Решение по делу № 2-3021/2025 от 22.01.2026 - о разделе жилых помещений (комнат) и встречному иску <ФИО> к <ФИО> о расторжении договора купли-продажи.

Дело № 2-3021/2025

УИД 50RS0053-01-2025-003755-51

РЕШЕНИЕ С У Д А

Именем Российской Федерации

г. Электросталь 23 декабря 2025 года

Электростальский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Астаповой О.С., с участием истца (ответчика по встречному иску) ФИО1, ответчика (истца по встречному иску) ФИО2, при секретаре судебного заседания Шерстовой А.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о разделе жилых помещений (комнат) и встречному иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи,-

установил :

Истец ФИО1 23.09.2025 обратилась в Электростальский городской суд с иском к ФИО2 и, с учетом уточнения исковых требований (л.д.58-60), просила выделить в пользу ответчика ФИО2 комнату № с кадастровым номером №, площадью 11,5 кв.м., и комнату № с кадастровым номером №, площадью 11.6 кв.м. из принадлежащего ФИО2 на праве собственности жилого помещения с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, и признать за ФИО2 права собственности на указанные объекты недвижимости; обязать ФИО3 исполнить условия договора купли-продажи, заключенного 08.06.2023 с ФИО1, в отношении указанных комнат № и №.

Исковые требования мотивированы тем, что истец ФИО1 (ранее фамилия- ФИО4) зарегистрирована и фактически проживает в комнатах с кадастровыми номерами №, №, по адресу: <адрес>. Электростальским городским судом Московской области при рассмотрении гражданского дела № 2-31/2015 было установлено, что 9-этажный <адрес> на основании решения исполкома Электростальского городского совета народных депутатов Московской области от 07.0-3.1986 был утвержден в качестве общежития специалистов Опытного завода полезной площадью 4307 кв.м., жилой – 2574 кв.м, 136 комнат, из которых на основании ордера № от 14.05.1986 комната № была передана административному истцу. Впоследствии в результате нескольких сделок по купле-продаже частей здания общежития собственником жилых помещений, расположенных на 6 этаже выше обозначенного здания общежития стал ФИО2 27.06.2013 решением Совета депутатов г.о. Электросталь Московской области общежитие переведено в категорию "многоквартирный жилой дом". Поскольку комнаты были заняты жильцами, имевшими право на приватизацию, вышеуказанным решением Электростальского городского суда и апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда ФИО1 и членам её семьи ФИО6, ФИО7 было отказано в признании права общей долевой собственности на жилое помещение – комнату № площадью 11,5 кв.м, расположенную на 6 этаже вышеуказанного МКД, в порядке приватизации.

26.06.2019 Электростальским городским судом Московской области было утверждено мировое соглашение, пунктом 3 которого ФИО1 обязалась выкупить у ФИО2 две изолированные комнаты, обозначенные на плате БТИ как № и № на 6 этаже <адрес> на основании договора купли-продажи, который стороны обязались заключить в течение 30 дней на определенных условиях. Условия мирового соглашения ФИО2 длительное время не исполнялись.

После её обращения в Службу судебных приставов, ФИО2 06.06.2023 на её имя выдал доверенность с полномочиями на постановку на кадастровый учет и оформления на его имя прав собственности на комнаты 4 и 6. При этом полномочий на выделение спорных помещений из общего плана этажа ответчик не наделил. В части постановки комнат на кадастровый учет мировое соглашение ею было исполнено еще ранее, обе комнаты стоят на кадастровом учете, на них имеются технические паспорта.

08.06.2023 они с ответчиком заключили договор купли-продажи комнат, предусматривающий рассрочку платежа. 14.03.2024 она оплатила ответчику 100 000 руб. в счет приобретаемых комнат по расписке.

21.06.2023 она подала данный договор купли-продажи комнат в Росреестр с заявлениями о государственной регистрации права на комнаты, на что было получено уведомление о приостановлении государственной регистрации права по основаниям отсутствия записи о государственной регистрации права собственности ФИО2 на отчуждаемые объекты. После подачи 23.03.2024 в Росреестр дополнительно разрешения ФИО2 от 20.03.2024, как собственника, о разделе объекта недвижимости, 29.03.2024 ею получены уведомления о приостановке государственной регистрации до 20.06.2024 в связи с не устранением причин приостановления.

Требования Росреестра исполнить не смогли, так как у ФИО2 отсутствуют документы о праве собственности именно на комнаты, так как согласно технического паспорта данных комнат, выписки из ЕГРН, данные жилые помещения входят в общую площадь жилых помещений и мест общего пользования с кадастровым номером №, принадлежащих ФИО2 на праве собственности. В результате 20.06.2024 ей было выдано уведомление об отказе в государственной регистрации права собственности ФИО1 на спорные помещения.

Решением Электростальского городского суда Московской области от 18.12.2024 по делу №2а-3593/2024 её требования к Росреестру оставлены без удовлетворения.

09.04.2025 она обратилась к ФИО2 с письмом, в котором просила его оформить на ее имя нотариальную доверенность с полномочиями на все необходимые действия, направленные на оформление выдела спорных комнат их принадлежащего ответчику жилого помещения КН №, а также с полномочиями на государственную регистрацию за ФИО2 права собственности на вышеуказанные комнаты в установленном законом порядке. Письмо возвращено по истечении срока хранения. Полагает, что имеет место ненадлежащее исполнение обязательства, поскольку мировое соглашение по своей юридической природе было направлено на возникновение у нее права собственности на жилые помещения. Ссылается на положения ст.309 ГК РФ.

В судебном заседании 08.12.2025 ответчиком ФИО2 подан встречный иск к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи. Просит расторгнуть договор купли-продажи комнат б/н, заключенный 08 июня 2023 года между ФИО2 и ФИО5, в связи с существенным нарушением ФИО1 условий договора. Встречный иск мотивирован тем, что согласно п.4 Договора, оплата покупателем производится в рассрочку равными платежами по 20 000 руб. (т.е. по 10 000 руб. за каждую комнату) ежемесячно, в течение 30 месяцев с даты заключения данного договора до полной оплаты стоимости объектов недвижимости, в соответствии с утвержденным графиком. В нарушение условия п.4 Договора, в течение длительного времени оплата ответчиком не производилась и только 14.03.2024 по требованию истца ответчиком оплачено 100 000 руб. Общая просрочка обязательств ответчика по оплате на 01.12.2025 составила 25 месяцев и составляет в общей сумме 500 000 руб.. Нарушение ответчиком условий договора по оплате является для истца существенным и значительным ущербом в связи с тем, что он лишается того, на что мог бы рассчитывать при заключении договора. Пунктом 6 условий договора предусмотрено право продавца досрочно потребовать оплаты все суммы по договору в случае просрочки покупателем исполнения обязательств по оплате на срок более 2 месяцев. В течение продолжительного времени ответчик пользуется (проживает) вышеуказанными помещениями, не имея на то законных оснований, потребляет коммунальные услуги, но не оплачивает их. 01.07.2024 истцом была направлена претензия с требованием полной оплаты денежной суммы в размере оставшейся покупной цены, в связи с невыполнением ответчиком обязательств оплаты по договору. Претензия ответчиком проигнорирована. 19.11.2024 истец направил ответчику уведомление о расторжении договора, которое также оставлено без удовлетворения. Ссылается на положения ст.ст.309, 310, ч.2 ст.450 ГК РФ. (л.д. 77-78).

Встречный иск ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи принят для совместного рассмотрения с иском ФИО1 к ФИО2 о разделе жилых помещений (комнат).

В судебном заседании истец (ответчик по встречному иску) ФИО1 исковые требования поддержала по изложенным в нем основаниям, против удовлетворения встречного иска возражала. Представила письменные возражения на встречный иск, доводы изложенные в которых поддержала. Указала, что последняя дата внесения платежа по договору купли-продажи комната в соответствии с графиком- 01.12.2025. Она в судебном заседании 08.12.2025 пыталась передать ФИО2 оставшуюся сумму в размере 500 000 руб., но тот деньги принять отказался.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 в судебном заседании поддержал встречные исковые требования, в иске ФИО1 просил отказать. Дал пояснения, аналогичные изложенным во встречном иске. Дополнил, что он выдавал доверенности ФИО1, предлагал оформить дополнительное соглашение и выдать расширенную доверенность, ходил с ней в МФЦ, но ФИО1 заявляла, что денег платить по договору купли-продажи не будет. Считает, что ФИО1 злоупотребляет своими правами. Готов заключить с ФИО8 сделку, но на новых условиях.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области Межмуниципальный отдел по г. Электросталь и Ногинскому району в порядке ч.3 ст.167 ГПК РФ.

Выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Исходя из принципа диспозитивности гражданского судопроизводства заинтересованное лицо по своему усмотрению выбирает формы и способы защиты своих прав, не запрещенные законом. В силу положений ч. 1 ст. 3 и ч. 1 ст. 4 ГПК РФ условием реализации этих прав является указание в исковом заявлении на то, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца.

В соответствии с ч.2 ст.61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Определением Электростальского городского суда Московской области от 26.06.2019 по делу №2-566/2019, 2-744/2019 по иску ФИО2 к ФИО1, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении и встречным искам ФИО1 и ФИО14 к ФИО2 о признании права пользования занимаемыми жилыми помещениями на условиях договора коммерческого найма утверждено мировое соглашение, производство по делу в данной части прекращено.

В соответствии с п.3 условий мирового соглашения, ФИО1 обязуется в рамках заключаемого мирового соглашения выкупить у ФИО2 две изолированные комнаты, обозначенные на план-схеме БТИ как помещения № и №, на основании Договора купли-продажи указанных помещений, который ФИО1 обязуется заключить с истцом ФИО2 в течение 30 календарных дней от даты утверждения настоящего мирового соглашения судом со следующими существенными условиями:

- стоимость двух комнат определена сторонами в 300000 (Триста тысяч) рублей за каждую, а всего (за две комнаты) – 600000 (Шестьсот тысяч) рублей;

- оплата производится в рассрочку равными платежами по 10000 (Десять тысяч) рублей за каждую комнату, а всего по 20000 (Двадцать тысяч) рублей за две комнаты ежемесячно в течение 30 месяцев от даты заключения договора купли-продажи и до даты полной оплаты выкупной цены за две комнаты;

- на период оплаты две покупаемые комнаты находятся в залоге (ипотеке) у ФИО2, обеспечивающие надлежащее исполнение принятых на себя ответчиком ФИО1 обязательств;

- в случае просрочки исполнения обязательства на срок более 2 месяцев, ФИО2 имеет право досрочно потребовать полной оплаты денежной суммы в размере оставшейся суммы покупной цены, а при не выполнении ФИО1 требования ФИО2 о досрочной оплате выкупной цены за две комнаты в течение 30 календарных дней со дня предъявления указанного требования, ФИО2 вправе обратить взыскание на предмет залога (ипотеки);

- ФИО1 в течение 14 календарных дней с даты регистрации за ней права собственности на приобретенные комнаты в органах Росреестра обязуется зарегистрировать в Электростальском отделе Управлении Федеральной миграционной службы свое место жительства и место жительства проживающих совместно с ней членов ее семьи в приобретенных ею у ФИО2 комнатах;

- у ФИО1 в соответствии со ст. 251 ГК РФ возникает право собственности на долю в местах общего пользования, пропорционально площади приобретаемых ею в собственность комнат; данное право неотделимо от права собственности на приобретенные ФИО1 комнаты (жилые помещения);

- в целях заключения договора купли-продажи ФИО2 обязуется выдать доверенность ФИО1 для постановки за ее счет на кадастровый учет помещения № и № на плане БТИ 6 этажа <адрес>. (л.д.13-17).

Сторонами не оспаривается и материалами дела подтверждено, что между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) во исполнение условия мирового соглашения, утвержденного определением Электростальского городского суда Московской области от 26.06.2019 по делу №2-566/2019, 2-744/2019, 08.06.2023 заключен договор купли-продажи комнат (лд.79-80), в соответствии с условиями которого, продавец обязуется передать в собственность покупателя объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес>, общежитие: комнату № с кадастровым номером №, площадью 11,5 кв.м., и комнату № с кадастровым номером №, площадью 11.6 кв.м. (п.1). Стоимость объектов недвижимости составляет 600 000 руб. по 300 000 руб. каждая комната. (п.3) Оплата производится покупателем в рассрочку в соответствии с графиком (п.4), по 20 000 руб. в месяц, дата первого платежа- не позднее 01.07.2023, последнего- 01.12.2025.

Пунктом 5 договора предусмотрен залог объектов недвижимости у продавца для обеспечения исполнения обязательств покупателем.

Согласно п.6 данного договора, в случае просрочки покупателем исполнения обязательств по оплате на срок более 2 (двух) месяцев продавец имеет право досрочно потребовать оплаты всей суммы по Договору (в размере неоплаченной части), а при невыполнении покупателем требования о досрочной оплате выкупной стоимости объектов недвижимости в течение 30 календарных дней со дня предъявления такого требования, продавец вправе обратить взыскание на предмет залога (ипотеки).

Согласно ст.10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. (ч.1). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. (ч.2).

Согласно разъяснений, данных в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Доводы истца по встречному иску ФИО2 о неисполнении ответчиком ФИО1 ни условий мирового соглашения, утвержденного определением Электростальского городского суда Московской области от 26.06.2019 по делу №2-566/2019, 2-744/2019, ни заключенного во исполнение данного мирового соглашения договора купли-продажи комнат от 08.06.2023, в части оплаты покупаемых объектов недвижимости, за исключением оплаты 100 000 руб. от 14.03.2024, не отрицается истцом (ответчиком по встречному иску) ФИО1, подтверждено распиской от 14.03.2024 (л.д.87).

При этом суд учитывает пояснения сторон, что изначально для оформления перехода прав на спорные комнаты ФИО2 (собственником помещений (выписка из ЕГРН (л.д.18-20, 21-24) оформлялась нотариальная доверенности на имя ФИО1 и передана ей 08.06.2023 (л.д.86), выдавалось решение собственника от 20.03.2024 (л.д.38), был оформлен договор купли-продажи комнат от 08.06.2023.

Истцом (ответчиком по встречному иску) ФИО1 в нарушение требований ст.56 ГПК РФ не представлено доказательств добросовестного исполнения условий договора купли-продажи комнат от 08.06.2023 в части оплаты приобретаемых комнат, либо уважительности причин столь длительной неоплаты. ФИО1 в иске указала, что имела договоренность с ФИО2 о том, что именно она будет заниматься оформлением и постановкой на кадастровый учет данных комнат, чем и занималась с момента заключения мирового соглашения (26.06.2019), то есть более шести лет.

В соответствии с ч.2 ст.450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, учитывая установленные по делу фактические обстоятельства, оценив представленные доказательства в совокупности и каждое по отдельности, суд полагает, что относимых и допустимых доказательств нарушения прав истца ФИО1 со стороны ответчика ФИО2 по исполнению условий договора купли-продажи комнат б/н, заключенного 08 июня 2023 года между ФИО2 и ФИО1 суду не представлено и судом не установлены, тогда как неисполнение истцом (ответчиком по встречному иску) ФИО1 обязательств по оплате по данному договору в течении длительного срока (более 21 месяца), что повлекло существенное нарушение договора истцом (ответчиком по встречному иску) и, повлекло для ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, судом установлено.

Направление истцом по встречному иску ФИО2 претензии 09.07.2024 и уведомления о расторжении договора купли-продажи комнат от 19.11.2024 в адрес ответчика по встречному иску ФИО1 подтверждены описями вложений и сведениями с сайта Почты России (л.д.88-92).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворения исковых требований ФИО1 к ФИО2 о разделе жилых помещений (комнат) полностью и удовлетворению иска ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи комнат. В связи с чем, в соответствии с положения ст.98 ГПК РФ, с ответчика ФИО1 в пользу истца ФИО2 подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Руководствуясь ст. 12, 56, 98, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

В иске ФИО1 к ФИО2 о выделении в пользу ответчика ФИО2 комнаты № с кадастровым номером №, площадью 11,5 кв.м., и комнаты № с кадастровым номером №, площадью 11.6 кв.м. из принадлежащего ФИО2 на праве собственности жилого помещения с кадастровым номером № по адресу: <адрес> и признания за ФИО2 права собственности на указанные объекты недвижимости; обязании ФИО3 исполнить условия договора купли-продажи, заключенного 08.06.2023 с ФИО1- отказать.

Иск ФИО2 – удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи комнат б/н, заключенный 08 июня 2023 года между ФИО2 и ФИО5, в связи с существенным нарушением ФИО1 условий договора.

Взыскать с ФИО1 (СНИЛС №) в пользу ФИО2 (№ судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 (три тысячи) рублей.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Электростальский городской суд Московской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья: О.С. Астапова

Полный текст решения изготовлен 22 января 2026 года.

Судья: О.С. Астапова