31RS0024-01-2022-001974-83 гр. дело № 2-1524/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 ноября 2022 года г.Шебекино

Шебекинский районный суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Нессоновой С.В.,

при секретаре судебного заседания Хрусловой Т.В.,

с участием истца-ответчика ФИО1, ее представителя ФИО2 (по доверенности), представителя ответчика-истца ФИО3 - ФИО4 (по доверенности),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО12 к ФИО3 ФИО13 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи, встречному иску ФИО3 ФИО14 к ФИО1 ФИО15 о соразмерном уменьшении покупной цены и возврате излишне уплаченной денежной суммы,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 740 кв.м с расположенной на нем частью жилого дома общей площадью 69.6 кв.м по адресу: <адрес> По соглашению сторон сумма сделки составила 1600000 рублей, 1300000 рублей из которых покупатель передал продавцу до подписания договора. Остаток денежной суммы 300000 рублей подлежал выплате до 01.03.2022. Однако ФИО3 в нарушение условий договора отказывается оплатить оставшуюся стоимость принятого имущества.

Ссылаясь на положения ст.ст. 309,310,454,488,395 ГК РФ, истец просит взыскать с ответчика задолженность по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 300000 рублей, а также сумму процентов за пользование чужими денежными средствами 15805.45 рублей за период с 23.03.2022 по 31.08.2022.

ФИО3 обратился со встречным иском к ФИО1 о соразмерном уменьшении покупной цены и возврате излишне уплаченной денежной суммы, ссылаясь на то, что в осенний и зимний периоды в приобретенной им у ФИО1 части жилого дома в его конструкции были обнаружены существенные недостатки, на устранение которых требуется проведение обязательных ремонтных работ общей стоимостью 318288 рублей. Многие дефекты не могли быть обнаружены покупателем при осмотре ввиду их скрытого характера, для их обнаружения необходимо проведение демонтажа ограждающих конструкций, а такой возможностью покупатель не обладал.

Ссылаясь на положения ст.ст.557, п.1 ст.475, 477 ГК РФ, ФИО3 просит уменьшить покупную цену, указанную в п.5 договора купли-продажи от 31.08.2021 до 1281712 рублей, а также возложить на ФИО1 обязанность возвратить ФИО3 излишне уплаченную денежную сумму 18288 рублей.

В судебном заседании истец-ответчик ФИО1, ее представитель ФИО2 поддержали первоначальные исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении, просили суд иск удовлетворить. Встречный иск не признали, поскольку до заключения договора купли-продажи ответчик-истец несколько раз тщательно осматривал часть жилого дома, ему был известен год постройки дома из переданной технической документации, все перечисленные недостатки соответствуют возрасту дома. При определении цены дома данное обстоятельство было учтено. Кроме того, когда с они ФИО3 договаривались о цене, она уступила ответчику-истцу, снизив цену на 100000 рублей. Просили отказать в удовлетворении встречного иска.

Ответчик-истец ФИО3 в судебном заседании не присутствовал, обеспечил явку представителя ФИО4, который поддержал требования своего доверителя в полном объеме, просил встречный иск удовлетворить и отказать ФИО1 в удовлетворении первоначального иска.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а в силу пунктов 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договора продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с п.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. В случае неисполнения продавцом обязанности по передаче товара применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров. В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

В соответствии со статьей 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 31.08.2021 между сторонами по делу был заключен договор купли-продажи, согласно которому ФИО1 продала, а ФИО3 купил земельный участок площадью 740 кв.м с расположенной на нем частью жилого дома общей площадью 69.6 кв.м по адресу: <адрес>

По соглашению сторон сумма сделки составила 1600000 рублей, 1300000 рублей из которых покупатель передал продавцу перед подписанием договора. Остаток денежной суммы 300000 рублей покупатель обязался оплатить продавцу до 01.03.2022 (п.5 договора).

Договор купли-продажи является передаточным актом о фактической передаче объекта недвижимости согласно ст.556 ГК РФ. В момент заключения договора покупатель принимает вышеуказанные объекты недвижимости (п.8 договора).

В п.13 договора стороны подтвердили, что договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего договора.

Государственная регистрация права собственности ФИО3 на земельный участок и часть жилого дома по адресу: <адрес> произведена 09.09.2021.

Таким образом, истец-ответчик ФИО1 свои обязательства перед ответчиком-истцом ФИО3 по договору купли-продажи от 31.08.2021 выполнила, указанные выше объекты недвижимости переданы покупателю, право собственности последнего на которые было зарегистрировано в установленном законом порядке.

15.02.2022 ФИО3 направил в адрес ФИО1 претензию, в которой информировал продавца о том, что 08.02.2022 в доме протекла крыша на веранде и в кладовой, предложил остановиться на сумме сделки в 1300000 рублей, которая им уплачена по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, предоставив срок для ответа до 22.03.2022.

На данную претензию ФИО1 ответила отказом.

Суду в обоснование встречных исковых требований о соразмерном уменьшении покупной цены части жилого дома стороной ответчика-истца представлено заключение специалиста от 03.06.2022 №08-06-2022/ТО о техническом состоянии части жилого дома по адресу: <адрес>, составленное ООО "Оборонэкспертиза-Белгород", из которого следует, что в конструкции части жилого дома был обнаружен ряд дефектов:

- частично разрушена отмостка здания, сколы и выбоины в кирпичной кладке цоколя, осадка, выпучивание и заметное искривление цоколя;

- в ограждающих стенах здания выявлены: отдельные трещины и выбоины, трещины в швах кладки, разрушение облицовки, поражение древесины гнилью;

- при осмотре внутренних стен и перегородок здания выявлены:: мелкие трещины, отслоение штукатурки местами, диагональные трещины в штукатурном слое, выпучивание в вертикальной плоскости;

- при осмотре перекрытия выявлены: усадочные трещины, отпадение и отслоение штукатурки, глухой звук при простукивании, следы протечек на потолке;

- при осмотре полов были выявлены: прогибы и просадки конструкции пола, поражение гнилью и жучком досок;

- при осмотре крыши были выявлены: ослабление креплений болтов,хомутов, скоб, увлажнение древесины, поражение гнилью древесины, стропил, обрешетки;

- при осмотре кровли выявлены ослабление крепления отдельных листов к обрешетке, отколы и трещины, протечки.

Техническое состояние части жилого дома оценено как ограниченно-работоспособное.

Согласно заключению специалиста ООО "СтройТехЭксперт" №Ш-009/22 сметная стоимость устранения выявленных недостатков, а именно: замена конструкции пола в помещениях 1,2,6,7; замена конструкции пола, отбивка штукатурки со стен и потолка с последующим восстановлением, оклеивание стен обоями в помещениях 3,8,10; замена конструкции пола, отбивка штукатурки со стен и потолка с последующим восстановлением, покраска стен в помещениях 4,5,9, составит 318288 рублей.

Ответчик-истец, основываясь на данных заключениях, указывает, что существенные недостатки в качестве части жилого дома не могли быть обнаружены покупателем при осмотре ввиду их скрытого характера, для их обнаружения необходимо проведение демонтажа ограждающих конструкций, а такой возможностью покупатель не обладал.

Исследовав представленные доказательства, суд достаточных правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований не усматривает.

Доводы стороны ответчика-истца об объективном отсутствии возможности выявить имеющиеся существенные недостатки части жилого дома при его визуальном осмотре перед его приобретением являются голословными, поскольку какими-либо доказательствами не подтверждены.

Из пояснений свидетеля ФИО5 в судебном заседании 21.11.2022 следует, что по просьбе ФИО1 она помогала последней разместить в сети Интернет объявление о продаже принадлежащей ей части жилого дома по адресу: <адрес>. Также ей известно, что покупатель ФИО3 перед покупкой три раза приезжал и осматривал дом. Она дважды присутствовала при таких осмотрах. ФИО3 препятствия при осмотре не чинились, тот указывал, что ему не понравились подоконники, отливы. В одной из комнат ему не понравилась треснувшая штукатурка. Со слов ФИО1 ей известно, что последняя уступила ФИО3 в цене 100000 рублей.

Допрошенный в настоящем судебном заседании специалист ФИО6 пояснил, что все перечисленные им в заключении от 03.06.2022 №08-06-2022/ТО недостатки — техническое состояние полов, потолков, стен и т. д., были обнаружены путем визуального осмотра конструкций части жилого дома.

В силу положений статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли -продажи. При отсутствии в договоре купли -продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли -продажи (п. 2 ст. 474 ГК РФ).

Таким образом, качество товара определяется соглашением сторон в договоре, при отсутствии такого соглашения товар, пригодный для использования, считается соответствующим требованиям о качестве.

Из договора купли -продажи от 31.08.2021 следует, что условие о качестве объекта недвижимости сторонами согласовано не было, в связи с чем юридически значимым обстоятельством для правильного разрешения спора является выяснение вопроса о возможности использования части жилого дома с земельным участком по назначению.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, приобретая часть жилого дома и земельный участок, ответчик-истец произвел осмотр объектов недвижимости. На момент подписания договора купли-продажи и передачи покупателю недвижимого имущества последний претензий и замечаний по техническому состоянию части жилого дома не предъявлял, не имел претензий к качеству товара. Часть жилого дома и земельный участок переданы продавцом и приняты покупателем без каких-либо отмеченных недостатков.

Каких-либо объективных и достоверных доказательств того, что строение не пригодно для проживания, то есть не соответствует своему назначению ввиду выявленных недостатков, судом не установлено и из материалов дела не усматривается.Доказательства, что цена части жилого дома не соответствует его техническому состоянию и невозможности использования для проживания, стороной ответчика-истца не представлено.

В данном случае ответчик-истец, пользуясь правом выбора в силу ч. 1 ст. 475 ГК РФ, заявил требования об уменьшении покупной цены части жилого дома.

Вместе с тем, под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ).Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Между тем, ответчиком-истцом не доказано наличие обстоятельств, дающих основание для уменьшения покупной цены товара в соответствии с данной нормой.

Требование ответчика-истца об уменьшении покупной цены на сумму расходов на устранение недостатков по экспертному заключению, фактически сводится к требованию о возмещении убытков, связанных с расходами на устранение выявленных недостатков (абз. 4 п. 1 ст. 475 ГК РФ).

В соответствии со ст. 475 ГК РФ требование о возмещении расходов на устранение недостатков и требование о соразмерном уменьшении цены различны по своему правовому содержанию, при этом уменьшение покупной цены приобретенной части жилого дома не может осуществляться путем возмещения стоимости ремонтных работ.

Поскольку продавец свои обязательства перед покупателем по договору купли-продажи земельного участка и части жилого дома от 31.08.2021 выполнила, а последний в нарушение условий договора не передал продавцу остаток денежных средств за приобретаемое имущество, то оснований для освобождения ответчика-истца от исполнения обязательства по указанному договору по представленным доказательствам не имеется.

В изложенной правовой ситуации требования истца-ответчика о взыскании с ответчика-истца денежных средств в размере 300000 рублей являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

Истцом-ответчиком заявлены также требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 23.03.2022 по 31.08.2022 в сумме 15805.45 рублей.

В силу п. 1 ст. 395 ГК РФ размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части либо, при взыскании долга в судебном порядке, на день предъявления иска или на день вынесения решения.

Расчет процентов, представленный стороной истца-ответчика, является верным, в связи с чем требования ФИО1 о взыскании процентов за пользование за пользование чужими денежными средствами за период с 23.03.2022 по 31.08.2022 в сумме 15805.45 рублей подлежат удовлетворению в полном объеме.

Следует учесть, что размер заявленных процентов стороной ответчика-истца не оспаривался, контррасчет представлен не был. При этом, оснований для применения положения ст. 333 ГК РФ к заявленной сумме процентов не имеется.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Взыскать с ФИО3 ФИО16 (паспорт серии № от ДД.ММ.ГГГГ) в пользу ФИО1 ФИО18 (паспорт серии № от ДД.ММ.ГГГГ) задолженность по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 300000 рублей, а также сумму процентов за пользование чужими денежными средствами 15805.45 рублей за период с 23.03.2022 по 31.08.2022.

В удовлетворении встречного иска ФИО3 отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Шебекинский районный суд Белгородской области.

Судья С..В.Нессонова

решение в окончательной форме принято 15.12.2022

Решение21.12.2022