УИД 79RS0002-01-2024-001104-72
Дело № 2-406/2025 (2-3424/2024)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 февраля 2025 года г. Биробиджан
Биробиджанский районный суд Еврейской автономной области в составе
председательствующего судьи Бирюковой Е.А.,
с участием:
представителя истца ФИО4,
ответчика ФИО2,
представителей ответчика ФИО5, ФИО6,
при секретаре Фадеевой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области» к ФИО1 ФИО9 о взыскании задолженности по арендной плате и пени,
УСТАНОВИЛ:
МКУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени, мотивировав тем, что между МКУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, по условиям которого ответчику передан в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью № расположенный по адресу: <адрес> для строительства завода металлопластмассовых изделий и строительных конструкций с целью завершения строительства объектов незавершенного строительства. Срок действия договора аренды установлено ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Ответчик ненадлежащим образом исполнял договорные обязательства, не производил оплату за аренду земельного участка.
В связи с нарушением сроков платежей за аренду земельного участка у ответчика возникла задолженность в размере в размере <данные изъяты> руб., из которых основной долг за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты>. и пени за период просрочки платежей с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты>.
Просит суд взыскать с ФИО1 в пользу МКУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № задолженность в размере <данные изъяты>., из которых основной долг за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты>. и пени за период просрочки платежей с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты>.
Представитель истца ФИО4 в судебном заседании требования и доводы иска поддержала. Считает необоснованными доводы ответчика о невозможности использования земельного участка. В судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ представитель истца не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен. В поступившем ходатайстве просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя истца, указав, что в случае применения судом срока исковой давности, взысканию с ФИО1 в пользу МКУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № подлежит задолженность в размере <данные изъяты> руб., из которых основной долг за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> руб. и пени за период просрочки платежей с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты>.
Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что не может использовать спорный земельный участок, предоставленный ей в аренду для завершения строительства завода металлопластмассовых изделий и строительных конструкций, по причине изменения в 2019 году территориальной зоны с ПКС-2 на зону Ж-1. Имеющиеся на земельном участке объекты незавершенного строительства нецелесообразно достраивать, поскольку они не будут введены в эксплуатацию. На момент заключения нового договора с истцом она не знала об изменении территориальной зоны. Решение Городской Думы она не оспаривала. Изменения в договор аренды не вносились.
Представитель ответчика ФИО5 исковые требования не признала, указав, что арендная плата не подлежит взысканию в арендатора, поскольку ее доверитель не может использовать спорный земельный участок по назначению из-за изменения территориальной зоны. При этом на момент заключения договора аренды собственник земельного участка должен был знать об изменении зоны, не указал достоверные сведения об этом в договоре, до ответчика данную информацию не довел. Указала на злоупотребление со стороны истца. Просила применить срок исковой давности.
Представитель ответчика ФИО6 исковые требования не признал. Пояснил, что он был арендатором спорного земельного участка, обратился с заявлением об изменении территориальной зоны. Однако он не знал, что данная зона была изменена. Он уступил свои права аренда ФИО1 В последствие при заключении с ФИО1 нового договора аренды истец не указал об изменении территориальной зоны, ввел ответчика в заблуждение и его доверитель не может использовать земельный участок по назначению. В связи с чет ответчик не должен исполнять обязательства по оплате арендной платы.
Выслушав пояснения участников процесса, и, изучив материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии со ст.ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться в надлежащие сроки и надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1).
Статьей 619 ГК РФ предусмотрено досрочное расторжение договора по требованию арендодателя.
Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между МКУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО и ООО «Завод легких металлических конструкций «Шанс» заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого обществу передан в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью №., расположенный по адресу: <адрес>, для строительства завода металлопластмассовых изделий и строительных конструкций. Срок действия договора аренды с учетом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ установлен ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
На основании договора от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Завод легких металлических конструкций «Шанс» с согласия арендодателя передал права и обязанности по вышеуказанному договору ФИО7, который в свою очередь, по договору от ДД.ММ.ГГГГ уступил права и обязанности ФИО1
ДД.ММ.ГГГГ между МКУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого ответчику передан в аренду земельный участок с кадастровым номером № площадью № расположенный по адресу: <адрес>, для строительства завода металлопластмассовых изделий и строительных конструкций с целью завершения строительства объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами №. Срок действия договора аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Договор прошел государственную регистрацию.
Из акта приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ следует, что арендодатель сдал, а арендатор принял вышеуказанный земельный участок.
В силу п.п. 3.2.5, 3.2.5 договора ФИО1 обязана вносить арендную плату в размене, порядке и сроки, установленные настоящим договором, а также ежеквартально, но не позднее 25 числа первого месяца, следующего за отчетным кварталом, производить с арендодателем сверку произведенных платежей по арендной плате и результат сверки оформлять соответствующим актом.
Пунктом 2.2. данного договора также предусмотрено внесение арендной платы арендатором ежемесячно равными частями не позднее 25 числа текущего месяца, последний взнос аренды – до 20 декабря текущего года.
В приложении 1 к договору указано, что арендная плата уплачивается с даты государственной регистрации договора и вносится ежемесячно равными частями от годовой суммы не позднее 25-го числа текущего месяца, последний взнос аренды – до 20 декабря текущего года. Исходя из расчета вид разрешенного использования указан – строительная промышленность 6.6, исходя из ставки арендной платы в размере <данные изъяты> рублей с применением коэффициента, усчитывающего вид деятельности осуществляемой на арендуемом земельном участке – 0,02.
При этом согласно п. 7.1 договора на момент подписания договора, арендатор занимает арендуемый объект с ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, условия договора по оплате арендной платы применяются с указанной даты.
В судебном заседании из материалов дела (выписки по счету) установлено, что ответчиком арендная плата в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не производилась, в связи с чем образовалась задолженность по основному долгу в размере <данные изъяты>.
Доводы ответчика о том, что она лишена возможности пользоваться спорным земельным участком по назначению в связи с чем она не должна вносить арендную плату являются несостоятельными.
На основании решения городской Думы муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО от ДД.ММ.ГГГГ № часть территориальной зоны ПКС-2 «Зона производственных и коммунально-складских объектов IV класса» заменена на территориальную зону Ж-1 «Зона застройки индивидуальными жилыми домами» (площадью 17 475 кв.м.), часть территориальной зоны ПКС-2 заменена на зону Р-1 (площадью 2 360 кв.м для природно-рекреционной зоны на земельном участке: <...>.
В ЕГРН имеются сведения об объектах незавершенного строительства с кадастровыми номерами №, расположенными на спорном земельном участке, с проектируемым назначением - строительство административного здания; строительство завода металлопластмассовых изделий и строительных конструкций; строительство цеха.
При этом срок действия разрешений на строительство указанных объектов истекли в 2018 году, новые разрешения не выдавались.
Таким образом, изменение территориальной зоны не освобождает ответчика вносить плату за пользование земельным участком, который фактически находится в ее владении с учетом расположенного на нем принадлежащих ответчику объектов незавершенного строительства.
Вместе с тем суд не может согласиться с расчетом истца, поскольку он произведен без учета решения городской Думы муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО от ДД.ММ.ГГГГ №.
Поскольку арендатором не вносилась арендная плата, то с учетом вышеуказанного решения и заявленного срока исковой давности исковые требования истца о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате подлежат частичному удовлетворению, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>.
Рассматривая требования о взыскании с ответчика неустойки (пени), суд приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Пунктом п. 4.1. договора аренды земельного участка предусмотрено, что в случае невнесения арендатором арендной платы в размере и сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере одной трехсотой действующей на дату уплаты пени ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки от суммы платежей за истекший расчетный период.
В соответствии с расчетом, представленным истцом, размер неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> руб.
Вместе с тем данная сумма также определена без учета решения городской Думы муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО от ДД.ММ.ГГГГ №, а также действующего моратория, введённого Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» (далее - Постановление Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №).
В соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.
Последствия введения моратория предусмотрены в пункте 3 статьи 9.1 Закона о банкротстве. В частности, на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, в силу абзаца десятого пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей.
Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № с ДД.ММ.ГГГГ сроком на 6 месяцев введён мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Закона о банкротстве» (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №) в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве). В частности, это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория. Лицо, на которое распространяется действие моратория, вправе заявить возражения об освобождении от уплаты неустойки (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве) и в том случае, если в суд не подавалось заявление о его банкротстве.
В пункте 2 этого же постановления разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 Закона о банкротстве на лицо, которое отвечает требованиям, установленным актом Правительства Российской Федерации о введении в действие моратория, распространяются правила о моратории независимо от того, обладает ли оно признаками неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества либо нет.
Таким образом, к требованиям КУМИ мэрии города о взыскании пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ подлежат применению правила о моратории, введённом Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №.
Из содержания разъяснений содержащихся в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что в применении моратория может быть отказано только в том случае, если будет доказано что ответчик, на которого распространяется мораторий, в действительности не пострадал от обстоятельств, послуживших основанием для его введения, и ссылки данного ответчика на указанные обстоятельства являются проявлением заведомо недобросовестного поведения.
Однако по настоящему делу таких доказательств в материалы дела представлено не было, обстоятельств, свидетельствующих о злоупотреблении ответчиком правом (статья 10 ГК РФ), судебная коллегия не установила.
В то же время для применения судом моратория не требуется представление доказательств, подтверждающих, что ответчик пострадал от наступления обстоятельств, послуживших основанием для его введения, поскольку по смыслу приведённого правового регулирования данное обстоятельство презюмируется, пока не доказано иное.
При таких обстоятельствах пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не подлежат взысканию с ответчика.
Кроме того, в силу положений ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Как указал Конституционный Суд РФ в Определении от ДД.ММ.ГГГГ №-О, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ являются одним из правовых способов защиты от злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е. по существу способом реализации требования ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которому осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Именно поэтому в части первой указанной статьи речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
В Определении от ДД.ММ.ГГГГ №-О Конституционный Суд РФ также подчеркивал, что право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений, а также принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 ГК РФ) размер неустойки может быть снижен судом на основании ст. 333 ГК РФ.
Снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства.
Суд, принимая во внимание характер сложившихся между сторонами правоотношений, оценив фактические обстоятельства дела, в том числе сумму долга, период допущенной просрочки, исходя из компенсационного характера неустойки, как меры ответственности и недопустимости неосновательного обогащения истца, пришел к выводу о снижении размера подлежащих взысканию неустоек до <данные изъяты> руб., что свидетельствует о соблюдении принципов разумности и справедливости, баланса прав и законных интересов сторон.
На основании изложенного указанная сумма пени подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, ч. 1 ст. 333.19 НК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина с учетом округления в размере 3 712 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 56, 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области» к ФИО1 ФИО10 о взыскании задолженности по арендной плате и пени удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО1 ФИО11, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт серии № выдан ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>) в пользу муниципального казённого учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области (№) задолженность по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб., пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб., всего взыскать <данные изъяты> руб.
Взыскать с ФИО1 ФИО12, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт серии № выдан ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <данные изъяты> руб.
Решение может быть обжаловано в суд Еврейской автономной области через Биробиджанский районный суд Еврейской автономной области в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.
Судья Е.А. Бирюкова
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.