Судья Севрюков С.И. Дело № 33-4425/2023

24RS0048-01-2022-011573-65

2.136

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

02 августа 2023 г. судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего Михайлинского О.Н.,

судей Медведева И.Г., Парфеня Т.В.,

при ведении протокола помощником судьи Зыковой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Медведева И.Г. гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, акционерному обществу «Сибагропромстрой» о признании незаконными действий, восстановлении и признании права собственности,

по апелляционной жалобе представителя истца ФИО1

на решение Советского районного суда г. Красноярска от 21 декабря 2022 г., которым постановлено:

«Административное исковое заявление ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю о признании незаконными действий, возложении обязанности оставить без удовлетворения.

Меры предварительной защиты, принятые определением судьи Советского районного суда г. Красноярска от 01 сентября 2022 года, в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю осуществлять государственную регистрацию сделок и прав в отношении машино-места 277 по адресу: <адрес> сохранить до вступления решения суда в законную силу».

Заслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю о признании незаконными действий, возложении обязанности.

Требования мотивированы тем, что на основании договора купли-продажи от 12.10.2020 ФИО1 является собственником машино-места №277 с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> 25.09.2022 истцу стало известно о том, что вышеуказанный договор купли-продажи расторгнут продавцом АО «Сибагропромстрой» в одностороннем порядке и Управление Росреестра по Красноярскому краю аннулировало запись в ЕГРН о праве собственности ФИО1 на спорный объект недвижимости; в связи с чем, истец была вынуждена обратиться в суд с административным иском о признании незаконными действий административного ответчика по регистрации перехода права собственности на машино-место №277; а также наложении обязанности аннулировать указанную запись о регистрации права собственности АО «Сибагропромстрой» с восстановлением предыдущей регистрационной записи о праве собственности ФИО1

Судом первой инстанции постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение отменить, удовлетворив ее требования в полном объеме, повторяя доводы, изложенные в обоснование заявленного иска и полагая незаконным как одностороннее расторжение договора купли-продажи продавцом АО «Сибагропромстрой», так и действия регистрирующего органа по аннулированию ее права собственности в отношении спорного машино-места.

Определением от 11 апреля 2023 г. судебная коллегия по административным делам Красноярского краевого суда перешла к рассмотрению настоящего дела по правилам гражданского судопроизводства, поскольку в деле помимо спора о законности действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю имеется спор о праве собственности на машино-место, а также спор о правомерности действий АО «Сибагропромстрой» по одностороннему расторжению договора купли-продажи.

Поскольку рассмотрение такого гражданско-правового спора без участия в деле в качестве соответчика АО «Сибагропромстрой» было невозможно, судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда определением от 26 апреля 2023 года перешла к рассмотрению дела по правилам суда 1-й инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

В ходе рассмотрения дела по правилам суда 1-й инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, истец ФИО1 уточнила свои исковые требования, дополнив их требованием к АО «Сибагропромстрой» о признании права собственности на машино-место №277 с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (т.2, л.д.19-23).

Рассмотрев дело по правилам производства в суде первой инстанции; обсудив вопрос о возможности проведения слушания в отсутствие неявившихся участников процесса, уведомленных надлежащим образом о месте и времени заседания суда апелляционной инстанции; проверив материалы дела; заслушав представителя ФИО1 – адвоката Байшева М.Ю., поддержавшего доводы апелляционной жалобы и уточненные исковые требования; представителей ответчиков Управления Росреестра по Красноярскому краю ФИО2 и АО «Сибагропромстрой» ФИО3, полагавших принятое судом первой инстанции решение законным и обоснованным; судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 23 «О судебном решении» от 19 декабря 2003 г. решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст.ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Согласно п.п. 1, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Обжалуемое решение вышеуказанным требованиям закона не отвечает.

Из материалов дела следует, что 12.10.2020 между АО «Сибагропромстрой» (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор №1800 купли-продажи объекта недвижимости - машино-места № 277, общей площадью 18,2 кв.м, находящегося по адресу: <...>, с кадастровым номером 24:50:0400416:20530 стоимостью 1 170 097 рублей (т.1, л.д.5-6).

Условиями названного договора предусмотрено приобретение объекта недвижимости в рассрочку, а именно: денежные средства в размере 33 000 руб. вносятся покупателем в кассу продавца в день заключения договора; оставшаяся денежная сумма в размере 1 137 097 руб. оплачивается покупателем в срок не позднее 30.09.2023 равными платежами из расчета по 33 000 руб. ежемесячно до полной оплаты (пункты 2.1, 2.1.1, 2.1.2 договора).

До момента исполнения обязательств покупателя ФИО1 по полной оплате машино-место, указанный объект недвижимости находится в залоге у продавца АО «Сибагропромстрой» (ипотека в силу закона, п.2.1.2 договора).

За нарушение сроков оплаты по договору покупатель уплачивает неустойку 0,1% от неоплаченной стоимости машино-места за каждый день просрочки (п. 3.1 договора).

Условиями п. 4.1 договора предусмотрено, что в случае нарушения покупателем обязательств по оплате нежилого помещения, предусмотренных п. 2.1 договора, продавец вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, письменно предупредив об этом покупателя за 10 календарных дней.

В соответствии с абзацем 2 указанного п. 4.1 договора, при одностороннем отказе от исполнения договора продавец возвращает уплаченные покупателем денежные средства.

На основании заключенного сторонами договора купли-продажи №1800 от 12.10.2020, регистрирующим органом Управлением Росреестра по Красноярскому краю 27.10.2020 произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 в отношении объекта недвижимого имущества – машино-места №277 площадью 18,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер №, с внесением в Единый государственный реестр недвижимости регистрационных записей о праве собственности за номером № от 27.10.2020, а также об обременении в пользу продавца АО «Сибагропромстрой» в виде ипотеки в силу закона за номером № от 27.10.2020 (т.1, л.д.6 оборот).

Претензией от 31.03.2022 № 836/2 о взыскании неустойки в связи с просрочкой исполнения обязательства по договору от 12.10.2020 № 1800, а также уведомлением от 02.06.2022 № 1450 об одностороннем отказе от исполнения договора от 12.10.2020 № 1800 с заявлением о зачете встречного однородного требования, продавец АО «Сибагропромстрой» уведомило покупателя ФИО1 о расторжении вышеуказанного договора купли-продажи в одностороннем порядке с применением положений ст. 410 ГК РФ (прекращение обязательства зачетом встречного однородного требования) (т.1, л.д.213-214, 219).

Из указанной претензии и уведомления следует, что ввиду допущенных покупателем нарушений своих обязательств по внесению оплаты за приобретенное машино-место из расчета по 33 000 рублей ежемесячно, наличии просроченной задолженности, ФИО1 начислена неустойка в общем размере 372 063,54 руб.; при этом учитывая, что покупателем оплачено продавцу 264 000 рублей, АО «Сибагропромстрой» производит зачет встречных однородных требований на указанную сумму, расторгает договор купли-продажи и предлагает покупателю выплатить оставшуюся часть неустойки в размере 108 063,54 руб. (372 063,54 – 264 000).

22.07.2022 АО «Сибагропромстрой» в лице своего представителя ФИО4 обратилось в филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Красноярскому краю с заявлениями о государственной регистрации права собственности на машино-место № 277 с кадастровым номером № расположенное по адресу: <адрес> приложив в качестве правоустанавливающих документов вышеуказанные: договор купли-продажи № 1800 от 12.10.2020, претензию №836/2 от 31.03.2022 и уведомление №1450 от 02.06.2022.

27.07.2022, по результатам проведения правовой экспертизы, Управлением Росреестра по Красноярскому краю в ЕГРН внесена запись №, согласно которой зарегистрировано право собственности АО «Сибагропромстрой» на машино-место № 277 с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>

Рассмотрев при таких обстоятельствах в порядке административного судопроизводства исковые требования ФИО1 о признании незаконными действий Управления Росреестра по Красноярскому краю по регистрации перехода права собственности на спорное машино-место к АО «Сибагропромстрой» и восстановлении права собственности истца на этот объект недвижимости, суд первой инстанции пришел к выводам об отказе в их удовлетворении, поскольку регистрирующим органом были произведены необходимые регистрационные действия на основании представленных ему документов, в том числе – договора купли-продажи, которым предусмотрено право одностороннего отказа продавца от его исполнения ввиду неоплаты покупателем приобретенного в рассрочку объекта; и так как вышеуказанные уведомления были направлены АО «Сибагропромстрой» в адрес покупателя ФИО1 заблаговременно и надлежащим образом, что свидетельствует о соблюдении установленного действующим законодательством порядка одностороннего отказа от договора купли-продажи товара с рассрочкой платежа, посчитал, что у регистрирующего органа отсутствовали основания для приостановления или отказа в государственной регистрации права собственности АО «Сибагропромстрой» в соответствии с требованиями Закона «О государственной регистрации недвижимости».

С такими выводами суда первой инстанции в части законности одностороннего отказа АО «Сибагропромстрой» от исполнения договора купли-продажи ввиду допущенных ФИО1 нарушений оплаты приобретенного машино-места, а также прекращения, в связи с этим, ее права собственности на спорный объект недвижимости с возникновением такого права у продавца, судебная коллегия согласиться не может, по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (п. 2 ст. 489 ГК РФ).

Из приведенных положений действующего законодательства следует, что договор купли-продажи недвижимости может быть заключен, в том числе, с условиями оплаты приобретаемого покупателем объекта в рассрочку; при этом в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему объект недвижимости, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения такого договора и потребовать возврата проданного объекта, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены объекта недвижимости.

Помимо этого, примерная процедура одностороннего отказа от исполнения договора предусмотрена положениями статьи 450.1 ГК РФ, согласно которой право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Как разъяснено в пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", в силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Согласно пунктам 63, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривалось, что покупателем ФИО1 при внесении ежемесячных платежей в счет оплаты приобретенного в рассрочку по договору купли-продажи №1800 от 12.10.2020 машино-места действительно допускались нарушения, что, по правилам ч.2 ст.489 ГК и условиям п.4.1 заключенного договора предоставило продавцу АО «Сибагропромстрой» возможность отказаться от его исполнения.Между тем, такой отказ должен быть реализован в соответствии с процедурой, предусмотренной статьями 450.1, 489 ГК и условиями заключенного сторонами договора купли-продажи.

Как уже отмечалось выше, пунктом 4.1 договора определено, что в случае нарушения покупателем обязательств по оплате нежилого помещения, предусмотренных п. 2.1 договора, продавец вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, письменно предупредив об этом покупателя за 10 календарных дней; при этом п.1 ст.450.1 ГК РФ установлено, что договор прекращается с момента получения соответствующего уведомления, если иное не предусмотрено договором; а юридически значимое сообщение считается доставленным, в том числе, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения (п.67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

Таким образом, в соответствии с требованиями закона, разъяснениями по его применению и условиями заключенного сторонами договора, спорный договор купли-продажи будет считаться прекращенным ввиду одностороннего отказа продавца от его исполнения по истечении 10 календарных дней с момента получения покупателем юридически значимого сообщения (уведомления) об этом.

Из материалов дела следует, что уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора купли-продажи нежилого помещения было направлено продавцом АО «Сибагропромстрой» в адрес покупателя ФИО1 02.06.2022 заказной почтой (почтовый идентификатор 80080673757698); согласно отчета об отслеживании отправления с названным почтовым идентификатором, вышеуказанное юридически значимое сообщение прибыло в место вручения 04.06.2022, где оно хранилось с целью предоставления возможности адресату ФИО1 его получить в соответствии с правилами оказания услуг почтовой связи до 04.07.2022, после чего было возвращено отправителю в связи с истечением срока хранения в отделении почтовой связи 05.07.2022 (т.1, л.д.220).

При таких обстоятельствах спорное юридически значимое сообщение (уведомление об отказе от договора) считается доставленным ФИО1 в момент, когда она уклонилась от получения корреспонденции в отделении связи и оно было возвращено за истечением срока хранения, то есть – 05.07.2022, поскольку до этой даты адресат имел право в любое время явиться на почту за его получением; следовательно, по правилам ст.450.1 ГК РФ и условиям п.4.1 договора спорный договор купли-продажи будет считаться прекращенным ввиду одностороннего отказа продавца от его исполнения с 15.07.2022 (05.07.2022 плюс 10 календарных дней).

При этом, вопреки доводам представителя АО «Сибагропромстрой», судебная коллегия полагает, что ранее направленная продавцом покупателю претензия №836/2 от 31.03.2022 (т.1, л.д.213-214) не может расцениваться в качестве уведомления об одностороннем отказе ответчика от исполнения договора купли-продажи, поскольку названная претензия обозначена как «Требование о взыскании неустойки в связи с просрочкой исполнения обязательств по договору купли-продажи нежилого помещения №1800 от 12.10.2020», содержит в себе основное требование именно об оплате неустойки и ее подробный расчет, а также в ней сделано лишь предупреждение покупателю о том, что если задолженность по договору и неустойка не будет погашена в течении 30 календарных дней, то после этого срока АО «Сибагропромстрой» откажется от исполнения договора.

Кроме того, об обратном свидетельствует и сам по себе факт направления 02.06.2022 покупателю отдельного уведомления именно об одностороннем расторжении договора купли-продажи, которое уже не допускает какого-либо его двоякого истолкования.

Таким образом, спорный договор купли-продажи должен считаться прекращенным ввиду одностороннего отказа продавца от его исполнения с 15.07.2022.

Одновременно с этим, из материалов дела следует, что 22.06.2022 (до есть – до момента прекращения действия договора) ФИО1 в кассу продавца была внесена денежная сумма в общем размере 330 097 рублей, или вся задолженность по договору, образовавшаяся к указанной дате; при этом общий размер внесенной за машино-место платы с октября 2020 года по июнь 2022 составил 627 097 рублей (т.1, л.д.221-236, т.2, л.д.1-7), что превышает половину цены спорного объекта недвижимости (1 170 097 – 627 097 = 543 000 руб.).

При этом, судебная коллегия отмечает, что принимая 22.06.2022 от покупателя оплату в размере 330 097 рублей продавец указал во всех приходных кассовых ордерах основание «оплата по договору купли-продажи нежилого помещения №1800 от 12.10.2020» (т.1, л.д.232-236).

Положениями частей 4 и 5 статьи 450.1 ГК РФ предусмотрено, что сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

При таких обстоятельствах, поскольку покупатель предложил 22.06.2022 продавцу получить исполнение по сделке хоть и после направления уведомления об одностороннем отказе от договора, но до момента его прекращения (который должен был наступить не ранее 15.07.2022), а АО «Сибагропромстрой», приняв это предложение и проведя полученные от покупателя деньги именно как оплату по договору купли-продажи нежилого помещения №1800 от 12.10.2020, тем самым считало его действующим, чем фактически выразило заинтересованность в дальнейшем исполнении сторонами заключенной сделки, в связи с чем, по правилам ч.5 ст.450.1 ГК РФ последующий отказ продавца от исполнения такого договора, выраженный в обращении 22.07.2022 в регистрирующий орган за регистрацией права собственности на спорное машино-место, по тем же основаниям не допускался.

Кроме того, по состоянию на 15.07.2022 (или 22.07.2022) такой односторонний отказ от договора купли продажи от 12.10.2020 был недопустим еще и по тем основаниям, что после принятия 22.06.2022 от покупателя оплаты по этому договору общий размер внесенной за машино-место платы превышал половину цены спорного объекта недвижимости, в связи с чем, положения ч.2 ст.489 ГК РФ о возможности одностороннего отказа продавца от исполнения договора стали неприменимы.

Доводы представителя АО «Сибагропромстрой» о том, что вышеуказанная плата в сумме 330 097 руб. была принята от ФИО1 22.06.2022 уже после момента прекращения договора купли-продажи, которым ответчик полагает дату 21.06.2022 – не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, как основанные на ошибочном толковании стороной ответчика положений статей 165.1, 450.1 ГК РФ, а также разъяснений п.67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, о чем было сказано выше, поскольку спорный договор купли-продажи мог считаться прекращенным ввиду одностороннего отказа продавца от его исполнения лишь с 15.07.2022 (05.07.2022 плюс 10 календарных дней).

Доводы представителя АО «Сибагропромстрой» о том, что денежные средства в сумме 330 097 руб. принимались от ФИО1 22.06.2022 не в счет оплаты машино-места по договору купли-продажи, а в счет гашения выставленной покупателю задолженности по неустойке (372 063,54 руб.), в связи с чем, на момент одностороннего отказа от договора и регистрации перехода права собственности на машино-место к АО «Сибагропромстрой» общий размер внесенной платы был менее половины цены спорного объекта недвижимости, также не могут быть приняты во внимание судебной коллегией по следующим причинам.

Во-первых, как уже отмечалось выше, вся внесенная 22.06.2022 покупателем сумма в размере 330 097 руб. была принята продавцом по приходным кассовым ордерам с указанием конкретного основания - «оплата по договору купли-продажи нежилого помещения №1800 от 12.10.2020», какой-либо ссылки на принятия этих средств в счет оплаты неустойки, либо по иным обязательствам, платежные документы не содержат.

Во-вторых, доводы ответчика о подобном распределении поступившего платежа, недостаточного для полного исполнения существующего обязательства (сначала неустойка, потом основной долг), прямо противоречат требованиям статьи 319 ГК РФ, согласно которым сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга; а также положениям ч.1 ст.319.1 ГК РФ, в силу которых если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения.

Внося 22.06.2022 денежные средства в размере 330 037 руб. (т.е. в сумме, равной размеру ее общей задолженности на 22.06.2022 в соответствии с графиком оплаты по договору купли-продажи от 12.10.2020) в кассу ответчика, истица четко и недвусмысленно указала на свое намерение погасить именно это свое обязательство перед ответчиком, о чем в ходе рассмотрения дела подтвердил ее представитель Байшев М.Ю.; при этом, принимая именно такое исполнение от покупателя до момента прекращения действия договора купли-продажи, выдавая истцу приходные кассовые ордера о принятии оплаты по этому договору, АО «Сибагропромстрой» также явно и недвусмысленно выразило заинтересованность в дальнейшем исполнении сторонами этой сделки и полагало договор купли-продажи действующим; после принятия спорной суммы от покупателя общий размер внесенной платы составлял более половины цены спорного объекта недвижимости; в связи с чем, в дальнейшем правовых оснований для одностороннего отказа продавца от договора и перехода к нему права собственности на спорное машино-место, не имелось.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает уточненные исковые требования истца, предъявленные к ответчику АО «Сибагропромстрой», подлежащими частичному удовлетворению с прекращением права собственности указанного ответчика на объект недвижимого имущества – машино-место №277 площадью 18,2 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, <адрес> кадастровый номер №; а также признанием права собственности ФИО1 на этот объект недвижимости с восстановлением в Едином государственном реестре недвижимости регистрационных записей о ее праве собственности за номером № от 27.10.2020 и обременении в виде ипотеки в силу закона за номером №4 от 27.10.2020.

Принимая во внимание, что данный спор относительно объекта недвижимого имущества возник между двумя правообладателями, оспаривавшими друг у друга как право собственности на машино-место, так и возможность одностороннего расторжения заключенного между ними договора, Управление Росреестра по Красноярскому краю, как государственные регистрирующий орган прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является в таком деле ненадлежащим ответчиком, поскольку каких-либо прав истца в сложившихся правоотношениях не нарушал, а его действия, связанные с государственной регистрацией права собственности АО «Сибагропромстрой» носили формальный и опосредованный характер.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суд Российской Федерации №10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

Ответчиками по таким искам выступают правообладатели объектов недвижимого имущества, а не регистрирующий орган.

При этом каких-либо нарушений закона в обжалуемых истцом действиях (бездействии) Управления Росреестра по Красноярскому краю судебная коллегия также не усматривает, по следующим основаниям.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон «О государственной регистрации недвижимости»), и включает, в том числе правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию документов.

В соответствии с ч. 3 ст. 15 Закон «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению: правообладателя объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, - при государственной регистрации ограничения или обременения, прекращения ограничения или обременения, если иное не установлено настоящим Федеральным законом; сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в абзаце 2 п. 11 Постановления Пленума от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора.

При проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов государственным регистратором Управления Росреестра по Красноярскому краю, в порядке исполнения пункта 3 части 1 статьи 29 Федерального закона № 218-ФЗ, установлено, что между АО «Сибагропромстрой» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи от 12.10.2020 № 1800 в отношении объекта недвижимости - машино-места № 277, находящегося по адресу: <адрес>; поскольку указанным договором и ст.489 ГК РФ предусматривалось право продавца односторонне отказаться от исполнения такого договора в случае нарушения покупателем обязательств по оплате объекта недвижимости и со стороны АО «Сибагропромстрой» были представлены письменные доказательства такой неоплаты и направления истцу уведомления об одностороннем отказе от договора; то у государственного регистратора отсутствовали основания для приостановления государственной регистрации или отказа в государственной регистрации перехода права собственности, в связи с чем, принятое ответчиком решение о проведении государственной регистрации права собственности на машино-место за АО «Сибагропромстрой» соответствовало требованиям Закона «О государственной регистрации недвижимости», а также сложившейся судебной практике и разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в абзаце 2 п. 11 Постановления Пленума от 06.06.2014 № 35.

Поскольку принятые определением Советского районного суда г. Красноярска от 01 сентября 2022 года меры по обеспечению иска (меры предварительной защиты) в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю осуществлять государственную регистрацию сделок и прав в отношении машино-места 277 по адресу: <...> в настоящее время могут препятствовать исполнению данного апелляционного определения, они подлежат отмене в порядке, предусмотренном статьей 144 ГПК РФ.

Руководствуясь ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда г. Красноярска от 21 декабря 2022 г. – отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования ФИО1 к акционерному обществу «Сибагропромстрой» удовлетворить частично.

Прекратить право собственности акционерного общества «Сибагропромстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в отношении объекта недвижимого имущества – машино-места №277 площадью 18,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №

Признать право собственности ФИО1 в отношении объекта недвижимого имущества – машино-места №277 площадью 18,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, с восстановлением в Едином государственном реестре недвижимости регистрационных записей о праве собственности за номером №3 от 27.10.2020 и обременении в виде ипотеки в силу закона за номером № от 27.10.2020.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю – отказать в полном объеме.

Меры предварительной защиты, принятые определением Советского районного суда г. Красноярска от 01 сентября 2022 года, в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю осуществлять государственную регистрацию сделок и прав в отношении машино-места 277 по адресу: <...>, - отменить.

Председательствующий:

Судьи:

В полном объеме мотивированное апелляционное определение изготовлено 09.08.2023