Дело № 2-848/2023
42RS0001-01-2022-002878-61
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Анжеро-Судженский городской суд Кемеровской области в составе:
председательствующего Музафарова Р.И.,
при секретаре Коробовой В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Анжеро-Судженске
23 мая 2023 года
гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Цертус» о защите прав потребителей,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с иском к ответчику Обществу с ограниченной ответственностью «Цертус» о защите прав потребителей.
Свои требования мотивирует тем, что в соответствии с договором участия в долевом строительстве № от <дата>, заключенным между ООО «Цертус» (застройщик) и ФИО4 (участник долевого строительства), застройщик обязан построить на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый №, многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, передать участнику по акту приема-передачи двухкомнатную квартиру общей приведенной площадью 63,56 кв.м. предварительный №, в срок не позднее <дата> (п.п. 1.1., 1.3., 1.5. договора).
Указывает, что <дата> между истцом и ФИО4 заключен договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве № от <дата>. <дата> Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в ЕГРН внесены сведения о регистрации указанного договора уступки и изменении участника долевого строительства на ФИО1 (истец).
<дата> ООО «Цертус» получено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта строительства. <дата> многоквартирный жилой дом поставлен на кадастровый учет, присвоен кадастровый №, почтовый адрес: <адрес> квартире присвоен №, кадастровый номер квартиры №.
Факт ввода жилого дома в эксплуатацию обязывает застройщика передать истцу квартиру по акту приема-передачи.
Между тем, в передаче квартиры ее участнику ООО «Цертус» отказывает, мотивируя это тем, что согласно п. 2.1. указанного ДДУ цена квартиры определяется исходя из расчетной площади квартиры - 63,56 кв.м, по 61 200 рублей за 1 кв.м и составляет 3 889 872 рубля. При расхождении фактической площади квартиры и площади балконов (лоджий) от проектной площади на 2 (два) и более процентов, цена квартиры подлежит корректировке посредством возврата излишне уплаченных средств застройщиком участнику долевого строительства в случае уменьшения площади, либо доплаты участником застройщику в случае увеличения площади. Поскольку фактически квартира построена застройщиком большей площадью, чем предусмотрено ДДУ, ООО «Цертус» отказывает в ее передаче участнику долевого строительства, до полной оплаты дополнительных метров площади квартиры. С указанными требованиями ответчика истец не согласен.
Указывает, что квартира должна быть передана истцу не позднее <дата>. Фактически на день рассмотрения спора квартира истцу по акту приема передачи не передана.
Просит суд обязать ответчика передать истцу по акту приема-передачи <адрес> (кадастровый №), расположенную по адресу: <адрес>.
Взыскать с ответчика в свою пользу неустойку за просрочку исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства в размере 287 850,53 рублей (приведен расчет), компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
В период рассмотрения дела истец уточнял исковые требования. Согласно последним уточнениям просит суд:
- обязать ответчика в течении трех дней с момента вступления в силу решения суда передать истцу по акту приема-передачи <адрес> (кадастровый №), расположенную по адресу: <адрес>;
- взыскать с ответчика в свою пользу неустойку за просрочку исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства за прериод с <дата> по <дата> в размере 1 106 668,58 рублей, с последующим начислением по день фактического исполнения обязательства по ставке, действующей на дату исполнения судебного решения;
- компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей;
- штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Истец, просивший рассмотреть дело в его отсутствие, ответчик в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.
Суд определил рассмотреть дело в отсутствие сторон.
В материалы дела от ответчика представлен отзыв на исковое заявление, согласно которому не соглашается с требованиями истца, указывает, что возможность изменения площади и, как следствие, цены договора предусмотрены п.2 ст.5 ФЗ № 214-ФЗ и п.2.1 Договора. Невозможно построить многоквартирный жилой дом с точность до сантиметра. В случае уменьшения площади квартиры по отношению к проектной на 2 и более процента, участнику долевого строительства возвращаются застройщиком излишне уплаченные денежные средства.
Величина требуемой доплаты в данном случае составляет 149 328 рублей. После уплаты истцом указанной суммы, квартира ей будет передана без промедления. Считает, что размер неустойки, требуемый истцом, несоразмерен последствиям нарушения обязательств, в связи с чем у суда имеются основания, руководствуясь положениями ст. 333 ГК РФ, снизить размер неустойки. Истец приобрел права по договору на основании договора цессии, который был зарегистрирован <дата>, т.е. именно с этой даты права и обязанности по договору долевого участия перешли к истцу.
<дата> многоквартирный жилой дом, в котором находится объект долевого строительства, был введен в эксплуатацию, о чем истец был уведомлен, что следует из текста искового заявления, т.е. период нравственных страданий истца, за которые требует взыскать 50 000 рублей, составил всего 6 дней (л.д.50).
В уточненном отзыве на исковое заявление указывает, что истцом был произведен верный расчет неустойки за период с <дата> по <дата>, согласно которому ее размер не может превышать 287 850,53 рублей, с которым ответчик не согласен, и в отзыве на иск просит его уменьшить на основании ст. 333 ГК РФ. Просит в удовлетворении требований по передаче квартиры истцу отказать, так как она не передается по вине самого истца, уменьшить размер неустойки до 50 000 рублей, компенсацию морального вреда до 500 рублей. Также из отзыва ответчика суд делает вывод позиции ответчика, согласно которой по мнению ответчика истец отказывается доплачивать за дополнительные 2,44 кв.м. и если квартира будет передана ответчиком истцу без дополнительной оплаты то стоимость дополнительных метров не будет истцом оплачена (л.д.55-56).
Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
На основании ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно п. 1 ст. 6 Федерального закона РФ N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Судом установлено, что <дата> между Обществом с ограниченной ответственностью «Цертус» и гр-кой ФИО4 заключен договор № участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по строительному адресу: <адрес>, кадастровый № (л.д.6-15).
Застройщик передает участнику долевого строительства квартиру по акту приема-передачи в срок до <дата> (пункт 1.5 договора).
Стоимость квартиры составляет 3 889 872 рубля (пункт 2.1 договора).
Указанный пункт договора содержит условие, предусматривающее доплату участником долевого строительства дополнительной площади и площади балконов, при условии если фактическая площадь квартиры окажется больше проектной площади на 2 и более процентов.
Сроки возврата или доплаты устанавливаются в акте сверки расчетов, но не могут быть более одного месяца с момента составления акта приема-передачи (абз. 4, пункт 2.1 договора).
Оплата долевого взноса по договору производится участником за счет собственных и кредитных средств (пункт 2.4 договора).
В качестве доказательства оплаты стоимости квартиры в рамках договора от <дата> истцом представлено платежное поручение № от <дата> (л.д.19).
<дата> состоялся договор уступки прав требований между гр-кой ФИО4 (цедент) и ФИО1 (цессионарий и истец по делу) по договору участия в долевом строительстве № от <дата> согласно которому цедент уступил, а цессионарий принял в полном объеме права, принадлежащие цеденту по вышеназванному договору участия в долевом строительстве (л.д.21-22).
Сведения о состоявшейся уступке прав требований в рамках договора № от <дата> внесены в единый государственный реестр недвижимости, что следует из представленной суду выписке по состоянию на <дата> (л.д.24-25).
Истец, предъявляя требования к указанному ответчику, ссылается на то обстоятельство, что ответчиком на дату рассмотрения спора в суде не исполнены обязательства по передаче квартиры в рамках договора № от <дата> с учетом договора уступки прав требований от <дата>. В качестве причины отказа в передаче квартиры участнику долевого строительства (истцу) указывает, незаконное требование ответчика до передачи квартиры произвести оплату дополнительных 2,44 кв.м. площади квартиры.
Указанное обстоятельство также подтверждается и представленным в материалы дела отзывом на исковое заявление, где ответчик указывает, что после уплаты требуемой доплаты в размере 149 328 рублей квартира будет передана истцу без промедления (л.д.50).
Не согласившись с требованием ответчика, истец направил в адрес ООО «Цертус» претензию, где указывает на нарушение ответчиком сроков передачи квартиры по договору долевого участия, требует выплатить истцу неустойку за период, начиная с <дата> (со следующего дня после срока сдачи дома по договору от <дата>) и по <дата>. Всего на сумму 287 850,53 рублей (л.д.28-29).
<дата> истцом в адрес ответчика также направлено требование о передаче ФИО1 квартиры по акту приема-передачи до внесения дополнительного платежа, поскольку, выставленное условие ООО «Цертус» о возможности передачи объекта только после доплаты является необоснованным и незаконным. О согласии ООО «Цертус» передать истцу квартиры без дополнительной оплаты просит уведомить дополнительно (л.д.32).
Таким образом, суд устанавливает, что истец, получив права по договору уступки права требования, как стороны по договору договора участия в долевом строительстве фактически исполнила условия договора от <дата>, и оплатила денежные средства по договору в полном объеме (л.д.19). При этом квартира в установленный срок <дата> ни ФИО4 первоначальной стороне по договору договора участия в долевом строительстве ни ФИО1 цессионарию по договору уступки права требования от <дата> по настоящее время не передана.
Доказательств обратного материалы дела не содержат.
Ответчик в отзыве на исковое заявление (л.д.55-56) факт нарушения сроков передачи квартиры не отрицает, соглашается с суммой неустойки в размере 287 850,53 рублей за период с <дата> по <дата>, рассчитанной истцом изначально при обращении в суд.
В свою очередь, суд признает требование застройщика по договору о проведении доплаты суммы по договору, как условие передачи участнику строительства квартиры – незаконным, поскольку исходя из условий самого договора (пункт 2.1 договора), данная обязанность у истца возникает только после подписания акта приема-передачи, который на дату рассмотрения спора сторонами договора не подписан, суду доказательств обратного не представлено.
На дату рассмотрения требований, в адрес истца ответчиком не направлено письменное уведомление о согласии передать квартиру без проведения предварительной оплаты, что следует из письменного требования истца от <дата> (л.д.32).
Таким образом, суд устанавливает отсутствие в действиях истца вины, выразившиеся, по мнению ответчика, в отказе по собственной инициативе получить квартиру по акту-приема передачи.
В связи с выше установленным, требование истца в части обязания ответчика передать истцу по акту приема-передачи <адрес> (кадастровый №), расположенную по адресу: <адрес> подлежит удовлетворению.
Из содержания ст. 206 ГПК РФ следует, что при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.
Суд находит трехдневный срок передачи квартиры истцу после вступления решения суда в законную силу разумным и обоснованным, так как направлен на скорейшее восстановление прав истца как долевого участника строительства МКД.
Ответчик, не выполнив надлежащим образом свои обязательства, предусмотренные договором долевого участия в строительстве, не передав в установленный срок участнику строительства квартиру, несет имущественную ответственность перед истцом.
В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Согласно п. 1(1) Постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2022 N 479 (в ред. изменений, внесенных Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.05.2022 N 890) в период с 25 февраля 2022 г. до 31 декабря 2022 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафов, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 25 февраля 2022 г.
Согласно абз. 6 п. 1 Постановления Правительства РФ от 26 марта 2022 года N 479, в отношении применения неустойки (штрафов, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего Постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2022 года включительно.
Установив, что ответчиком допущено нарушение срока передачи объекта долевого участия в строительстве, с учетом приведенных норм материального права, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика неустойки.
В силу положения п. 1 Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 N 479 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в единый реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве" (в редакции, действовавшей на дату вынесения обжалуемого решения) установлены следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве: неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления (в редакции на момент принятия решения) за период с 29 марта 2022 года по 30 июня 2023 года (включительно).
Учитывая, что вышеуказанное постановление Правительства Российской Федерации вступило в силу 29.03.2022, то суд определяет период неустойки с 01.11.2021 по 28.03.2022, то есть, не включая период моратория, что соответствует характеру правоотношений сторон и нормам закона, подлежащих применению.
Исходя из изложенного, суд производил расчет неустойки за период с 01.11.2021 по 28.03.2022, которая составила 287 850,53 рублей (3 889 872 x 7,5% /300 x 148*2).
Указанная сумма неустойки за период с 01.11.2021 по 23.05.2023 в размере 287 850,53 рублей подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
В удовлетворении остальной части требований в размере 818 818,05 рублей (1 106 668,58 - 287 850,53) суд истцу отказывает.
При этом учитывая сроки нарушения ответчиком обязательств по договору участия в долевом строительстве (на дату рассмотрения спора квартира истцу не передана), установленные ограничения по начислению неустоек за период, начиная с 29.03.2022, суд не усматривает оснований для применения ст. 333 ГК РФ и уменьшения размера неустойки.
Кроме того, истцом было заявлено требование о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи квартиры по день фактического исполнения обязательств.
Разрешая требование в указанной части, суд не находит оснований для его удовлетворения, поскольку нормы действующего законодательства не предусматривают взыскания неустойки на будущее.
При этом суд отмечает, что истец не лишен права обратиться в суд с требованиями о взыскании с ответчика неустойки за соответствующий период в случае нарушения его права в будущем и отсутствием моратория в расчетном периоде.
Поскольку при рассмотрении дела был установлен факт нарушения прав истца, как потребителей, суд, руководствуясь положениями ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" и ст. 151 ГК РФ, взыскивает с ответчика в пользу истца в счет компенсации морального вреда 10 000 рублей.
В удовлетворении остальной части требований компенсации морального вреда 40 000 рублей (50 000 – 10 000) суд истцу отказывает.
В соответствии с ч. 6 ст. 13 ФЗ "О защите прав потребителей", а также разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ, содержащимися в постановлении N 17 от 28 июня 2012 года "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", суд взыскивает с ответчика в пользу истца штраф в размере 148925,26 ((287 850,53 +10000)/2) рублей.
Оснований для его снижения на основании ст. 333 ГК РФ по заявленному ходатайству ответчика, суд также не усматривает.
На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере 6 678,50 рублей (300 +300 (по требованиям неимущественного характера) + 6 078,50 рублей (по требованиям имущественного характера).
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Цертус» о защите прав потребителей удовлетворить частично.
Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Цертус», ИНН <***>, ОГРН <***>, место нахождение: ул. Заводская, 6, пом. 409, г. Всеволожск, Всеволожский р-н, Ленинградская область,188640, в течении трех рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда передать ФИО1, <дата> года рождения, уроженки <адрес>, ИНН <***>, проживающей по адресу <адрес>, по акту приема-передачи <адрес> (кадастровый №), расположенную по адресу: <адрес>.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Цертус» ИНН <***>, ОГРН <***>, место нахождение: ул. Заводская, 6, пом. 409, г. Всеволожск, Всеволожский р-н, Ленинградская область,188640,
в пользу ФИО1, <дата> года рождения, уроженки <адрес>, ИНН №, проживающей по адресу <адрес>:
- неустойку за период с 01.11.2021 по 23.05.2023 в размере 287 850,53 рублей;
- компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей;
- штраф в размере 148925,26 рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Цертус» отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Цертус» в доход местного бюджета госпошлину в размере 6 678,50 рублей.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Анжеро-Судженский городской суд.
Решение в окончательной форме изготовлено <дата>.
Председательствующий: