УИД № 26RS0030-01-2024-005024-84

Дело № 2-259/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(заочное)

18 февраля 2025 года станица Ессентукская

Предгорный районный суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Дёмина А.Н., при секретаре судебного заседания ФИО4, с участием:

представителя истца ООО «Предгорье» – ФИО6, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика ФИО2, ФИО3 – ФИО7, действующей на основании доверенностей <адрес>7 от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика ФИО2 – адвоката ФИО5, представившей ордер № С 454816 от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Предгорного районного суда гражданское дело по исковому заявлению ООО «Предгорье» к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Предгорье» обратилось в суд с исковыми требованиями к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.

В обоснование заявленных требований истец указали, что Общество с ограниченной ответственность «Предгорье», является арендатором земельного участка кадастровый №, площадью 32 155 748 кв.м., расположенного: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, р-н Предгорный, МО Этокского сельсовета (в границах земель бывшего колхоза им.Ленина).

При выдаче (выплате) арендной платы за 2023 год, а именно ДД.ММ.ГГГГ (что подтверждается расходным кассовым ордером № от ДД.ММ.ГГГГ), было выяснено, что среди собственников земельных долей появился новый собственник - ФИО2. В последствие установлено, что между собственником земельной доли - ФИО3 и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок КН 26:29:000000:1405 на долю в размере 16250/34081799.

Как следует из выписки от 30.04.2023г. № КУВИ-001/2023-100355997 из ЕГРН отношении земельного участка с кадастровым номером № ФИО2 стала принадлежать доля в праве на указанный земельный участок 16250/3408179 номер регистрации 26:29:000000:1405-26/099/2022-1315 от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец считает договор приобретения доли в праве общей долевой собственности на земельный участок по которому сделана запись регистрации №Т5 от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в силу следующего:

Согласно выписки из ЕГРП, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером кадастровый №, площадью 32 155 748 кв.м., расположенного: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, р-н Предгорный, МО Этокского сельсовета (в границах земель бывшего колхоза им. Ленина), находится в общей долевой собственности у более чем пятисот человек. На дату заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:29:000000:1405 в участника ОДС ФИО2 не было.

Согласно ст. 1 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлены ограничения, применяемые к сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с п. 3 ст. 1 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», одним из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения является преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующей этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

В соответствии со ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 12 ФЗ № 101 -ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ.

В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, данной статьи, а также ст. 13 и 14 настоящего ФЗ.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену КФХ, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Таким образом, закон устанавливает явно выраженный запрет, на продажу и дарение долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с числом участников более 5 собственников без выделения их в натуре лицам, не являющимся участниками общей долевой собственности на данный участок.

В связи с изложенным, договор, заключенный с ФИО2 на доли в указанном земельном участке является недействительным совершенным в нарушение прямого запрета, установленного ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», т.к. произведено отчуждение долей ФИО2 которая не являлась ‘участником долевой собственности земельного участка с №.

Согласно ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Закон не исключает возможности признания недействительной ничтожной сделки. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Оспариваемой сделкой нарушены права и охраняемые законом интересы истца, являющегося участником долевой собственности в земельном участке, заключающиеся в следующем.

Истец является арендатором земельного участка и имеет приоритетное право на приобретение в данном земельном участке доли у участников долевой собственности.

Незаконное приобретение ФИО2 земельных долей в обход действующего законодательства дало ей так же незаконную возможность к участию в общих собраниях участников общей долевой собственности, в связи с чем влиять на заключение договоров аренды в отношении данного земельного участка, на заведомо невыгодных условиях, во вред интересам других собственников.

В соответствии со ст. 24.1 ФЗ № «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ в случае государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю вследствие ее продажи или внесения в уставный (складочный) капитал одновременно с документами, представляемыми на государственную регистрацию прав, дополнительно представляются документы, подтверждающие возможность продажи земельной доли и указанные в п. 3 данной статьи, или документы, подтверждающие возможность внесения земельной доли в уставный (складочный) капитал и указанные в п. 4 настоящей статьи. Представление этих документов не требуется, если право собственности лица, приобретающего право на земельную долю в составе данного земельного участка, зарегистрировано в порядке, установленном настоящим ФЗ.

Документом, подтверждающим возможность продажи земельной доли, являются документ, удостоверяющий право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля, или документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование земельного участка, в составе которого имеется приобретаемая земельная доля.

При соблюдении Закона продавцом долей, регистраторами Управления Росреестра по СК при совершении данной сделки, в настоящий момент ФИО2 не стала бы участником долевой собственности.

Пункт 1 ст. 173.1. ГК РФ (введен в действие Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 100-ФЗ) указывает на то, что сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия па совершение сделки, чем ее недействительность.

Согласно ч. 1,2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 12,13,14 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ст. ст. 131-132 ГПК РФ просили суд:

Признать недействительным договор купли-продажи дели в праве общей долевой

собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО2

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации № от QДД.ММ.ГГГГ.

Применить последствия недействительности сделок в виде возврата сторон в первоначальное положение.

В судебном заседании представитель истца ООО «Предгорье» ФИО6 исковые требования поддержала в полном объеме просила их удовлетворить.

Ответчики ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна.

Представитель третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна.

На основании ст. 233 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся ответчиков в порядке заочного судопроизводства.

Представители ответчика ФИО2, ФИО3 ФИО7 и адвокат ФИО5 просили суд отказать в удовлетворении исковых требований, по основаниям указанным в возражениях, согласно которых в силу части 1 статьи 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 данного кодекса.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Данной нормой предусмотрен способ защиты права преимущественной покупки в случае перехода доли в праве собственности к постороннему лицу на основании гражданско- правовой сделки о купле-продаже или ФИО1.

Между тем, земельный участок сельскохозяйственного назначения не находились в долевой собственности истца.

Кроме того, закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, являясь специальным законом, имеющим приоритет над общими нормами гражданского права, не содержит положений, предусматривающих не связанные с недействительностью сделки последствия нарушения запрета на продажу постороннему лицу доли в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, в связи с чем правила, установленные в пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, по отношению к истцу не применимы.

В силу пункта 3 части 3 статьи 1, части 1 статьи 8 вышеназванного закона преимущественным правом покупки целого земельного участка сельскохозяйственного назначения обладает субъект Российской Федерации либо, в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование.

Истец к указанным лицам не относится, являлся только арендатором указанных земельных участков на основании договоров аренды.

Вопросы аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируются положениями статьи 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, согласно части 4 которого в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передаётся в собственность арендатора. Однако такого условия договор аренды не имеет.

Между тем преимущественное право арендатора на покупку арендуемого им земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже арендодателем положениями указанного Федерального закона не предусмотрено.

Действующее гражданское и земельное законодательство также не содержит правовых норм, регулирующих преимущественное право арендатора земельного участка на его приобретение и защиту прав арендатора в случае нарушения такого права.

Условие договоров аренды само по себе не может ограничивать права собственника земельного участка, предусмотренные статьями 209,260 Гражданского кодекса Российской Федерации (Указанная позиция согласуется с определением Верховного суда, дело №-КГ24-16-К4 от ДД.ММ.ГГГГ.)

Исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что истец на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, является арендатором земельного участка с кадастровым номером 26:29:000000:1405, площадью 32 155 748 кв.м.

Ответчик ФИО3 являлся собственником земельной доли в указанном земельном участке в размере 16250/34081799 долей в праве.

Согласно договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, продал принадлежащую ему долю в праве ФИО2 Данный договора прошел государственную регистрацию в ЕГРН.

В пунктах 1, 2 статьи 1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель) установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно пункту 1 статьи 9 Закона об обороте земель земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет, могут быть переданы в аренду.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат также ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в качестве которых наряду с сервитутом, ипотекой, доверительным управлением и наймом жилого помещения указана аренда (часть 6 статьи 1).

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 25, статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

Следовательно, регистрация договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:29:000000:1405 является регистрацией обременения права.

В соответствии с пп. 4 п. 3 ст. 1 Закона об обороте земель, оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Как указано в пункте 1 статьи 12 названного Федерального закона, к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Таким образом, закон связывает возможность перехода права собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения лицу, не являющемуся участником долевой собственности, с выделением земельного участка в счет своей доли с соблюдением порядка, предусмотренного законом. То есть, если участник долевой собственности не выделил земельный участок в счет своей условной земельной доли, то реализация такой доли может быть осуществлена исключительно другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Из толкования вышеприведенных норм следует, что права и интересы сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, в данном случае ООО «Предгорье», затрагиваются реализацией долей участниками долевой собственности по спорному договоум, поскольку они по закону являются претендентами на приобретение доли земельного участка сельхозназначения.

Статьей 246 ГК РФ предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом, с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (статья 12), обеспечивая с учетом специфики сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов участников долевой собственности и реализуя принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, устанавливает прямой запрет как на продажу, так и на дарение постороннему лицу доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности шести и более лиц.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

При этом избранный истцом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Реализация заинтересованным лицом права на обращение в суд с требованием о признании сделки недействительной должна повлечь непосредственное восстановление нарушенных прав заявителя.

Применяя положения абз. 2 п. 1 ст. 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" суд приходит к выводу, что правообладатели долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения не вправе были осуществлять их продажу иному лицу, не являющемуся участником долевой собственности, без выделения земельного участка в счет своей земельной доли.

Согласно пункту 3 статьи 167 ГК РФ, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях иное лицо.

В силу пункта 4 той же статьи суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

С учетом указанного, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленных исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь, ст. 194 – 198, 233-237 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Предгорье» к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель), в отношении 16250/34081799 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:29:000000:1405.

Применить последствия недействительности сделки в виде двухстронней реституции (возврата сторон в первоначальное положение).

Настоящее решение является основание для внесения изменений в записи ЕГРН в установленном законом порядке.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Предгорный районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 24 февраля 2025 года.

Судья: