Решение по делу № 2-706/2025 от 17.02.2025

Дело № 2-706/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Омск 17 февраля 2025 года

Куйбышевский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Потеревич А.Ю., при секретаре Баженовой Я.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска, департаменту архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска, Администрации Центрального административного округа города Омска о прекращении права общей долевой собственности, признании жилого дома домом блокированной застройки, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 (далее – истец) обратились с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска, департаменту архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска, Администрации Центрального административного округа города Омска (далее - ответчики) о прекращении права общей долевой собственности, признании жилого дома домом блокированной застройки, признании права собственности, в обоснование своих требований указав, что ФИО1 и ФИО2 принадлежит по 67/145 и 78/145 долей, соответственно, в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № площадью 283,6 кв. м, расположенный по адресу: <...> РККА, 171.

Указанный жилой дом расположен в границах земельных участков с кадастровыми номерами №, площадью 300+/- 6 кв.м, принадлежащий на праве собственности ФИО2, и №, площадью 394+/-7 кв.м, принадлежащий на праве собственности ФИО1, имеющие категорию «Земли населенных пунктов», и вид разрешенного использования «Для жилых нужд, для размещения домов индивидуальной жилой застройки».

В соответствии с заключением БУ Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации», обследуемый объект состоит из двух блоков, имеющих самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих чердаков, подполий, шахт коммуникаций, инженерного оборудования, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками. Каждый блок предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену без проемов с соседним блоком и имеет отдельный выход на территорию общего пользования. Жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, обладает признаками дома блокированной застройки.

С момента возникновения права и по настоящее время ФИО2 фактически владеет и пользуется частью жилого дома, представляющую собой блок дома блокированной застройки блок № 2, площадью 93,0 кв. м, который расположен на земельном участке с кадастровым номером №, принадлежащем ФИО2, а ФИО1 фактически владеет и пользуется частью жилого дома, представляющую собой блок дома блокированной застройки блок № 1, площадью 195,3 кв.м, который расположен на земельном участке с кадастровым номером №, принадлежащем ФИО1

Между истцами отсутствуют взаимные правопритязания относительно порядка пользования собственностью и ее размера. Нахождение жилого дома в долевой собственности истцов лишает их возможности признать жилой дом домом блокированной застройки в упрощенном (административном, внесудебном) порядке.

Истцы обращались в Управление Росреестра по Омской области с целью признания объекта недвижимости домом блокированной застройки, однако на их обращение получен ответ, что здание (жилой дом), находящееся в долевой собственности может быть признано совокупностью домов блокированной застройки исключительно в судебной порядке.

Ссылаясь на нормы действующего законодательства, просят прекратить право общей долевой собственности ФИО1, ФИО2 на жилой дом площадью 283,6 кв. м, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>; признать указанный жилой дом совокупностью жилых домов блокированной застройки: жилого дома блокированной застройки №, площадью 195,3 кв.м, и жилого дома блокированной застройки №, площадью 93 кв.м, состоящих из помещений; признать за ФИО1 право собственности на жилой дом блокированной застройки №, площадью 195,3 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>; признать за ФИО2 право собственности на жилой дом блокированной застройки №, площадью 93 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>; снять с государственного кадастрового учета жилой дом площадью 283,6 кв. м, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>.

В судебном заседании истцы С.Н., ФИО2, их представитель ФИО3, допущенный по устному ходатайству истцов, в судебном заседании поддержали заявленные требования по доводам искового заявления.

Ответчики департамент имущественных отношений Администрации г. Омска, департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска, Администрация Центрального административного округа города Омска, третье лицо, не заявляющее самостоятельных исковых требований, Управление Росреестра по Омской области, участия в судебном заседании не принимали, о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, возражений относительно заявленных требований не представили.

Выслушав явившихся участников судебного разбирательства, исследовав и оценив имеющиеся доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу положений п.п. 1 и 2 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников, а при не достижении согласия - в порядке, установленном судом.

В соответствии со статьей 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (пункт 1). Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункт 2). При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (п. 3). В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (п. 4).

Разрешая требование о выделе участнику общей собственности принадлежащей ему доли, суд должен учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из собственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования (пункт 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

По смыслу приведенных выше положений закона и актов их толкования, целью раздела является прекращение общей собственности и обеспечение возможности бывшим сособственникам максимально беспрепятственно самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться выделенным имуществом с учетом его целевого назначения, нуждаемости и заинтересованности в нем. Принудительный раздел имущества судом не исключает, а, напротив, предполагает, что сособственники не достигли соглашения и раздел производится вопреки желанию кого-либо из них.

В ходе судебного разбирательства установлено и следует из материалов дела, что ФИО1 и ФИО2 принадлежит по 67/145 и 78/145 долей, соответственно, в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № площадью 283,6 кв. м, находящийся по адресу: <адрес>.

Указанный жилой дом расположен в пределах земельных участков с кадастровыми номерами №, площадью 300+/-6 кв. м, №, площадью 394+/-7 кв. м, с видом разрешенного использования «Для жилых нужд, для размещения домов индивидуальной жилой застройки», принадлежащих на праве собственности ФИО2 и ФИО1, соответственно.

В границах указанного земельного участка, с целью улучшения жилищных условий, без получения соответствующего разрешения, произведена реконструкция спорного объекта, в результате чего произошло увеличение площади и объема здания.

В соответствии со ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельное законодательство основывается на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 2 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016, выдел доли в натуре возможен только в том случае, если все образуемые при выделе земельные участки имеют площадь не менее предельных минимальных размеров земельных участков соответствующего целевого назначения и вида целевого использования.

Согласно п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ, предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь.

Правила землепользования и застройки утверждаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (п. 8 ст. 1, п. 3 ч. 1 ст. 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Решением Омского городского Совета от 10.12.2008 № 201 «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области» минимальная площадь земельного участка для размещения индивидуального жилого дома составляет 0,03 га. В отношении земельных участков, предназначенных для строительства и эксплуатации индивидуальных и блокированных жилых домов, от границ смежного земельного участка до основного строения установлен минимальный отступ от границ земельных участков до зданий, строений, сооружений, и который составляет 3 метра. Также установлена максимальная площадь земельного участка для размещения блокированного жилого дома - 400 кв. м на один блок.

Решением Омского городского Совета от 16.06.2021 № 318 «О внесении изменений в Решение Омского городского Совета от 10.12.2008 № 201 «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области» для вида разрешенного использования блокированная жилая застройка (код 2.3) на один блок установлены минимальный размер земельного участка - 100 кв. м, максимальный - 400 кв. м.

По сведениям департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска, в соответствии с Картой градостроительного зонирования территорий муниципального образования городской округ город Омск Омской области, содержащейся в Правилах землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утвержденных Решением Омского городского Совета от 10.12.2008 № 201, земельные участки расположены в территориальной зоне жилой застройки средней этажности Ж-3/24, которая включает в себя участки территории города Омска, предназначенные для размещения многоквартирных домов средней этажности, многоквартирных домов малой этажности, а также отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан, если их размещение не причиняет вреда окружающей среде и санитарному благополучию, не нарушает права жителей, не требует установления санитарно-защитной зоны.

Из инвентаризационного материала следует, что объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, инвентарный №, стоит на техническом учете, как индивидуальный жилой дом.

Согласно технической и строительной экспертизы от 09.12.2024, выполненной бюджетным учреждением Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации», обследуемый объект состоит из двух блоков, имеющих самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих чердаков, подполий, шахт коммуникаций, инженерного оборудования, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками. Каждый блок предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену без проемов с соседним блоком и имеет отдельный выход на территорию общего пользования. В соответствии с п. 3.1 СП 55.13330.2016 Свод правил «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001», ст.16 Федерального закона от 30.12.2021 №476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», п. 40 ст. 1 Федерального закона от 29.12.2004г. № 190-ФЗ «Градостроительный кодекс Российской Федерации», жилой дом по адресу: <адрес>, обладает признаками дома блокированной застройки.

Из технического плана здания от 02.12.2024, подготовленного ИП МНН, следует, что жилой дом с кадастровым номером № является домом блокированной застройки, блок дома блокированной застройки №, площадью 93,0 кв. м расположен на земельном участке с кадастровым номером №, блок дома блокированной застройки №, площадью 195,3 кв.м расположен на земельном участке с кадастровым номером №. Границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства. Материал наружных стен здания – из прочих материалов.

Фактическая площадь земельных участков под двумя блоками не превышает площадь, указанную в Едином государственном реестре прав на недвижимость.

В ходе судебного разбирательства установлено, что между сторонами сложился порядок пользования жилым домом, согласно которому в пользовании ФИО2 находятся помещения общей площадью 93,3 кв., расположенные в блоке № дома блокированной застройки, в пользовании ФИО1 находятся помещения общей площадью 195,3 кв., расположенные в блоке № дома блокированной застройки.

В силу ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В п. 40 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) закреплено понятие дома блокированной застройки, под которым понимается - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Домом блокированной застройки в соответствии с ранее действовавшей редакцией п. 2 ч.2 ст. 49 ГрК РФ признавался дом не выше трех этажей, состоящий из нескольких блоков (не более десяти), каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену без проемов с соседним блоком, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

В соответствии с п. 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ (в новой редакции) дома блокированной застройки в случае, если количество этажей в таких домах не превышает трех, при этом количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти и их строительство или реконструкция осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.

Жилой блок имеет самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеет общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками (пункт 3.2 «СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001», утв. и введен в действие приказом Минстроя России от 20.10.2016 N 725/пр).

С принятием и вступлением в силу с 01.03.2022 Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», каждый блок признается домом блокированной застройки, если он блокирован с другим жилым домом в одном ряду общей боковой стеной без проемов и имеет отдельный выход на земельный участок (пункт 40 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Понятия, обозначающего общее здание, состоящее из совокупности блоков, новый закон не предусматривает, подчеркивая тем самым автономность и самостоятельность каждого блока (дома блокированной застройки) как объекта недвижимости и объекта права.

При этом, переходными положениями части 1 статьи 16 от 30.12.2021 № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлено тождество ранее применяемого понятия «блок жилого дома», приведенного в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, с понятием «дом блокированной застройки», вводимым в настоящее время пунктом 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, независимо от того, назван данный блок в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) зданием или помещением в здании. При внесении собственниками дома после вступления в силу закона соответствующих изменений в ЕГРН здание, в котором расположены блоки, подлежит снятию с кадастрового учета (пункт 4 статьи 16).

Таким образом, многоквартирному дому присущи: совокупность двух и более квартир и нежилых помещений, а также наличие в доме общего имущества, предназначенного для их обслуживания.

Основополагающими признаками дома блокированной застройки являются наличие общих боковых стен без проемов с объектами того же вида, отсутствие общего имущества (техническая и функциональная автономность), и наличие отдельного земельного участка под каждым домом.

Учитывая конструктивное устройство спорного здания, состав помещений, нормативные требования и методические рекомендации, технически возможно произвести раздел в натуре вышеуказанного спорного жилого дома на две изолированные части. Более того, выдел доли возможен с соблюдением требований СНиП, пожарной безопасности, санитарно-гигиенических требований и иных обязательных требований, и не повлечет несоразмерного ущерба имуществу иного собственника.

Суд полагает обоснованным и возможным прекратить право общей долевой собственности сторон и произвести выдел в натуре 78/145 доли ФИО2 и 67/145 доли ФИО1 в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, признав выделенные части самостоятельными жилыми домами блокированной застройки № и № соответственно, сняв с государственного кадастрового учета жилой дом площадью 283,6 кв. м, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, признав за ФИО1 право собственности на жилой дом блокированной застройки №, площадью 195,3 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, состоящий из помещений, в соответствии с техническим планом здания от 02.12.2024, подготовленным ИП МНН, признав за ФИО2 право собственности на жилой дом блокированной застройки №, площадью 93 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, состоящий из помещений, в соответствии с техническим планом здания от 02.12.2024, подготовленным ИП МНН

Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Требования ФИО1, <данные изъяты>, ФИО2, <данные изъяты> удовлетворить.

Прекратить право общей долевой собственности ФИО1, <данные изъяты>, ФИО2, <данные изъяты>, на жилой дом площадью 283,6 кв. м, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>.

Признать жилой дом, площадью 283,6 кв. м, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, совокупностью жилых домов блокированной застройки: жилого дома блокированной застройки №, площадью 195,3 кв.м., и жилого дома блокированной застройки №, площадью 93 кв.м., состоящих из помещений, в соответствии с техническим планом здания от 02.12.2024, подготовленным ИП МНН

Признать за ФИО1,<данные изъяты> право собственности на жилой дом блокированной застройки №, площадью 195,3 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, состоящий из помещений, в соответствии с техническим планом здания от 02.12.2024, подготовленным ИП МНН

Признать за ФИО2, <данные изъяты> право собственности на жилой дом блокированной застройки №, площадью 93 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, состоящий из помещений, в соответствии с техническим планом здания от 02.12.2024, подготовленным ИП МНН

Снять с государственного кадастрового учета жилой дом площадью 283,6 кв. м, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы в Омский областной суд через Куйбышевский районный суд г. Омска.

Судья подпись А.Ю. Потеревич

Мотивированное решение изготовлено 03.03.2025.

<данные изъяты>