Решение по делу № 2-4/2025 от 04.04.2025 - о признании договора купли-продажи недействительным, взыскании денежных средств, полученных по недействительной сделке.

Копия

В окончательной форме изготовлено 04 апреля 2025 года

УИД: 66RS0029-01-2024-001533-07 Дело № 2-4/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 марта 2025 года г. Камышлов Свердловская область

Камышловский районный суд Свердловской области в составе:

Председательствующего судьи Сейдяшевой Н.В.

при секретаре Обоскаловой З.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании посредством ВКС гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным,

встречному исковому заявлению ФИО3 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, взыскании денежных средств, полученных по недействительной сделке,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным, указав в исковом заявлении о том, что ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - квартиры, расположенной по адресу: <адрес> с кадастровым номером №. Собственником данной квартиры на момент заключения договора являлся ФИО2 на основании договора №№ от ДД.ММ.ГГГГ

До продажи квартиры истец неоднократно обращалась с требованиями продать квартиру ей, на что всегда получала отказ. Намерений продавать свою квартиру истцу ФИО2 не имел.

В период оформления договора купли-продажи, ответчик ФИО2 злоупотребил своим правом и не довел до сведения ФИО3. а также не внес сведения в ЕГРН о том, что на основании определения судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции по гражданскому делу № от 03 августа 2023 года (гражданское дело в суде первой инстанции Камышловского районного суда Свердловской области №№) истец ФИО1 обладает правом пользоваться спорным жилым помещением.

Ответчик ФИО2 достоверно знал, что на момент продажи квартиры в ней проживает истец, намерения добровольно выехать из данной квартиры не имеет, другой жилплощади не имеет, выехать не имеет возможности.

Интересы истца были нарушены тем, что спорная квартира была продана и собственником данной квартиры – ответчиком ФИО3 было подано исковое заявление в Камышловский районный суд Свердловской области о выселении и снятии с регистрационного учета истца.

Просит о признании договора купли-продажи недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, заключенного 12 марта 2024 года между ФИО2 и ФИО3 недействительным и применить последствия недействительности сделки; о восстановлении в ЕГРН записи о регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> с кадастровым номером № за ФИО2; о внесении изменений в ЕГРН сведений об обременении недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: <адрес> с кадастровым номером № о праве проживания и пользования данной квартирой ФИО1 на основании решения Камышловского районного суда Свердловской области по гражданскому делу № от 01 марта 2023 года.

Не согласившись с исковым заявлением, ответчик ФИО3 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, взыскании денежных средств, полученных по недействительной сделке, указав в исковом заявлении о том, что не была поставлена в известность о праве на пожизненное проживание ФИО1 в квартире по адресу: <адрес>

Кроме того, Камышловским районным судом Свердловской области рассмотрено дело по иску ФИО3 к ФИО1 о признании утратившей право пользования жилым помещением и выселении из жилого помещения, судом в удовлетворении иска отказано. Данное решение оставлено без изменения судом апелляционной инстанции.

В ходе судебного разбирательства ФИО3 стало известно о том, что ФИО1 проживает в квартире на законных основаниях и ее выселение не возможно. Считает, что ответчик намеренно скрыл от нее данную информацию, являющуюся существенной. При регистрации сделки речь шла о лицах лишь имеющих регистрацию и подлежащих выселению.

Для приобретения квартиры ФИО3 были использованы кредитные денежные средства в размере 713 515 руб., через Домклик в соответствии с офертой о заключении договора №№ от ДД.ММ.ГГГГ, согласно пункта 5 которой ФИО3 также произведены расходы на заключение договора, страхование объекта, которые также были включены в основную сумму кредита. Согласно справке об уплаченных процентах и основном долге в ПАО Сбербанк за период с 12 марта 2024 года по 30 сентября 2024 года по кредитному договору №№ от ДД.ММ.ГГГГ произведено погашение долга в размере 100 405 руб. 96 коп. и процентов в размере 53 228 руб. 55 коп.. Кроме того, ФИО3 внесено в октябре и ноябре 2024 года по кредитному договору по 9 109 руб. 67 коп., из них в счет погашения процентов 17 569 руб..

Итого, расходы ФИО3 являющиеся убытками: по процентам составили 70 797 руб. 55 коп., услуги Домклик 13 515 руб..

Просит о признании договора купли-продажи квартиры от 12 марта 2024 года по объекту недвижимости, расположенному по адресу: <адрес> с кадастровым номером № недействительной сделкой, взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 возврат полученного по недействительной сделке 600 00 руб. 00 коп., а также убытки в размере 84 312 руб. 55 коп..

Истец по первоначальному иску ФИО1 и её представитель ФИО4 в судебном заседании настаивали на удовлетворении искового заявления.

Ответчик ФИО2 и его представитель ФИО5 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражали, суду пояснили, что с исковыми требованиями ФИО1 не согласны поскольку договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> прошел регистрацию в Росреестре, сделка была зарегистрирована. Истец по первоначальному иску ФИО1 просит признать сделку недействительной по основаниям пункта 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно пункта 3.4 договора от 12 марта 2024 года продавец ставит в известность покупателя о том, что на момент подписания данного договора в отчуждаемом объекте зарегистрирована ФИО1. Никаких претензий к продавцу по вопросу выписки указанной граждански покупатель не имеет. По договоренности сторон, покупатель после перехода права собственности на квартиру самостоятельно (за свой счет) решает вопрос о выписке из квартиры ФИО1. Таким образом, ФИО3 была надлежащим образом осведомлена о зарегистрированной в продаваемой квартире ФИО1 и приняла на себя обязательство по снятию с регистрационного учета ФИО1 Нарушений статей 460, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации со стороны ФИО2 нет, таким образом и оснований для удовлетворения исковых требований не имеется. Доводы ФИО3 о том, что о регистрации ФИО1 она узнала лишь в ходе судебного разбирательства, надуманные. Все требования закона, предъявляемые к договору купли-продажи квартиры при оформлении и заключении оспариваемого договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ соблюдены. Кроме того, в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороной истца не представлено суду доказательств того, что заключая оспариваемый договор купли-продажи ФИО2 действовал недобросовестно, что ФИО3 не знала или не могла не знать о том, что на момент совершения оспариваемого договора имелось зарегистрированное лицо. Напротив, убедившись в том, что ФИО2 является собственником спорной квартиры, осмотрев квартиру, ФИО3 оформив кредит в банке, заключила договор купли-продажи квартиры. Истец ФИО3 в своих расчетах взыскиваемой суммы указывает, что согласно пункта 2.1 договора стоимость квартиры составляет 900 000 руб. 00 коп., из которых 300 000 руб. 00 коп., ФИО2 возвратил добровольно. Истец ФИО3 приобрела квартиру с использованием заемных средств, и чтобы банк одобрил большую сумму, в договоре была указана сумма 900 000 руб.. Протоколом согласования к предварительному договору от 20 февраля 2024 года определена стоимость квартиры 600 000 руб. 00 коп., по соглашению стороны в основном договору будет указана сумма 900 000 руб. 00 коп.. Согласно распискам от ДД.ММ.ГГГГ года, ДД.ММ.ГГГГ года, ФИО2 возвратил ФИО3 денежные средства в размере 300 000 руб. 00 коп.. Таким образом, указанные денежные средства считаются возвратом по договорной цене квартиры в размере 600 000 руб. 00 коп., а не добровольным возвратом по претензии. Таким образом, считает, что ФИО3 ввела суд в заблуждение. В связи с чем, просит в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ФИО3 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) ФИО6 в судебном заседании настаивала на удовлетворении встречного иска.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России» в судебное заседание не явился, в отзыве на исковое заявление указали, что ФИО3 является добросовестным приобретателем недвижимого имущества, а ПАО Сбербанк добросовестным залогодержателем. Принимая решение о выдаче кредита, банк исходил из добросовестности заемщика и его контрагента, не знал, и не мог знать о наличии иных обстоятельств, связанных с заключением договора купли-продажи. В данном случае договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года заключен сторонами в установленной форме, подписан продавцом и покупателем надлежащим образом, факт добровольного подписания сторонами не оспаривается, содержит все существенные условия, характерные для договора купли-продажи, стоимость объекта недвижимости согласована сторонами, сторонами согласовано приобретение квартиры с привлечением заемных средств и собственных средств. Таким образом, оснований для признания договора купли-продажи, заключенного между ФИО2 и ФИО3 недействительным отсутствуют. Доказательств того, что ФИО3 на момент совершения сделки знала или должна была знать о наличии основании для возможной недействительности приобретения недвижимого имущества в материалы дела не представлено. Просят в удовлетворении искового заявления ФИО1 к ФИО2, ФИО3 отказать в полном объеме.

Представитель третьего лица филиала ФГБУ ФКП Росреестра по СО (Камышловский отдел) в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в отсутствие их представителя.

Представитель третьего лица ООО СК «Сбербанк страхование» в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в письменных объяснениях указали, что между ООО «Сбербанк Страхование» и ФИО3 заключен договор страхования серия №. По договору страхования страховщик обязуется за обусловленную полисом плату возместить страхователю или иному лицу, в пользу которого заключен полис, при наступлении предусмотренного полисом страхового случая убытки от повреждения, гибели ли утраты застрахованного имущества. Застрахованное имущество: квартира по адресу: <адрес> Титульное страхование по договору страхования не предоставлялось. Иных событий, имеющих признаки страхового случая, не наступало.

Представитель третьего лица ООО «Домклик» в судебное заседание не явился, не просил о рассмотрении дела в отсутствие их представителя, извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица ООО «Гермес» в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в отсутствие их представителя, в отзыве на исковое заявление указали, что ФИО3 самостоятельно нашла для приобретения квартиру, расположенную по адресу: <адрес> так как она уже работала с ООО «Гермес», а продавец находился удаленно, она порекомендовала продавцу провести оформление сделки с участием ООО «Гермес» и сервиса ПАО Сбербанка «Домклик». Продавец ФИО2 предоставил следующие документы: справку о зарегистрированных лицах на момент сделки, справку о том, что на момент приватизации в квартире зарегистрированных третьих лиц не значилось, технический паспорт, свидетельство о праве собственности, актуальную выписку из ЕГРН без ограничений и обременений паспорт, СНИЛС, ИНН, свидетельство о расторжении брака, справки об отсутствии задолженности за коммунальные и прочие услуги, решение Камышловского районного суда Свердловской области от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в выселении и снятии с регистрационного учета ФИО1, а также признании за ней права пользования квартирой по адресу: <адрес> Указанные документы были предоставлены для ознакомления ФИО3 О том, что в квартире была зарегистрирована ФИО1 и проживала там на момент сделки, а также о наличии решения суда от ДД.ММ.ГГГГ уже было известно, продавец данный факт не скрывал. О том, что существует риск не снять по суду с регистрационного учета и не выселить в последствии ФИО1 до сведения ФИО3 было доведено. Однако, ФИО3 выразила свое желание приобрести данную квартиру, пояснив, что все дальнейшие риски и вопрос по выписке ФИО1 она возьмет на себя. Договор купли-продажи был подготовлен и подписан ДД.ММ.ГГГГ с участием сервиса ПАО Сбербанка «Домклин», все документы были проверены юристами. Никаких условий, являющихся основанием для отказа в регистрации перехода права собственности, не было обнаружено. К заключению договора купли-продажи участников сделки никто не принуждал. Сделка была оформлена ДД.ММ.ГГГГ сотрудниками банка в ПАО Сбербанк при личном присутствии продавца и покупателя.

Судом определено рассмотреть дело при данной явке.

Огласив исковые заявления, выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Согласно части 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовой целью договора купли-продажи является переход права собственности на имущество от продавца к покупателю за плату.

Согласно статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно части 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Согласно части 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с частью 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно части 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Согласно части 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

В силу части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Судом установлено, что между ФИО2 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>

Согласно пунктов 3.4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, покупатель ФИО3 оповещена о том, что на момент приобретения квартиры в ней будет прописана ФИО1 и никаких претензий к продавцу по вопросу выписки указанной гражданки покупатель не имеет. По договоренности сторон, покупатель после перехода права собственности на квартиру, самостоятельно (за свой счет) решает вопрос с выпиской по суду гражданки ФИО1 (т.1 л.д.12-13).

Право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т.1 л.д.15-17, 30-31).

Решением Камышловского районного суда Свердловской области от ДД.ММ.ГГГГ оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллеги по гражданским делам Свердловской областного суда от ДД.ММ.ГГГГ и кассационным определением Седьмого Кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ по делу № по иску ФИО2 к ФИО1 о признании утратившей право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении с предоставлением другого жилого помещения и встречному иску ФИО1 к ФИО2 о признании права пользования жилым помещением, в удовлетворении исковых требований отказано. Судом постановлено:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 о признании утратившей право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении с предоставлением другого жилого помещения, отказать.

Встречные исковые требования ФИО1, к ФИО2 удовлетворить частично.

Признать за ФИО1, право пользования квартирой по адресу: <адрес>

В остальной части встречных исковых требований отказать.

Решением Камышловского районного суда Свердловской области от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением Свердловского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, по гражданскому делу № по иску ФИО3 к ФИО1 о признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении из жилого помещения. В удовлетворении исковых требований отказано. Судом постановлено:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 (паспорт №) к ФИО1 (паспорт №) о признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении из жилого помещения по адресу: <адрес> отказать.

Судом исследован материал проверки КУСП №№ от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого по заявлению ФИО3, поступившему в МО МВД России «Камышловский» о том, что она купила квартиру у собственника, но бывшая жена собственника закрылась и не пускает новую хозяйку в дом, вынесено определение об отказе в возбуждении дела об административном правонарушении от ДД.ММ.ГГГГ на основании пункта 2 части 1 статьи 24.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях Российской Федерации за отсутствием состава административного правонарушения, предусмотренного статьей 19.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях Российской Федерации.

Судом исследован материал проверки КУСП №№ от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого по заявлению ФИО3, поступившему в МО МВД России «Камышловский» о том, что она не может попасть в новую квартиру, так как в ней находится бывшая жена продавца, вынесено определение об отказе в возбуждении дела об административном правонарушении от ДД.ММ.ГГГГ года на основании пункта 2 части 1 статьи 24.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях Российской Федерации за отсутствием состава административного правонарушения, предусмотренного статьей 19.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях Российской Федерации.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что все требования закона, предъявляемые к договору купли-продажи спорной квартиры при оформлении и заключении оспариваемого договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ были соблюдены.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ФИО3 была надлежащим образом уведомлена обо всех существенных условиях заключаемого договора купли-продажи, в том числе о том, что в приобретаемой квартире зарегистрирована ФИО1

Поэтому оснований для признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным у суда не имеется.

Поскольку основное требование о признании договора купли-продажи не подлежит удовлетворению, то оснований для удовлетворения требований о взыскании денежных средств, полученных по договору купли-продажи, а также убытков не имеется. При этом требование о внесении сведений в ЕГРН об обременении недвижимого имущества не основано на законе.

Учитывая изложенное, суд считает, что исковые требования сторон не подлежат удовлетворению.

Согласно статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Истцами при подаче иска уплачена государственная пошлина, однако, поскольку исковые требования не подлежит удовлетворению, то с ответчиков не подлежат взысканию в пользу истца понесенные им судебные расходы.

На основании изложенного, и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к ФИО2, ФИО3, о признании договора купли-продажи недействительным,

встречного искового заявления ФИО3 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, взыскании денежных средств, полученных по недействительной сделке, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд через Камышловский районный суд Свердловской области в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья. Подпись

Копия верна. Судья Н.В. Сейдяшева