Дело № КОПИЯ
УИД 78RS0№-64
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Санкт-Петербург 20 марта 2025 года
Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Васильевой М.Ю.,
при секретаре ФИО6,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 об истребовании имущества из чужого незаконного владения, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании произведенной перепланировки законной, признании права собственности на объект недвижимости в измененных границах,
Установил:
ФИО1 обратилась в Куйбышевский районный суд <адрес> – Петербурга с требованиями об истребовании имущества из чужого незаконного владения, указывая, что она является собственником квартир за №№ и 25, в <адрес>, литера А по <адрес> в Санкт – Петербурге, указанное здание является выявленным объектом культурного наследия «Дом ФИО7». К общедомовому имуществу относится нежилое помещение 4Н площадью 313.3 кв.м., расположенное в чердачном пространстве, имеет кадастровый №. Истец обнаружил, что на чердаке и крыше многоквартирного дома проводятся строительные работы, в частности, возведена терраса. При этом, доступ в чердачное помещение отсутствует, дверной проем заложен. В данной части жилого дома на пятом этаже располагается <адрес> площадью 121.3 кв.м., принадлежащая ФИО2, которым данные работы и проводятся с целью присоединения части чердачного пространства к своему жилому помещению. Поскольку такие действия ответчика нарушают право собственников многоквартирного дома, имеющих право общедолевой собственности на общедомовое имущество, истец просит истребовать у ответчика из чужого незаконного владения чердак. При этом, указывает, что проведение ответчиком реконструкции чердака в отсутствие соответствующих разрешений также не основано на законе, просит привести чердачное пространство в первоначальное состояние в срок 30 дней с момента вступления в законную силу настоящего решения суда с установлением судебной неустойки на случай его неисполнения в размере 5000 рублей за каждый день просрочки до даты фактического исполнения.
В ходе судебного разбирательства истец изменила предмет иска, просила обязать ответчика освободить нежилое помещение 4 н.ч. площадью 313.3 кв.м., привести его в первоначальное состояние, предусмотренное проектной документацией и сведениями ЕГРН.
ФИО2, в свою очередь, обратился со встречным иском к Комитету по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт – Петербурга, ФИО1 о признании произведенной перепланировки законной, признании права собственности на объект недвижимости с новыми параметрами, указывая, что ФИО2 является собственником квартир за №№, 11, в <адрес> Право собственности на жилые помещения у истца по встречному иску возникло на основании договоров купли-продажи жилых помещения в 2006 и 2005 годах соответственно. При этом, квартиры за №№, 11, 24 находились в аварийном состоянии равно как и чердачное помещение над квартирами, в связи с чем истцу было предложено самостоятельно за свой счет осуществить замену межэтажных перекрытий, увеличить высоту помещений до нормативных значений, освоить чердачное пространство под жилые цели как ранее уже было сделано собственником <адрес>, решение о чем было принято ФИО2 в 2006 году, для чего от КГиОП Санкт – Петербурга было получено Задание № от ДД.ММ.ГГГГ на научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы по сохранению выявленного объекта культурного наследия с целью освоения чердачного пространства под жилые цели, подготовлен проект реконструкции, согласованный в КГиОП Санкт – Петербурга, проведены работы по освоению чердачного пространства. Поскольку, как считает истец по встречному иску, работы по перепланировке принадлежащих ему квартиры с присоединением части чердачного пространства производились в порядке, установленном законом, в отсутствие нарушение прав и законных интересов иных лиц, истец просит признать ее законной, а также признать право собственности ФИО2 на жилую <адрес> новых габаритах площадью 180 кв.м., расположенную на 5 этаже <адрес> в Санкт – Петербурге, а также право собственности ФИО2 на жилую <адрес> новых габаритах площадью 370 кв.м., расположенную на 5 этаже <адрес> в Санкт – Петербурге.
В отношении исковых требований ФИО1 также просил применить срок исковой давности, который ею пропущен.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, обеспечила участие в судебном заседании своего представителя, который требования иска ФИО1 поддержал. Против встречных требований возражал.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание также не явился, от его имени и в его интересах участие в судебном заседании принимали представителя, которые, возражая против требований иска ФИО1, поддержали встречный иск.
Третье лицо по основному иску и ответчик по встречному - КГиОП Санкт – Петербурга» в судебное заседание не направило представителя, извещено надлежащим образом, в связи с чем суд счел возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
<адрес> Санкт – Петербурга и ТСЖ «Невский проспект 88» в судебное заседании участие своих представителей не направило, против требований иска ФИО2 не возражали.
Третье лицо – ООО «Нева лизинг», извещенное о слушании дела, участие своего представителя в судебном заседании не обеспечило, извещено надлежащим образом путем направления судебного извещения по адресу нахождения юридического лица.
Изучив материалы дела, выслушав явившихся лиц, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворению, тогда как встречный иск ФИО2 подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что здание, расположенное по адресу: <адрес> – Петербург, <адрес>, является выявленным объектом культурного наследия «Дом ФИО7».
Согласно выписке из ЕГРН к общедомовому имуществу относится нежилое помещение 4Н площадью 313.3 кв.м., расположенное в чердачном пространстве, имеет кадастровый №, присвоенный ДД.ММ.ГГГГ.
ФИО1 является собственником квартир за №№ и 25 в указанном доме с 2002 и 2004 года соответственно.
ФИО2 на праве собственности принадлежат квартиры за №№, 11, в <адрес> Право собственности на жилые помещения у истца по встречному иску возникло на основании договоров купли-продажи жилых помещения в 2006 и 2005 годах соответственно.
В обоснование заявленных требований ФИО1 указала, что ею было обнаружено, что на чердаке и крыше многоквартирного дома проводятся строительные работы, в частности, возведена терраса. При этом, доступ в чердачное помещение отсутствует, дверной проем заложен. В данной части жилого дома на пятом этаже располагается <адрес> площадью 121.3 кв.м., принадлежащая ФИО2, которым данные работы и проводятся с целью присоединения части чердачного пространства к своему жилому помещению. Поскольку такие действия ответчика нарушают право собственников многоквартирного дома, имеющих право общедолевой собственности на общедомовое имущество, она обратилась в суд с настоящим иском.
ФИО8, возражая по заявленным ФИО1 требованиям и заявив встречный иск в его обоснование указал, не оспаривая освоение и переоборудование чердачного пространства под жилые цели с объединением с помещениями квартир за №№,11, сослался на законность проведенной перепланировки, что подтвердил документально.
При этом, с учетом предоставленных ФИО2 письменных доказательств судом установлено, что в 2006 году экспертной строительной комиссией по обследованию строительных конструкций в жилых и общественных зданиях, находящихся в аварийном состоянии, по заказу СПб ГУЖА <адрес> было проведено обследование квартир за №№, 11, 24, <адрес> в Санкт – Петербурге и чердачных помещений над указанными квартирами, в ходе которого было выявлено аварийное состояние чердачных перекрытий, стропильной системы, прогиб межэтажных перекрытий, отрыв перегородок с образованием щелей, о чем составлен акт № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 95-101 Том 2), в связи с чем собственникам приведенных квартир предложено самостоятельно и за свой счет осуществить замену межэтажных перекрытий, увеличение высоты помещений до нормативных значений, при этом, собственникам, с учетом их капитальных вложений, предложено осуществить изыскательские, проектные и производственные работы по сохранению выявленного объекта культурного наследия с целью освоения чердачного пространства под жилые цели как ранее уже произведено собственником <адрес> (смежная квартира), которым обустроена мансарда, находящаяся над квартирой, произведены все необходимые работы, мансарда присоединена к <адрес>, оформлена в собственность. Указанное явилось основанием для принятия ФИО2 решения о проведении перепланировки принадлежащих ему квартир с присоединением части чердачного пространства, которое, по мнению ФИО2, общедомовым имуществом не являлось, поскольку не было предназначено для самостоятельного использования в целях обслуживания помещений жилого дома, поскольку в нем отсутствовали коммуникации водопровода, канализации, санузлов, газа, что следует из сведений ПИБ <адрес> – Петербурга (л.д. 115-116 Том 2), а, кроме того, до 2004 года спорное чердачное пространство находилось в государственной собственности, вывод о чем истец по встречному иску делает из факта заключения инвестиционного договора о реконструкции чердака №/И-00027 от ДД.ММ.ГГГГ между собственником <адрес> КУГИ Санкт – Петербурга на основании Распоряжения мэра Санкт – Петербурга №-р от ДД.ММ.ГГГГ. <адрес> Санкт – Петербурга в ответ на намерение ФИО2 произвести ремонт и реконструкцию принадлежащих ему квартир за счет части чердачного пространства не возражала против изготовления и согласования необходимой проектной документации (л.д. 117-118 Том 2). Помимо ФИО2 – владельца квартир за №№, 11 в указанном выше доме, намерение произвести реконструкцию имеющихся на праве собственности жилых помещений – квартиры за № выразила гражданка ФИО9, которая совместно с ФИО2 получили у КГиОП Санкт – Петербурга Задание за № от ДД.ММ.ГГГГ на научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы по сохранению выявленного объекта культурного наследия с целью освоения чердачного пространства под жилые цели (л.д. 119-121 Том 2), которое охватывало выполнение не только проектных работ по изысканий, но и выполнение производственных работ. При этом, в тексте Задания от ДД.ММ.ГГГГ № имеется ссылка на разрешительную документацию: Распоряжением ТУ <адрес> №-р от ДД.ММ.ГГГГ; Письмо <адрес> Санкт – Петербурга № от ДД.ММ.ГГГГ с дополнением от ДД.ММ.ГГГГ «о ремонте квартир №№, 11 и 24№; Проект приспособления части чердачного пространства над <адрес> пом. 24Н, согласованный в КГИОП – ДД.ММ.ГГГГ; Акт приемочной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ о приемке жилого помещения (<адрес>) в эксплуатацию после переоборудования чердачного помещения; свидетельство о праве собственности на квартиры за №№, 11, 24. Условием приспособления объекта для современного использования является выполнение работ по аналогии с квартирой № (собственником квартиры ФИО10 выполнены условия инвестиционного договора, часть чердачного пространства над его квартирой присоединена к <адрес>, объект с измененными границами зарегистрирован в собственность ФИО10).
Также реконструкция с возведением стен, ограждающих периметр присоединяемой части чердачного помещения, в спорном чердачном пространстве, произведена собственниками <адрес> 2011 году, получен Акт приемки в эксплуатацию объекта, законченного после реконструкции чердачного помещения от ДД.ММ.ГГГГ.
ФИО2 совместно с ФИО9 в соответствии с Заданием КГиОП Санкт – Петербурга разработали проект реконструкции, который был предоставлен в КГиОП Санкт – Петербурга и согласован комитетом ДД.ММ.ГГГГ, впоследствии проект согласован с Отделом государственного пожарного надзора <адрес> (л.д. 122-124 Том 2). Кроме того, согласование проекта получено и со стороны Управления Роспотребнадзора по <адрес> – Петербургу по результатам проведения санитарно-эпидемиологической экспертизы.
ДД.ММ.ГГГГ имело место согласование Архитектурного решения фасадов на стадии «проект» реконструкции под жилые цели чердачного пространства здания с устройством антресолей над квартирами №№, 11, 24 согласовано КГА Санкт – Петербурга (л.д. 131 Том 2).
Свое согласие на реконструкцию чердачного помещения под жилые цели над квартирами №№,11 и 24 выразило правление ТСЖ «Невский <адрес>» (л.д. 142 Том 2), зарегистрированное в январе 2008 года.
ДД.ММ.ГГГГ Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры на основании заключенного с ФИО8 и ФИО9 договора на выполнение подрядных работ от ДД.ММ.ГГГГ № с ООО «Коринф» дано Разрешение (рег. №) на проведение работ по сохранению выявленного объекта культурного наследия «Дом ФИО7», а также Разрешение (рег № от ДД.ММ.ГГГГ на выполнение работ по сохранению выявленного объекта культурного наследия «До ФИО7» в адрес ООО «Мастер Руф в соответствии с согласованной документацией, разработанной ООО «АРМ «КИФ», ответственный за осуществление авторского надзора – ЗАО «СМУ №» (л.д.132-141 Том 2). При этом, указанное Разрешение содержало требования не только к проектно-изыскательским работам, но и к подрядным работам, в том числе, по чистовой отделке жилого помещения и чердачного пространства над ним.
Таким образом, ФИО2 совместно с ФИО9 провели работу, направленную на перепланировку принадлежащих им квартир за №№, 11, 24 в <адрес> в Санкт – Петербурге с присоединением части чердачного (подкровельного) пространства в результате проведения его реконструкции.
Решением Куйбышевского районного суда <адрес> – Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № перепланировка, произведенная ФИО9 в <адрес> в Санкт - Петербурге признана законной, за ФИО9 признано право собственности на жилую <адрес> новых габаритах – общей площадью 166.04 кв.м., расположенную на 5-м этаже в <адрес> в Санкт – Петербурге. При этом, в требованиях иска <адрес> – Петербурге о признании действий по реконструкции чердачного помещения незаконными, по иску ФИО3 об обязании снести самовольную постройку судом отказано. Решение вступило в законную силу.
Приведенное решение, хотя бы принятое между иными участниками гражданского спора и не может иметь силу преюдиции при рассмотрении настоящего гражданского дела, однако, является письменным доказательством по делу и принимается судом во внимание, в части полученной оценки решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес> в Санкт – Петербурге от ДД.ММ.ГГГГ, принятого в отношении согласования реконструкции чердачного пространства в указанном многоквартирном доме путем создания жилых помещений и присоединения их к квартирам за №№, 9, 10, 11, 22, 24, 25. При этом, собственником квартир №№ и 25 являлась и является ФИО1, в пользу которой также данное решение было принято. Такое согласие было обусловлено проведением за счет собственников указанных жилых помещений работ по устранению аварийности межэтажных перекрытий, наличие которого было на тот момент установлено экспертной комиссией. Копия протокола общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ хранится в томе 1 Проекта перепланировки квартир с устройством антресолей, являющимся приложением к материалам настоящего гражданского дела, решение не оспаривалось и не оспорено до настоящего времени.
Как установлено судом и следует из материалов дела, в результате спорной реконструкции, произведенной в соответствии с проектом, с присоединением части чердачного пространства к квартирам за №№, 11, создан новый объект – двухуровневые квартиры за №№ и 11 в <адрес> в Санкт – Петербурге в новых габаритах.
В обоснование заявленных требований ФИО1 ссылается на нарушение ее прав как собственника доли в праве собственности на общедомовое имущество, уменьшение которого произошло в результате произведенной реконструкции, поскольку чердачное пространство является общедомовым имуществом, зарегистрировано в Росреестре как таковое, а фактически совершенные ответчиком действия создали препятствие в его использовании. При этом, очевидным является то, что увеличение площади квартир ответчика произошло за счет части чердачного пространства в отсутствие на то необходимого согласия всех собственников.
Однако, с доводом истца по основному иску суд не считает возможным согласиться.
В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В силу статьи 12 Гражданского кодекса РФ способом защиты нарушенного права является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен также Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно пп. а, п. 2 которых в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. В частности, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные чердачные (мансардные) помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а сам по себе учет чердачного пространства не является достаточным основанием для его отнесения к общему имуществу многоквартирного дома пока не будет установлено, что оно предназначено для обслуживания более одного помещения в доме.
В соответствии со сведениями ГУП «ГУИОН» -ПИБ <адрес>» (от ДД.ММ.ГГГГ ) оборудованный чердак над квартирами №№, 11, 14, 24 в <адрес> в Санкт – Петербурге отсутствует, что указывает на отсутствие какого-либо инженерного оборудования в данной части пространства. Аналогичную информацию предоставило также ТСЖ «Невский проспект <адрес>», в связи с чем часть чердачного пространства над квартирами ФИО2, в частности, не могло являться общедомовым имуществом собственников многоквартирного дома и использоваться ими в качестве такового, в связи с чем собственники жилых и нежилых помещений не могли распоряжаться этим имуществом, на что также указывает факт заключения ДД.ММ.ГГГГ КУГИ Санкт – Петербурга с гражданином ФИО10 (собственником <адрес>) инвестиционного договора о реконструкции чердака.
Кроме того, суд отмечает, что в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела экспертным путем установлено, что в чердачном пространстве, часть которого присоединена к квартирам № и № <адрес> в Санкт – Петербурге, общедомовое имущество не расположено, трубопроводы центрального отопления доступны для обслуживания и находятся в оборудованном техническом коридоре, образованном путем монтажа перегородки из газобетонных блоков, отделяющей часть адаптированного под <адрес> чердака от наружной стены фасадной стены по <адрес> То есть, розлив ЦО в указанной части чердака проходит в техническом коридоре с креплением трубопроводов к наружной фасадной стене, ориентированной на <адрес>
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что часть чердачного пространства, расположенная над квартирами ФИО2, подвергнутая реконструкции с присоединением к квартирам за №№ и 11 в <адрес> в Санкт – Петербурге, не может являться общим имуществом собственников данного многоквартирного дома, а потому его освоение ответчиком по основному иску не нарушает права истца, и не требовало согласие всех собственников многоквартирного дома на уменьшение общедомового имущества.
Однако, если исходить из позиции истца об отнесении чердачного пространства к общедомовому имуществу, которое должно происходить только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции, получение которого регламентировано Жилищным кодекса РФ –статьями 44 и 46. Согласие собственников помещений в жилом <адрес> в Санкт – Петербурге было получено решением от ДД.ММ.ГГГГ, которое, как уже отмечалось выше, не оспорено, а, кроме того получило оценку в ходе рассмотрения гражданского дела №, ссылка на него приведена выше (л.д.68-79 Том 1).
Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Реконструкцией не является переустройство (установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме) и перепланировка (изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения).
В рассматриваемом случае имеет место реконструкция (чердачного пространства с возведением мансардного), перепланировка и переустройство жилого помещения.
Таким образом, с учетом полученного согласия всех собственников многоквартирного дома в 2010 году на реконструкцию чердачного пространства, а также отсутствия в чердачном пространстве, присоединенном к жилым помещениям ФИО2, какого-либо оборудования, обслуживающего более одного помещения, суд приходит к выводу об отсутствии нарушения прав ФИО1 на уменьшение общего имущества многоквартирного дома.
Кроме того, суд принимает во внимание, что аналогичная реконструкция чердачного пространства по всему периметру многоквартирного дома проводилась ранее иными собственниками, что также отмечалось выше, право собственности на жилые помещения, принадлежащие ФИО9 и ФИО10 с измененными параметрами за счет присоединения части чердачного пространства в результате реконструкции признано и зарегистрировано в ЕГРН.
Также суд считает возможным согласиться с заявлением ФИО2 о пропуске срока исковой давности к предъявленным ФИО1 требованиям.
Так, ФИО1 считает, что присоединение части чердачного пространства к квартире ФИО2 является самовольной постройкой, а при избрании способа защиты нарушенного права заявила об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Срок исковой давности для исков по таким требованиям является общим и составляет три года в соответствии со ст. 196 ГК РФ. На этот счет Верховный суд РФ выразил свою позицию в определении от ДД.ММ.ГГГГ N 5-КГ15-142. При этом, срок начинает течь по общим правилам - то есть с момента, когда истец узнал или должен был узнать, что его право нарушено и кто является надлежащим ответчиком по иску – в соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ.
Кроме того, из содержащихся в абзаце втором пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснений следует, что положения, предусмотренные абзацем пятым статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применяются к искам, не являющимся негаторными (например, к искам об истребовании имущества из чужого незаконного владения).
При этом, истец ФИО1, начиная с ДД.ММ.ГГГГ (дата принятия решения общим собранием собственников многоквартирного дома, которым, в том числе, ФИО1, дано согласие на реконструкцию чердачного пространства) не могла не знать о нарушении своего права на уменьшение общедомового имущества, и не позднее ДД.ММ.ГГГГ, т.е. в тот момент, когда основные конструктивные строительные работы были завершены, не могла не знать о реализации ФИО2 предоставленного ему права на реконструкцию, проживая в многоквартирном доме, в котором проводятся масштабные работы не только по замене межэтажных (чердачных) перекрытий, но и реконструкция чердака с обустройством мансарды, что невозможно не заметить. Указанное подтверждается также содержанием претензии от имени Адвоката ФРЕММ, действующего в интересах ФИО1) в адрес ФИО9, из которого следует, что в январе 2013 года при осмотре чердачного пространства ФИО1 обнаружила проведение реконструкции. Одновременно ссылается на решение общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ, признавая его тем самым законным.
Кроме того, в 2008 году в доме зарегистрировано ТСЖ «Невский проспект <адрес>», которое управляет многоквартирным домом, в связи с чем ФИО1 могла обратиться в Правление ТСЖ по вопросу проведения работ в чердачном пространстве, которое дало согласие на проведение работ ФИО2 Строительные работы в отношении спорного объекта являлись длящимися, фактически основная часть работ завершена. Однако, ФИО1 не принимала до завершения реконструкции мер для ее запрета, и соответствующих требований, в том числе, в судебном порядке, в связи с чем, суд расценивает обращение ФИО1 с настоящим иском в суд как действия, не направленные на защиту ее нарушенных прав, а, кроме того, за пределами срока исковой давности, который истек не позднее декабря 2021. С настоящим иском обратилась в суд в январе 2024.
То обстоятельство, что материалами дела достоверно не установлена дата начала проведения строительных работ, не влияет на иное течение срока исковой давности, поскольку истец не указывает на дату, кода ей стало известно о нарушении права.
Таким образом, для предъявления исковых требований ФИО1 ею пропущен срок исковой давности.
Несмотря на то, что истец считает образованное жилое помещение, используемое ответчиком ФИО2 в результате реконструкции чердачного пространства, самовольной постройкой, таковой по смыслу закона оно не является.
В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:
- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;
- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;
- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.
Ни одно из перечисленных признаков нельзя отнести к обстоятельствам настоящего спора.
Так, в соответствии со ст. 44 ФЗ № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия народов Российской Федерации» приспособление объекта культурного наследия для современного использования - научно-исследовательские, проектные и производственные работы, проводимые в целях создания условий для современного использования объекта культурного наследия, включая реставрацию представляющих собой историко-культурную ценность элементов объекта культурного наследия.
Работы по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия проводятся на основании задания на проведение указанных работ, разрешения на проведение указанных работ, выданных органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 2 настоящей статьи, проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, согласованной соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 2 настоящей статьи, а также при условии осуществления технического, авторского надзора и государственного контроля (надзора) в области охраны объектов культурного наследия за их проведением (ст. 45 ФЗ № 73-ФЗ».
Подробно описанные и выданные КГиОП Санкт – Петербурга задания за № от ДД.ММ.ГГГГ, а также разрешение № подтверждают, что орган охраны памятников (КГиОП Санкт – Петербурга) согласовывает и принимает соответствие планируемых и произведенных работ действующему законодательств.
Кроме того, по ходатайству ФИО2 и на основании определения суда экспертом ООО «ПетроЭксперт» была проведена судебная строительно-техническая экспертиза, согласно выводам которой работы, выполненные на объекте по адресу: Санкт – Петербург, <адрес>, литера А, <адрес>, №, по перепланировке квартир с устройством антресолей, соответствуют строительным, пожарным, санитарным нормам и правилам, угрозу жизни и здоровью граждан не создают.
При этом, экспертами отражено, что приведение чердака дома, расположенного по адресу: Санкт – Петербург, <адрес>, литера А, в первоначальное состояние без причинения существенного ущерба строительным конструкциям объекта недвижимости и нарушения действующих СНиП и согласованного облика объекта капитального строительства невозможно.
В судебном заседании опрошенный эксперт ФИО11 подтвердила выводы проведенного исследования и пояснила, что все сделанные ею выводы основаны на проведении замеров реконструируемого и перепланированного жилого помещения, которые она хотя бы не отразила в тексте заключения, однако, использовала их в черновом варианте для дальнейшего сопоставления замеров с проектом, согласованном в установленном порядке. Имеющиеся у эксперта знания и профессиональный опыт позволили ей по результатам натурного осмотра и в отсутствие актов выполненных работ, договора подряда, содержащего перечень выполненных работ, установить проведение работ на перекрытие, которые придали ему жесткости, наличие бетонного основания перекрытия, сетку по нему, отсутствие его зыбкости, признаков аварийности и прочее. Также эксперт отметила, что произведенная перепланировка квартир 3 и 11 и реконструкция чердачного пространства улучшили состояние перекрытий и всего здания в целом, находящегося в аварийном состоянии. На текущий период отсутствуют признаки аварийности не только квартир 3, 11, 24, но и нижерасположенных квартир в доме. В настоящее время квартиры за №№ и 11, в <адрес> в Санкт – Петербурге в измененных границах обладают признаком изолированности, обособленности, имеют отдельные входы и внешние границы. Внутренние перегородки помещений, предусмотренные согласованным проектом, в настоящее время не установлены, но подразумеваются.
Суд не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, проведенной в рамках гражданского дела, поскольку экспертиза проведена компетентными экспертами, в соответствии с требованиями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" на основании определения суда о поручении проведения экспертизы, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение отвечает требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержит подробное описание и анализ представленной документации, ответы на поставленные вопросы с их обоснованием и материалами фотофиксации, основывается на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также результатах натурного осмотра и анализе соответствия произведенных работ нормативными требованиями, несоответствие которым исследуемого объекта зафиксировано в ходе осмотра экспертами. Компетенция экспертов, их незаинтересованность в результате рассмотрения дела под сомнение не поставлены.
При таких обстоятельствах суд оценивает заключение судебной экспертизы как доказательство, отвечающее принципам относимости, допустимости и достоверности, в связи с чем принимает данное заключение в основу решения.
Несмотря на то, что объекты, возведенные ФИО2 за счет части чердачного пространства, не относятся к самовольной постройке, при разрешении вопроса о признании за ним права собственности суд считает необходимым руководствоваться нормами, регулирующие правоотношения по поводу самовольной постройки.
Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.
Положения ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.
В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке». В силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
В силу ч. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, в том числе, в случае, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки) (пункт 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»). Таких обстоятельств в ходе рассмотрения гражданского дела не установлено.
В силу с. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абз. 3 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от ДД.ММ.ГГГГг. №).
В соответствии со ст.26 ЖК РФ переустройство или перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти; 2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 настоящего Кодекса; 4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме; 5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма); 6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Согласно части 3 ст. 28 Жилищного кодекса РФ переустройство помещения в многоквартирном доме считается завершенным со дня утверждения акта, предусмотренного частью 2 настоящей статьи. Перепланировка помещения в многоквартирном доме считается завершенной со дня внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.
Частью 4 статьи 29 Жилищного кодекса РФ па основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Суд, оценив собранные по делу доказательств, оценив обстоятельства, связанные с выполнением ФИО2 работ по реконструкции чердачного пространства, перепланировке и переустройству принадлежащих ему жилых помещений, учитывая выполнение им полученных от КГиОП Санкт – Петербурга заданий, соответствие выданным Разрешениям Проекта перепланировки, изменение границы принадлежащих ему жилых помещений в связи с реконструкцией части чердака, производимых на его счет, а также принимая во внимание, что отсутствие разрешение на строительство, отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию (строительные работы завершены не в полном объеме), принимая во внимание возможное создание угрозы жизни и здоровью в случае приведения чердачного пространства в первоначальное состояние, необходимость сохранение единого архитектурного облика мансардного этажа здания –<адрес> в Санкт – Петербурге, созданного в результате реконструкции, суд считает возможным удовлетворить требования иска ФИО2 о признании права собственности ФИО2, имеющего паспорт гражданина РФ серии 4018 №, на жилую <адрес> новых габаритах: площадью 180 кв.м., расположенную на 5 этаже по адресу: Санкт – Петербург, <адрес>; признать право собственности ФИО2, имеющего паспорт гражданина РФ серии 4018 №, на жилую <адрес> новых габаритах: площадью 370 кв.м., расположенную на 5 этаже по адресу: Санкт – Петербург, <адрес>.
При этом, разрешая вопрос о площади перепланированных жилых помещений, право на которые возникло у истца по встречному иску, учитывая, что технический и кадастровый учет квартир до настоящего времени не проведен, суд считает необходимым руководствоваться проектом (Шифр 01\01-08-АР, ШИФР 01\01-08-ВК, ШИФР 01\01-08-КМ, ШИФР 01\01-08-ПЗ, ШИФР 01\01-08-ЭО, ШИФР 01\01-08-ОВ), в соответствии с которыми проектная площадь <адрес> - 180 кв.м., <адрес> – 370 кв.м.
Довод ответчика по встречному иску о невозможности признания права за ФИО2 до полного окончания работ и выставления внутренних перегородок не принимается судом, поскольку в противном случае, при отсутствии судебного акта о праве ФИО2 на созданный в результате реконструкции объект и отсутствии иного акта государственного органа, законный владелец, в данном случае, ФИО2, будет лишен возможности постановки объекта на кадастровый учет в соответствии со ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,
Решил:
В удовлетворении требований иска ФИО1 отказать.
Требования ФИО2 удовлетворить.
Признать право собственности ФИО2, имеющего паспорт гражданина РФ серии 4018 №, на жилую <адрес> новых габаритах: площадью 180 кв.м., расположенную на 5 этаже по адресу: Санкт – Петербург, <адрес>;
Признать право собственности ФИО2, имеющего паспорт гражданина РФ серии 4018 №, на жилую <адрес> новых габаритах: площадью 370 кв.м., расположенную на 5 этаже по адресу: Санкт – Петербург, <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Судья
Решение в окончательной форме изготовлено 21.03.2025г.