Решение по делу № 2-282/2025 от 09.04.2025

Дело № 2-282/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

9 апреля 2025 года

Кировский районный суд города Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Голованя Р.М.,

при секретаре Куровской Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4, ФИО5 к Администрации города Ростова-на-Дону, третье лицо: Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону, об изъятии жилого помещения с выплатой стоимости,

по иску Администрации города Ростова-на-Дону к ФИО4, ФИО5, третьи лица - Департамент координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону, прокурор Кировского района города Ростова-на-Дону, об изъятии жилого помещения, признании права муниципальной собственности, выселении,

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ в суд поступило исковое заявление ФИО4 и ФИО5, которые указали, что являются долевыми собственниками квартиры, распложенной по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. Также земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, и общее имущество в многоквартирном доме принадлежат собственникам помещений многоквартирного дома на праве общей долевой собственности, в том числе ФИО4 и ФИО5

Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № изъят для муниципальных нужд (в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу) подлежащий образованию земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, согласно схеме расположения земельного участка на кадастровой плане территории в пределах кадастрового квартала № с адресным ориентиром: <адрес>, а также жилые помещения, в том числе квартира №, площадью <данные изъяты> кв.м.

От Департамента координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО6 поступили письма с определением выкупной стоимости квартиры в размере 6 253 242 руб.

Согласно отчету ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» от ДД.ММ.ГГГГ № стоимость возмещения за квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>, а также обязательств по возмещению убытков составляет 6 253 242 руб.

С предложенной выкупной стоимостью Ярошенко не согласны, считают, что предложенная сумма не соответствует рыночной стоимости квартиры, стоимости доли земельного участка и общего имущества, а обязательства по возмещению убытков занижены.

ФИО6 полагают, что рыночная стоимость квартиры с убытками, в том числе с компенсацией за непроизведенный капитальный ремонт, составляет 7 200 000 руб. В связи с этим, в адрес Администрации и Департамента поданы заявления о несогласии с выкупной стоимостью за жилое помещение.

В досудебном порядке спор не урегулирован.

На основании изложенного, истцы, уточнив требования, просят суд: установить выкупную стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, стоимость доли земельного участка и общего имущества, компенсировать стоимость возмещения убытков, в том числе за не проведенный капитальный ремонт, в общем размере 7195758 руб.; изъять у истцов в муниципальную собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, а также долю в праве общей долевой собственности земельного участка и общего имущества путем выкупа по цене 7 200 000 руб.; прекратить право собственности истцов на спорную квартиру, а также на долю в праве общей долевой собственности земельного участка, после перечисления возмещения за изымаемое имущество и земельный участок; взыскать с Администрации города Ростова-на-Дону в пользу ФИО4 расходы за экспертизу – 32960 руб., расходы по госпошлине – 3000 руб., расходы на представителя – 27500 руб.; взыскать с Администрации города Ростова-на-Дону в пользу ФИО5 расходы по госпошлине – 3000 руб., расходы на представителя – 27500 руб.

ДД.ММ.ГГГГ в суд поступил иск Администрации города Ростов-на-Дону, в котором заявлены требования об изъятии у ФИО4, ФИО5 в муниципальную собственность объекта недвижимого имущества - квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес>, по цене равной 6 253 242 руб.; о прекращении права собственности ответчиков на указанное жилое помещение; признании права муниципальной собственности города Ростова-на-Дону на указанное жилое помещение; выселении ответчиков из указанного жилого помещения; обязании ответчиков предоставить истцу банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Исковые требования Администрации города Ростов-на-Дону обусловлены тем, что в досудебном порядке стороны не пришли к соглашению о выкупной стоимости спорного жилого помещения.

Определением Кировского районного суда города Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ объединены гражданские дела № и № в одно производство под номером № для совместного рассмотрения и разрешения.

В судебном заседании присутствовали:

- представитель Администрации г. Ростова-на-Дону ФИО7 просил удовлетворить заявленные Администрацией исковые требования в полном объеме, а требования ФИО6 просил оставить без удовлетворения;

- представитель ФИО6 – ФИО8 просила удовлетворить заявленные ФИО6 уточненные исковые требования в полном объеме, а требования Администрации просила оставить без удовлетворения;

Дело рассмотрено в отсутствие других неявившихся лиц (ст. 167 ГПК РФ).

Выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из пп. 3.2. п. 2 ст. 235 ГК Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).

Из взаимосвязанных положений ст. 279 ГК Российской Федерации и ст. 32 ЖК Российской Федерации следует, что недвижимое имущество, в том числе жилое помещение, может быть изъято у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Решение об изъятии для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления.

В силу положений ст. 32 ЖК Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (п. 1).

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (п. 2).

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (п. 4).

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (п. 6).

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1- 3, 5 - 9 настоящей статьи (п. 10).

Согласно разъяснениям из п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК Российской Федерации, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения (п. «а»).

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК Российской Федерации. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК Российской Федерации, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК Российской Федерации, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК Российской Федерации) (п. «з» постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №).

Как следует из разъяснений в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, в силу части 10 статьи 32 ЖК Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК Российской Федерации применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК Российской Федерации. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Из содержания указанных выше норм права в их системной взаимосвязи с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации следует, что у собственника жилого (нежилого) помещения в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, такое помещение может быть изъято путем выкупа.

Согласно материалам дела в ЕГРН зарегистрировано право общей долевой собственности за ФИО4 (<данные изъяты> и ФИО5 <данные изъяты>) на квартиру №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Согласно п. 3 Постановления собственникам помещений необходимо было в течение 5 месяцев со дня принятия Постановления осуществить снос многоквартирного дома.

Департаментом координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

По заказу Департамента координации строительства и перспективного развития г.Ростова-на-Дону экспертным учреждением ООО «Экспертное учреждение «Союзэкспертиза» проведена оценка рыночной стоимости спорного жилого помещения.

Как указано в выписке из протокола № заседания городской комиссии по согласованию результатов оценки от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость спорного жилого помещения составила 6 253242 руб., в том числе стоимость жилого помещения и общего имущества в МКД с учетом его доли в праве общей долевой собственности – 6002 733 руб., рыночная стоимость 1 кв.м. – 100 717 руб., стоимость обязательств по возмещению убытков – 250 509 руб.

Вместе с тем соглашение о выкупе квартиры стороны не заключили, в частности из-за несогласия ФИО6 с выкупной стоимостью.

Впоследствии стороны обратились в суд с указанными выше исковыми заявлениями.

В виду наличия противоречий по юридически значимым обстоятельствам спора, которые суд самостоятельно не мог устранить, ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «ЦСЭ «Прайм».

В материалы дела представлено заключение экспертизы ООО «ЦСЭ «Прайм» № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленное судебными экспертами ФИО1 и ФИО2

Для проведения судебной экспертизы экспертам были представлены материалы гражданского дела. Также судебными экспертами во исполнение определения суда произведен осмотр жилого помещения.

По результатам исследования эксперты пришли к выводам о том, что:

<данные изъяты>

Оценивая в отдельности и в совокупности представленные по делу доказательства, суд не находит оснований не доверять заключению судебной экспертизы, поскольку за основу исследования экспертами были взяты предоставленные судом материалы гражданского дела. Заключение судебной экспертизы проведено в соответствии со ст. 84 ГПК Российской Федерации, отвечает положениям ст. 86 ГПК Российской Федерации и Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в том числе положениям ст. 25 указанного Закона. Судебные эксперты имеют достаточную квалификацию и обладают специальными познаниями в том числе в области оценки рыночной стоимости недвижимости, были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Судом не установлено оснований не доверять заключению судебной экспертизы, которое является достаточно ясным, какой-либо неполноты не содержит.

В исследовательской части заключения эксперты привели подробные мотивы, на основании которых пришли к соответствующим выводам.

Применительно к предмету спора суд считает необходимым отметить, что в мотивировочной части экспертного исследования достаточно подробно и ясно изложены мотивы применения именно сравнительного подхода. При этом эксперты учитывали в условиях расчета сравнительного подхода необходимость применения особых корректировок, таких как скидка на торг и общая площадь помещения.

Относительно выбранных судебными экспертами объектов-аналогов (других жилых помещений) суд учитывает, что в силу п. 4 раздела II ФСО V, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки», сравнительный подход (который избрал эксперт) представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Т.е. аналог заведомо отличается по своим параметрам от объекта оценки. Согласно п. 5, 10 раздела II ФСО V степень сопоставимости аналогов с объектом оценки (значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов). В рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок.

Как следует из заключения судебной экспертизы, экспертами внесены корректировки на условие рынка (скидка на торг) и общую площадь жилого помещения. Величина корректировки на условия рынка (скидка на торг) определена на основании данных, приведенных в «Справочнике оценщика недвижимости 2024» под научным руководителем ФИО3 и в среднем составила 5 процентов.

Поскольку исследуемая квартира находится в аварийном доме, а объекты-аналоги из таблицы № заключения расположены в жилых домах в нормальном состоянии, то для объектов-аналогов обоснованно применена понижающая корректировка на состояние дома. Оценка аварийного жилья по аналогии с жильем пригодным для проживания нарушила бы права граждан на приобретение жилья, так как при оценке аварийного жилья были бы предоставлены денежные средства, на которые нельзя приобрести жилое помещение той же площади в том же районе.

Также эксперты произвели корректировки по другим факторам, в том числе на состояние отделки объекта (потребность в ремонте) и т.п.

Принимая во внимание, что в настоящее время не разработаны нормативные правовые акты регламентирующие порядок определения компенсации за непроверенный капитальный ремонт, как следствие, избранный судебными экспертами подход к определению указанной компенсации (речь идет об оплате возможных риэлтерских услуг при осуществлении сделки купли-продажи недвижимости в г. Ростове-на-Дону, расходы на переезд в новый объект недвижимости, расходы на оплату услуг по регистрации в ЕГРН) суд находят обоснованным. При этом суд исходит из следующего.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ), выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Применительно к вопросу о компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в названном Обзоре даны разъяснены в том числе о том, что статьей 16 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, учитывая, что стороны не заключили соглашение о сроках, выкупной цене и других условиях выкупа муниципальным образованием спорного нежилого помещения, суд приходит к выводу о том, что указанное помещение подлежит изъятию у собственника с выплатой выкупной (рыночной) цены в размере 7195758 руб., включая величину убытков, причиненных собственнику изъятием объекта недвижимости, в размере 609 898 руб. (согласно заключению судебной экспертизы ООО «ЦСЭ «Прайм» № от ДД.ММ.ГГГГ).

Принимая во внимание, что спорным обстоятельством по делу являлся только размер выкупной стоимости квартиры ФИО6, то производные требования исков ФИО6 и Администрации города Ростова-на-Дону также подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО4 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина Российской Федерации №), ФИО5 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина Российской Федерации №) удовлетворить.

Исковые требования Администрации города Ростова-на-Дону (ИНН <***>) удовлетворить частично.

Установить выкупную стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, включая стоимость соответствующей доли в общем имуществе в многоквартирном доме, стоимость соответствующей доли земельного участка, размер компенсации за непроведенный капитальный ремонт, стоимость обязательств по возмещению убытков (реального ущерба и упущенной выгоды), равной рыночной в размере 7195758 руб.

Изъять путем выкупа у ФИО4, ФИО5 в муниципальную собственность города Ростова-на-Дону объект недвижимого имущества - квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый №, по цене 7195758 руб., из которых 4797172 руб. выплатить ФИО4, а 2398586 руб. - ФИО5.

Прекратить право долевой собственности ФИО4 <данные изъяты> доли), ФИО5 (<данные изъяты> доли) на указанное выше жилое помещение после перечисления возмещения за его изъятие.

Признать право муниципальной собственности города Ростова-на-Дону на указанное выше жилое помещение после перечисления ФИО4, ФИО5 возмещения за изъятие данного помещения.

Признать ФИО4, ФИО5 утратившими право пользования указанным выше жилым помещением после перечисления возмещения за его изъятие, а также выселить их из жилого помещения по адресу: <адрес>, после перечисления возмещения за изъятие помещения.

Обязать ФИО4, ФИО5 предоставить Администрации города Ростова-на-Дону банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение, указанное выше.

Настоящее решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Кировский районный суд города Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Судья Головань Р.М.

В окончательной форме решение изготовлено 05.05.2025 года.