38RS0№-20
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
05 июля 2022 года г. Иркутск
Иркутский районный суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Недбаевской О.В., при секретаре Комине А.А.,
с участием истца К.И.Г, и ее представителя Б.А,В,,
представителя ответчика Н.Е,А, – В.Ю.В,,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску К.И.Г, к Н.Е,А, о взыскании расходов на устранение недостатков жилого дома, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
Истец К.И.Г, обратилась в суд с исковым заявлением к Н.Е,А,, в котором с учетом уточнений просит взыскать расходы на устранение недостатков жилого дома в размере 325 460, 30 руб., судебные расходы в размере 91 867,1 руб.
В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что **/**/**** между ней, К.И.Г,, и Н.Е,А, был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка.
Согласно п. 1 Договора Продавец обязуется передать, а Покупатель оплатить земельный участок площадью 1631 кв.м., относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства, с кадастровым номером № и расположенный на нем 1-этажный жилой дом, общей площадью 54 кв.м., с кадастровым номером 38:06:070107:844, находящийся по адресу: ...., с. Оёк, .....
Из п. 1.2. Договора следует, что жилой дом принадлежит Продавцу на праве собственности на основании: технического плана здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства от 28.08.2018, договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 15.04.2014.
Из технического плана здания (технического паспорта) от 23.08.2018 следует, что общая площадь здания составляет 54 кв.м. При этом материал стен дома брусчатые, то есть из бруса, площадью застройки 63 кв.м., а холодный пристрой дощатый, площадью застройки 5 кв.м.
Перед покупкой, указывает истец, дом ею был осмотрен. После въезда в дом было установлено, что западная стена дома, половина южной и половина северной стены дома холодные, от стен дует, конвекторы, стоящие в комнатах, не справляются. Когда летом истец вскрыла стены, она установила, что стены дома состоят из доски, проложенной пенопластом.
В октябре 2019 года она обратилась к специалисту, который установил ряд дефектов и недостатков строительства жилого одноквартирного дома, в том числе в конструкции каркасных стен отсутствует пароизоляционный слой.
Таким образом, полагает истец, ответчик ввела в заблуждение ее как покупателя, продав дом с серьезными недостатками, которые необходимо устранить.
Также истец указывает на то, что ею были понесены судебные расходы. Она обратилась к специалисту для определения недостатков товара и стоимости их устранения, в связи с чем, понесла расходы на заключение специалиста в размере 20 000 руб., за оказание юридической помощи в размере 50 000 руб., за проведение судебной экспертизы 15 412,50 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины, оплаченной при обращении в суд с настоящим исковым заявлением.
В судебном заседании истец К.И.Г, заявленные требования поддержала по доводам, изложенным в иске и уточнении к нему, просила требования удовлетворить.
Представитель истца К.И.Г, - Б.А,В, в судебном заседании заявленные требования также поддержала, настаивала на их удовлетворении в полном объеме. Полагала, что имеются все предусмотренные законом основания для удовлетворения требований ее доверителя.
Ответчик Н.Е,А, в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела была извещена надлежащим образом, уполномочив на представление своих интересов представителя по доверенности В.Ю.В,
Представитель ответчика Н.Е,А, – В.Ю.В, в судебном заседании возражала против удовлетворения требований истца, представив суду свои возражения в письменном виде. Настаивала на том, что сторонами была согласована стоимость продаваемого жилого дома с учетом его технического состояния.
Представитель третьего лица ПАО Сбербанк в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела был извещен надлежащим образом. Ранее в судебном заседании представитель ПАО Сбербанк Ч.О.А. разрешение заявленных требований оставила на усмотрение суда.
Учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, принимая во внимание надлежащее извещение ответчика, третьего лица о рассмотрении дела, суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Выслушав пояснения истца и ее представителя, представителя ответчика, допросив эксперта, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца, исходя из следующего.
Установлено, что на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 06.11.2018, заключенного между Н.Е,А, (Продавец) и К.И.Г, (Покупатель), Продавец обязуется передать, а Покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего Договора следующее недвижимое имущество: земельный участок, площадью 1631 кв.м., относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, имеющий кадастровый №, и расположенный на нем жилой дом, 1-этажный, общей площадью 54 кв.м., с кадастровым номером №, находящийся по адресу: .....
Стоимость приобретаемого Покупателем жилого дома и земельного участка, указанных в п. 1.1 настоящего Договора, составляет сумму в размере 1 000 000 руб., при этом стоимость жилого дома составляет 800 000 руб., земельного участка - 200 000 руб. (2.1 Договора).
Пунктом 1.8. Договора предусмотрено, что Покупатель до заключения настоящего договора ознакомился с техническим состоянием жилого дома с земельным участком. Претензий не имеет.
Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка подписан сторонами, исполнен, прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Иркутской области.
Факт регистрации права собственности на указанные жилой дом и земельный участок за К.И.Г, подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРН. В отношении объектов недвижимости имеется обременение в виде ипотеки в пользу ПАО Сбербанк, учитывая, что объекты недвижимости приобретались К.И.Г, с использованием кредитных средств.
Указанное позволяет сделать вывод о том, на момент подписания договора купли-продажи и передачи объектов недвижимости, разногласий по качеству передаваемого жилого дома между сторонами не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию дома Покупатель к Продавцу не предъявлял.
Обращаясь с иском в суд, истец К.И.Г, указала на то, что после заселения в жилой дом было установлено, что западная стена дома, половина южной и половина северной стены дома холодные, от стен дует, конвекторы, стоящие в комнатах, не справляются. Когда летом она вскрыла стены, установила, что стены дома состоят из доски, проложенной пенопластом.
В октябре 2019 года истец обратилась к специалисту, который установил ряд дефектов и недостатков строительства жилого одноквартирного дома.
Так, из представленного в материалы дела заключения специалистов №, подготовленного АНО «Экспертный консультативный центр. Судебная экспертиза» визуально-инструментальным осмотром установлен ряд дефектов и недостатков строительства жилого одноквартирного дома, расположенного по адресу: ...., с. Оёк, ...., а именно: фундаменты исследуемого дома имеют разную форму поперечного сечения; на поверхности фундаментов установлено наличие участков неуплотненного бетона, раковины и сколы, что не соответствует требованиям СП № Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП **/**/****-87 (с внесенными изм.). Приложение X «Требования к качеству поверхности и внешнему виду монолитных бетонных и железобетонных конструкций»; отсутствует влагоизоляция и теплоизоляция фундаментов, в конструкции каркасных стен отсутствуют пароизоляционный слой, обвязочные брусья каркасных стен и стойки имеют биологические повреждения; согласно теплотехническому расчету, выполненному в соответствии с СП 50№ Тепловая защита зданий. Актуализированная редакция СНиП № (с Изменением №) и СП № жилые и общественные. Правила проектирования тепловой защиты, фактическое сопротивление теплопередачи наружных каркасных стен исследуемого жилого дома менее нормируемого значения сопротивления теплопередаче. В связи с этим конструктивное исполнение наружных каркасных стен и их теплотехнические свойства не соответствует нормативным требованиям по тепловой защите зданий. Не выполнена защита от воздействия агрессивной внешней биологической и химической среды деревянных конструкций каркасных стен, что не соответствует требованиям СП № «Защита строительных конструкций от коррозии». Актуализированная редакция СНиП **/**/****-85 (с внесенными измен.).
Стоимость строительных работ (на момент осмотра) необходимых для устранения дефектов и недостатков строительства, одноквартирного жилого дома по адресу: .... и устранения несоответствия его фактического конструктивного исполнения конструктивному исполнению, указанному в предоставленной документации, согласно локального ресурсного сметного расчета составила 874 084,6 руб.
Определением суда от **/**/**** по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «РАО Прайс – Консалтинг» П.С,В.
По результатам проведения по делу судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение №НЭ, из которого следует, что жилой дом, расположенный по адресу: ...., не соответствует техническим условиям, указанным в договоре купли – продажи жилого дома и земельного участка от **/**/****, передаточному акту в части конструктивного решения стен. Стоимость устранения выявленных недостатков составляет 325 460,30 руб.
Возражая против удовлетворения требований истца, ответчик Н.Е,А, в лице представителя В.Ю.В, настаивала на том, что К.И.Г, было известно техническое состояние продаваемого жилого дома, стоимость жилого дома была согласована сторонами с учетом его технического состояния.
В целях проверки доводов представителя ответчика определением от **/**/**** по делу назначена дополнительная судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «РАО Прайс – Консалтинг» П.С,В.
По результатам проведенной по делу дополнительной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение №СТ, из которого следует, что цена жилого дома, расположенного по адресу: ...., указанная в договоре купли-продажи жилого дома и земельного участка от 06.11.2018, соответствовала его рыночной стоимости на момент заключения договора с учетом его технического состояния, материалов, из которых построен дом (в том числе качества материала стен), с учетом недостатков, которые имели место на дату заключения договора купли-продажи и заявлены истцом.
Рыночная стоимость жилого дома, расположенного по адресу: ...., на момент заключения договора - 06.11.2018 с учетом его технического состояния, материалов, из которых построен дом (в том числе качества материала стен), с учетом недостатков, которые имели место на дату заключения договора купли-продажи и заявлены истцом составляет 850 000 руб.
Из мотивировочной части заключения эксперта следует, что основными недостатками, на которые ссылается истец, является наличие каркасных стен в жилом доме, вместо брусовых. Различия в материале стен произошло в результате увеличения пощади жилого дома, построенного ранее. Так как стены жилого дома при продаже жилого дома снаружи были обшиты сайдингом, установить различие в материале стен визуально не представлялось возможным. В то же время, истец мог обратить внимание на различие в материалах кровельного покрытия жилого дома. Кровля части дома, стены которого выполнены из бруса/бревна, выполнена из асбестоцементных листов (шифера), кровля оставшейся части дома с каркасными стенами и кровля пристроя выполнена из профилированного листа. Таким образом, в случае уточнения информации истцом у ответчика, истец мог знать о имеющемся различии в конструктивном исполнении стен.
В связи с изложенным, эксперт сделала вывод о том, что перечисленные истцом недостатки можно отнести к скрытым, которые могли быть выявлены по косвенным признакам (наличие различий в материалах кровельного покрытия).
На вопрос суд возможно ли использовать жилой дом, расположенный по адресу: ...., по назначению, эксперт дал однозначный ответ, что жилой дом, расположенный по адресу: ...., возможно использовать по назначению.
Свои выводы эксперт ООО «РАО Прайс – Консалтинг» П.С,В. подтвердила в судебном заседании, ответив на все вопросы, возникшие у суда и представителей сторон, пояснив, что представленных ей на исследование материалов было достаточно для того, чтобы ответить на поставленные перед ней вопросы.
На основании статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.
В силу положений статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
При этом проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (пункт 2 статьи 474 ГК РФ).
В соответствии со статьей 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Статьей 557 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В соответствии с п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Разрешая заявленные истцом К.И.Г, требования по существу, суд, исходя из совокупности представленных в материалы дела доказательств и установленных в ходе рассмотрения дела обстоятельств, приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца в части взыскания с ответчика расходов на устранение недостатков жилого дома в размере 325 460, 30 руб., исходя из того, что при заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 06.11.2018, претензий по качеству передаваемого товара у покупателя не имелось, имущество передано и К.И.Г, принято. При этом доказательств того, что цена имущества не соответствует его техническому состоянию и возможности использования по назначению в материалах дела истцом не представлено, напротив, представленным в материалы дела заключением поведенной по делу дополнительной судебной экспертизы подтверждается, что жилой дом возможно использовать по назначению.
Истец в ходе рассмотрения дела не оспаривала тот факт, что осмотр спорного жилого дома до заключения договора купли-продажи осуществлялся, каких-либо претензий в момент подписания договора она к ответчику не предъявляла. Таким образом, жилой дом истцом при заключении договора купли-продажи осмотрен, замечаний и претензий по его техническому состоянию, снижающему его потребительские качества, не имелось.
С учетом изложенного, ссылки К.И.Г, на недостатки приобретенного ею жилого помещения, обнаруженные после заключения сделки, не состоятельны, поскольку, приобретая имущество, она имела возможность осмотреть его, при необходимости пригласить специалиста для проведения такого осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки.
Цена продаваемых объектов недвижимости, в том числе жилого дома, была согласована сторонами и установлена с учетом его технического состояния и пригодности для проживания, при этом цена продаваемого дома соответствовала рыночной стоимости жилого дома с учетом его технического состояния, материалов, из которых построен дом (в том числе качества материала стен), с учетом недостатков, которые имели место на дату заключения договора купли-продажи и заявлены истцом, что объективно подтверждается представленным в материалы дела заключением проведенной по делу дополнительной судебной экспертизы, оснований сомневаться в котором у суда не имеется, учитывая, что экспертиза выполнена квалифицированным специалистом, имеющим специальные познания в соответствующе области. Стороны вывода эксперта, сделанные в заключении проведенной по делу дополнительной судебной экспертизы, не оспорили.
Оснований для применения статьи 15 ГК РФ суд не усматривает, поскольку совершения продавцом жилого дома неправомерных действий (введение в заблуждение относительно технического состояния жилого дома, не предоставление покупателю технической документации, отказ в осмотре дома перед приобретением), повлекших причинение истцу убытков в размере стоимости устранения недостатков, не установлено.
Доводы истца К.И.Г, о том, что жилой дом и земельный участок фактически были приобретены ею по цене 1 350 000 руб., т.е. по цене отличной от той, которая указана в договоре купли-продажи от **/**/****, правового значения для рассмотрения настоящего гражданского дела не имеют.
В соответствии со ст. 1 ч. 2 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
По ст. 10 ч. 5 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Указанные принципы закрепляют добросовестность и разумность действий сторон, их соответствие действительному смыслу заключаемого соглашения, справедливость условий заключенной ими сделки; то, что стороны действуют по отношению друг к другу, основываясь на началах равенства и автономии воли, и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах. Участники гражданского оборота, являясь субъектами отношений по сделке, несут риск наступления неблагоприятных последствий, если не имеется законных оснований к недействительности сделки.
Пункт 1 статьи 555 ГК РФ устанавливает, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Как было указано выше и установлено судом, стоимость имущества - жилого дома и земельного участка, являющихся предметом договора купли-продажи от **/**/****, была согласована сторонами в п. 2.1. Договора и составила 1 000 000 руб., при этом стоимость жилого дома - 800 000 руб., земельного участка - 200 000 руб.
Право истца заключить договор на иных условиях ограничено не было. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.
То обстоятельство, что фактически спорное имущество было продано по цене 1 350 000 руб., в подтверждение чего истцом в материалы дела представлены две расписки на сумму 1 000 000 руб. и 350 000 руб., не может служить основанием для удовлетворения требований истца в рамках рассматриваемого иска.
В силу ст. 421 ГК РФ стороны свободны при согласовании условий заключаемой сделки.
Представленные в материалы дела расписки при наличии подписанного сторонами и прошедшего государственную регистрацию договора купли-продажи от **/**/**** не свидетельствуют о согласованности сторонами иной стоимости продаваемого по договору купли-продажи имущества, отличной от той, которая указана в Договоре. Более того, из представленных расписок не представляется возможным установить какая сумма была передана в счет приобретения жилого дома, а какая – в счет приобретения земельного участка.
Показания допрошенных свидетелей, с учетом установленных по делу обстоятельств и представленных в материалы дела письменных доказательств, по мнению суда, правового значения для рассмотрения настоящего гражданского дела иметь не будут.
Поскольку истцу отказано в удовлетворении материально-правовых требований, предъявленных к ответчику, оснований для удовлетворения требований истца в части взыскания понесенных по делу судебных расходов суд также не усматривает.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
В удовлетворении требований К.И.Г, к Н.Е,А, о взыскании расходов на устранение недостатков жилого дома, судебных расходов – отказать.
Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский районный суд Иркутской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
В окончательной форме решение принято 12 июля 2022 года.
Судья: О.В. Недбаевская