Дело № 2-6359/25

45RS0026-01-2025-006595-71

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 ноября 2025 года город Курган

Курганский городской суд Курганской области в составе

председательствующего судьи Киселёвой А.В.,

при помощнике судьи Мотыциной А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации города Кургана о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка в части,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации города Кургана о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка в части, указав в обоснование требований, что 10.12.2019 между ФИО1 и Администрацией <адрес> заключён договор аренды земельного участка № с кадастровым №, площадью 1 623 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Срок действия договора № аренды земельного участка составляет более 5 лет. В настоящее время договор является действующим. Подпунктом 4.1.4 пункта 4.1 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право изменить или досрочно расторгнуть договор в случаях: при использовании участка не в соответствии с его целевым назначением или разрешенным использованием; при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа; при использовании участка способами, приводящими к его порче; в иных случаях, установленных действующим законодательством. Подпункт 4.1.4. пункта 4.1. договора противоречит требованиям действующего законодательства и является недействительным по следующим основаниям. Поскольку договор заключен более чем на 6 лет, правоотношения сторон регулируются специальными нормами ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договоров аренды, предусмотренных статьями Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного более чем на пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора. Расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. Истец просит суд признать недействительным (ничтожным) подпункт 4.1.4. пункта 4.1. договора № от 10.12.2019 аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 623 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между Администрацией г. Кургана и ФИО1 ФИО4.

Истец ФИО1 в судебном заседании на заявленных требованиях настаивала по доводам, изложенным в иске.

Представитель ответчика и третьих лиц Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации г. Кургана, Департамента финансов и имущества Администрации г. Кургана, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ранее в судебных заседаниях представитель ответчика с заявленными требованиями не согласился по основаниям, изложенным в возражениях на иск.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Курганской области в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, просил о рассмотрении дела без участия представителя.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Между Администрацией города Кургана и ФИО1 ФИО5 10.12.2019 заключён договор № аренды земельного участка, с кадастровым номером № площадью 1 623 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Согласно п. 1.2. указанного договора установлено разрешенное использование земельного участка: деловое управление. Изменение вида разрешенного использования участка в пределах срока действия договора не допускается.

Договор заключён на 18 месяцев с момента подписания акта приёма-передачи участка (п. 2.1. договора). Акт приема-передачи земельного участка в аренду подписан 10.12.2019.

На основании п. 6 ст.23 Федерального закона от 08.06.2020 г № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращения последствий распространения новой коронавирусной инфекции» 05.11.2020 соглашением о внесении изменений в договор № аренды земельного участка от 10.12.2019, срок действия договора продлён до 10.12.2022.

В соответствии с п. 3 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 г № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» 08.06.2022 соглашением о внесении изменений в договор № аренды земельного участка от 10.12.2019, срок действия договора продлён на 3 года сроком до 10.12.2025.

Таким образом, срок действия договора № аренды земельного участка от 10.12.2019 составил боле пяти лет. В настоящее время договор является действующим.

Договор и соглашения к договору зарегистрированы в установленном порядке.

Подпунктом 4.1.4 пункта 4.1 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в случаях: при использовании участка не в соответствии с его целевым назначением или разрешенным использованием; при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа; при использовании участка способами, приводящими к его порче; в иных случаях, установленных действующим законодательством.

Истец обратилась в суд с иском о признании недействительным (ничтожным) указанного пункта договора, полагая, что он противоречит п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

На основании пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Данное положение, устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Положения Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации; указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка; не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Кроме того, согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Вместе с тем, положения подпункта 4.1.4 пункта 4.1 договора указания на то, что расторжение договора аренды земельного участка может быть произведено арендодателем только в судебном порядке, не содержит.

На основании изложенного, оценив по правилам статьи 431 ГК РФ условия, изложенные в подпункте 4.1.4 пункта 4.1 договора в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу, что указанные условия договора допускают (не исключают) одностороннее внесудебное прекращение действие договора аренды, что противоречит указанным выше нормам действующего законодательства, изложенным в Земельном кодексе Российской Федерации.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ.

С учетом изложенного, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина, уплаченная истцом при подаче иска, в размере 3 000 руб.

Руководствуясь статьями 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 ФИО6 к Администрации города Кургана удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) подпункт 4.1.4. пункта 4.1. договора аренды земельного участка № от 10.12.2019, заключенного между ФИО1 ФИО7 и Администрацией города Кургана.

Взыскать с Администрации города Кургана в пользу ФИО1 ФИО8 государственную пошлину в размере 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Курганский областной суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения, путем подачи на него апелляционной жалобы через Курганский городской суд.

Судья А.В. Киселёва

Мотивированное решение изготовлено 19.11.2025.