УИД 11RS0004-01-2022-002031-17

Дело № 2-6861/2022

Мотивированное решение составлено 26.12.2022.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 декабря 2022 года Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Глушковой Ю.В., при помощнике судьи Примаковой Д.С.,

с участием представителя истца ФИО1, действующей на основании доверенности от ***, представителя ответчика ФИО2, действующего на основании доверенности от ***,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Екатеринбурга к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате,

установил:

Администрация города Екатеринбурга в лице Земельного комитета обратилась в Печорский городской суд Республики Коми с указанным иском. В обоснование требований истец указал, что между Администрацией города Екатеринбурга и ООО «ТВЦ Европейский» заключен договор аренды земельного участка *** от *** (в редакции дополнительного соглашения ***) с кадастровым номером ***:64, расположенного по адресу: *** – ***, площадью 14 541 кв. м. для строительства торгово-делового центра. Между МУГИСО и ООО «ТВЦ Европейский» *** подписано дополнительное соглашение, в соответствии с которым, с *** кадастровый номер земельного участка ***, общая площадь 14540 кв.м., общая площадь торгово-делового центра 105452,50 кв.м. Согласно сведений ЕГРН ФИО3 является собственником помещения с кадастровым номером *** площадью 1086,7 кв.м. Вступившим в законную решением Печорского городского суда Республики Коми от *** также установлены указанные обстоятельства, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате за период с *** года в сумме 216532 руб. 09 коп., неустойка за период с *** по *** в размере 6062 руб. 90 коп.

На основании изложенного, уточнив исковые требования, истец просит суд взыскать с ответчика в пользу Администрации города Екатеринбурга задолженность по арендной плате за период с декабря 2019 по март 2022 в сумме 275 680 руб. 30 коп., пени за период с *** по *** в сумме 94 575 руб. 59 коп., пени, начисленные на сумму основного долга, взысканную решением Печорского городского суда Республики Коми от *** за период с *** по *** в размере 162518 руб. 63 коп.

Определением Печорского городского суда Республики Коми от *** гражданское дело передано по подсудности в Кировский районный суд г. Екатеринбурга.

Представитель истца в судебном заседании поддержала доводы и требования уточненного искового заявления, суду пояснила, что сам по себе факт регистрации права собственности на помещение за ответчиком является основанием для начисления арендной платы. Факт ввода в эксплуатацию здания для вопроса о взыскании арендной платы за арендованный земельный участок правового значения не имеет. Кроме того, пояснила, что в данном случае отсутствуют основания для применения положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика в письменном отзыве и в судебном заседании возразил относительно доводов и требований искового заявления, суду пояснил, что часть здания, где расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий ответчику, до настоящего времени не введена в эксплуатацию, срок разрешения на строительство истек. ФИО3 запрещено эксплуатировать принадлежащий ему объект незавершенного строительства решением Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга от ***. При этом, просил суд обратить внимание на то обстоятельство, что ответчик стал единственным собственником объекта незавершенного строительства на основании решения Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга от *** в связи с тем, что застройщик ООО «ТВЦ Европейский» не исполнил свои обязательства перед ФИО3 по передаче проинвестированного объекта в собственность. Данное решение суда принято до введения в отношении ООО «ТВЦ Европейский» процедуры конкурсного производства. Все остальные инвесторы включены в реестр требований кредиторов ООО «ТВЦ Европейский» с денежными требованиями. В отношении решения суда от *** пояснил, что дело было рассмотрено в порядке заочного производства, ответчик не был надлежащим образом извещен о дате, времени и месте судебного заседания, поскольку фактически проживал в г. Екатеринбурге по месту работы, имел регистрацию по месту пребывания в г. Екатеринбурге. Вместе с тем, ответчику было отказано в обжаловании решения в связи с пропуском срока. Кроме того, представителем ответчика было заявлено ходатайство о применении положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижении неустойки.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, о дополнении которых ходатайств не поступило, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За пользование земельными участками, находящимися в аренде, взимается арендная плата.

Согласно п. 1 статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из материалов дела следует, что *** между Администрацией города Екатеринбурга (Арендодатель) и ООО «ТВЦ Европейский» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка ***, в соответствии с которым, в аренду сроком на 15 лет передан земельный участок площадью 12854 кв.м., с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ***, для строительства торгово-делового центра.

По условиям данного договора участок предоставляется на срок по *** (п. 8.1) с пролонгацией (п. 8.2).

*** между Администрацией города Екатеринбурга и ООО «ТВЦ Европейский» заключено дополнительное соглашение *** к договору аренды от ***, которым внесены изменения в раздел «Арендная плата». В связи с уточнением границ земельного участка и изменением кадастрового номера земельного участка *** между Администрацией города Екатеринбурга и ООО «ТВЦ Европейский» заключено дополнительное соглашение *** к договору аренды от ***, согласно которому, площадь земельного участка составила 14541 кв.м., кадастровый номер земельного участка ***64.

В связи с продлением действия Разрешения на строительство от *** № ***35 *** между Администрацией города Екатеринбурга и ООО «ТВЦ Европейский» заключено дополнительное соглашение *** к договору аренды земельного участка от ***.

В соответствии с Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от *** № RU66302000-2221 объекту строительства присвоен адрес: ***.

Как установлено в судебном заседании, подтверждается материалами дела и не оспорено лицами, участвующими в деле, с *** ФИО3 является собственником нежилого помещения площадью 1086,7 кв.м., расположенного по адресу: ***, с КН ***

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Согласно п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016, из абзаца второго п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

По смыслу указанных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник недвижимости выбывает из обязательства по аренде земельного участка.

Согласно п. 2.4 договора (в редакции дополнительного соглашения от *** ***), арендная плата по настоящему договору вносится арендатором ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год.

За нарушение сроков перечисления арендной платы по настоящему договору арендатору начисляется пени в размере 0,1% не перечисленных сумм за каждый день просрочки (п. 5.2 договора).

В рамках настоящего спора истцом заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с *** в сумме 275 680 руб. 30 коп., пени за период с *** по *** в сумме 94 575 руб. 59 коп.

Оценив представленные суду доказательства в их совокупности и каждое в отдельности, суд не усматривает оснований для удовлетворения указанного требования в силу следующего.

Вступившим в законную силу решением Железнодорожного районного суда *** от *** суд обязал ФИО3 до окончания строительства объекта капитального строительства, находящегося на земельном участке с КН *** по адресу: ***, и ввода его в эксплуатацию в установленном законом порядке (до получения разрешения уполномоченного органа на ввод объекта в эксплуатацию) не пользоваться, не передавать во владение, пользование другим лицам принадлежащее ему на праве собственности помещение с КН ***, площадью 1086,7 кв.м. При этом, решением Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга от *** суд обязал ООО «Торгово-выставочный центр Европейский» в случае не возобновления строительства в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу приступить к выполнению мероприятий по консервации объекта строительства в отношении неоконченного строительством объекта капитального строительства, находящегося на земельном участке с КН *** по адресу: ***.

В силу ч. 2 ст. 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

В судебном заседании установлено и не оспорено сторонами, что до настоящего времени помещение, принадлежащее на праве собственности ответчику, строительством не окончено, не введено в эксплуатацию.

Согласно разъяснений, содержащихся в п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021, арендная плата не подлежит взысканию в случае, когда арендатор не имел возможности использовать участок по назначению по причине, за которую он не отвечает. Договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г., п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 г., в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20 февраля 2018 г. N 305-ЭС17-17952.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 3 марта 2016 г. N 305-ЭС15-15053 сформулирована следующая правовая позиция.

Согласно пп. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В ходе рассмотрения спора сторона ответчика возражала против удовлетворения иска и заявляла, что у ответчика отсутствовала реальная возможность пользоваться объектом аренды в заявленный истцом период для целей, предусмотренных договором, по причине, за которую арендатор не отвечает, что освобождает ответчика от обязанности по внесению арендной платы в спорный период.

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате за период с *** в сумме 275 680 руб. 30 коп., и, как следствие, пени за период с *** по *** в сумме 94 575 руб. 59 коп.

При этом, суд находит несостоятельной ссылку представителя истца на вступившее в законную силу заочное решение Печорского городского суда Республики Коми от ***, которым, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате за период с *** года в сумме 216 532 руб. 09 коп., неустойка за период с *** по *** в размере 6 062 руб. 90 коп., поскольку оно касается иного периода, принято без учета фактических обстоятельств, имевших место в период, который является предметом настоящего спора.

Также истцом также заявлено требование о взыскании пени, начисленных на сумму основного долга, взысканную решением Печорского городского суда Республики Коми от *** за период с *** по *** в размере 162 518 руб. 63 коп.

В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

В рассматриваемом случае суд, с учетом всех обстоятельств, имеющих значение при определении размера неустойки, находит возможным применить положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, снизив неустойку до 50 000 руб.

Кроме того, в соответствии с положениями ст. ст. 98, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.19 Налогового кодекса российской Федерации, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 1 700 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Администрации города Екатеринбурга к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 (паспорт гражданина Российской Федерации ***) в пользу Администрации г. Екатеринбурга (ИНН <***>) пени за период с *** по *** в размере 50 000 руб.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с ФИО3 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 1 700 руб.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме подачей апелляционной жалобы в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Кировский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья Ю.В. Глушкова