Судья Цыганова Е.А. Дело № 33-3499/2023

Дело №2-1309/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 27 сентября 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:

председательствующего Худиной М.И.,

судей Карелиной Е.Г., Марисова А.М.,

при секретаре Куреленок В.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Перспектива Инвест Групп» о взыскании денежных средств, неустойки, убытков, компенсации морального вреда

по апелляционной жалобе представителя общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Перспектива Инвест Групп» ФИО2 на заочное решение Советского районного суда г. Томска от 06.04.2023

Заслушав доклад судьи Карелиной Е.Г., объяснения истца ФИО1, полагавшей решение законным и обоснованным, а апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском, в котором просила взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Перспектива Инвест Групп» (далее - ООО «Специализированный застройщик «Перспектива Инвест Групп») денежные средства в размере 63 994,26 руб., неустойку за период с 19.12.2022 по 02.03.2022 в размере 46 712,70 руб., неустойку в размере 1% с 03.03.2023 на сумму долга, убытки - 5000 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве № /__/ от 11.06.2022, в соответствии с которым истцу передана квартира № /__/ в многоквартирном доме по адресу: /__/. До передачи квартиры ответчиком произведены обмеры квартиры, согласно которым общая площадь жилого помещения без учета балконов составляет /__/ кв.м, а с учетом понижающего коэффициента для балконов (0,3) - /__/ кв.м. Поскольку проектная площадь помещения составляет /__/ кв.м, ответчик добровольно после составления акта приема-передачи квартиры вернул истцу денежные средства за непереданные 0,1 кв.м. В целях проверки достоверности обмеров истец обратилась к кадастровому инженеру Б., за услуги которого оплатила 5000 руб., согласно заключению которого общая площадь помещения без учета балкона составляет /__/ кв.м, с учетом понижающего коэффициента для балконов (0,3) - /__/ кв.м, что меньше площади, указанной в акте приема-передачи на 0,2 кв.м. 09.12.2022 истец направила ответчику требование о возврате излишне уплаченных денежных средств за жилое помещение, а 26.12.2022 обратилась к ответчику с претензией, которые до настоящего времени не удовлетворены. Неправомерными действиями ответчика истцу причинен моральный вред.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика ООО«Специализированный застройщик «Перспектива Инвест Групп».

Обжалуемым решением исковые требования ФИО1 удовлетворены частично, в ее пользу с ООО «Специализированный застройщик «Перспектива Инвест Групп» взысканы: денежные средства в размере 63 994,26 руб., неустойка за период с 20.12.2022 по 02.03.2023 в размере 46 712,70 руб., убытки 5000 руб., компенсация морального вреда 5 000 руб., штраф 57 853,48 руб., а также неустойка, начисляемая на остаток суммы основного долга с учетом его уменьшения в случае погашения, начиная с 03.03.2023 по день фактического исполнения обязательств, исходя из размера 1 % ежедневно. С ООО «Специализированный застройщик «Перспектива Инвест Групп» в доход муниципального образования «город Томск» взыскана государственная пошлина в размере 3 814,14 руб.

В апелляционной жалобе представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Перспектива Инвест Групп» ФИО2 просит решение отменить, принять новое об отказе в удовлетворении исковых требований. Со ссылкой на положения Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», судебную практику, отмечает, что только внесенные в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведения подтверждают площадь объекта недвижимости. Поскольку спорный объект был поставлен на кадастровый учет, общая площадь согласно техническому паспорту равна /__/ кв.м, учитывая, что данные сведения истец не оспаривала, в ЕГРН сведения об изменении площади объекта не вносились, оснований для удовлетворения заявленных требований не имелось.

Руководствуясь п. 3 ст. 167, п. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия рассмотрела апелляционную жалобу в отсутствие представителя ответчика ООО «Специализированный застройщик «Перспектива Инвест Групп», извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Судом установлено, следует из материалов дела, что 11.06.2020 между ООО «Специализированный застройщик «Перспектива Инвест Групп и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома № /__/ (л.д. 28-35), по условиям которого: объектом долевого строительства является - 1-комнатная квартира, расположенная в блоке В на 21 этаже со строительным номером помещения 26.03.10.163, согласно приложению № 1; участник уведомлен о том, что фактическая площадь объекта устанавливается на момент ввода дома в эксплуатацию и может отличаться от площади объекта на момент подписания акта приема-передачи ввиду выполненных отделочных работ, предусмотренных договором; перерасчет цены договора производится сторонами исходя из фактической площади объекта, устанавливаемой на момент ввода дома в эксплуатацию; в случае если площадь объекта после выполнения отделочных работ будет отличаться в большую или меньшую сторону в пределах 2% от фактической площади объекта, установленной на момент ввода дома в эксплуатацию, такое изменение в соответствии со ст. 421, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации не будет являться основанием для перерасчета цены договора; если же площадь объекта после выполнения отделочных работ будет отличаться в большую или меньшую сторону более чем на 2% от фактической площади объекта, установленной на момент ввода дома в эксплуатацию, стороны обязаны произвести взаиморасчёты и скорректировать цены объекта, исходя из площади, установленной после выполнения отделочных работ и цены 1 кв.м площади объекта, установленной договором (п. 1.3. договора); проектная площадь объекта - площадь объекта, определенная в соответствии с проектной документацией на дом, составляет /__/ кв.м, из них летние помещения (площадь летних помещений рассчитывается с понижающим коэффициентом) - /__/ кв.м (п. 1.4 договора); фактическая площадь объекта определяется как сумма общей площади помещений объекта, включающая в себя сумму площадей всех помещений объекта долевого строительства, включая летние помещения (площадь летних помещений рассчитывается с учетом понижающего коэффициента), которая определяется по окончании строительства дома на основании обмеров, произведенных уполномоченным государством органом (п. 1.5 договора); цена договора рассчитывается как произведение размера проектной площади объекта на цену 1 кв.м объекта в размере 319 971,34 кв.м, цена может быть изменена в случае, если фактическая площадь объекта превысит или уменьшится относительно проектной площади объекта (п. 3.1 договора); в случае, если фактическая площадь объекта превысит или уменьшится относительно проектной площади объекта, цена подлежит изменению в следующем порядке: стороны производят перерасчет цены исходя из 1 кв.м объекта, указанной в п. 3.1. договора и величины, на которую уменьшилась или увеличилась площадь объекта (п. 3.4. договора).

Таким образом, договором № /__/ от 11.06.2020 согласованы как размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, то, что фактическая площадь передаваемого объекта устанавливается на момент ввода дома в эксплуатацию, так и то, что фактическая площадь объекта определяется по окончании строительства дома на основании обмеров, произведенных уполномоченным государством органом.

Согласно техническому паспорту на жилое помещение по адресу: /__/, выполненному ООО «Межрегиональное бюро кадастровых работ» по состоянию на 20.09.2021 (л.д. 18-24), общая площадь жилого помещения составляет /__/ кв.м (без учета площади балкона).

21.06.2022 сторонами подписан акт приема-передачи по договору № /__/ от 11.06.2020 (л.д. 6-7), согласно которому истцу передана квартира: код помещения 26.03.10.163, квартира /__/, расположенная на 21 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: /__/.

Согласно п.2 указанного акта по данным обмеров, произведенных уполномоченным органом технической инвентаризации объектов недвижимости, фактическая площадь квартиры составила /__/ кв.м, включая площадь помещений квартиры - /__/ кв.м и площадь летнего помещения /__/ кв.м с учетом понижающего коэффициента.

Согласно пункту 5 акта участник подтверждает, что обязательства застройщика по договору исполнены надлежащим образом и в срок.

В пунктах 7, 7.1 акта стороны подтверждают, что окончательная цена объекта составляет денежную сумму в размере 9791122,87 руб., которая на момент подписания акта уплачена застройщику; сумма излишне уплаченных участником денежных средств составляет 31997,13 руб., подлежит возврату участнику застройщиком в течение 60 дней с даты получения заявления участника с реквизитами для возврата.

Согласно п.12 акт является основанием для государственной регистрации права собственности участника на объект в органе, осуществляющем государственную регистрацию.

Как указано истцом в исковом заявлении, предусмотренная в п.7.1 акта сумма излишне уплаченных денежных средств за непереданный 0,1 кв. м (/__/ (/__/ +/__/) кв.м – /__/ (/__/ +/__/) кв.м) ей возвращена застройщиком.

Согласно сведениям, внесенным в ЕГРН 19.07.2022 на основании договора №/__/ от 11.06.2020, акта приема-передачи от 21.06.2022, площадь спорной квартиры составляет /__/ кв.м (выписка из ЕГРН от 19.07.2022, л.д. 8).

Согласно заключению кадастрового инженера Б. от 09.12.2022 на квартиру /__/, расположенную на 21-м этаже многоквартирного жилого дома по адресу: /__/, общая площадь помещений составляет /__/ кв.м, площадь помещения без учета неотапливаемых частей (балконов и лоджий) составляет /__/ кв.м (л.д. 14). За услуги по составлению данного заключения истцом оплачено 5000 руб. (л.д.12).

09.12.2022 в адрес ответчика по электронной почте ФИО1 направила заявление о возврате излишне уплаченных денежных средств в размере 63994,26 руб. (л.д. 27), оставленное без ответа, а 26.12.2022 - претензию о возврате денежных средств в размере 63994,26 руб. в счет соразмерного уменьшения цены договора в связи с уменьшением общей проектной площади квартиры с /__/ кв. м до /__/ кв. м (л.д. 13), которая в добровольном порядке не была удовлетворена.

Разрешая спор, суд первой инстанции, исходя из того, что договором установлена возможность изменения цены в связи с превышением или уменьшением фактической площади объекта относительно проектной площади объекта, пришел к выводу о наличии у истца права требовать соразмерного уменьшения цены договора, взысканию денежных средств, с учетом установленного на основании заключения кадастрового инженера Б. не соответствия общей площади квартиры, указанной в акте приема-передачи от 21.06.2022, фактической площади квартиры на 0,2 кв.м в меньшую сторону.

С данными выводами судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального и процессуального права, постановлены без учета условий заключенного между сторонами договора, в связи с чем доводы апелляционной жалобы заслуживают внимания.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества представляет собой внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (ч.7 ст.1 указанного закона).

В соответствии с пп. 7 п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права являются, в том числе технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном законом порядке.

В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости (п. 1 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений (п. 2 указанной статьи).

В силу пп. 9 п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» к таким основным сведениям, вносимым в кадастр недвижимости, относится площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место.

Из приведенных норм права следует, что только внесенные в ЕГРН сведения подтверждают площадь квартиры как объекта недвижимости и изменение ее качественных характеристик.

Как следует из условий заключенного между сторонами договора, участник уведомлен о том, что фактическая площадь объекта устанавливается на момент ввода дома в эксплуатацию, перерасчет цены договора производится сторонами исходя из фактической площади объекта, устанавливаемой на момент ввода дома в эксплуатацию,

фактическая площадь объекта определяется как сумма общей площади помещений объекта, включающая в себя сумму площадей всех помещений объекта долевого строительства, включая летние помещения (площадь летних помещений рассчитывается с учетом понижающего коэффициента), которая определяется по окончании строительства дома на основании обмеров, произведенных уполномоченным государством органом (п. 1,3, 1.5 договора). Подписывая договор, истец выразила согласие со всеми согласованными в нем условиями.

В п.2 подписанного сторонами 21.06.2022 акта приема-передачи истец и ответчик подтвердили надлежащее исполнение указанных условий договора, в частности: что обмер произведен уполномоченным органом технической инвентаризации объектов недвижимости; по данным обмера фактическая площадь квартиры составила /__/ кв.м, включая общую площадь помещений квартиры - /__/ кв.м и площадь летнего помещения /__/ кв.м с учетом понижающего коэффициента, что согласуется с данными технического паспорта на указанное жилое помещение, выполненного ООО «Межрегиональное бюро кадастровых работ».

Эти же сведения о площади спорного объекта в размере /__/ кв.м (без учета площади летнего помещения (балкона)), установленные в предусмотренном договором порядке и подтвержденные сторонами, до настоящего времени содержатся в ЕГРН, объект в соответствии с законом поставлен на кадастровый учет с присвоением номера /__/.

Принимая во внимание изложенное, условия договора № /__/ от 11.06.2020 и то, что лишь внесенные в ЕГРН сведения подтверждают площадь квартиры как объекта недвижимости и изменение ее качественных характеристик, при этом в установленном законом порядке сведения, содержащиеся в ЕГРН, установленные техническим паспортом, актом приема-передачи, истцом не оспорены, в ЕГРН сведения об изменении общей площади квартиры вследствие ошибки не вносились, заключение кадастрового инженера Б., согласно которому площадь помещения без учета лоджий, балкона составляет /__/ кв.м, не может быть принято в качестве допустимого доказательства площади спорного объекта, в связи с чем, основания для удовлетворения заявленных истцом требований отсутствуют.

Отвечающие требованиям ст.55,59,60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательства, подтверждающие нарушение ответчиком прав истца, в том числе как потребителя, и наличие оснований для удовлетворения исковых требований, не представлены.

При установленных обстоятельствах решение подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований.

Руководствуясь п.2 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционную жалобу представителя общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Перспектива Инвест Групп» ФИО2 удовлетворить, заочное решение Советского районного суда г. Томска от 06.04.2023 отменить, принять новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Перспектива Инвест Групп» о взыскании денежных средств, неустойки, убытков, компенсации морального вреда – отказать.

Председательствующий

Судьи