Дело № 2-136/2025
УИД 65RS0001-01-2024-004980-02
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
4 сентября 2025 года г. Южно-Сахалинск
Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области
В составе:
председательствующего судьи М.Ю. Умновой,
при секретаре Д.В. Полянской
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 об установлении бессрочного сервитута в отношении части земельного участка, суд
установил :
Истец ФИО1 обратился в суд с данным иском к ответчику ФИО2, указав следующие обстоятельства.
Истец ФИО3 на основании договора купли-продажи от 19.02.2024 является собственником жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № по <адрес>.
Данный земельный участок не имеет непосредственного доступа к землям общего пользования по всему периметру. С западной стороны он граничит с земельными участками с кадастровыми номерами №. С северной стороны - с земельным участком с кадастровым номером №, с восточной стороны с земельным участком с кадастровым номером №, с южной стороны с земельным участком с кадастровым номером №.
Изначально проезд и проход к земельному участку истца организован по земельному участку с кадастровым номером № по существующему проезду с железобетонным основанием с организованным выездом на <адрес>.
Указанное подтверждается материалами дела по межеванию земельного участка под жилым домом по <адрес>, в рамках которого согласовано установление сервитута по земельному участку с кадастровым номером №. Информация об обременении участка с кадастровым номером № сервитутом отображалась в базе Росреестра до 2008 года.
Также в Проекте «Внесение изменений в проект планировки и проект межевания территории юго-восточного района города <данные изъяты> в
границах <адрес>, утвержденном Постановлением Администрации города Южно-Сахалинска ДД.ММ.ГГГГ № в ст. 1 «Проектные предложения по межеванию территории» содержалась информация о том, что на сохраняемом участке с кадастровым номером № предполагается установление сервитута площадью 252,7 м кв., чтобы обеспечить доступ к участку с кадастровым номером № (участвовал в образовании земельного участка №). На настоящий момент постановление отменено.
Не смотря на все приготовления и согласования, сервитут в установленном порядке не установлен. Иной возможности доступа на участок не имеется.
По поручению ФИО1 изготовлен межевой план от 14.03.2024 по установлению сервитута для обеспечения беспрепятственного доступа на участок истца по существующему проходу через земельный участок с кадастровым номером №. Кадастровым инженером также данный вариант организации сервитута признан как наиболее рациональный, поскольку он сложился исторически, по нему организован доступ на земельный участок истца по обустроенному проезду и существующий проезд используется также ответчиком.
ФИО1 обратился к ФИО2 с предложением об установлении сервитута за плату. Приложил проект соглашения об установлении сервитута и выполненный межевой план.
На данное предложение последовал устный отказ, письменного ответа ФИО2 в установленный срок не направил.
В связи с чем, истцом поставлены требования:
-установить бессрочный сервитут в отношении части земельного участка с кадастровым номером № площадью 202 м2, которая имеет условный номер №/чзу1 для обеспечения беспрепятственного доступа к земельному участку с кадастровым номером №.
-обязать собственника земельного участка № выплачивать собственнику земельного участка № ежегодную плату за сервитут в размере 1 337,02 рублей.
02.12.2024 года истец уточнил исковые требования указал, что поскольку экспертом определена площадь и координаты земельного участка для установления сервитута, то просит суд
-для обеспечения беспрепятственного доступа к земельному участку с кадастровым номером № установить бессрочный сервитут в отношении части земельного участка с кадастровым номером № площадью 253 м2 со следующими координатами:
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
-обязать ФИО1 выплачивать ФИО2 собственнику земельного участка № ежегодную плату за сервитут в размере 4475 рублей. (том 2 л.д. 203-206)
В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО4, действующая на основании ордера (том 1 л.д. 127), исковые требования поддержали по изложенным в иске и уточнениях основаниям по которым просили суд установить в пользу ФИО1 бессрочный сервитут на земельном участке, принадлежащем ответчику.
В судебном заседании ответчик ФИО2 и его представитель ФИО5, действующий на основании доверенности по исковым требованиям возражали. ФИО2 представил возражения (том 1 л.д. 128-130), указал, что постановлением мэра г. Южно-Сахалинска от 18.10.93г. № «Об утверждении проекта застройки 4 и 5 кварталов района «Зима» заезд ко всем земельным участкам по <адрес>.0-00.08Р-ГП «Застройки жилых домов в квартале N?4 жилого образования «Зима» по восточной стороне <адрес>».
Ответчик и его представитель полагают, что организация проезда возможна к земельному участку истца через земельный участок ООО «Сахалинская энергия». Экспертом в последней экспертизе не дана оценка тому обстоятельству, что на земельном участке, который хочет занять для проезда истец, построены дом и баня, зарегистрированы в Россреестре. Сейчас проезд невозможен.
Судом в качестве третьего лица не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечен Департамент землепользования гор. Южно-Сахалинска (том 1 л.д. 148)
В судебном заседании представитель ДЗП гор. Южно-Сахалинска ФИО6 действующий на основании доверенности, по исковым требованиям возражал, поддержал позицию ответчика.
Судом в качестве третьего лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечена ФИО (том 1 л.д. 178), поскольку она является собственником земельного участка с кадастровым номером 65:01:0503001:39, граничащего с земельным участком истца (том 1 л.д. 152-153)
Судом в качестве третьего лица не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено ООО «Сахалинская энергия» (том 2 л.д. 55), поскольку общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, граничащего с земельным участком истца (том 2 л.д. 76-79).
Представитель ООО «Сахалинская энергия» ФИО7, действующая на основании доверенности ( л.д. 86 том 3), представила отзыв на иск (том 3 л.д. 81-85) указала, что установление сервитута по земельному участку находящемуся в аренде ООО «Сахалинская энергия» невозможно, в виду на смежной границе участка истца и общества находится капитальное строение, наземный газовый трубопровод, между участками расположен холм, элементы благоустройства включая бордюр, установлен контрольно-пропускной режим допуска на территорию объекта.
Судом в качестве третьего лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> (том 3 л.д. 190), поскольку собственником земельного участка с кадастровым номером №, граничащего с земельным участком истца, является государство (том 2 л.д. 76-79).
Судом в качестве третьего лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечен ФИО (том 3 л.д. 190), Определением суда произведена замена третьего лица ФИО на ФИО поскольку она является собственником земельного участка с кадастровым номером № (том 4 л.д. 221-224), граничащего с земельным участком истца.
Третьи лица ФИО, ФИО представитель Территориального управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте слушания дела.
На основании части 3 ст. 167 ГПК РФ, суд находит возможным, рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.
Выслушав явившиеся стороны, их представителей, представителей третьих лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Правила и порядок предоставления и установления сервитута содержатся в статьях 274 - 276 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со ст. 274 Гражданского кодекса РФ, собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Пунктом 3 ст. 274 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Согласно п. 5 ст. 274 Гражданского кодекса РФ собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017), сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом) (п. 7).
При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут (п. 9).
Удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута, суд должен определить все условия, на которых он устанавливается, а именно: сведения о земельных участках, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр. (п. 10).
Пункт 1 ст. 274 Гражданского кодекса РФ оговаривает примерный перечень случаев, предполагающих установление сервитута, а также вводит критерии оценки иных потребностей, при наличии которых собственник недвижимости может требовать предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом.
Из указанной нормы права следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.
Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.
В связи с этим при рассмотрении дел соответствующей категории в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер.
Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права, поэтому при рассмотрении настоящего иска в этой части следует определить, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права.
Как следует из материалов дела, истцу ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, где расположен жилой дом с кадастровым номером № <адрес>. Указанное следует из сведений из ЕГРН (том 1 л.д. 8-15)
Собственником смежного земельного участка, с кадастровым номером № является ФИО2
Стороной ответчика в судебном заседании оспаривается, что проезд к земельному участку истца с кадастровым номером №, возможен только через участок ответчика с кадастровым номером №, поскольку ответчик возражал, судом была назначена землеустроительная экспертиза в целях установления наименее обременительного для варианта сервитута.
Экспертом ФИО на вопросы суда сделаны следующие выводы:
в процессе проведения экспертного осмотра был выполнен комплекс геодезических работ по определению фактических границ земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, <адрес>, а также установлено расположение зданий, строений и сооружений на данных земельных участках.
Эксперт провел сравнительный анализ земельных участков, предназначенных для установления частного сервитута, а также документов представленные в материалах дела. В результате исследования он пришел к выводу, что наиболее оптимальным и наименее обременительным для владельца земельного участка является установление сервитута через участок с кадастровым номером №, что обеспечит доступ к участку с кадастровым номером №.
Установление сервитута на смежный участок с кадастровым номером № невозможно из-за наличия капитального здания и наземного газопровода в зоне потенциального сервитута.
Экспертом также, дополнительно были исследованы смежные земельные участки с кадастровыми номерами № и №, которые отсутствовали в судебном определении и не были заявлены для анализа с целью установления сервитута. На земельный участок с кадастровым номером 65:01:0503001:10, возможно установить сервитут между жилым домом и септиком. Однако, при таком размещении, расстояние от сервитута до жилого дома составляет всего 2 метра, что может создать неудобства жильцам жилого дома. Кроме того, стоит учитывать, что вдоль западного забора земельного участка расположен наземный газопровод, который необходимо будет перенести. Исходя из этих факторов, установление сервитута на данном земельном участке является нецелесообразным.
Установление сервитута на земельный участок № не представляется возможным из-за наличия на данном участке контрольно-пропускной системы. Согласно проведенным исследованиям и замерам на местности, эксперт заключает, что наиболее эффективным и менее обременительным способом организации проезда и прохода к участку истца ФИО1 с кадастровым номером №, <адрес>, является использование земельного участка с кадастровым номером №. (том 2 л.д. 16-34)
В связи с чем, что ответчиком ФИО2 оспаривалась возможность установления сервитута на земельном участке № (арендатор ООО «Сахалинская Энергия») судом по ходатайству ответчика назначена дополнительная экспертиза, с целью возможности установления сервитута на данном земельном участке.
Экспертом ООО «Сахалинземпроект» сделаны следующие выводы : с технической точки зрения организация проезда и прохода к участку истца ФИО1 с кадастровым номером №, <адрес> посредством земельного участка с кадастровым номером №, местоположение: <адрес> (собственность - Российская Федерация, аренда - ООО "Сахалинская энергия") возможна. Предполагаемый проезд и проход будет осуществляться большей частью непосредственно по дороге с твердым покрытием с соблюдением контрольно-пропускного режима при допуске на территорию земельного участка с кадастровым номером №. При установлении сервитута для проезда и прохода к участку истца необходимо провести демонтаж существующего железного ограждения на бетонном основании, расположенного на границе земельных участков с кадастровыми номерами № и №, а также демонтаж бетонного бордюра и элементов благоустройства, приведение уклона рельефа местности для осуществления проезда к земельному участку. Кроме этого, наличие в месте предполагаемого въезда и выезда земельного участка истца наземного газового трубопровода подразумевает реконструкцию данного трубопровода с разработкой проектной документации, что приведет к значительным затратам истца.
Теоретически установление сервитута для осуществления проезда и прохода к земельному участку с кадастровым номером № возможно в отношении всех смежных по отношению к участку истца участков. Однако наиболее затруднительным эксперту видится вариант установления сервитута для осуществления проезда и прохода посредством части земельного участка с кадастровым номером № по причине вложения значительных финансовых средств организационных моментов в виде получения пропусков на режимный объект, согласовании реконструкции газопровода. Наименее обременительным вариантом установления сервитута считает организацию проезда и прохода к земельному участку истца ФИО1 с кадастровым номером № посредством смежного земельного участка с кадастровым номером № (предыдущий кадастровый №). В границах земельного участка с кадастровым № уже существует проезд непосредственно к земельному участку проложен мост через ручей, частично проезд имеет бетонное основание. (том 4 л.д. 152-156)
Таким образом, заключением и второй экспертизы установлено, что наименее обременительным вариантом установления сервитута является организация проезда и прохода к земельному участку истца ФИО1 с кадастровым номером № посредством смежного земельного участка с кадастровым номером №.
Обе экспертизы проведены экспертами, имеющими соответствующее высшее образование, значительный имеющими стаж работы, предупрежденными об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", выводы экспертов являются категоричными. В связи с чем, судом не принимается рецензия на экспертизу проведенная стороной ответчика.
У суда не усматривается оснований ставить под сомнение достоверность выводов экспертных заключений.
Доводы стороны ответчика в той части, что экспертом не учтено, что на земельном участке, предназначенном для сервитута имеются постройки виде дома и бани, судом не могут быть учтены, поскольку постройки ответчиком возведены в период рассмотрения дела, при том, что судом наложены обеспечительные меры в части запрета строительства, действия истца по постройке дома и бани суд рассматривает как злоупотребление правом.
Рассматривая вопрос о судебных расходах по оплате экспертизы, суд приходит к следующему.
Судом по делу было проведено две землеустроительных экспертизы, стоимость которых составила 20 000 рублей и 95 000 рублей, всего, оплату за экспертизы вносили истец 20 000 и ответчик 155 000 рублей, таким образом, поскольку судом исковые требования истца удовлетворены, то с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма в размере 20 000 рублей, что следует из положений ст. 98 ГПК РФ.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2 об установлении бессрочного сервитута в отношении части земельного участка, удовлетворить.
Установить бессрочный сервитут в отношении части земельного участка с кадастровым номером № площадью 253 м2 со следующими координатами:
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
для обеспечения доступа (проезда, прохода) неограниченного круга лиц к дому по <адрес>.
Взыскать с ФИО2 (<данные изъяты>) в пользу ФИО1 (<данные изъяты>) расходы за производство экспертизы в сумме 20 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий М.Ю. Умнова
Мотивированное решение вынесено ДД.ММ.ГГГГ
Председательствующий М.Ю. Умнова