Уникальный идентификатор дела 77RS0033-02-2022-022421-18
Дело №02-730/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 марта 2023 года Чертановский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Седых Е.А. при секретаре судебного заседания фио, с участием помощника прокурора Чертановской межрайонной прокуратуры адрес фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-730/2023 по иску адрес к фио, фио , фио, фио в лице законного представителя фио о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными, прекращении права собственности, признании квартиры выморочным имуществом, переходящим в порядке наследования по закону в собственность адрес, истребовании из чужого незаконного владения, выселении, по встречному иску фио к адрес о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества,
УСТАНОВИЛ:
адрес (далее – истец по первоначальному иску, Департамент) обратился в Чертановский районный суд адрес с исковым заявлением к фио (ответчик по первоначальному иску, фио фио, фио (ответчики) о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными, прекращении права собственности, признании квартиры выморочным имуществом, переходящим в порядке наследования по закону в собственность адрес, истребовании из чужого незаконного владения и выселении.
В обоснование исковых требований Департамент ссылается на постановление следователя по особо важным делам подполковника юстиции фио от 29.03.2022, указывает, что квартира, расположенная по адресу: адрес, приобреталось в результате противоправных действий участников организованной преступной группы, в результате чего причинен имущественный вред адрес, в связи с чем, договор купли-продажи указанной квартиры, заключенный между фио. и фио и договор купли-продажи указанной квартиры, заключенный между фио и фио подлежат признанию недействительными, а спорное жилое помещение подлежит передаче в собственность адрес, а ответчик фио подлежит выселению из спорного жилого помещения.
Ответчик фио. предъявила встречный иск к адрес, в котором просила признать ее добросовестным приобретателем квартиры №, расположенном по адресу: адрес, мотивируя свои требования тем, что фио продала единственное имеющееся у нее жилье в собственности – квартиру № по адресу: адрес, для покупки более комфортного жилья в связи с рождением ребенка.26.11.2014 между фио и фио заключен договор купли-продажи квартиры №, по адресу адрес, копр.1. в рамках действий должной осмотрительности 23.10.2014 получила справку из ГБУ адрес Москвы адрес, согласно которой законным собственником в спорном объекте недвижимости являлся фио на основании договора купли-продажи квартиры от 03.07.2014, а также 23.10.2014 получена выписка из домовой книги из которой следует, что бывший собственник фио добровольно снялся с регистрационного учета. После ряда процедур, а именно: проверки квартиры на предмет отсутствия обременений, правопритязаний третьих лиц, обхода соседей и жильцов дома, осмотра квартиры было принято решение о покупки спорной квартиры. 07.11.2014 фио обратилась в ООО «» для сопровождения сделки на юридическую чистоту, данной организацией получена справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, выписка из ЕГРН, копии правоустанавливающих документов на квартиру, копии технического паспорта БТИ, копия кадастрового паспорта и т.д., на основании чего истцу выдан гарантийный сертификат от 27.11.2014, согласно которого было подтверждено, что в результате проведения юридической экспертизы правоустанавливающих документов на недвижимое имущество, нарушений действующего законодательства РФ не выявлено. Денежные средства по договору капли-продажи передавались через индивидуальный банковский сейф, согласно договора от 26.11.2014. в по адрес передано заявление для получения документов на государственную регистрацию, которая была заверена нотариусом фио Данный договор положительно прошел государственную регистрацию в адрес, переход права собственности был зарегистрирован в установленном законном порядке. При покупке спорной недвижимости проявила должную степень осмотрительности и не знала и не могла знать о том, что продавец по сделке – фио не был правомочен отчуждать спорное недвижимое имущество.
Представитель истец адрес по первоначальному иску по доверенности фио в судебное заседание явилась, первоначальные исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, настаивала на их удовлетворении, против удовлетворения встречных исковых требований просила отказать.
Ответчик по первоначальному иску фио и ее представитель по доверенности фио в судебном заседании против удовлетворения первоначальных исковых требований выразили свое несогласие, просили отказать в полном объеме по основаниям, изложенным в возражениях на иск, применить срок исковой давности, и удовлетворить встречный иск, по основаниям, изложенным в нем.
Ответчики фио, фио в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени судебного разбирательства извещались надлежащим образом, возражений на иск не представили.
Третьи лица ООО «»,адрес, адрес в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени судебного разбирательства извещались надлежащим образом.
Представитель третьего лица ООО «» в суд направил письменный отзыв на исковое заявление, в котором указал, что сомнений в подлинности и принадлежности документов ни у общества, ни у фио не возникло. Объект недвижимости не находился под арестом, запретов на регистрационные действия также не имелось. Расчеты произведены в полном объеме, договор купли-продажи зарегистрирован в установленном порядке, по основаниям, изложенным в отзыве, просил отказать в удовлетворении исковых требований адрес.
Суд, руководствуясь положениями ст.167 ГПК РФ, а также с учетом равной защиты прав и интересов обеих сторон, включая право на правосудие в разумные сроки, суд посчитает возможным рассмотреть дело в данном судебном заседании при обозначенной явке.
Выслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы дела, заслушав заключение прокурора полагавшего первоначальные исковые требования, не подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования подлежащими удовлетворению суд, приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что 26.11.2014 между фио (продавец) и фио заключен договор купли-продажи квартиры (л.д.114), расположенной по адресу адрес, общей площадью 44,7 кв.м.
При подготовке к покупке указанной квартиры по запросу фио ею была получена справка из МФЦ адрес, в соответствии с которой, законным собственником в спорном объекте недвижимости является фио на основании договора купли-продажи квартиры № от 14.07.2014, выданный Управлением Федеральной регистрационной службы государственной регистрации кадастра и картографии по свидетельству о государственной регистрации права. 23.10.2014 фио также получена выписка из домовой книги №, из которой следует, что бывший собственник квартиры – фио добровольно снята с регистрационного учета по данному адресу.
07.11.2014 между фио . и ООО «» заключен договор оказания услуг по юридическому сопровождению сделки. Во исполнение условий договора ООО «» были получены справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, выписки из ЕГРП, копии правоустанавливающих документов на спорную квартиру, копии технического паспорта БТИ, копии кадастрового паспорта.
На основании полученных документов ООО «» был выдан гарантийный сертификат № от 27.11.2014 (л.д.89), которым подтверждено, что в результате юридической экспертизы правоустанавливающих документов на недвижимое имущество нарушений действующего законодательства не выявлено.
В соответствии с условиями Договора купли-продажи квартиры, стоимость квартиры составила сумма и была оплачена фио в полном объеме через индивидуальный банковский сейф по договору № с ООО «» от 26.11.2014 (л.д.78). Денежные средства получены продавцом фио что подтверждается соответствующей распиской о получении (л.д.84).
Переход права собственности на квартиру зарегистрирован в установленном порядке в Управлении государственной регистрации кадастра и картографии по адрес, о чем 15.12.2014 фио выдано свидетельство о государственной регистрации права (л.д.73).
Кроме истца фио в спорной квартире зарегистрирована и постоянно проживает ее дочь – фио паспортные данные.
Постановлением следователя по особо важным делам подполковника юстиции фио от 29.03.2022 Департамент признан потерпевшим по уголовному делу № возбужденному по факту мошеннических действий в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: адрес.
Указанным Постановлением установлено, что в период с 2010 по 2019 гг. организованная группа путем фальсификации официальных документов и введения в заблуждение органов государственной власти, судов, нотариусов адрес незаконно завладели правом собственности более чем 35 квартир в адрес, в том числе по адресу адрес.
Исследовав представленные по делу доказательства, суд считает, что требования истца по первоначальному иску не подлежат удовлетворению, требования истца по встречному иску подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно пунктам 2, 3 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с п.1 ст. 1151 ГК РФ в случае, если отсутствуют наследники, как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным.
В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории: жилое помещение; земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества; доля в праве общей долевой собственности на указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта объекты недвижимого имущества. Если указанные объекты расположены в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе, они переходят в собственность такого субъекта Российской Федерации (п.2 ст. 1151 ГК РФ).
Как наследники выморочного имущества публично-правовые образования наделяются Гражданским кодексом Российской Федерации особым статусом, отличающимся от положения других наследников по закону, поскольку для приобретения выморочного имущества принятие наследства не требуется (абзац второй пункта 1 статьи 1152), на них не распространяются правила о сроке принятия наследства (статья 1154), а также нормы, предусматривающие принятие наследства по истечении установленного срока (пункты 1 и 3 статьи 1155), при наследовании выморочного имущества отказ от наследства не допускается (абзац второй пункта 1 статьи 1157), при этом свидетельство о праве на наследство в отношении выморочного имущества выдается в общем порядке (абзац третий пункта 1 статьи 1162).
В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Условия истребования имущества определяются положениями статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 22 июня 2017 г. N 16-П "По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина фио" признал положение пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации не соответствующим Конституции Российской Федерации в той мере, в какой оно допускает истребование как из чужого незаконного владения жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя, который при возмездном приобретении этого жилого помещения полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности на него, по иску соответствующего публично-правового образования в случае, когда данное публично-правовое образование не предприняло - в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности при контроле над выморочным имуществом - своевременных мер по его установлению и надлежащему оформлению своего права собственности на это имущество.
В развитие данной правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации Федеральным законом от 16 декабря 2019 г. N 430-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" статья 302 Гражданского кодекса Российской Федерации дополнена пунктом 4, согласно которому суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 данного кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 данного кодекса.
Как усматривается из материалов дела, прежним собственником спорной квартиры на основании договора передачи жилого помещения № от 17.01.2008 и договора социального найма № являлась фио , паспортные данные.
На основании договора купли-продажи от 03.07.2014 жилое помещение от фио перешло в собственность к фио
26.11.2014 на основании договора купли-продажи жилое помещение перешло от фио в собственность фио (л.д.70,73).
Государственная регистрация перехода права собственности на спорную квартиру к фио состоялась 15 декабря 2014 года.
В спорной квартире проживают с момента покупки фио и ее несовершеннолетняя дочь фио, паспортные данные.
Департамент обратился в суд с иском только 02 ноября 2022 года, согласно протоколу проверки файлов документов и электронной подписей, то есть более чем через 8 лет со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности фио на жилое помещение.
С момента смерти фио (08 августа 2014) до признания Департамента потерпевшим по уголовному делу (29 марта 2022) Департаментом не совершено никаких действий, свидетельствующих о проявлении должного интереса к спорной квартире.
В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о необоснованности довода истца по первоначальному иску о том, что фио не является добросовестным приобретателем жилого помещения, поскольку не совершила действий по надлежащей проверке документов, подтверждающих законность получения квартиры фио.
На добросовестность приобретения спорного жилого помещения фио указывают ее действия в ходе приобретения спорной квартиры, а именно то, что объявление о продаже квартиры размещалось в открытом доступе в сети "Интернет", квартира приобреталась по рыночной цене, согласованной с продавцом, имеется положительное заключение - гарантийный сертификат №27/11-14 от 27.11.2014 (л.д.89) по результатам проверки представленных документов на спорный объект недвижимости, произведена проверка квартиры на предмет отсутствия обременений со стороны третьих лиц, произведен осмотр квартиры, обход соседей и жильцов дома.
Также суд отмечает, что фио не знала и не должна была знать об отсутствии у фио права на отчуждение спорного жилого помещения, поскольку право собственности фио было зарегистрировано в ЕГРП без каких-либо ограничений или обременений. При заключении сделки фио обращалась за квалифицированной юридической помощью, передача денежных средств осуществлялась с использованием банковской ячейки.
Кроме того, суд учитывает, что фио длительное время владел спорным имуществом как своим собственным, принимала меры к сохранению указанного имущества, несла бремя содержания квартиры, оплачивала коммунальные услуги, ремонт.
Таким образом, истребование по иску адрес спорного жилого помещения от его добросовестного приобретателя фио которая при возмездном приобретении этого жилого помещения полагалась на данные ЕГРП и в установленном законом порядке зарегистрировала право собственности на него, при том, что истец не предпринял в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности при контроле над выморочным имуществом своевременных мер по его установлению и надлежащему оформлению своего права собственности на это имущество, является незаконным.
При этом, суд отмечает, что при добросовестности собственника оснований для признания недействительным договора купли-продажи квартиры не имеется, поскольку права истца не могут быть восстановлены, в то же время удовлетворение такого требования без передачи квартиры истцу повлечет правовую неопределенность и создание препятствий добросовестному собственнику в реализации его прав по распоряжению своим имуществом.
На основании изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований Департамента городского имущества адрес, встречные исковые требования фио суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований адрес к фио, фио , фио, фио в лице законного представителя фио о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, прекращении права собственности, признании квартиры выморочным имуществом, переходящим в порядке наследования по закону в собственность адрес, истребовании из чужого незаконного владения, выселении – отказать.
Встречные исковые требования фио к адрес о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества - удовлетворить.
Признать фио (паспортные данные) добросовестным приобретателем квартиры № , адресу: адрес.
Решение суда может быть обжаловано в Московский городской суд через Чертановский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья: