УИД: 78RS0012-01-2024-003161-89

Дело № 2-433/2025 4 сентября 2025 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Ленинский районный суд Санкт-Петербурга

в составе председательствующего судьи А.В. Батогова,

при секретаре Ристо Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО2 ФИО10 Александры к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО5, ФИО5, ФИО6 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Истец, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО2 ФИО10 Александры обратился в суд с иском к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО5, ФИО5, ФИО6 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, просил перевести на истцов права и обязанности покупателя по договору купли-продажи.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что истец является собственником <данные изъяты> доли в общей долевой собственности в квартире по адресу: <адрес>, её дети являются собственниками по <данные изъяты> доли каждый в указанной квартире, владелец другой доли <данные изъяты> в данной квартире ФИО7 продала квартиру ФИО8, не уведомив надлежащим образом истцов о продаже доли и не предложив им её для приобретения, в связи с чем просила перевести на истцов права покупателя по договору купли-продажи.

Истец, действующая также в интересах несовершеннолетних истцов-своих детей, представитель истцов в судебное заседание явились, иск поддержали.

Представитель ответчиков Р-ных в судебное заседание явился, против иска возражал.

Представитель ответчика ФИО6, ответчиков Щ-ных в судебное заседание явилась, против иска возражала.

Нотариус ФИО9 в судебное заседание не явилась, извещена, ранее против иска возражала.

Иные лица в судебное заседание не явились, извещены.

Суд, определив рассмотреть дело при данной явке, изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон по делу, оценив показания допрошенных свидетелей, а также представленные в материалы дела доводы и доказательства, приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 ст.209 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

В соответствии с абзацем первым пункта 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2 ст.250 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу данных правовых норм, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим.

Из материалов дела следует, что истец является владельцем <данные изъяты> доли в общей долевой собственности в квартире по адресу: <адрес>, её дети являются собственниками по <данные изъяты> доли каждый в указанной квартире, владельцы других долей по <данные изъяты> каждая ФИО3, ФИО4 в данной квартире продали принадлежащие им указанные доли в квартире ФИО8 по договору купли-продажи, заверенному нотариально нотариусом ФИО9, от <данные изъяты>, за <данные изъяты>. каждому продавцу), переход права собственности был оформлен и зарегистрирован в Росреестре, после подачи иска ФИО8 умер, его наследниками являются ФИО5, ФИО5, ФИО5, ФИО6

Доводы истцов о том, что договор купли-продажи был заключён при неуведомлении надлежащим образом истцов о продаже долей и предложения об их приобретении, в связи с чем имеются основания для перевода на истцов прав покупателя по договору купли-продажи, не подтверждаются допустимыми надлежащими доказательствами и материалами дела.

Согласно содержанию договора купли-продажи продавцы Р-ны заверяют, что в соответствии со ст. 250 ГК РФ приняты все меры по извещению в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать доли с указанием цены и других условий продажи, в подтверждение предоставлены нотариальные уведомления от 05.12.2023 с отправкой заказным письмом в адрес истцов, возвращённые адресату в связи с истечением срока хранения 09.01.2024.

Уведомления были направлены нотариусом по месту нахождения отчуждаемого имущества в связи с отсутствием сведений в ЕГРН места жительства адресатов и отсутствием у нотариуса иной информации.

Порядок извещения о продаже по обстоятельствам настоящего спора регламентируется Письмом Федеральной нотариальной палаты от 31.03.2016 № 1033/03-16-3 «О направлении Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу» (вместе с «Методическими рекомендациями по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу», утверждённым решением Правления ФНП (протокол от 28.03.2016 № 03/16)), согласно которым продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).

Согласно статье 2 ГК РФ участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Если лицу, направляющему сообщение, известен адрес фактического места жительства гражданина, сообщение может быть направлено по такому адресу. Продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса (статья 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате), так и посредством почтового отправления. Бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть: свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику. В случае отсутствия сведений о регистрации участника долевой собственности по месту жительства или пребывания, в том числе в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в Федеральной миграционной службе, допускается направление извещения по адресу места нахождения имущества. Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату. Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (статья 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, и она была возвращена нотариусу по истечении срока хранения. Таким образом, риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Согласно п. 39 Регламента совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающего объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования, утвержденного приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 30.08.2017 № 156 информацию о соблюдении заявителем (продавцом) обязанности по извещению лиц, имеющих преимущественное право покупки, о цене и иных условиях договора купли-продажи, нотариус устанавливает по документам, подтверждающим отказ таких лиц от использования преимущественного права покупки на предложенных условиях, или по документам, подтверждающим исполнение указанной обязанности заявителем.

Согласно материалам дела, при удостоверении сделки в деле имелись документы, подтверждающие уведомление в установленном ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации порядке сособственников ФИО2 ФИО10 Ивана Александра, ФИО1 о предстоящем отчуждении указанной доли квартиры.

Указанные уведомления отправлялись нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург ФИО9, 05 декабря 2023 года заказным письмом с уведомлением о вручении следующего содержания:

«Я, ФИО3, действующая за себя и от имени ФИО4, настоящим ставлю Вас в известность о предстоящем отчуждении принадлежащих нам на праве общей долевой собственности <данные изъяты> <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности - по <данные изъяты> долей каждой - на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, за денежную сумму в размере <данные изъяты>

Согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ предлагаю Вам, как участнику общей долевой собственности на указанную квартиру, реализовать Ваше преимущественное право покупки вышеуказанных долей в праве общей долевой собственности на квартиру. В случае, если Вы не приобретете вышеуказанные доли в праве собственности на квартиру в течение месяца со дня извещения (со дня получения настоящего уведомления), доли будут проданы третьему лицу (третьим лицам).

В случае Вашего намерения приобрести вышеуказанные доли в праве собственности на квартиру за денежную сумму в размере <данные изъяты> прошу связаться по номеру телефона: <данные изъяты>

Указанные три письма были направлены нотариусом 05 декабря 2023 года Почтой России по местонахождению отчуждаемого объекта недвижимости по адресу: <адрес> в связи с отсутствием сведений в Едином государственном реестре недвижимости регистрации места жительства адресатов (номера почтовых отправлений № и 09 января 2024 года были возвращены нотариусу в связи с неудачной попыткой вручения и истечением срока хранения.

Согласно п. 39 указанного Регламента совершения нотариусами нотариальных действий информацию об отсутствии согласия лиц, имеющих преимущественное право покупки, заключить договор купли-продажи на предложенных условиях в установленный законодательством Российской Федерации срок или о нереализации права преимущественной покупки нотариус устанавливает из заверений об обстоятельствах продавца.

Указанная информация зафиксирована в п.2 Договора заверением продавцов о том, что до момента сделки им не поступало предложений о приобретении долей от сособственников.

В пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» указано, что сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

Поскольку к моменту удостоверения договора купли-продажи долей квартиры с даты получения истцом, как следует из отчета почтового отправления, прошло более одного месяца, предоставленного законом участнику долевой собственности для выражения своей воли на приобретение доли в праве, в силу закона и разъяснений к нему, а также методических рекомендаций по проверке извещения участника долевой собственности о продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, оснований сомневаться в действиях продавцов, а также не доверять официальным данным, размещаемым на официальном сайте Почты России в разделе «отслеживание почтовых отправлений» у нотариуса не имелось, как и полагать право преимущественной покупки остальных участников общей долевой собственности нарушенным.

При этом бывшим собственникам спорных долей не могло и не должно было быть известно место регистрации истцов, по которому им могло быть направлено уведомление о намерении произвести отчуждение долей.

Исходя из положений статьи 210 Гражданского кодекса РФ, возлагающих на собственника имущества бремя содержания такого имущества, на собственника такого имущества также возлагается обязанность по получению почтовой и иной корреспонденции, направляемой по месту нахождения имущества, учитывая, что у других участников гражданского оборота могут отсутствовать данные о фактическом месте жительства собственника, так как такие сведения являются персональными данными собственника.

При таком положении уведомление участника долевой собственности о намерении продать долю иным сособственникам имущества может быть направлено и по адресу такого имущества, если у участника, намеревающегося произвести отчуждение, отсутствуют сведения об ином месте жительства остальных сособственников. Иное толкование норм материального права влекло бы за собой невозможность в установленном законом порядке произвести отчуждение доли в праве общей долевой собственности при отсутствии у лица, намеревающегося произвести отчуждение доли, сведений о месте жительства иных сособственников.

Таким образом, принимая во внимание, что юридически значимым обстоятельством в возникшем споре является соблюдение продавцом, возложенной на него ч.2 ст.250 ГК РФ обязанности по извещению остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, которой определена только письменная форма такого извещения и не установлен порядок, а также обязанность направления такого извещения именно в адрес места жительства участников долевой собственности, суд отклоняет соответствующие доводы истца об отсутствии у него обязанности получения почтовой корреспонденции по месту нахождения долевой собственности, в связи с отсутствием у продавца сведений о фактическом месте жительства.

По смыслу статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право покупки может быть нарушено и защищается судом только в том случае, когда сособственник не только желал, но и имел реальную возможность приобрести имущество на тех же условиях, а именно на момент продажи имущества другим лицам имел денежную сумму, указанную в договоре.

Вместе с тем, истец не представил доказательств наличия у него материальной возможности для приобретения доли за предложенную цену на момент направления предложений и заключения договора, внесение на депозит суда денежных средств в размере стоимости комнаты, за которую она была приобретена ответчиком, после предъявления данного иска в суд и указания суда на исполнение такой обязанности в силу действующего законодательства и недопущения нарушения прав ответчика, в случае удовлетворения иска, с учётом объяснений лиц, участвующих в деле, однозначно не подтверждает наличие такой же материальной возможности у истца в юридически значимый период времени.

Согласно материалам дела, в переписке ФИО1 и Р-ны обсуждали до момента направления указанных уведомлений и заключения договора предложение о купле-продаже доли и необходимости в случае отказа от покупки предоставить нотариальный отказ, обсуждали стоимость, в том числе истец заранее знала о продаже долей квартиры и высокой заинтересованности ответчика ФИО3 продать доли квартиры именно истцу, что подтверждается ее перепиской с ответчиком, как и тот факт, что средств на покупку комнаты у истца не было и в разумный срок не предполагалось найти необходимые деньги (приложение 6 Протокола осмотра доказательств от ДД.ММ.ГГГГ), что не оспаривается сторонами, однако стороной истцов допустимых надлежащих доказательств о том, что истцы сообщили и ФИО7 было достоверно о месте регистрации истцов и их проживании, не предоставлено.

Суд также учитывает, что при рассмотрении иска необходимо учитывать не только наличие формальных оснований для удовлетворения или отказа в иске, но и наличие нуждаемости каждой из сторон (покупателей и истцов) в жилом помещении, отсутствии иного жилого помещения для проживания.

Вместе с тем, стороной истцов по предложению суда не были предоставлены доказательства, свидетельствующие об отсутствии у них иного жилого помещения на территории Российской Федерации, кроме помещения в спорной квартире, предоставлены только доказательства об отсутствии иного помещения, кроме как в спорной квартире, на территории Санкт-Петербурга, при этом покупателями/наследниками ФИО6 и Щ-ными предоставлено доказательство – ответ Росреестра об отсутствии у них жилого помещения вообще, в том числе в спорной квартире (так как не оформлено право собственности, фактически таким образом наследники покупателя обладают только долей <данные изъяты> в спорной квартире), истцы же обладают <данные изъяты> долей в спорной квартире, что превышает долю <данные изъяты>, кроме того, истцами не подтверждено отсутствие на территории Российской Федерации иного жилого помещения, ходатайств об истребовании не заявлено, стороной истцов сообщено, что все доказательства предоставлены, что в силу состязательности процесса не позволяет суду осуществлять сбор доказательств самостоятельно, при этом суд учитывает, что таким образом сторона истцом может пытаться скрыть наличие таких помещений на момент вынесения решения либо произвести их отчуждение после вынесения решения для предоставления документов в вышестоящий суд.

В связи с изложенным суд полагает, что истцы не являются более нуждающимися в жилом помещении, чем наследники покупателя.

При этом суд относится критически к показаниям допрошенных свидетелей ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, так как согласно их показаниям неопровержимо не подтверждается несоблюдение порядка, предусмотренного ст. 250 ГК РФ, а также то, что нотариусу и продавцам было известно достоверно место регистрации и/или проживания истцов, сведениями свидетели обладают со слов и без достоверного подтверждения информации.

По изложенным основаниям суд полагает необходимым в иске отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении искового заявления ФИО1, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО2 ФИО10 Александры к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО5, ФИО5, ФИО6 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца с момента вынесения решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья Батогов А.В.

Мотивированное решение суда изготовлено 18.09.2025