№ 2-263/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Починок Смоленской области 15 июля 2022 года

Починковский районный суд Смоленской области в составе:

председательствующего Ковалева В.Д.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2,

при секретаре Николаевой С.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО3 о признании заключенного сторонами предварительного договора купли – продажи жилого дома и земельного участка основным договором купли – продажи, государственной регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ :

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о признании заключенного сторонами предварительного договора купли – продажи жилого дома и земельного участка основным договором купли – продажи, государственной регистрации перехода права собственности.

В обоснование требований указал, что ** ** ** между ним и ФИО3 был заключен предварительный договор купли – продажи жилого дома общей площадью ** ** **., с кадастровым номером № ** и земельного участка общей площадью ** ** ** кв.м., с кадастровым номером № **, расположенных по адресу: ... ....

По условиям предварительного договора, указанные объекты недвижимости находились в собственности ответчика. По договоренности сторон стоимость приобретаемого имущества составляла 150 000 рублей, расчет был произведен перед подписанием предварительного договора, стоимость приобретаемого имущества им была оплачена. Имущество ему было передано покупателем со всеми правоустанавливающими документами.

Однако, ответчик уклонился от обязательств по заключению основного договора купли – продажи объекта недвижимости и регистрации перехода права собственности, перестал выходить на связь, он неоднократно направлял в его адрес претензии и требования о выходе на сделку, которые оставлены ответчиком без рассмотрения. Указанное имущество находится в его пользовании, он несет бремя расходов по его содержанию. Между ним и ответчиком обязательства по договору фактически выполнены, в связи с чем предварительный договор от ** ** ** следует квалифицировать, как основной договор купли – продажи, поскольку с его стороны он оплатил полную стоимость приобретаемого имущества и несет расходы по его содержанию, а ответчик осуществил передачу данного имущества ему во владение и пользование перед подписанием договора, он, считает себя собственником данного имущества.

Просит признать предварительный договор купли – продажи от ** ** ** основным договором купли – продажи жилого дома общей площадью ** ** **. кадастровый № ** и земельного участка площадью ** ** **. кадастровый № **, расположенных по адресу: ..., ... произвести его государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ..., произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанные жилой дом и земельный участок.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Представитель истца ФИО2 в судебное заседание явилась, требования поддержала в полном объеме.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, возражений не представлено.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела. Просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

Суд, обсудив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

На основании пункта 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В силу пункта 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как усматривается из материалов дела и установлено в судебном заседании, ** ** ** ФИО3 заключил с ФИО1 предварительный договор купли-продажи земельного участка площадью ** ** **. с кадастровым номером № ** и жилого дома общей площадью ** ** ** с кадастровым номером № ** расположенные по адресу: ... (л.д.7).

По условиям данного предварительного договора стороны обязались до ** ** ** заключить основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка (пункт 3 договора).

Из пункта 4 Предварительного договора следует, что ФИО1 выдал ФИО3 в качестве аванса 150 000 рублей до подписания договора (пункт 4 договора).

На основании свидетельств о государственной регистрации права от ** ** ** ФИО3 является собственником земельного участка, общей площадью ** ** **., жилого дома, общей площадью ** ** **.расположенных по адресу: ... (л.д.9,10).

** ** ** истец обратился к ФИО3 с предложением о заключении основного договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: ... ..., однако ответчик уклонился от заключения (л.д.14-16).

Судом бесспорно установлено, что основной договор купли-продажи между ФИО3 и ФИО1 в срок, предусмотренный пунктом 3 предварительного договора (до ** ** **), заключен не был.

Предложение о заключении основного договора до окончания срока действия предварительного договора ни одна из сторон другой стороне не направляла.

Из анализа статей 429 и 550 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами, содержать условия о цене и предмете договора.

Предварительный договор обусловливает возникновение обязанности заключить основной договор, а не прав и обязанностей в отношении имущества, работ или услуг.

Так, заключая предварительный договор купли-продажи, собственник принимает на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено надлежащим образом.

Срок для заключения основного договора относится к категории пресекательных сроков, и за его пределами сторона предварительного договора лишается возможности защиты своего права на заключение основного договора, в том числе путем понуждения к его заключению.

Если до окончания срока, в течение которого стороны должны были заключить основной договор, он не был заключен либо одна из сторон не направила другой предложение о его заключении, то обязательство из предварительного договора прекращается.

В силу положений ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исходя из буквального толкования указанных выше норм права государственной регистрации подлежит именно переход права собственности на объект недвижимости, по предварительному же договору купли-продажи недвижимого имущества перехода права собственности не происходит, так как стороны предварительного договора по сути лишь договариваются о заключении основного договора купли-продажи недвижимости в будущем, поэтому государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость по предварительному договору осуществлена быть не может.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что предварительный договор не может быть квалифицирован как основной договор, поскольку между сторонами заключен предварительный договор, как следует из его содержания, с указанием срока заключения основного договора купли-продажи, а также условием о том, что продавец обязуется продать, а покупатель обязуется купить принадлежащие ему земельный участок площадью -----. с кадастровым номером № ** и жилой дом общей площадью -----. расположенные по адресу: ..., ....

Предварительный договор не является сделкой, направленной на отчуждение имущества, в то время как такой сделкой является именно основной договор купли-продажи недвижимости.

Заключение предварительного договора, по общему правилу, не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, а лишь порождает у сторон право и обязанность заключить в дальнейшем основной договор.

То есть предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство в отношении недвижимого имущества.

Именно основной договор порождает правовые последствия по переходу права собственности на недвижимость.

Таким образом, данный договор не является основанием для регистрации сделки купли-продажи и перехода права собственности и не влечет переход права собственности на объект недвижимости.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (часть 1).

В обоснование иска сторона истца ссылается на то, что он считает себя собственником имущества, несет расходы по его содержанию, уплатил полную стоимость приобретаемого имущества, претензию требование о заключении основного договора купли-продажи земельного участка и дома истец направил ответчику ** ** **.

Однако, в силу статьи 56 ГПК РФ, стороной истца не представлено, допустимых и достоверных доказательств о передаче продавцом покупателю жилого дома и земельного участка по акту приема-передачи, о передаче денежных средств продавцу, несение расходов, вселении в жилой дом.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В пункте 27 данного Постановления Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

Согласно пункту 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Кроме того, согласно информации Управления Росреестра по ... в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером № **, расположенный по адресу: ... площадью ----- категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, правообладатель ФИО3, право зарегистрированы на основании договора купли – продажи от ** ** **, право собственности зарегистрировано ** ** ** за № **. В ЕГРН также имеются сведения об обременении права на данный земельный участок - ипотека в силу закона в пользу ПАО Сбербанк России ( запись от ** ** ** № **). Также имеются записи о запретах на проведение действий по регистрации от ** ** **, от ** ** **, ** ** **, от ** ** **, от ** ** **, наложенных на оснований постановлений судебного пристава – исполнителя.

В ЕГРН содержатся сведения о жилом доме с кадастровым номером № **, расположенный по адресу: ..., площадью ** ** **., правообладатель ФИО3, право зарегистрированы на основании договора купли – продажи от ** ** **, право собственности зарегистрировано ** ** ** в ЕГРП за № **. Кроме того, в ЕГРН также имеются сведения об обременении права ипотека в силу закона в пользу ПАО Сбербанк России ( запись от ** ** ** № **). Также имеются записи о запретах на проведение действий по регистрации от ** ** **, от ** ** **, от ** ** **, от ** ** **, наложенных на оснований постановлений судебного пристава – исполнителя (л.д.42).

При таких обстоятельствах отсутствие согласия банка на отчуждение заложенного жилого дома и земельного участка свидетельствует о фактическом не заключении указанного договора купли-продажи.

В связи с чем, законных оснований для удовлетворения требований о признании заключенного сторонами предварительного договора купли – продажи жилого дома и земельного участка основным договором купли – продажи, государственной регистрации перехода права собственности не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 паспорт № ** к Чичельнику № ** паспорт ** ** ** о признании заключенного сторонами предварительного договора купли – продажи жилого дома и земельного участка основным договором купли – продажи, государственной регистрации перехода права собственности отказать, за необоснованностью.

Решение в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Починковский районный суд.

Председательствующий В.Д. Ковалев