Решение по делу № 2-5181/2022 от 14.12.2022 - о признании сделок недействительными и применении последствий их недействительности, признании отсутствующим права собственности, признании нежилых помещений общим имуществом МКД.

УИД 48RS0001-01-2022-004269-06 Дело № 2-5181/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 декабря 2022 года г. Липецк

Советский районный суд г. Липецка в составе:

председательствующего судьи Малыхиной А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Фаградян Ж.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30 к АО Специализированный застройщик «Ремстройсервис», ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35 о признании сделок недействительными и применении последствий их недействительности, признании отсутствующим права собственности, признании нежилых помещений общим имуществом МКД,

УСТАНОВИЛ:

вышеуказанные истцы обратились с иском к АО Специализированный застройщик «Ремстройсервис», ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, в котором указали, что они являются собственниками жилых помещений, расположенных в многоквартирном <адрес>. Данный жилой дом был построен АО «Специализированный застройщик «Ремстройсервис» с привлечением денежных средств участников долевого строительства и введен в эксплуатацию в 2019 году.

Проектной декларацией были предусмотрены в многоквартирном доме нежилые помещения общего пользования: 1) «помещение соцкультбыта» - помещение № с кадастровым №, площадью 50,18 кв.м; 2) «шахматный клуб» - помещение № с кадастровым №, площадью 229,26 кв.м. Указанные нежилые помещения предназначались для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений МКД, а также в них расположены инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения МКД, в связи с чем они являются общим имуществом многоквартирного дома и принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений МКД.

Однако после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию директор АО «Специализированный застройщик «Ремстройсервис» ФИО31 без согласия собственников помещений МКД зарегистрировал за собой право собственности на указанное общедомовое имущество и произвел отчуждение помещения № («помещение соцкультбыта») в пользу ФИО35, отчуждение помещения № («шахматный клуб») в пользу ФИО32

В свою очередь ФИО32 продал помещение № («шахматный клуб») по договору купли-продажи ФИО33 и ФИО34; а затем ФИО33 произвел отчуждение своей доли в праве общей совместной собственности на нежилое помещение № («шахматный клуб») в пользу ФИО34

В связи с изложенными обстоятельствами истцы просят суд признать недействительными сделки:

- между ФИО31 и ФИО35 по отчуждению нежилого помещения № в <адрес>;

- между ФИО31 и ФИО32 по отчуждению нежилого помещения № в <адрес>;

- между ФИО32 и ФИО33, ФИО34 по отчуждению нежилого помещения № в <адрес>;

- между ФИО33 и ФИО34 по отчуждению доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение № в <адрес>;

применить последствия недействительности указанных сделок;

признать отсутствующим право собственности ФИО35 на нежилое помещение № в <адрес>;

признать отсутствующим право собственности ФИО34 на нежилое помещение № в <адрес>;

признать нежилое помещение № с кадастровым №, площадью 50,18 кв.м (помещение «соцкультбыта») и нежилое помещение № с кадастровым №, площадью 229,26 кв.м («шахматный клуб»), расположенные в <адрес>, общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.

Истцы ФИО1, ФИО7, ФИО23, ФИО4; представитель истцов ФИО1, ФИО3, ФИО15, ФИО20, ФИО23 – ФИО36; представитель истца ФИО19 - ФИО37 в ходе судебного разбирательства исковые требования поддержали, ссылаясь на доводы, указанные в иске и письменных объяснениях (т. 2 л.д. 157 – 158).

Истцы ФИО2, ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30 в судебное заседание не явились, о дате и месте судебного разбирательства извещались надлежащим образом.

Представитель ответчика АО «Специализированный застройщик «Ремстройсервис» - ФИО38 в судебном заседании исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях (т. 1 л.д. 148 - 150, т. 3 л.д. 81 – 82).

Дополнительно объяснила, что спорные нежилые помещения не являлись общим имуществом многоквартирного дома, сделки совершены правомочными лицами в отношении принадлежащего им имущества, соответствуют требованиям закона и не нарушают права собственников помещений МКД. Одновременно заявила о пропуске истцами срока исковой давности по требованиям по признании оспариваемых сделок недействительными и применении последствий их недействительности.

Представитель ответчика ФИО35 – ФИО39 в судебном заседании исковые требования не признала, ссылаясь, что ФИО35 является добросовестным приобретателем, он купил по договору купли-продажи нежилое помещение № в <адрес>, уплатил за него денежные средства, перед подписанием договора проверил документы о собственности, сомнений в законности сделки не могло возникнуть. Никаких ограничений и обременений в отношении данного объекта недвижимости не имелось, сделка прошла юридическую проверку и была зарегистрирована Управлением Росреестра по Липецкой области.

Представитель ответчика ФИО34 – ФИО40 в судебном заседании исковые требования не признал, указав, что до покупки нежилого помещения № («шахматный клуб») это помещение уже являлось нежилым, имело предыдущих собственников, все сделки проверялись Управлением Росреестра по <адрес>.

Ответчики ФИО31, ФИО32, ФИО33 в судебное заседание не явились, о дате и месте судебного разбирательства извещались надлежащим образом.

Третье лицо – представитель Управления Росреестра по Липецкой области ФИО52 в судебном заседании разрешение исковых требований полагала на усмотрение суда. Дополнительно объяснила, что неоднократно представленные в регистрирующий орган документы не содержали сведений о том, что спорные нежилые помещения № и № в <адрес> являлись общим имуществом многоквартирного дома.

Выслушав объяснения представителей сторон и третьего лица, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса.

В силу ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно правовой позиции Верховного суда РФ, изложенной в п. 38 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г., общее имущество многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) не может являться предметом договора участия в долевом строительстве. Договор инвестирования в части передачи в собственность нежилых помещений, которые отнесены законом к общему имуществу дома, является ничтожным.

Судом установлено, что истцы приобрели по договорам участия в долевом строительстве квартиры, расположенные в многоквартирном <адрес>, что подтверждается представленными в материалы дела договорами участия в долевом строительстве, прошедшими государственную регистрацию в установленном законом порядке, выписками из Единого государственного реестра недвижимости (т. 1 л.д. 119 – 147; т. 2 л.д. 164 – 180, 183 – 229; т. 3 л.д. 1 – 57, 64 - 69, 77 – 80; т. 5 л.д. 195 - 211).

Часть истцов приобрели квартиры в многоквартирном <адрес> по договорам купли-продажи, заключенным ими после ввода жилого дома в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается копиями договоров.

Истец ФИО8 приобрела <адрес> по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с АО «Специализированный застройщик «Ремстройсервис» (т. 3 л.д. 60 – 62).

Истец ФИО3 приобрела <адрес> по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с продавцом ФИО45 (т. 2 л.д. 181 - 182).

Истец ФИО21 приобрела <адрес> по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с АО «Специализированный застройщик «Ремстройсервис» (т. 3 л.д. 58 – 59).

Истец ФИО26 приобрела <адрес> по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (т. 3 л.д. 70 – 71).

Истец ФИО14 приобрела <адрес> по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с АО «Специализированный застройщик «Ремстройсервис» (т. 5 л.д. 219 – 220).

Истец ФИО29 приобрел <адрес> по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с АО «Специализированный застройщик «Ремстройсервис» (т. 5 л.д. 212 – 218).

Из объяснений представителей истцов установлено, что истец ФИО2 не является собственником квартиры или нежилого помещения в <адрес>, соответственно, ей не может принадлежать доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома; также ФИО2 не является стороной какой-либо из оспариваемых сделок, ее права и законные интересы оспариваемыми сделками не затрагиваются, следовательно, она является ненадлежащим истцом.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из материалов реестрового дела №, выписок из ЕГРН установлено, что на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого здания с объектами соцкультбыта № Л-НЕЖ1 от ДД.ММ.ГГГГ и акта приема-передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на нежилое помещение № («помещение соцкультбыта») с кадастровым №, площадью 53,3 кв.м, расположенное в цокольном этаже многоквартирного <адрес>, было зарегистрировано за ФИО31 в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ (т. 4 л.д. 153 - 160).

Затем по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указанное нежилое помещение было отчуждено ФИО31 в пользу ФИО35, право собственности последнего на вышеуказанное нежилое помещение № зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ (т. 3 л.д. 84 – 89; т. 4 л.д. 154 - 160).

На основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого здания с объектами соцкультбыта № Л-НЕЖ1 от ДД.ММ.ГГГГ и акта приема-передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на нежилое помещение № («шахматный клуб») с кадастровым №, площадью 235,8 кв.м, расположенное в цокольном этаже многоквартирного <адрес>, было зарегистрировано за ФИО31 в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ (т. 5 л.д. 114 – 121).

ФИО31 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ произвел отчуждение данного нежилого помещения в пользу ФИО32, за которым было зарегистрировано право собственности в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (т. 5 л.д. 124 – 125).

По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО32 продал нежилое помещение № («шахматный клуб») ФИО33 и ФИО34, которые ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировали право общей совместной собственности на данный объект недвижимости (т. 5 л.д. 135 – 136).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО33 и ФИО34 заключили соглашение о разделе общего имущества между бывшими супругами, в соответствии с которым принадлежащая ФИО33 доля в праве общей совместной собственности на нежилое помещение № («шахматный клуб»), с кадастровым №, площадью 235,8 кв.м, расположенное в многоквартирном <адрес>, перешла в собственность ФИО34 (т. 5 л.д. 143 – 145)

ДД.ММ.ГГГГ ФИО34 зарегистрировала за собой право собственности на указанное нежилое помещение № («шахматный клуб») в ЕГРН.

Изложенные обстоятельства подтверждаются материалами реестрового дела №, выписками из ЕГРН (т. 1 л.д. 181 – 184; т. 2 л.д. 7 – 125; т. 5 л.д. 1 - 145).

Таким образом, собственником нежилого помещения № («помещение соцкультбыта») с кадастровым №, площадью 53,3 кв.м, расположенного в многоквартирном <адрес>, является ФИО35

Собственником нежилого помещения № («шахматный клуб»), с кадастровым №, площадью 235,8 кв.м, расположенного в многоквартирном <адрес>, является ФИО34

Истцы просят суд признать вышеуказанные сделки по отчуждению нежилых помещений № и №, расположенных в <адрес>, недействительными, а право собственности покупателей ФИО35 и ФИО34 на данные объекты недвижимости отсутствующим, ссылаясь, что спорные нежилые помещения являются общим имуществом собственников многоквартирного дома, в связи с чем ответчик ФИО31 был не вправе их отчуждать в пользу третьих лиц, оспариваемые сделки совершены с нарушением закона и имущественных прав собственников на владение, пользование и распоряжение общим имуществом многоквартирного дома.

Согласно ст. 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с ч. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Согласно ч. 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ст. 302 Гражданского кодекса РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

В соответствии со ст. 289 Гражданского кодекса РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 21.12.2021 г. № 430-ФЗ) собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

Собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу его доли отдельно от права собственности на помещение, машино-место.

В силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

- иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места.

Согласно ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии с пп. «а» п. 2 раздела I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются:

- помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее – помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Из п. 1.1 заключенных сторонами договоров участия в долевом строительстве следует, что АО «Ремстройсервис» (застройщик) обязалось в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке с кадастровым № многоквартирное жилое здание с объектами соцкультбыта, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого многоквартирного жилого дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а участник долевого строительства принял на себя обязательство уплатить обусловленную договором цену в сроки, указанные в договоре, и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома.

Согласно условиям п. 1.4 договоров участия в долевом строительстве у участника долевого строительства при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства.

В соответствии со ст. 19 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

Проектная декларация, информация о соответствии физического лица, определенного в части 4 статьи 3.2 настоящего Федерального закона, требованиям указанной статьи до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости направляются застройщиком через его личный кабинет в единой информационной системе жилищного строительства в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации (ч. 2).

Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, в срок не более тридцати дней со дня получения проектной декларации осуществляет подготовку и выдачу застройщику заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона, или отказ в выдаче такого заключения (ч. 2.1).

В выдаче указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения отказывается в случае выявления уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанным в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, фактов несоответствия застройщика требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьей 3.2 настоящего Федерального закона, и (или) несоответствия проектной декларации требованиям, установленным статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона. Отказ в выдаче указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения по иным основаниям не допускается (ч. 2.2).

Форма проектной декларации устанавливается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона (ч. 2.4).

Застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (ч. 4).

Проектная декларация с внесенными в нее изменениями подлежит направлению через личный кабинет застройщика в единой информационной системе жилищного строительства в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона (ч. 6).

Застройщик несет ответственность за размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, содержащей неполную и (или) недостоверную информацию (за исключением выявленных в ней технических ошибок - описок, опечаток, грамматических или иных подобных ошибок), за предоставление им неполной и (или) недостоверной информации, размещение или предоставление которой предусмотрено настоящим Федеральным законом, а также за нарушение сроков направления и (или) размещения проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, в соответствии с законодательством Российской Федерации (ч. 8).

В силу ч. 1 ст. 21 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» информация о проекте строительства одного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство должна соответствовать документации по планировке территории (за исключением случаев, если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации допускается строительство указанных объектов недвижимости при отсутствии документации по планировке территории), проектной документации и содержать информацию, в том числе:

2) о разрешении на строительство (дата, номер, срок действия, наименование органа, выдавшего разрешение на строительство);

7) о количестве в составе строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости жилых помещений и нежилых помещений, а также об их характеристиках, о наличии и площади частей жилого помещения и нежилого помещения;

8) о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства многоквартирном доме (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме).

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ Департаментом градостроительства и архитектуры администрации г. Липецка застройщику ООО «Отделстрой РСУ-2» было выдано разрешение № на строительство многоквартирного жилого здания с объектами соцкультбыта по <адрес> на земельных участках с кадастровыми №, № (т. 1 л.д. 151 - 152).

В данном разрешении в графе «иные показатели» указано, что площадь объектов соцкультбыта 1-го этажа составляет 377,34 кв.м.

Часть 2 и часть 2.1 ст. 19 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…», предусматривающие обязательное предоставление проектной документации в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, введены Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 304-ФЗ и вступили в действие с ДД.ММ.ГГГГ.

АО «Ремстройсервис» осуществляло строительство на земельном участке с кадастровым № многоквартирного жилого здания с объектами соцкультбыта, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, на основании разрешения на строительство №, выданного Департаментом градостроительства и архитектуры администрации <адрес> ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 153 - 154).

В данном разрешении на строительство в разделе «иные показатели» указаны сведения о площади объектов соцкультбыта многоквартирного жилого здания – 279,44 кв.м, площадь помещений общего имущества МКД – 441,88 кв.м.

Согласно раздела 3 проектной документации «Архитектурные решения» (1422-АР, 2017 г.) экспликация помещений цокольного этажа включает в себя помещение соцкультбыта площадью 50,18 кв.м, санузел площадью 3,07 кв.м; помещение шахматного клуба площадью 229,26 кв.м, санузел площадью 4,15 кв.м (т. 1, л.д. 156 – 157; т. 5 л.д. 156 – 174).

Проектная декларация № от ДД.ММ.ГГГГ содержит сведения об объектах долевого строительства - нежилых помещениях, не входящих в состав помещений общего пользования (раздел 15.3) и составе общего имущества МКД (раздел 16.1) - т. 1 л.д. 172 - 173).

Согласно разделу 15.3 проектной декларации № от ДД.ММ.ГГГГ в многоквартирном жилом здании имеется 2 нежилых помещения: «помещение соцкультбыта» площадью 53,25 кв.м (50,18 + 3,07); «шахматный клуб» площадью 233,41 кв.м (229,26 + 4,15).

В разделе 16.1 проектной декларации № от ДД.ММ.ГГГГ содержится перечень помещений общего пользования, включенных в состав общего имущества МКД: тамбуры, лифтовые холлы, помещения для хранения инвентаря, незадымляемые лестницы, тамбуры-шлюзы, узлы учета тепла, водомерные узлы, тепловой пункт, электрощитовая, помещение автоматики дымоудаления, межквартирные коридоры, переходы-воздушные зоны, чердак, подсобное помещение, машинное помещение лифтов, венткамера, помещение телефикации.

В вышеуказанной проектной декларации информация об имеющихся нежилых помещениях («помещение соцкультбыта» и «шахматный клуб») содержится в отдельном самостоятельном разделе, спорные нежилые помещения не поименованы в разделе 16.1, содержащем сведения о помещениях общего пользования МКД, из чего следует, что спорные жилые помещения не входили в состав общего имущества многоквартирного дома.

Соответствие застройщика и проектной декларации требованиям ч. 1.1 и ч. 2 ст. 3, ст. 3.2, ст. 20, ст. 21 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» подтверждается Заключением Управления строительства и архитектуры Липецкой области № от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 155).

Первый договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого здания с объектами соцкультбыта, расположенного по адресу: <адрес>, был заключен между застройщиком АО «Ремстройсервис» и участником ФИО46 ДД.ММ.ГГГГ. Впоследствии заключены договоры участия в долевом строительстве с другими истцами.

В разрешении на строительство №, выданном Департаментом градостроительства и архитектуры администрации г. Липецка ДД.ММ.ГГГГ, указана площадь общего имущества МКД – 1 096,2 кв.м; площадь объектов соцкультбыта – 289,1 кв.м; площадь серверных – 32,4 кв.м. При этом площадь объектов соцкультбыта указана отдельно и не входит в площадь общего имущества МКД (т. 1 л.д. 75 – 76).

Решением Департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Липецка № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирному жилому зданию с объектами соцкультбыта, расположенному на земельном участке с кадастровым №, по <адрес>, был присвоен адрес: <адрес> (т. 3 л.д. 145).

Решением Департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Липецка № от ДД.ММ.ГГГГ нежилому помещению соцкультбыта, расположенному в цокольном этаже многоквартирного жилого здания с объектами соцкультбыта по <адрес>, был присвоен адрес: <адрес>; нежилому помещению шахматного клуба присвоен адрес: <адрес> (т. 3 л.д. 149).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №, выданное Департаментом градостроительства и архитектуры администрации г. Липецка ДД.ММ.ГГГГ, содержит информацию об аналогичной площади общего имущества МКД в размере 1 096,2 кв.м; площадь нежилых помещений составляет 321,5 кв.м (т. 1 л.д. 77 – 79).

Площадь нежилых помещений включает в себя:

- нежилое помещение № («помещение соцкультбыта») с кадастровым №, площадью 53,3 кв.м,

- нежилое помещение № («шахматный клуб»), с кадастровым №, площадью 235,8 кв.м,

- серверные (два помещения) площадью 32,4 кв.м.

Из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ следует, что спорные нежилые помещения № и № не относятся к тем нежилым помещениям, которые входят в состав общего имущества МКД.

Указанное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано уполномоченным органом на основании разрешения на строительство, заключения органа государственного строительного надзора о соответствии объекта требованиям проектной документации.

Из технического плана многоквартирного жилого здания с объектами соцкультбыта, расположенного по адресу: <адрес>, подготовленного ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с проектной документацией и разрешением на строительство, усматривается, что на цокольном этаже имеется нежилое помещение № («помещение соцкультбыта») площадью 53,3 кв.м, нежилое помещение № («шахматный клуб») площадью 235,8 кв.м, итого 289,1 кв.м.

Также на цокольном этаже расположено нежилое помещение, указанное в качестве общего имущества в многоквартирном доме (ОДИ 1), площадью 137,5 кв.м.

Таким образом, в техническом плане спорные помещения также не отнесены к общему имуществу МКД (т. 1 л.д. 176 – 178).

Таким образом, в проектной документации, в разрешении на строительство и разрешении на ввод объекта в эксплуатацию площадь спорных нежилых помещений № и № включена в площадь нежилых помещений, не относящихся к общему имуществу МКД.

Проанализировав совокупность представленных доказательств, суд приходит к выводу, что помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу многоквартирного <адрес>, в данном многоквартирном доме имеются иные нежилые помещения: № – помещение соцкультбыта и № – помещение шахматного клуба, которые не входят в состав общего имущества многоквартирного дома, предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, в связи с чем основания для признания спорных нежилых помещений общим имуществом указанного многоквартирного дома – отсутствуют.

При этом само по себе наличие в спорных нежилых помещениях цокольного этажа многоквартирного дома общедомовых инженерных коммуникаций не является безусловным основанием для признания этих помещений общим имуществом МКД, так как нежилые помещения № («помещение соцкультбыта») и № («шахматный клуб») не являются помещениями, предназначенными для обслуживания многоквартирного дома.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что оспариваемые сделки заключены сторонами в соответствии с требованиями гражданского и жилищного законодательства, Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», оснований для признания их недействительными и применения последствий их недействительности не имеется.

Ссылки истцов на то, что застройщик в рекламных акциях позиционировал спорные нежилые помещения в качестве общего имущества МКД, что в ответе на коллективную претензию соглашался предоставить место для размещения консьерж-сервиса, приватной кофейни, разместить детскую комнату и фитнес над 12-м этажом (т. 2 л.д. 159 – 160), судом не принимаются, поскольку указанные обстоятельства не могут повлечь недействительность оспариваемых сделок купли-продажи нежилых помещений по основаниям, предусмотренным ст. 168 Гражданского кодекса РФ.

Относительно заявления ответчика АО Специализированный застройщик «Ремстройсервис» о пропуске истцами срока исковой давности суд исходит из следующих обстоятельств.

В соответствии с ч. 1 ст. 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 2 ст. 199 Гражданского кодекса РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу ч. 2 ст. 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В силу ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (в редакции ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 175-ФЗ) застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной настоящим Федеральным законом, путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе.

Перечень информации, которую обязан раскрыть застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, регламентирован частью 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», в том числе он включает: разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, указанные в пункте 4 части 1 статьи 20 настоящего Федерального закона; документы, указанные в пунктах 1 и 4 части 2 статьи 21 настоящего Федерального закона; проектную декларацию, в том числе с внесенными в нее изменениями; заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанного в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона; проект договора участия в долевом строительстве; документы, указанные в части 5 статьи 3 настоящего Федерального закона; градостроительный план земельного участка; схему планировочной организации земельного участка, выполненную в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка.

Из п. 1.8 заключенных истцами договоров участия в долевом строительстве следует, что проектная декларация оформлена застройщиком в соответствии с требованиями ст.ст. 19 – 21 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…». Оригинал проектной декларации хранится у застройщика. Проектная декларация размещена в сети Интернет по адресу: WWW.rss48.ru.

В силу п. ДД.ММ.ГГГГ договоров участия в долевом строительстве застройщик обязался по требованию участника долевого строительства представить для ознакомления: а) разрешение на строительство, б) проектную документацию, в) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, г) иные документы, предусмотренные ч. 2 ст. 21 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…».

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу, что об обстоятельствах, которые истцы заявляют в качестве основания для признания оспариваемых сделок недействительными, им стало известно с даты заключения договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого здания с объектами соцкультбыта, расположенного по адресу: <адрес>, пер. Литаврина.

Договоры участия в долевом строительстве заключены истцами в 2018 – 2019 г.г.

ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный <адрес> введен в эксплуатацию.

Проектная декларация на жилой дом была опубликована застройщиком для всеобщего доступа на сайте ЕСЖС.

В договорах участия в долевом строительстве застройщиком был указан адрес соответствующего сайта для ознакомления с проектной декларацией.

Кроме того, в силу п. ДД.ММ.ГГГГ договора участия в долевом строительстве каждый участник был вправе получить соответствующую информацию непосредственно у застройщика.

Доказательств обратного истцы не представили.

С иском о признании оспариваемых сделок купли-продажи нежилых помещений и применении последствий их недействительности истцы обратились в суд ДД.ММ.ГГГГ, то есть с пропуском срока исковой давности, установленного ч. 2 ст. 181 Гражданского кодекса РФ, что является самостоятельным основаниям для отказа в удовлетворении указанных исковых требований.

Истцами также заявлены требования о признании отсутствующим права собственности ответчиков ФИО35 и ФИО34 на нежилые помещения № и № в <адрес> и признании спорных нежилых помещений общим имуществом многоквартирного дома.

Согласно ст. 208 Гражданского кодекса РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).

В п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.

Течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. Вместе с тем, поскольку сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права, постольку момент начала течения срока исковой давности по заявленным требованиям может определяться исходя из фактических обстоятельств конкретного дела.

Право собственности ответчика ФИО35 на нежилое помещение № зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ; право собственности ответчика ФИО34 на нежилое помещение № зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ; следовательно, в части исковых требований о признании отсутствующим права собственности ответчиков на спорные нежилые помещения и признании указанных спорных нежилых помещений общим имуществом многоквартирного дома, общий трехлетний срок исковой давности истцами не пропущен.

В то же время, суд при рассмотрении этой части требований по существу, проанализировав совокупность представленных доказательств и законодательных норм, изложенных выше, не установил правовых оснований для признания отсутствующим права собственности ответчиков ФИО35 и ФИО34 на нежилые помещения № и № в многоквартирном <адрес> и признания спорных нежилых помещений общим имуществом многоквартирного дома, следовательно, в данной части иска требования истцов также не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30 к АО Специализированный застройщик «Ремстройсервис», ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35 о признании недействительными сделок:

- между ФИО31 и ФИО35 от ДД.ММ.ГГГГ по отчуждению нежилого помещения № в <адрес>;

- между ФИО31 и ФИО32 от ДД.ММ.ГГГГ по отчуждению нежилого помещения № в <адрес>;

- между ФИО32 и ФИО33, ФИО34 от ДД.ММ.ГГГГ по отчуждению нежилого помещения № в <адрес>;

- между ФИО33 и ФИО34 от ДД.ММ.ГГГГ по отчуждению доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение № в <адрес>;

применении последствий недействительности указанных сделок;

признании отсутствующим права собственности ФИО35 на нежилое помещение № в <адрес>;

признании отсутствующим права собственности ФИО34 на нежилое помещение № в <адрес>;

признании нежилого помещения № с кадастровым №, площадью 50,18 кв.м (помещение «соцкультбыта») и нежилого помещения № с кадастровым №, площадью 229,26 кв.м («шахматный клуб»), расположенных в <адрес>, общим имуществом многоквартирного <адрес> – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Липецкий областной суд через Советский районный суд г. Липецка в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья А.Н. Малыхина

Мотивированное решение

составлено 21.12.2022 г.