Росреестра по МО ДД.ММ.ГГГГ за ФИО5
Таким образом, судом установлено, что цель предоставления земельного участка, установленная в п. 1.2 договора аренды земельный участок, достигнута. Участок освоен и на нем возведен жилой дом.
Дав оценку фактическим обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам, суд не находит оснований для расторжения договора аренды спорного земельного участка и взыскании с ответчика платежей в счет арендной платы и договорной неустойки.При указанных обстоятельствах, исковые требования удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области (<данные изъяты>) к ФИО2 (<данные изъяты>) о взыскании задолженность по договор аренды земельного участка №-Аф/13 от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, расторжении договора аренды земельного участка №-Аф/13 от ДД.ММ.ГГГГ, об обязании возвратить земельный участок с кадастровым №, оставить без удовлетворения.
Настоящее решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Солнечногорский городской суд в апелляционном порядке в течении одного месяца, с момента составления мотивированного решения ДД.ММ.ГГГГ.
Судья: И.И. Гордеев