К делу № 2-520/2025

УИД 23RS0044-01-2022-002886-76

Категория дела: 2.155 - Споры, связанные с землепользованием –

> Споры, вытекающие из договора аренды...

Вводная и резолютивная части оглашены 20.02.2025г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 февраля 2025 года ст. Северская Краснодарского края

Северский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего – судьи Крючковой Н.Ю.,

с участием секретаря судебного заседания Дробот Е.И.,

помощника прокуратуры Северского района

Краснодарского края Л.Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора <адрес>, действующего в интересах неопределенного круга лиц к администрации <адрес> городского поселения <адрес>, Т.Н.Б., Ш.А.О., С.А.А. о признании незаконным постановления, недействительной сделки, недействительными договоров о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, применении последствий их недействительности, встречному иску С.А.А. к администрации <адрес> городского поселения <адрес>, Т.Н.Б., Ш.А.О. о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества,

установил:

прокурор Северского района Краснодарского края, действуя в интересах неопределенного круга лиц, обратился в Северский районный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации <адрес> городского поселения <адрес>, Т.Н.Б., Ш.А.О., С.А.А. о признании незаконным постановления, недействительной сделки, недействительными договоров о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, применении последствий их недействительности, в котором просит признать незаконным постановление администрации <адрес> городского поселения <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. № «О предварительном согласовании предоставления Т.Н.Б. земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> обязать администрацию <адрес> городского поселения <адрес> отменить постановление администрации <адрес> городского поселения <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. № «О предварительном согласовании предоставления Т.Н.Б. земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> признать недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым № от ДД.ММ.ГГГГ. №, заключенный между администрацией <адрес> городского поселения <адрес> и Т.Н.Б.; признать недействительным договор от ДД.ММ.ГГГГ. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. №, заключенный между Т.Н.Б. и Ш.А.О.; признать недействительным договор от ДД.ММ.ГГГГ. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым № от ДД.ММ.ГГГГ. №, заключенный между Ш.А.О. и С.А.А., применить последствия недействительности ничтожных сделок, вернуть стороны в первоначальное положение, обязав вернуть полученное в рамках сделки.

Исковые требования мотивированы тем, что прокуратурой Северского района в рамках осуществления надзора за исполнением земельного законодательства проведена проверка деятельности администрации <адрес> городского поселения <адрес> при реализации полномочий по распоряжению земельными участками. По результатам проверки установлено, что в соответствии с пп. 14 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, во взаимосвязи с ст. 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов» на основании постановления администрации <адрес> городского поселения <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ. «О предварительном согласовании предоставления Т.Н.Б. земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> между администрацией <адрес> городского поселения <адрес> и Т.Н.Б. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым № от ДД.ММ.ГГГГ. № на срок 20 лет. Т.Н.Б. на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. № переуступила право аренды в пользу Ш.А.О.

Таким образом, менее чем через месяц с момента получения права аренды на земельный участок с кадастровым №, который получен без торгов, Т.Н.Б. отказалась от права аренды на предоставленный ей земельный участок. Истец считает, что Т.Н.Б. не имела реальных намерений исполнять обязанности по договору аренды земельного участка, фактически договор был заключен с целью реализации права Т.Н.Б. на первоочередное предоставление земельного участка по упрощенной процедуре в обход проведения аукциона на право заключения договора аренды. На основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ. между Ш.А.О. и С.А.А., право аренды на данный земельный участок передано указанному лицу. Учитывая, что администрацией <адрес> городского поселения <адрес> при предоставлении в аренду земельного участка без проведения торгов Т.Н.Б. не установлена ее нуждаемость в улучшении жилищных условий, а во взаимосвязи с тем, что Т.Н.Б. впоследствии переуступлено право аренды на земельный участок, исследованные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии у Т.Н.Б. права на первоочередное получение данного земельного участка без торгов. При таких обстоятельствах договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. № имеет признаки недействительной ничтожной сделки, совершенной без намерения Т.Н.Б. использовать земельный участок по назначению и исполнять иные обязанности по договору аренды и фактически направленной на достижение иных правовых последствий.

Определением Северского районного суда <адрес> от 31.01.2023г. принят к производству суда встречный иск С.А.А. к администрации <адрес> городского поселения <адрес>, Т.Н.Б., Ш.А.О. о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества.

Встречные исковые требования С.А.А. мотивировал тем, что на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного с Ш.А.О., о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от ДД.ММ.ГГГГ.№, С.А.А. приобрел право аренды земельного участка с кадастровым №, сроком на 20 лет. ДД.ММ.ГГГГ.С.А.А. обратился в администрацию <адрес> городского поселения <адрес> с уведомлением о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на данном земельном участке, которое было согласовано органом муниципальной власти. На спорном участке С.А.А. возведен объект незавершенного строительства (со степенью готовности – <данные изъяты>) с кадастровым № право собственности, на который было зарегистрировано за ним. Истец считает, что он является добросовестным арендатором спорного недвижимого имущества, так как договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности был заключен на возмездной основе, денежные средства истцом были переданы ответчику Ш.А.О. в полном объеме, с момента регистрации договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка спорный объект, поступил в полное исключительное распоряжение и владение истца, что не оспаривается ответчиками. Истец использовал земельный участок по его фактическому назначению. С момента совершения сделки до настоящего времени, истец продолжает пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему объектом и спорным земельным участком, оплачивая аренду земельного участка.

В судебном заседании помощник прокурора Л.Д.В. поддержала исковые требования в полном объеме по доводам изложенных в исковом заявлении.

Представитель ответчика администрации <адрес> городского поселения <адрес>, извещенный о месте и времени судебного разбирательства в судебное заседание не явился.

От представителя администрации <адрес> городского поселения <адрес> Ш.Р.Н. поступило заявление, согласно которому просит рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации, в части исковых требований к администрации Афипского городского поселения <адрес> полагается на усмотрение суда, просит вынести законное и обоснованное решение.

Ответчики Т.Н.Б., Ш.А.О., а также ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску С.А.А. в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Причины неявки ответчики Т.Н.Б., Ш.А.О. суду не сообщили, ходатайств об отложении судебного заседания суду не представлено.

Представитель ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску С.А.А. по доверенности П.Е.В. уведомленный о месте и времени судебного разбирательства в судебное заседание не явился, предоставил суду заявление, согласно которому просит рассмотреть дело без его участия и участия ответчика С.А.А., в удовлетворении исковых требований прокурору просит отказать с учетом сложившейся судебной практики Верховного суда РФ по схожим правоотношениям, по доводам изложенных в возражении, ссылаясь на правовую позицию, изложенную в возражениях от ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах, суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав помощника прокурора <адрес> Л.Д.В., исследовав и оценив в соответствии со ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

На основании ст. 39.2 Земельного кодекса РФ, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 ЗК РФ.

В соответствии с подп. 14 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.

В силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Как установлено судом и следует из материалов дела, постановлением администрации <адрес> городского поселения <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. № «О предварительном согласовании предоставления Т.Н.Б. земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> Т.Н.Б. был предоставлен вышеуказанный земельный участок, как инвалиду на 20 лет.

На основании данного постановления ДД.ММ.ГГГГ. между администрацией <адрес> городского поселения <адрес> и Т.Н.Б. был заключен договор аренды № вышеуказанного земельного участка с кадастровым №, площадью 988 кв.м., с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, сроком на 20 лет.

В силу части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества; арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Таким образом, вышеуказанные нормы, предоставляют арендатору право уступить свои права и обязанности по договору аренды.

Пунктом 8.2 договора аренды предусмотрена возможность расторжения договора досрочно по обоюдному согласию сторон.

ДД.ММ.ГГГГ.Т.Н.Б. заключила с Ш.А.О. договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ., по условиям которого Ш.А.О. принял на себя все права и обязанности Т.Н.Б. по договору аренды.

На основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между Ш.А.О. и С.А.А. право аренды на данный участок перешло к последнему.

Согласно пункту 3 договора переуступка прав и обязанностей производится в денежном эквиваленте в размере <данные изъяты> руб.

Из установленных обстоятельств следует, что Ш.А.О. по договору уступки приобрел право аренды земельного участка, основанное на постановлении органа местного самоуправления, у лица, право которого было зарегистрировано в установленном законом порядке в Едином государственном реестре недвижимости. На основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. право аренды на данный участок перешло к С.А.А.

Суд считает, что С.А.А. на законных основаниях приобрел право аренды спорного земельного участка у Ш.А.О. на основании гражданско-правой сделки. Никаких препятствий для такого приобретения не было, переход права аренды на земельный участок был зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Росреестра по <адрес>. На момент приобретения, земельный участок не находился под арестом, не имел ограничений и обременений.

Судом также установлено, что С.А.А. на земельном участке построил индивидуальный жилой дом. Право собственности С.А.А. на возведенный на этом земельном участке жилой дом зарегистрирован в установленном законом порядке, каких-либо нарушений, допущенных С.А.А. при возведении жилого дома, не установлено.

При этом, судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ.С.А.А., став арендатором спорного земельного участка, направил в администрацию <адрес> городского поселения уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства.

ДД.ММ.ГГГГ.С.А.А. получил уведомление № о соответствие параметров планируемого строительства требованиям градостроительных норм и правил, после чего начал строительство жилого дома.

С.А.А. был возведен (построен) объект незавершенного строительства со степенью готовности – <данные изъяты>, площадь застройки <данные изъяты> кв.м., кадастровый № по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ. Управлением Росреестра, объект незавершенного строительства со степенью готовности 20% был постановлен на кадастровый учет и зарегистрировано право собственности С.А.А. на вышеуказанный объект.

Таким образом, строительство жилого дома на спорном земельном участке было согласовано органом местного самоуправления путем уведомления С.А.А. о допустимости разрешения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке.

Согласно пункту 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениям, приведенным в пункте 70 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015г. № «О применении судами некоторых положений раздела I части» первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Из материалов дела следует, что после заключения договора уступки прав, его регистрацию в установленном законом порядке, администрация <адрес> городского поселения <адрес> не только не оспаривала действия по уступке данных прав, но ответчику С.А.А. выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома, соответственно начала строительства было в разрешенном порядке.

Кроме того, недействительность сделки, не свидетельствует само по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли и владения иному лицу (абзац второй пункта 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010г. №-/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с частью 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

По смыслу указанных норм права, лицо, которое возмездно приобрело имущество и при этом полагалось на сведения ЕГРН является добросовестным приобретателем, если в ходе рассмотрения дела не доказано иное.

Из материалов дела следует, что в результате всех рассматриваемых сделок были в установленном законом порядке зарегистрированы переходы прав аренды.

Сведения о правах как первоначального приобретателя права аренды на земельный участок, так и конечного приобретателя спорного земельного участка вносились в ЕГРН.

Таким образом, С.А.А. купил право аренды земельного участка по возмездной сделке (возмездность доказана самим договором, а также обеими сторонами сделки), получил в администрации Афипского городского поселения <адрес> уведомление о начале строительства индивидуального жилого дома, начала строительство индивидуального жилого дома на законных основаниях в соответствии с градостроительными нормами.

В связи с чем, суд считает, что С.А.А. является добросовестным приобретателем земельного участка, на котором в последующем начал возводить в соответствии с градостроительными нормами индивидуальный жилой дом.

Кроме того, согласно части 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка (пункт 1).

Абзацем четвертым пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Из представленных суду доказательств, следует, что индивидуальный жилой дом возведен на земельном участке, предоставленном органом местного самоуправления в аренду с разрешенным видом использования «для индивидуального жилищного строительства», право собственности было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Наличие уведомления о соответствии индивидуального жилого дома требованиям градостроительного законодательства подтверждает его возведение в соответствии с требованиями.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, истребование земельного участка без решения судьбы индивидуального жилого дома, неправомерно, поскольку противоречит закрепленному в подп.5 п.1 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации, единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Таким образом, в судебном заседании не установлено не одного признака того, что индивидуальный жилой дом является самовольной постройкой, обратного суду не предоставлено.

Каких – либо нарушений градостроительных и строительных норм и правил, угрозы жизни и здоровью граждан в отношении спорного дома судом не установлено.

Ответчик С.А.А. не совершил ни одного незаконного и необоснованного действия, он получил уведомление о начале строительства, построил индивидуальный жилой дом, зарегистрировал за собою право собственности в установленном законом порядке.

В связи с изложенным, с учетом установленных по делу обстоятельств, правоотношений сторон, а также закона, подлежащего применению по данному делу, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований прокурора <адрес>, действующего в интересах неопределенного круга лиц, а встречные исковые требования С.А.А. к администрации <адрес> городского поселения <адрес>, Т.Н.Б., Ш.А.О. о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований прокурора <адрес>, действующего в интересах неопределенного круга лиц к администрации Афипского городского поселения <адрес>, Т.Н.Б., Ш.А.О., С.А.А. о признании незаконным постановления, недействительной сделки, недействительными договоров о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, применении последствий их недействительности - отказать.

Встречные исковые требования С.А.А. к администрации <адрес> городского поселения <адрес>, Т.Н.Б., Ш.А.О. о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества – удовлетворить.

Признать С.А.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, добросовестным арендатором по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного ДД.ММ.ГГГГ. на земельный участок, общей площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым № расположенного по адресу: <адрес>

Признать С.А.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, добросовестным собственником объекта незавершенного строительства со степенью готовности – <данные изъяты> площадью застройки – <данные изъяты> кв.м., с кадастровым № расположенного по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Северский районный суд Краснодарского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 28 февраля 2025 года.

Председательствующий: