Дело № 2-1111/2025
УИД 75RS0001-02-2025-001930-41
Категория 2.219
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 июля 2025 года г. Чита
Читинский районный суд Забайкальского края в составе председательствующего судьи Мигуновой С.Б., при секретаре Поповой И.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в Центральный районный суд г. Читы с иском к ФИО2, указывая на то, что 3 апреля 2024 года между ним и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в <адрес> за 6 000 000 рублей с расчетом с использованием наличных денежных средств. Данным договором было предусмотрено, что в счет исполнения взятого на себя обязательства покупатель вносит продавцу задаток в сумме 500 000 рублей. Основной договор купли-продажи стороны намерены были заключить до 15 апреля 2024 года. Также предварительный договор предусматривал, что если основной договор не будет заключен и зарегистрирован по вине продавца, последний обязуется вернуть истцу сумму задатка в двойном размере, а если основной договор не будет заключен и зарегистрирован по вине покупателя, то последний утрачивает право на возврат суммы задатка. Истец указывает, что принятые на себя обязательства по внесению задатка он исполнил, перечислив ответчику 3 апреля 2024 года денежные средства в размере 500 000 рублей. Основной договор купли-продажи 3 апреля 2024 года истец и ответчик заключить не могли, так как на тот момент продавец предложил вариант договора, который бы учел желание ответчика указывать не полную стоимость в основной договор, что создавало риски для истца как покупателя. Риелтор ФИО2 – ФИО3 уведомила истца о том, что сообщит дату и время заключения основного договора, подготовит его проект, а именно предложит вариант договора, который бы учитывал желание ФИО4 и не создаст рисков для него как покупателя. После заключения предварительного договора с продавцом и риелтором истец не общался, ждал звонка или сообщения о дате и времени встречи. 13 апреля 2024 года риелтор ФИО3 прислала истцу голосовое сообщение в мессенджере с предложением встретиться для подписания дополнительного соглашения к предварительному договору и указания стоимости земельного участка не 6 000 000 рублей, а 1 500 000 рублей. Тем же способом истец сообщил, что не возражает против встречи, но не согласен на уменьшение покупной цены. Ответа на его сообщение не последовало, продавец и риелтор не сообщили дату встречи для заключения основного договора или дополнительного соглашения к предварительному договору, в связи с чем 28 апреля 2024 года истец написал ФИО4 сообщение с предложением встретиться лично и обсудить сложившуюся ситуацию. После этого от ФИО4 последовало сообщение о том, что 15 апреля 2024 года закончилось действие предварительного договора и она намерена продать свой земельный участок соседке после 5 мая 2024 года. В ответ на это истец попросил вернуть ему задаток, направив реквизиты своего счета в банке. Эту просьбу ответчик игнорировал, денежные средства не перечислял. В начале мая 2024 года от представителя ответчика ФИО5 истцу поступило датированное 5 мая 2024 года уведомление, из которого следовало, что 14 апреля 2024 года он, якобы, предлагал продлить срок предварительного договора и данное предложение было принято ФИО4 5 мая 2024 года Почтой России ему было направлено уведомление с предложением заключить основной договор на условиях предварительного в срок до 15 мая 2024 года. Уведомление было получено 10 мая 2024 года по адресу регистрации. Также представитель ответчика сообщал, что от заключения договора купли-продажи истец уклоняется, условия предварительного договора им нарушены.
ФИО1 в иске ссылается на то, что изложенные в уведомлении от 5 мая 2024 года доводы не соответствуют действительности, так как 14 апреля 2024 года он ответчику и ее риелтору никаких сообщений не писал и сроки заключения основного договора не переносил. Сообщение ответчику он написал 28 апреля 2024 года, то есть по истечении срока для заключения основного договора, с риелтором общался только 13 апреля 2024 года, при этом конкретная даты и время встречи для подписания дополнительного соглашения ему не сообщались.
13 мая 2024 года в адрес ответчика по почте и посредством мессенджера было направлено требования вернуть сумму задатка в течение 7 дней, которое удовлетворено вновь не было. В конце мая 2024 года истцом получено уведомление от представителя ответчика ФИО5, датированное 25 мая 2024 года, в котором сообщалось, что условия предварительного договора были нарушены истцом, поэтому задаток ФИО4 возвращать не намерена. Это вынудило истца обращаться в суд. В своем иске ФИО1 полагал, что уплаченный им задаток подлежит взысканию с ответчика по той причине, что основной договора между ними заключен не был не по его вине, а по вине ответчика, которая в 2024 году произвела отчуждение своего участка третьему лицу. Кроме того, в ходе подготовки требований о возврате задатка истцу стало известно, что на основании решения Главы администрации Краснодарского края от 29 декабря 2025 года земельный участок был включен в состав особо ценных сельскохозяйственных угодий, на котороых запрещено строительство. Об этом ответчик ему не сообщала. В случае приобретения участка он не смог бы его использовать для строительства индивидуального жилого дома. Ответчик также умолчал о том, что органами внутренних дел было установлено, что участок выбыл из государственной собственности незаконным путем, в связи с чем администрация г. Сочи обращалась в судебные органы за изъятием этого участка в пользу государства. По указанным основаниям в иске ФИО1 просил взыскать с ФИО2 сумму задатка по прекращенному предварительному договору купли-продажи земельного участка от 3 апреля 2024 года в размере 500 000 рублей.
Определением Центрального районного суда г. Читы от 26 мая 2025 года данное гражданское дело передано для рассмотрения по подсудности в Читинский районный суд Забайкальского края.
В судебное заседание истец ФИО1, будучи уведомленным о времени и месте рассмотрения дела, не явился. От его представителя ФИО6 поступило ходатайство о проведении подготовки по делу в отсутствие истца и его представителя. Одновременно было заявлено ходатайство об участи в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи. Учитывая, что такое ходатайство поступило в день судебного заседания, в удовлетворении ходатайства о проведении судебного заседания с использованием видеоконференц-связи судом отказано, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца и его представителя.
Ответчик ФИО2 в суд также не явилась, о времени и месте рассмотрения дела была извещена надлежаще. С учетом ходатайства представителя ответчика ФИО5 было рассмотрено в отсутствие ответчика и его представителя.
Также от представителя ответчика ФИО5 в суд поступили письменные возражения на иск, в которых он просил отказать в удовлетворении заявленных истцом требований. В обоснование своей позиции указал, что еще до наступления срока исполнения обязательства по предварительному договору от истца поступило уведомление о продлении срока заключения основного договора в связи с неготовностью документов и отсутствием положительного решения по ипотечному кредиту на строительство жилого дома от ПАО Сбербанк. Это предложение ФИО2 было принято. Представитель ответчика указывал, что материалы кредитного дела ПАО Сбербанк подтверждают намерения ФИО1 купить земельный участок истца, так как в банк был представлены документы на земельный участок, произведена его оценка. После принятия банком решения о выдаче ипотечного кредита на строительство жилого дома истец отказался от заключения кредитного договора и от заключения договора купли-продажи земельного участка, не пожелав признать свою ответственность и изложив иную позицию в исковом заявлении. Представитель ответчика полагал, что ответчик ФИО2 не уклонялась от заключения основного договора и лишь по истечении срока, предложенного самим ФИО1 (до 15 мая 2024 года) продала участок третьему лицу. По мнению представителя ответчика сумма в размере 500 000 рублей является задатком и поскольку незаключение основного договора допущено по вине покупателя ФИО1, оснований для возвращения ему этой суммы не имеется. Представляя в обоснование своих возражений уведомление банка о предварительном одобрении ипотеки и отчет об определении рыночной стоимости земельного участка, представитель ответчика просил суд привлечь к участию в деле в качестве третьего лица ПАО Сбербанк и стребовать в ООО «Домклик» материалы кредитного дела истца по заявке в рамках жилищного кредитования от 14 апреля 2024 года.
Отказав протокольным определением в удовлетворении ходатайства представителя ответчика о привлечении к участию в деле третьего лица и истребовании кредитного дела в ООО «Домкил», изучив доводы искового заявления и возражений на иск и исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В ходе рассмотрения дела установлено и сторонами не оспаривалось то обстоятельство, что 3 апреля 2024 года между ФИО1 как покупателем и ФИО2 как продавцом был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, в рамках которого продавец обязался продать, а покупатель – купить земельный участок в г. Сочи с кадастровым номером №. В соответствии с пунктом 5 такого договора в счет исполнения принятого на себя обязательства покупатель в момент подписания договора путем перечисления денежных средств вносит продавцу задаток за приобретаемый земельный участок в сумме 500 000 рублей с зачислением на счет ФИО2 в банке. Согласно пункту 6 предварительного договора стороны согласовали, что при заключении ими основного договора задаток засчитывается в счет оплаты стоимости объекта. В силу пункта 7 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор в срок до 15 апреля 2024 года. Также в предварительном договоре была определена стоимости объекта недвижимости в размере 6 000 000 рублей, которая является окончательной и изменению не подлежит, а расчет будет производиться с использованием наличных денежных средств. В предварительном договоре также содержится указание на то, что стоимость земельного участка составляет 1 500 000 рублей, а 4 500 000 рублей – стоимость неотделимых улучшений. По условиям, определенным в пункте 9 предварительного договора, стороны удостоверили, что им известно об ответственности за неисполнения взятых на себя обязательств, которая заключается в том, что в случае, если основной договора не будет заключен и зарегистрирован по вине продавца (не готовы документы или отказ от заключения по иным причинам), то продавец обязуется вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере в течение трех рабочих дней. Если же основной договор не будет заключен и зарегистрирован по вины покупателя (не готовы личные документы или отказ от заключения), то он утрачивает право на возврат суммы задатка. Помимо этого в предварительном договоре стороны согласовали, что покупатель уведомлен и ознакомлен со всеми документами на объект недвижимости и в случае отказа от заключения сделки в связи с несогласием с этими документами, основной договора считается незаключенным по вине покупателя. В случае невозможности заключить основной договор в срок по независящим от сторон обстоятельствам (чрезвычайное положение в РФ закрытие государственных органов на карантин, закрытие банков, отсутствие банковских ячеек), стороны обоюдно принимают решение либо продлить срок заключения основного договора, либо расторгнуть соглашение о задатке с возвратом задатка.
Истец ссылается на исполнение им условий предварительного договора о перечислении ответчику суммы задатка в размере 500 000 рублей. Это обстоятельство подтверждается чеком по операции Сбербанк от 3 апреля 2024 года о переводе со счета карты на счет вклада. Получение суммы задатка от истца ответчиком также не оспаривалось.
Объективно также установлено, что в срок, установленный предварительным договором, для заключения основного договора, а именно до 15 апреля 2024 года основной договор купли-продажи земельного участка сторонами заключен не был. Согласно выписке из ЕГРН указанный в договоре земельный участок с 21 октября 2024 года значится в собственности некто ФИО7 При этом сторона ответчика настаивает на том, что такой срок продлялся по инициативе покупателя и был вызван неготовностью документов и отсутствием положительного решения по ипотечному кредиту на строительство жилого дома, а не заключение основного договора имело место по вине ФИО1, который получил неподходящие для него условия ипотечного кредитования. Напротив, истец отрицает наличие от него инициативы по продлению срока заключения основного договора и настаивает на том, что именно ответчик уклонилась от его заключения.
В обоснование своей позиции истцом в материалы дела представлен скриншот его переписки от 28 апреля с женщиной по имени Ирина Николаевна, в которой ФИО1 предлагает ей встретиться и обсудить некую сложившуюся ситуацию. В ответ на данное сообщение оппонент указывает на истечение 15 апреля срока действия заключенного между ними договора, указывает на наличие у ФИО1 информации о наличии у земельного участка «подводных камней», уведомляет о намерении продать земельный участок иному лицу. На это сообщение ФИО1 указывает на предпринятые им самостоятельные усилия по выяснению реального статуса земельного участка и просьбу вернуть задаток на его счет в банке.
Как истцом, так и ответчиком суду представлено уведомление от 5 мая 2024 года, адресованное ФИО1 и выполненное от имени представителя ФИО2 – ФИО5,, в котором ФИО1 сообщалось, что 14 апреля 2024 года от него посредством мессенджера поступило предложение о продлении срока предварительного договора на неопределенный срок, и о том, что данное предложение ФИО2 принято, а срок предварительного договору продлен до 19 апреля 2024 года В этом же уведомлении ФИО1 сообщается, что им нарушены срок заключения основного договора, что расценивается как уклонение от исполнения обязательства. Одновременно предлагается 15 мая 2024 года заключить договор купли-продажи земельного участка на условиях предварительного договору с просьбой сообщить о принятом решении ФИО5 и ФИО2 лично заказным письмом.
В требовании от 13 мая 2024 года, направленном согласно почтовым квитанциям в адрес ФИО2 в тот же день, ФИО1 предлагал в семидневный срок возвратить уплаченным им задаток в размере 500 000 рублей. В этом требовании ФИО1 указал, что нарушения условий предварительного договора им не допущено, а сам предварительный договор прекратил свое действие в силу истечения срока, отрицая свое обращение за продлением срока заключения основного договора и саму пролонгацию такого срока, в том числе по причине несоблюдения письменной формы.
На этом переписка сторон не прекратилась. В уведомлении от 25 мая 2024 года представитель ФИО2 сообщал ФИО1 о том, что последний уклоняется от заключения договора купли-продажи в срок до 15 мая 2024 года, в связи с чем утрачивает право на возврат суммы задатка.
Наличие между сторонами спора об обоснованности сохранения ответчиком за собой внесенной истцом суммы задатка явилось предметом заявленного истцом требования, разрешая которое суд исходит из следующего.
На основании пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ).
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).
Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1 статьи 380 Гражданского кодекса РФ).
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны, а если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка, в силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ.
В силу положений ст. 381 Гражданского кодекса РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (п. 1).
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (п. 2).
По данному делу суд находит установленным, что уплаченные истцом ответчику денежные суммы являются задатком, и при этом никто из участников обязательства до даты прекращения срока действия предварительного договора, не направил предложение заключить основной договор.
В соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ суд приходит к выводу о том, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены, основания для удержания спорных денежных средств по истечении срока, определенного договором для заключения договора купли-продажи, отсутствуют. Как следствие, это является основанием для взыскания с ответчика в пользу истца суммы задатка в размере 500 000 рублей.
Вопреки позиции ответчика суд не усматривает оснований полагать, что по соглашению сторон срок заключения основного договора был ими продлен. В этой связи учитывает, что истец отрицал свое обращение к ответчику с соответствующим предложением. Объективных доказательств, подтверждающих такое обращение, в деле не имеется. В этой связи суд находит состоятельными доводы истца о том, что в силу статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора должно быть совершено в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. В данном случае предварительный договор купли-продажи земельного участка был заключен в письменной форме. Письменного соглашения о внесении в него изменений в части установления иного срока заключения основного договора не имеется. Датированное 5 мая 2024 года одностороннее уведомление ответчика истца о принятом ею решении о продлении срока предварительного договора не свидетельствует о согласовании сторонами нового срока заключения основного договора.
В отношении доводов ответчика о том, что основной договор не был заключен по вине истца как покупателя и по причине, связанной с отсутствием у последнего денежных средств для оплаты товара в связи с получением от банка неподходящих для него условий ипотечного кредитования, мотивы, по которым покупатель не направил предложение продавцу о заключении договора, не имеют правового значения, принимая во внимание, что и продавец такого предложения покупателю в установленный срок не направил, что свидетельствует об утрате сторонами интереса к заключению договора и прекращении срока действия предварительного договора.
В соответствии со статьей 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Истцом при подаче иска оплачена государственная пошлина в размере 15 000 рублей, которая в связи с удовлетворением иска подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить.
Взыскать с ФИО2 <данные изъяты> в пользу ФИО1 <данные изъяты> сумму задатка в размере 500 000 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 15 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Забайкальский краевой суд путем подачи жалобы через Читинский районный суд Забайкальского края.
Судья Мигунова С.Б.
Решение в окончательной форме изготовлено 24 июля 2025 года.