78RS0021-01-2024-000760-25
Дело № 2-78/2025 30 июня 2025 года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Сестрорецкий районный суд Санкт - Петербурга в составе председательствующего судьи Максимовой А.В.
При секретаре Кузнецовой К.Г.
С участием представителей истца ФИО1 – ФИО2 и ФИО3
Ответчика ФИО4
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-78/2025 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4 и ФИО5 об обращении взыскания на земельный участок и жилой дом в связи с не исполнением обеспеченного залогом обязательства
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО4 и ФИО5 об обращении взыскания на земельный участок общей площадью 1 360 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, и жилой дом общей площадью 341 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес> в связи с не исполнением обеспеченного залогом обязательства, мотивируя свое обращение тем, что 08.07.2021 года между ФИО1 и ФИО4 был заключен договор займа № №, по условиям которого ФИО1 передал ФИО4 в собственность денежные средства в размере 16 000 000 руб. с целью погашения кредитной задолженности перед ПАО Банк «ФК Открытие» и для погашения кредитной задолженности перед ПАО Сбербанк (автокредит). Денежные средства были перечислены ФИО1 на счета банков. В обеспечение исполнения обязательств ФИО4 перед ФИО1 сторонами был заключен договор залога вышеуказанного недвижимого имущества. Стороны договора оценили земельный участок в 25 000 000 руб., жилой дом – в размере 15 000 000 руб., недвижимое имущество принадлежит на праве общей совместной собственности ответчикам ФИО4 и ФИО5 на основании договора купли – продажи от 07.09.2010 года. Срок исполнения обязательств по договору займа наступил, однако должник ФИО4 свои обязательства не исполнил, оплатив только проценты в размере 1 283 809 руб., проценты должник перестал перечислять ФИО1 в июле 2022 года. На момент подачи иска задолженность составила 45 711 917 руб. (л.д. 5-6 т. 1).
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, направил в суд представителей ФИО2 и ФИО3, которые исковые требования поддержали в полном объеме, просили об их удовлетворении, подтвердили факт оплаты ответчиком задолженности по кредитному договору в части оплаты основного долга и процентов, однако, ввиду неуплаты пени за несвоевременное исполнение обязательств по уплате основного долга и процентов, в соответствии с п.п. 7 и 8 договора займа, полагали, что исковые требования подлежат удовлетворению.
Ответчик ФИО4 в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований по доводам письменного отзыва, поскольку свои обязательства по возврату основного долга и процентов по спорному договору займа исполнил в полном объеме, в подтверждение чего представил платежные документы, а также контррасчет процентов по договору займа, полагал, установленные п.п. 7 и 8 договора займа пени за несвоевременное исполнение обязанности по уплате процентов и возврата основного долга кабальными.
Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, ходатайств, заявлений об отложении судебного заседания, о рассмотрении дела в свое отсутствие и возражений на исковое заявление не представила.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ гражданское дело рассмотрено в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.
Исследовав материалы дела, заслушав объяснения ответчика и представителей истца, суд приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 08.07.2021 между ФИО1 (займодавец) и ФИО4 (заемщик) был заключен договор займа № № (л.д. 8-10 т. 1), по условиям которого займодавец передает заемщику в собственность денежные средства в сумме 16 000 000 руб., а заемщик обязуется возвратить полученную сумму в срок, установленный п. 4 настоящего договора и уплатить проценты за пользование суммой займа в порядке и сроки, установленные п. 3 настоящего договора.
Согласно п. 2 договора займа, займ по настоящему договору является целевым. Займ передаётся путем перечисления денежных средств:
2.1. в размере 14 600 000 руб. на расчетный счет Заемщика используемый для погашения тела кредита и процентов с целью полного погашения кредиторской задолженности по Кредитному Договору №№ от 07.09.2010 между Заемщиком и ПАО БАНК «ФК ОТКРЫТИЕ» по следующим реквизитам:
расчетный счет № в ПАО БАНК «ФК ОТКРЫТИЕ» корр.счет №.
БИК №
Получатель: ФИО4
2.2. в размере 1 400 000 на расчетный счет Заемщика используемый для погашения тела кредита и процентов с целью полного погашения кредиторской задолженности по Кредитному Договору (автокредит) по следующим реквизитам:
Расчетный счет № в СЕВЕРО-ЗАПАДНОМ БАНКЕ ПАО СБЕРБАНК Корр.счет № БИК №
Получатель: ФИО4.
Обязательства Займодавца по передаче денежных средств Заемщику считаются исполненными с момента зачисления денежных средств на вышеуказанные расчетные счета Заемщика. Платежные поручения о перечислении денежных средств и выписки с расчетных счетов Заемщика указанных в п. 2 договора будут является подтверждением фактической передачи Заимодавцем Заемщику суммы займа по Договору. Заемщик обязуются предоставить выписки с расчетных счетов и справки из банков-кредиторов о полном погашении задолженности по выше указанным кредитам в течении 3-х дней с даты поступления денежных средств на его счета.
В силу п. 3 договора займа по настоящему договору проценты за пользование суммой займа устанавливаются сторонами по формуле:
Сумма процентов по займу = Сумма займа * (Ключевая ставка ЦБ РФ + 3%)/365 дней.
На дату подписания договора ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации составляет 5,5%.
Проценты за пользование суммой займа начисляются на весь период фактического пользования займом.
Проценты за пользование суммой займа выплачиваются десятого числа каждого календарного месяца до дня возврата суммы займа включительно в полном объеме. Проценты подлежат выплате со следующего месяца, следующего за месяцем заключения сторонами настоящего договора. Выплата процентов удостоверяется Платежным поручением о перечислении денежных средств и выпиской с расчетного счета Займодавца.
Заемщик обязуется возвратить Займодавцу указанную в пункте 1 настоящего договора сумму единовременно в полном объеме в срок до 10 июля 2023 года включительно, путем передачи денежной суммы безналичными средствами в полном объеме или иным путем по соглашению сторон в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Досрочный возврат денежных средств полностью или частично допускается по соглашению сторон. Срок возврата займа может быть изменен сторонами. Возврат суммы займа удостоверяется Платежным поручением о перечислении денежных средств и выпиской с расчетного счета Займодавца (п. 4 договора).
В соответствии с п. 5 договора займа в обеспечение исполнения обязательств Заемщика перед Заимодавцем по настоящему договору стороны 08 июля 2021 года заключили Договор Залога следующего недвижимого имущества:
5.1. Земельный участок, общей площадью 1360 кв.м., имеющий категорию земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения индивидуального жилого дома, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>.
5.2 Жилой дом, общей площадью 341 кв.м., кадастровый номер: №, расположенный по адресу: <адрес>.
Согласно п. 7 договора займа в случае неисполнения Заемщиком своих обязательств по уплате процентов в соответствии с п. 3 настоящего договора начисляется пеня в размере 0,1 процента от суммы займа за каждый день просрочки.
П. 8 договора займа предусмотрено, что в случае неисполнения Заемщиком своих обязательств по возврату суммы Займа в срок, установленный пунктом 4 настоящего Договора, начисляется пеня в размере 0,5 процента от суммы займа за каждый день просрочки.
08.07.2021 между ФИО4, ФИО5 (залогодатели) и ФИО1 (залогодержатель) был заключен договор залога (л.д. 11-18 т. 1), согласно которому Залогодатели в обеспечение обязательств ФИО4 (Заемщика) по указанному выше Договору займа (№ № от 08.07.2021) передают Залогодержателю в залог (ипотеку) следующее недвижимое имущество:
- земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, общей площадью 1360 +/- 13 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения индивидуального жилого дома (индивидуальных жилых домов), кадастровый номер объекта - №,
и расположенный на нем жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, общей площадью 341 кв.м., количество этажей: 2, в том числе подземных 0, назначение: жилое, кадастровый номер объекта - № (далее по тексту решения – предметы залога).
Стороны оценивают указанные земельный участок и жилой дом в 40 000 000 руб., при этом земельный участок оценивается сторонами в 25 000 000 руб., жилой дом - 15 000 000 руб. (п. 1.5 договора залога).
Согласно п. 1.6 договора залога, Залог обеспечивает исполнение Заемщиком всех его обязательств перед Залогодержателем по Договору займа включая уплату процентов, предусмотренных Договором займа, уплату пени за нарушение сроков выплаты процентов по Договору займа и пени за нарушение сроков возврата займа.
Согласно п. 2.17 и 3.1 договора залога залогодатели имеют право прекратить обращение взыскания на заложенное имущество в любое время на момент реализации предмета залога посредством исполнения основного обязательства по договору займа; залогодержатель обязан после исполнения основного обязательства по договору займа, указанного в п. 1. настоящего договора, письменно уведомить об этом органы государственной регистрации для прекращения залога.
Факт исполнения истцом спорного договора займа в части перечисления денежных средств на счета ответчика ФИО4 подтверждается платежными поручениями № 906 от 08.07.2021 на сумму 14 600 000 руб. и № 909 от 08.07.2021 на сумму 1 400 000 руб. (л.д. 32-33 т. 1).
Факт заключения спорных договоров займа и залога сторонами не оспаривается, как и факт получения ответчиком денежных средств по договору займа.
Предметы залога (вышеуказанные земельный участок и жилой дом) с 24.09.2010 принадлежат на праве общей совместной собственности ответчикам ФИО4 и ФИО5 (л.д. 80-81, 85-86 т. 1).
Из выписки из ЕГРН и иных материалов дела следует, что на спорном земельном участке расположен кроме жилого дома, также второй объект недвижимости - банный комплекс нежилого назначения площадью 127,2 кв.м. с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес>.
Стороной истца в материалы дела представлен отчет об оценке спорных объектов недвижимости, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка и жилого дома составляет 51 100 000 руб. (23 500 000 руб. – земельный участок, 27 600 000 руб. – жилой дом) (л.д. 161 оборот т. 1).
Стороной ответчика в материалы дела представлено заключение специалиста, согласно которому рыночная стоимость спорного жилого дома составляет округленно 69 245 000 руб. (л.д. 136 т. 1).
В ходе рассмотрения дела ответчиком ФИО4 было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной товароведческой (оценочной) экспертизы в целях определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества.
Определением Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 19.03.2025 по делу назначена судебная товароведческая (оценочная) экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы:
Какова рыночная стоимость земельного участка площадью 1360 +/- 13 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>; жилого дома площадью 341 кв.м. с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес>; банного комплекса нежилого назначения площадью 127,2 кв.м. с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес>, на период проведения экспертного исследования, в том числе с учетом износа?
Проведение экспертизы поручено экспертам ООО «Городская экспертиза» (л.д. 240-243 т. 1).
Согласно выводам заключения эксперта № № ООО «Городская экспертиза» от 13.05.2025, рыночная стоимость земельного участка, площадью 1360 +/-13 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 25 апреля 2025 года составляет: 25 430 000 руб.; рыночная стоимость жилого дома площадью 341 кв.м. с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 25 апреля 2025 года составляет: 35 300 000 руб.; рыночная стоимость банного комплекса нежилого назначения площадью 127,2 кв.м. с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 25 апреля 2025 года, составляет: 11 620 000 руб. (л.д. 48).
В силу ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда не обязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 названного Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.
В соответствии с ч. 3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 "О судебном решении" разъяснено, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.
Оценивая указанное экспертное заключение, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания его надлежащим и допустимым доказательством по делу, поскольку заключение выполнено квалифицированным экспертом, профессиональная подготовка и квалификация которого не вызывают сомнений, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, о чем взята подписка (л.д. 6 т. 2), ответы эксперта на поставленные вопросы понятны, непротиворечивы, следуют из проведенного исследования, подтверждены фактическими данными, не содержат внутренних противоречий, экспертом учтены все доказательства, представленные сторонами, материалы гражданского дела, в связи с чем не доверять данному заключению у суда оснований не имеется.
Сторонами вышеуказанное заключение эксперта не оспаривалось, ходатайств о назначении по делу дополнительной и/или повторной экспертизы не заявлено.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что стоимость спорных объектов подлежит установлению на основании заключения эксперта № № ООО «Городская экспертиза» от 13.05.2025.
В соответствии со ст.ст. 309-310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим за исключением случаев, предусмотренных законом.
Пунктом 1 статьи 334 ГК РФ предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Согласно уточненному расчету истца по состоянию на 30.06.2025 у ответчика ФИО4 отсутствует задолженность по договору займа в части основного долга, вместе с тем задолженность по процентам составляет 112 485,06 руб. (уплачено процентов – 10 067 679,32 руб.), задолженность по пени за неуплаченные проценты (по п. 7 договора) составляет 4 548 543,60 руб., по пени за невозврат суммы займа (по п. 8 договора) – 55 680 000 руб., всего сумма задолженности составляет 60 341 028,66 руб.
Не согласившись с расчетом истца, ответчиком в материалы дела представлен контррасчет начисленных процентов по договору займа, в соответствии с которым сумма процентов за пользование суммой займа составляет 8 797 725,25 руб.
Представленные сторонами расчеты проверены судом, расчет ответчика суд признает арифметически верным, составленным в соответствии с условиями договора займа с учетом действующей процентной ставки ЦБ РФ, при этом суд не может признать расчет истца арифметически верным, поскольку в представленном расчете в августе 2024 года некорректно указана дата начала расчета, что привело к начислению в расчетном периоде процентов за 43 дня вместо 31 дня.
Ответчиком в материалы дела в качестве доказательства возврата суммы займа в размере 16 000 000 руб. представлено платежное поручение № 815280 от 19.06.2025 на сумму 16 000 000 руб., назначение платежа – возврат по договору займа № № от 08.07.2021. При этом в платежном поручении в качестве плательщика указана ФИО11, которая согласно пояснением ответчика является его матерью.
Факт возврата суммы займа в размере 16 000 000 руб. в полном объеме подтвержден стороной истца в судебном заседании, а также представленным им расчетом.
Также ответчиком в материалы дела представлены платежное поручение № 357620 от 19.06.2025 на сумму 8 783 870,32 руб. с указанием назначения платежа – оплата процентов по договору займа № № от 0807.2021 и чек по операции Банк ВТБ ПАО на сумму 13 854,93 руб. от 19.06.2025 с сообщением «остаток процентов по договору займа», подтверждающие факт оплаты ответчиком истцу задолженности по процентам по спорному договору займа.
Принимая во внимание, что в платежном поручении и в чеке по операции указано назначение платежа – уплата процентов по спорному договору займа, доказательств, свидетельствующих о наличии между сторонами иных правоотношений, в материалы дела не представлено, сумма уплаченных процентов соответствует сумме процентов, указанных в расчете ответчика, проверенного судом и признано арифметически верным, принятым в качестве надлежащего доказательства суммы задолженности по процентам, суд приходит к выводу о том, что представленные ответчиком платежные документы подтверждают факт исполнения им в полном объеме обязанности по уплате процентов по спорному договору займа.
Таким образом, материалами дела подтвержден факт исполнения ответчиком своих обязательств по договору займа в части выплаты суммы займа (основного долга) и начисленных процентов в полном объеме.
В судебном заседании сторона истца настаивала на удовлетворении исковых требований, поскольку ответчиком не погашена задолженность по договору займа в части выплаты пени за несвоевременный возврат займа и процентов, предусмотренных п.п. 7 и 8 договора займа.
В соответствии со ст.ст. 334, 348 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Ответчиком заявлено о чрезмерности суммы пени за несвоевременное исполнение им обязательств по оплате суммы займа и начисленных процентов и, как следствие, отсутствие оснований для обращения взыскания на заложенное имущество в силу того обстоятельства, что обязательства по договору займа исполнены должником в полном объеме, в том числе выплачены проценты по договору займа за весь срок пользования займом, а займодавец не представил доказательств несения убытков в результате невыплаты пени.
Сумма пени составляет 55 680 000 руб. и 4 548 543,60 руб., что значительно превышает сумму займа в размере 16 000 000 руб. и сумму процентов 8 797 725,25 руб., и, учитывая, что истцом в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о нарушении его прав и причинения ему ущерба действиями ответчика, выразившиеся в несвоевременной выплате суммы займа и процентов, то суд приходит к выводу о том, что вышеизложенные доводы ответчика, в том числе о том, что пени являются чрезмерными, заслуживают внимания.
Согласно п. 2.17 договора залога, залогодатели имеют право прекратить обращение взыскания на заложенное имущество в любое время на момент реализации предмета залога посредством исполнения основного обязательства по договору займа, обращение взыскание на заложенное имущество направлено на удовлетворение требования кредитора (истца), и, поскольку ответчиком погашена сумма основного долга и процентов, то есть ФИО4 исполнено основное обязательство по договору займа и удовлетворены требования кредитора, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для обращения взыскания на заложенное имущество, ввиду чего исковые требования удовлетворению не подлежат.
С учетом указанных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что обращение взыскания на спорные объекты недвижимости при наличии доказательств полной выплаты основного долга по договору займа и процентов, не будет соответствовать принципу разумности и условиям договора займа. При этом истец не лишен права на обращение в суд с исковыми требованиями о взыскании с ответчиков пени по договору займа в связи с просрочкой уплаты долга.
Кроме этого, суд учитывает, что одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ - далее ЗК РФ).
Принимая во внимание, что на спорном земельном участке расположен объект недвижимости – банный комплекс, зарегистрированный в качестве объекта недвижимости в установленном законом порядке, на который истец не просит обратить взыскание, суд приходит к выводу о том, что данное обстоятельство также препятствует обращению взыскания на спорные объекты недвижимого имущества.
Таким образом, исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4 и ФИО5 об обращении взыскания на земельный участок и жилой дом в связи с не исполнением обеспеченного залогом обязательства – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт - Петербургский городской суд через Сестрорецкий районный суд Санкт - Петербурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья (подпись) А.В.Максимова
Дата принятия решения суда в окончательной форме 09 июля 2025 года.
Копия верна: Судья: