Дело (УИД) 70RS0001-01-2022-004535-16

№ 2-105/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23.01.2023 Кировский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего Желтковской Я.В.

при секретаре Коробковой Ю.Е.

помощнике судьи Питашева А.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3, третьего лица ФИО4 гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО6 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств. В обоснование исковых требований указала, что /________/ между сторонами заключен договор купли-продажи 1/2 доли жилого дома и 25950/51900 доли земельного участка по адресу: /________/, с кадастровыми номерами /________/ и /________/, стоимостью 1600000 руб. /________/ с ответчиком заключен договор купли-продажи неотделимых улучшений 1/2 доли жилого дома по адресу: /________/, стоимостью 600000 руб. После регистрации права собственности выяснилось, что объект недвижимости имеет существенные недостатки. Заключением ООО «Проект Томск» от /________/ подтверждается непригодность жилого дома для проживания, при этом проведение капитального ремонта нецелесообразно. /________/ в адрес ответчика направлена претензия о расторжении договоров купли-продажи, возврате уплаченных денежных средств, оставленная ФИО5 без удовлетворения.

Поскольку о наличии существенных недостатков жилого дома ответчик при заключении сделки не предупредил, данные недостатки являлись скрытыми, просила расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: /________/ /________/, заключенного /________/, взыскать с ответчика денежных средств в размере 2 200 000руб., компенсацию морального вреда в размере 150 000 руб., судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 40 200 руб., на подготовку заключения в размере 26 000 руб.

Определением Кировского районного суда г.Томска от /________/ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования привлечен иной собственник 1/2 доли жилого дома и земельного участка по адресу: /________/, ФИО4

В судебном заседании ФИО1, ее представитель истца ФИО2 исковые требования поддержали, пояснили, что после заключения договора купли-продажи выяснилось, что жилой дом имеет недостатки, препятствующие нормальной эксплуатации. После перехода права собственности истец в жилом доме не проживала, весной 2022 года решила произвести ремонт, демонтировала пластиковые панели на стенах, после чего выяснилось, что одна из стен разрушена, иные стены имеют трещины.

В судебное заседание /________/ ответчик ФИО5 не явилась, суд на основании ч. 4 ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело без ее участия. Ранее в судебном заседании пояснила, что перед заключением сделки жилой дом истцом неоднократно осматривался, в том числе изучалось техническое состояние всего строения, подвала, коммуникаций в доме, препятствий в этом ею не оказывалось. После повторного осмотра истцом принято решение о заключении сделки. Указала, что жилой дом эксплуатировался длительный период, она владела домом около двух лет, поддерживала его в надлежащем состоянии, прежним собственником ей дом передавался в том же состоянии, что и на момент оспариваемой сделки: на стенах имелись пластиковые панели, которые истцом после перехода права собственности демонтированы. Просила учесть, что намерения ввести истца в заблуждение не имела.

Представитель ответчика ФИО3 иск не признал, полагал, что истцом не доказан факт передачи жилого дома в ненадлежащем состоянии, т.к. согласно показаниям директора ООО «Проект Томск» ФИО7, утвердившего представленное истцом заключение, причиной недостатков, указанных в заключении от /________/, с учетом ветхости строения, могло являться в том числе выполнение ремонтных работ при демонтаже панелей на стенах, крепление которых осуществлялось с использованием металлопрофиля.

Третье лицо, не заявляющее требований относительно предмета спора, ФИО4 поддержала позицию истца, пояснила, что является собственником /________/, спорный жилой дом является ветхим, в связи с чем она обратилась в администрацию г.Томска с заявлением о признании принадлежащего ей жилого помещения непригодным для проживания, до настоящего времени решение по данному вопросу не принято.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) устанавливает, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В соответствии с п. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 309, 310 ГК РФ).

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ст. 454 ГК РФ).

Судом установлено, что /________/ между ФИО5 и ФИО1 заключен договор купли-продажи 1/2 доли жилого дома и 25950/51900 доли земельного участка по адресу: /________/, с кадастровыми номерами /________/ и /________/ соответственно. Пунктом 2.4 договора купли-продажи от /________/ определена цена объекта недвижимости в размере 1 600 000 руб. Расчет между сторонами произведен во время настоящего договора (п. 2.5).

/________/ между сторонами заключен договор купли-продажи неотделимых улучшений 1/2 доли жилого дома по адресу: /________/. Стоимость отчуждаемого имущества составила 600 000 руб., указанная сумма передана ответчику, что подтверждается распиской от /________/.

/________/ зарегистрировано право собственности ФИО1 на указанное недвижимое имущество, что следует из выписок из ЕГРН от /________/..

Обращаясь с требованием о защите нарушенного права, истец ссылается на недобросовестность действий ответчика, указывая, что ходе эксплуатации жилого дома выявлены его недостатки.

В соответствии с п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (п. 2 ст. 474 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

На основании ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу п. 2 ст. 475 ГК РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи.

Из содержания п. 3.7 договора купли-продажи от /________/ (л.д. 102-106) следует, что покупатель ознакомлен с фактическим местоположением и состояние земельного участка, его границами, характеристиками и назначением, удовлетворен качественным состоянием жилого дома, установленным путём осмотра объектов недвижимости перед заключением данного договора, не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых не сообщил продавец.

Факт осмотра жилого дома по адресу: /________/, перед совершением договора купли-продажи истец в ходе рассмотрения спора подтвердила, пояснив, что жилое строение осматривалось дважды, обсуждалось с продавцом возможность осуществления текущего ремонта строения и устранения имеющихся недостатков.

Как следует из технического паспорта жилого дома по адресу: /________/, представленного истцом при подаче искового заявления, (л.д.53-62), выполненного ФГУП «Ростехинвентаризая» /________/, год возведения строения – 1900 (л.д.58), по состоянию на /________/ жилой дом имел 60 % износ фундамента, стен и перекрытий, 50% крыши и полов дощатых по лагам, оконных и дверных проемов, 40% износа канализации.

Согласно заключению о техническом состоянии несущих и ограждающих строительных конструкций и эксплуатационной безопасности жилого здания, расположенного по адресу: /________/, выполненному ООО «Проект Томск» от /________/, указанный жилой дом фактически состоит из двух изолированных, обособленных жилых помещений, имеющих отдельные выходы, несущие и внутренние стены – шлакозаливные, внешняя отделка выполнена металлопрофильными листами на металлической обрешетке. Внутренняя отделка – полы дощатые по балкам, местами обшиты различными отделочными материалами, стены – побелка, обои; потолков – штукатурка, побелка, отделка различными материалами. В результате длительной эксплуатации жилого дома), с учетом года постройки 1900, произошло ухудшение эксплуатационных характеристик всех его конструкций, износ составляет 80-90%, состояние стен аварийное, для его восстановления капитальный ремонт – нецелесообразен.

В соответствии с п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Пунктом 4 ст. 1 ГК РФ предусмотрено, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

По смыслу ст. 10 ГК РФ злоупотребление гражданским правом заключается в превышении пределов дозволенного гражданским правом осуществления своих правомочий путем осуществления их с незаконной целью или незаконными средствами, с нарушением при этом прав и законных интересов других лиц.

Под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в ст. 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.

Согласно показаниям свидетеля ФИО7, утвердившего заключение /________/ и осматривавшего жилой дом по адресу: г/________/, причиной ухудшения технического состояния стен жилого дома и разрушение стен могло явиться проведение ремонтных работ истцом по демонтажу пластиковых панелей, крепление которых осуществлялось с использование металлопрофиля, с учетом ветхости строения и использованных при строительстве шлакозаливных материалов, из которых изготовлены стены жилого дома.

Доказательств в опровержение указанных показаний свидетеля ФИО7 истцом согласно ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Таким образом, истцом не доказан факт аварийного состояния несущих конструкций и стен жилого дома на момент заключения договора купли-продажи с истцом, т.к. действия самого истца могли явиться причиной возникновения указанных недостатков, что следует из показаний свидетеля ФИО7

При таких обстоятельствах суд не может согласиться с позицией истца о том, что данные недостатки являлись скрытыми для покупателя, с учетом сроков эксплуатации данного строения (122 года), осведомленности истца о данных обстоятельствах, учитывая содержание указанной информации в техническом паспорте жилого дома, его фактического состояния на момент совершения договора купли-продажи.

При этом суд учитывает, что доказательств совершения продавцом неправомерных действий, введения в заблуждение относительно технического состояния жилого дома, незаконное удержание технической документации, отказ в осмотре жилого дома перед приобретением, повлекшие причинение истцу убытков в размере стоимости спорного имущества, ФИО1 согласно ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Кроме того, суд принимает во внимание, что панели, которыми осуществлялась обшивка стен, являлись лёгкосъёмными конструкциями, в связи с чем проверить перед заключением договора купли-продажи техническое состояние стен, у истца возможность имелась, доказательств обратного ФИО1 также не представлено.

Суд учитывает показания свидетелей ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, подтвердивших пригодность жилого дома к эксплуатации на момент совершения сделки и передачу жилого дома истцу после заключения договора купли-продажи в надлежащем состоянии.

Учитывая приведенные нормы материального права, регулирующие основания гражданской правовой ответственности покупателя, непредставления истцом доказательств наличия в проданном ответчиком жилом доме скрытых недостатков в момент заключения договора купли-продажи, о которых покупателю не сообщалось или не могло быть известно, в том числе из сведений о техническом состоянии дома, 1900 года постройки; учитывая пригодность жилого строения для эксплуатации при заключении сделки, что подтверждается представленными фотографиями и показаниями допрошенных свидетелей ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, а также осуществление истцом ремонтных работ, проведение которых могло вызвать ухудшение технического состояния стен жилого дома и явиться причиной их частичного разрушения, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для защиты прав истцов избранным им способом.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны возместить все понесенные по делу расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом требований.

Поскольку в удовлетворении истцовых требований ФИО1 отказано, не имеется оснований для возмещения судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 40 200 руб., на подготовку заключения в размере 26 000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО13 к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: /________/, заключенного /________/, взыскании денежных средств в размере 2 200 000руб., компенсации морального вреда в размере 150 000 руб., судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 40 200 руб., на подготовку заключения в размере 26 000 руб. отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Томский областной суд через Кировский районный суд г.Томска в течение 1 месяца со дня принятия судом в окончательной форме.

Судья

Решение принято в окончательной форме 30.01.2023.