Решение по делу № 2-435/2025 от 06.05.2025 - о признании договора купли-продажи незаключённым, прекращении обременения в отношении объекта недвижимости.

Дело №№

УИД 61RS0036-01-2025-000119-42

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

6 мая 2025 года г. Каменск-Шахтинский

Каменский районный суд Ростовской области под председательством судьи Самохиной Т.А., при секретаре Белоусовой С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, КПК «Новый дом» о признании договора купли-продажи незаключённым, прекращении обременения в отношении объекта недвижимости

УСТАНОВИЛ :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о признании договора купли-продажи незаключённым.

В обоснование требований истец указала, что ознакомившись ДД.ММ.ГГГГ с материалами гражданского дела №№, получила копию договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>. Указанный договор она никогда не заключала, подпись в графе «покупатель» ей не принадлежит. Кроме того, она не сдавала документы на государственную регистрацию.

На основании изложенного, с учетом увеличения исковых требований (л.д. 35-36), истец просит признать договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным; применить последствия недействительности сделки; возвратить квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 12,8 кв.м с кадастровым номером № в собственность ФИО4; прекратить право собственности ФИО1 №№ от ДД.ММ.ГГГГ на квартиру, расположенную по вышеуказанному адресу; прекратить обременение в отношении вышеуказанного объекта недвижимости: ипотека в силу закона от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации № в пользу КПК «Новый дом», зарегистрированное на основании договора купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены КПК «Новый дом» и Управление Росреестра по Ростовской области (л.д. 27).

Определением от ДД.ММ.ГГГГ КПК «Новый дом» привлечен к участию в деле в качестве соответчика, из числа третьих лиц исключен (л.д. 37).

Истец, ответчик ФИО2, третье лицо, извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. Истец, ответчик ФИО2, просили рассмотреть дело в своё отсутствие.

Ответчику КПК «Новый Дом» в соответствии со ст.113 ГПК РФ судом неоднократно направлялись судебные извещения о времени и месте проведения судебных заседаний с уведомлением о вручении. Извещения были доставлены в место вручения (по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц), однако ответчик на почтовые уведомления не отреагировал, на почту за ними не прибыл, в связи с чем, почтовые извещения возвращены с отметкой об истечении срока хранения.

В соответствии со ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывают гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В соответствии со ст. 54 ГК РФ юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.

В соответствии ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Закон предоставляет равный объем процессуальных прав как истцу, так и ответчику, запрещая допускать злоупотребление правом в любой форме.

Суд учитывает, что по смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Поэтому лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства.

При таких обстоятельствах, риск неблагоприятных последствий, вызванных нежеланием ответчика являться в отделение почтовой связи за получением судебных уведомлений, несет сам ответчик.

Применительно к положениям п.п. 34, 35 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных приказом Минкомсвязи России от 31.07.2014 №234, ч. 2 ст. 117 ГПК РФ, ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ неявку ответчика за получением заказных писем суда следует считать отказом от получения судебных извещений о явке в судебные заседания.

На основании изложенного суд приходит к выводу о надлежащем извещении ответчика КПК «Новый Дом» о времени и месте рассмотрения дела, дело рассмотрено в отсутствие сторон в порядке ст.ст.117, 167 ГПК РФ.

Ответчик ФИО2 (до заключения брака – Рындина л.д.16, 17) в заявлении указала, что исковые требования ФИО1 о признании договора незаключенным признает. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (покупатель) и ФИО6 (продавец) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа, в соответствии с которым продавец передал в собственность покупателя квартиру, расположенную по адресу: <адрес> общей площадью 12,8 кв.м с кадастровым номером №, а покупатель обязалась уплатить за счет заемных средств, предоставленных ей Кредитным потребительским кооперативом «Новый Дом» по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ в срок до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ею был подписан договор купли-продажи спорной квартиры, в тот же день было подано заявление в Многофункциональный центр г.<данные изъяты> по адресу: <адрес>. Заявление она подавала совместно с ФИО9 и на тот момент думала, что ФИО10 действует в интересах ФИО1 на основании доверенности. Однако по настоящему договору расчет с ней так и не был произведен, заявление ФИО1 на распоряжение средствами материнского (семейного) капитала не подавалось (как это предусмотрено п. 3, п.4 договора купли-продажи от 10.12.2021), сведения о заключении договора целевого займа № от ДД.ММ.ГГГГ в кредитной истории ФИО1 отсутствуют. Для защиты своих прав и законных интересов ею было подано исковое заявление к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи в Каменский районный суд Ростовской области и принято к производству судьей ФИО11. В порядке досудебной подготовки судом сделаны запросы в архив Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. В полученном ответе доверенности представителя не оказалось. Заявление на регистрацию перехода права собственности, а также договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подписаны третьим лицом, а не стороной по договору – ФИО1 Считает, что сделка содержит пороки, влекущие ее недействительность по основаниям ст. 166 ГК РФ, что подтверждается копиями документов, представленных суду Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии; договор купли продажи подписан не покупателем, а иным, неизвестным лицом. Исковые требования, заявленные истцом, считает законными и обоснованными, полагает, что признание иска не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.

Изучив материалы настоящего гражданского дела, материалы гражданского дела №№, дав оценку представленным доказательствам по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд пришел к выводу, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ФИО1 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 5-6) является собственником квартиры площадью 12,8 кв.м, с кадастровым номером № (ранее присвоенный государственный учетный номер: инвентарный номер №; кадастровый номер №; условный номер №; условный номер №), расположенной по адресу: <адрес>. В отношении указанного объекта недвижимости имеется обременение – ипотека в силу закона от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации № в пользу КПК «Новый дом» (л.д. 75-79).

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ расчет между сторонами производится за счет заемных средств, предоставленных покупателю ФИО1 КПК «Новый Дом» по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ с целью дальнейшего приобретения указанной в договоре недвижимости, а именно: жилой квартиры площадью 12,8 кв.м с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Недвижимое имущество по заявлению сторон продавец продаёт покупателю за 483800 руб. Указанное недвижимое имущество приобретается за счет средств, предоставленных в соответствии с Правилами направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий. Денежные средства в размере 483800 руб. из средств материнского (семейного) капитала (сертификат на материнский (семейный) капитал серия № №№ выдан ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО1 <данные изъяты>), будут перечислены в счёт погашения выданного займа по договору № от ДД.ММ.ГГГГ для приобретения недвижимости на лицевой счет КПК «Новый Дом» в сроки, соответствующие требованиям Федерального Закона от 29.12.2006 №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Отчуждаемое имущество будет находиться в залоге у КПК «Новый Дом» с момента государственной регистрации права собственности покупателя на отчуждаемое имущество. Залогодержателем по данному договору является КПК «Новый Дом», в его пользу возникает ипотека. Ипотека в пользу продавца не возникает. Сторонам разъяснено, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора, и в случае сокрытия ими подлинной цены недвижимого имущества и истинных намерений они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий.

Согласно справке территориального органа ПФР размер материнского (семейного) капитала (по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ), ФИО1 (СНИЛС №), как лица, имеющего право на материнский (семейный) капитал, составляет 524527,9 руб., по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - также 524527,9 руб. (л.д. 28, 29 гражданского дела №№).

Как следует из сообщения ОСФР <данные изъяты> №№ от ДД.ММ.ГГГГ, согласно сведениям федерального регистра лиц, имеющих право на дополнительные меры государственной поддержки, ФИО1 (СНИЛС №) в ДД.ММ.ГГГГ г. получила государственный сертификат на материнский (семейный) капитал, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ средствами материнского (семейного) капитала не распоряжалась (л.д. 121 гражданского дела №№)).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО1 заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи с рассрочкой платежа, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, недвижимого имущества – квартиры, общей площадью 12,8 кв.м с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, в связи с тем, что договор сторонами не исполнен, а именно: продавцу денежные средства не поступили в полном размере; КПК «Новый Дом» свои обязательства в размере 483 800 руб. по договору займа перед покупателем не выполнил. Обременение, наложенное по договору до ДД.ММ.ГГГГ в пользу КПК «Новый Дом», на данный момент несостоятельно, ввиду того, что обязательства стороной по договору займа не исполнены в полном размере (по безденежью), что подтверждается сторонами сделки и справкой ПФ РФ, в соответствии с которой материнский капитал покупателем на погашение долга по договору займа не использовался. Стороны пришли к соглашению о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа, заключённого ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 27 гражданского дела №№).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 обратилась в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорную квартиру на основании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа, заключенного ДД.ММ.ГГГГ. Согласно уведомлению о приостановлении государственной регистрации №№ от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН в отношении данного помещения зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу КПК «Новый Дом» от ДД.ММ.ГГГГ; для государственной регистрации права собственности на основании соглашения о расторжении договора купли-продажи залогодержателю необходимо обратиться за государственной регистрацией погашения записи об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ №№. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда о прекращении ипотеки (л.д. 30 гражданского дела №№)).

Согласно сведениям, предоставленным АО «<данные изъяты>» №№ от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «<данные изъяты>» №№ от ДД.ММ.ГГГГ, АО «<данные изъяты>» №№ от ДД.ММ.ГГГГ, информация о заключении ФИО1 договора целевого займа № от ДД.ММ.ГГГГ отсутствует (л.д. 52-56, 58, 60-64 гражданского дела №№)).

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу положений ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно ч. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. При существенном нарушении договора другой стороной по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ст. 450 ГК РФ).

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Доказательств выплаты денежных средств в счет стоимости квартиры сторонами не представлено, неуплата стоимости спорной квартиры является существенным нарушением условий договора со стороны покупателя и влечет для продавца такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки.

Согласно ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона.

В соответствии со ст. 77 вышеуказанного Федерального закона жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

В силу п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В соответствии с ч.11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным ч.4 ст. 60 Закона о регистрации.

В силу п.1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости), если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав:

в случае, если выдана закладная:

-совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

- заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

- заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;

в случае, если не выдана закладная:

- совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

На основании изложенного, с учетом того, что договор сторонами не исполнен, а именно, продавцу денежные средства в счёт оплаты квартиры по договору купли-продажи с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ не поступили, неуплата стоимости спорной квартиры является существенным нарушением условий договора со стороны покупателя, между продавцом и покупателем заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи с рассрочкой платежа недвижимого имущества – спорной квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, КПК «Новый Дом» свои обязательства в размере 483 800 руб. по договору займа перед покупателем не выполнил, обременение, наложенное по договору до ДД.ММ.ГГГГ в пользу КПК «Новый Дом» несостоятельно, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 законны, обоснованны, подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

исковые требования ФИО1 (ИНН №) к ФИО2 (ИНН №), КПК «Новый дом» (ИНН №) о признании договора купли-продажи незаключённым, прекращении обременения в отношении объекта недвижимости удовлетворить.

Признать договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным. Применить последствия недействительности сделки.

Возвратить квартиру, расположенную по адресу: <адрес> общей площадью 12,8 кв.м, с кадастровым номером № в собственность ФИО2.

Прекратить право собственности ФИО1 №№ от ДД.ММ.ГГГГ на квартиру расположенную по адресу: <адрес>.

Прекратить обременение в отношений объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>: ипотека в силу закона от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации № в пользу КПК «Новый дом», зарегистрированное на основании договора купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Каменский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Т.А. Самохина

Решение в окончательной форме принято 07.05.2025.