Решение по делу № 2-239/2025 от 28.05.2025

№ 2-239/2025 (2-2541/2024)

УИД: 50RS0040-01-2023-001862-82

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 мая 2025г. Реутовский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Корниенко М.В. при секретаре судебного заседания Орешкиной Г.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан- участников долевого строительства Московской области», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области и ФИО5 роману Геннадьевичу о признании ничтожным договора купли-продажи нежилого помещения № РЕУТ16-КМ-4К от 22 августа 2023 г., об истребовании нежилого помещения из незаконного владения ФИО5, прекращении права ФИО5 на нежилое помещение, признании права на государственную регистрацию перехода права собственности ФИО4 на нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Представитель истца обратился в суд с исковым заявлением, в последующем его уточнив, к Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан- участников долевого строительства <адрес>», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> и ФИО2 о признании ничтожным договора купли-продажи нежилого помещения № РЕУТ16-КМ-4К от ДД.ММ.ГГГГ, об истребовании нежилого помещения из незаконного владения ФИО2, прекращении права ФИО2 на нежилое помещение, и признании права на государственную регистрацию перехода права собственности ФИО3 на нежилое помещение.

Требования мотивированы тем, что на основании договора уступки прав (требования), заключенного с ООО «СТК-М», приобрел права участника строительства по договору участия в долевом строительстве с ООО «ЭкспертСтрой». Предметом данного договора явилось участие ФИО3 в строительстве многоквартирного жилого дома переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и двухуровневой подземной автостоянкой и получение в собственность нежилого помещения площадью 67.97 кв. м. расположенное <адрес>, Северо-Восточный и Южный кварталы мкр. 10-10А, в 16 корпусе, условный №, Секция 2, Этаж 1.

Договор исполнен со стороны ФИО3 надлежащим образом, сумма договора в размере 6 200 000 руб. уплачена в полном объеме. Договор прошел регистрацию в Управлении Росреестра в установленном законом порядке.

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг. по делу №А41-26468/17 в отношении должника ООО «ЭкспертСтрой» введена процедура наблюдения.

Однако, решением Реутовского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу N 2-7155/2019 за ФИО3 признано право собственности на объект незавершенного строительства - нежилое помещение площадью 67.97 кв.м., условный номер №, расположенное на № этаже, секции № в многоквартирном жилом доме переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и двухуровневой подземной автостоянкой расположенный по строительному адресу: <адрес>, Северо-Восточный и Южный кварталы мкр. 10-10А.

Этим же решением суд признал право ФИО3 на постановку на кадастровый учет указанного объекта незавершенного строительства. Решение вступило в силу ДД.ММ.ГГГГ

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг. по делу №А41-26468/17 ООО «ЭкспертСтрой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А41-26468/17 удовлетворено заявление Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан- участников долевого строительства <адрес>», поданное в порядке статьи 201.15-1 Закона о банкротстве, о намерении стать приобретателем имущества (имущественных прав) и обязательств ООО «ЭкспертСтрой» перед участниками строительства.

На основании определения о передаче объекта и статьи 201.15-2 Закона о банкротстве, ДД.ММ.ГГГГ между конкурсным управляющим должника и Фондом был заключен договор № передачи земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика ООО «ЭкспертСтрой».

ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан Акт приема-передачи обязательств перед участниками строительства.

Разрешением № RU№, выданным ДД.ММ.ГГГГ Министерством жилищной политики <адрес>, многоквартирный дом был введен в эксплуатацию.

ДД.ММ.ГГГГ достроенное нежилое помещение площадью 97.4 кв.м. было поставлен на кадастровый учет и ему был присвоен кадастровый №.

ДД.ММ.ГГГГ<адрес> оформлено право собственности на нежилое помещение площадью 67,40 кв. м. расположенное по адресу: ФИО1, <адрес>, городской округ Реутов, <адрес>, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись о регистрации от №.

ДД.ММ.ГГГГг. и ДД.ММ.ГГГГ и истец обращался в УНООПФФ «Фонд защиты прав граждан- участников долевого строительства <адрес>» и направлял в адрес Фонда копию решения Реутовского городского суда <адрес> ДД.ММ.ГГГГ и прямо ссылался на него в текстах своего обращения.

До этого момента истец неоднократно был на личном приеме в юридическом отделе Фонда с целью установления кадастрового номера помещения и показывал решение Реутовского городского суда <адрес> сотрудникам Фонда лично. Таким образом, по мнению ФИО3, Фонд знал, что на основании решения Реутовского городского суда <адрес> за истцом признано право собственно ста на спорное помещение. Однако ФИО3 в предоставлении информации о кадастровом номере было отказано.

При этом, Фонд, зная и понимая, что право собственности на спорное помещение признано судом за ФИО3, нарушая, по мнению последнего, требования ч. 2 ст.3, 4.2 ст. 13 ГПК РФ, занял недобросовестную позицию – сообщил истцу письмом от ДД.ММ.ГГГГг. за №ОГ/2023 г. об отсутствии правовых оснований для передачи ему нежилого помещения и порекомендовал обратиться в Арбитражный суд <адрес> по делу о банкротстве застройщика A41-26468/17 с заявлением о включении требований в реестр требований кредиторов должника. ФИО3 не просил передать ему помещение, приобретенное в объекте незавершённого строительства. ФИО3 уже приобрел право собственности на спорный объект недвижимости на основании решения Реутовского городского суда <адрес> и являлся, по его мнению, собственником спорного помещения, а не дольщиком, которому помещение банкротом застройщиком передано не было. ФИО3 считает, что решением Реутовского городского суда <адрес> ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № его право собственности на спорный объект имущества было установлено судом, и право собственности на объект недвижимости зарегистрированное Фондом ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано последним незаконно, так как право собственности ФИО3 признано судом ранее - ДД.ММ.ГГГГ

С целью государственной регистрации прав в отношении объекта незавершенного строительства в виде нежилого помещения площадью 67.97 кв.м., находящемуся по строительному адресу <адрес>, Северо-Восточный и Южный кварталы мкр. 10-10А, истец обратился ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра по <адрес> КУВД-001/202328428667. Согласно ответа Отдела Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ - осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено в связи с наличием зарегистрированного права за другим правообладателем. Данное обстоятельство препятствует проведению государственной регистрации.

Таким образом, истцу стало известно, что на объект недвижимости, право собственности на который было признано за ним на основании решения суда, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрировано правособственности за Унитарной некоммерческой организацией в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан- участников долевого строительства <адрес>». Истец, учитывая, что законом не предусмотрены сроки по регистрации прав собственности признанного судом, занимался вопросом регистрации в Росреестре, однако учитывая личные проблемы истца, изоляцию, связанную с короновирусной инфекцией, процесс регистрации затянулся.

ФИО3 в уточнённом иске указывает на то, что Фонд, зная о решении суда, действуя недобросовестно, во вред ФИО3 оформил право собственности на спорное помещение на себя, а затем перепродал помещение ответчику ФИО2 на основании договора купли продажи №РЕУТ16-КМ-4К от ДД.ММ.ГГГГ

Право собственности на ФИО2 было зарегистрировано в Росреестре ДД.ММ.ГГГГ. Исковое заявление было принято судом ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 утверждает, что не передавал никому спорное имущество, фактически Фонд, зарегистрировав за собой право собственности на спорное имущество без учета решения Реутовского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг., вступившего в законную силу, о чем ему было известно, присвоил спорное помещение помимо воли ФИО3, таким образом, по мнению ФИО3, выбытие спорного имущества произошло помимо его воли, что лишает юридического значения добросовестно ли приобретено имущество или нет.

Никаких правопрекращающих фактов, с которыми бы закон связывал прекращения права собственности ФИО3 на спорное имущество, не существует. Лицо, приобретшее чужое имущество является незаконным владельцем и в случае, если имущество выбыло из владения помимо воли собственника, собственником такого имущества не становится. Договор №РЕУТ16-КМ-4К купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между ответчика ми - Фондом и ФИО2 является, по мнению ФИО3, на основании положений пункта 1 статьи 10 ГК РФ и пункта 2 статьи 168 ГК РФ, ничтожной сделкой, поскольку оспариваемая сделка была совершена в нарушение принципа добросовестности, с целью причинения вреда интересам ФИО3, а значит, является недействительной в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ и не влечет юридических последствий с момента его совершения.

На основании изложенного, с учётом уточнений иска, ФИО3 просил суд признать ничтожным Договор №РЕУТ16-КМ-4К купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 50:48:0000000:31300, расположенного по адресу: РФ, <адрес>, г.о. Реутов, <адрес>, д, 43, пом. Н4, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства <адрес>" и ФИО2, применив последствия недействительности сделки, истребовать из незаконного владения ФИО2, нежилое помещение, кадастровый № расположенное по адресу: РФ, <адрес>, г.о. Реутов, <адрес>, пом. Н4, зарегистрировать на истца право собственности на нежилое помещение, кадастровый № расположенное по адресу: РФ, <адрес>, г.о. Реутов, <адрес>, пом. Н4.

Истец в суд не явился, направил своего представителя, который просил суд иск удовлетворить, с учётом его уточнений.

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Обеспечил явку своего представителя, который исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Представители ответчиков и третьих лиц Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства <адрес>", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, ФИО7 Компании "Фонд развития территорий" ООО «ЭкспертСтрой» в лице Конкурсного управляющего Л. в суд не явились.

Представителями Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства <адрес>" и ППК "Фонд развития территорий" в суд были направлены письменные возражения на иск, в которых они полагала, что у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения иска ввиду необоснованности требований.

По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве иных процессуальных правах.

Стороны судом были уведомлены о месте и времени рассмотрения дела не только посредством почтовой связи, но и публично, путём своевременного размещения информации о движении данного гражданского дела на официальном интернет-сайте Реутовского городского суда <адрес> в соответствии со ст. ст. 14 и 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГг. № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации».

Исходя из принципа диспозитивности сторон, согласно которому стороны самостоятельно распоряжаются своими правами и обязанностями, осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе (ст. ст. 1, 9 ГК РФ), а также исходя из принципа состязательности, суд вправе разрешить спор в отсутствие стороны, извещенной о времени и месте судебного заседания, и не представившей доказательства отсутствия в судебном заседании по уважительной причине.

Согласно положению части 1 статьи 154 ГПК РФ гражданские дела рассматриваются и разрешаются судом до истечения двух месяцев со дня поступления заявления в суд, а поскольку участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, и оценив с учётом статьи 67 ГПК РФ представленные суду доказательства, находит требования истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии со ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно ч. 3 ст. 38 ГПК РФ стороны пользуются равными процессуальными правами и несут равные процессуальные обязанности.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Согласно части 2 статьи 56 ГПК РФ именно суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Таким образом, в соответствии с ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. Это является процессуальной гарантией правильного рассмотрения и разрешения судом гражданских дел и - во взаимосвязи с ч. 3 ст. 196 и ч. 4 ст. 198 ГПК РФ, обязывающими суд принимать решение по заявленным истцом требованиям, указывать в мотивировочной части решения обстоятельства дела, установленные судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, и доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства.

В соответствии со ст. 301 - 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 36 - 38 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации 10, Пленума ВАС РФ N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

В соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Из материалов дела усматривается, что на основании договора уступки прав (требования), заключенного с ООО «СТК-М», приобрел права участника строительства по договору участия в долевом строительстве с ООО «ЭкспертСтрой». Предметом данного договора явилось участие ФИО3 в строительстве многоквартирного жилого дома переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и двухуровневой подземной автостоянкой и получение в собственность нежилого помещения площадью 67.97 кв. м. расположенное <адрес>, Северо-Восточный и Южный кварталы мкр. 10-10А, в 16 корпусе, условный №, Секция 2, Этаж 1.

Договор исполнен со стороны ФИО3 надлежащим образом, прошел регистрацию в Управлении Росреестра в установленном законом порядке.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан Акт приема-передачи обязательств перед участниками строительства.

ДД.ММ.ГГГГ достроенный объект площадью 97.4 кв.м. был поставлен на кадастровый учет и ему был присвоен кадастровый №.

ДД.ММ.ГГГГ было оформлено право собственности Фонда на нежилое помещение площадью 67,40 кв. м. расположенное по адресу: ФИО1, <адрес>, городской округ Реутов, <адрес>, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись о регистрации от №.

Между тем, как усматривается из материалов дела в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 50:48:0000000:31300, между Фондом и ответчиком ФИО2 заключен договор купли-продажи нежилого помещения №РЕУТ16-КМ-4К от ДД.ММ.ГГГГ по условиям которого ответчик приобрел право собственности на нежилое помещение. Стоимость нежилого помещения составила 9 652 893 (Девять миллионов шестьсот пятьдесят две тысячи восемьсот девяносто три) рубля 00 копеек.

Переход права собственности зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ С указанной даты собственником нежилого помещения стал ответчик ФИО2

Истец утверждает, что Фонд не имел права регистрировать свое право собственности на нежилое помещение, а в последующем продавать помещение ответчику, поскольку истец стал законным собственником данного нежилого помещения с момента вступления в законную силу решения Реутовского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу N 2-7155/2019.

Суд полагает, что данные доводы истца основаны на неверном толковании решения суда и действующего законодательства, учитывая следующее.

Как следует из текста решения суда от ДД.ММ.ГГГГг., за истцом не было признано право собственности на конкретное нежилое помещение после ввода дома в эксплуатацию. При этом истец сам признает отсутствие у него зарегистрированного права собственности в отношении спорного имущества, подтвержденного соответствующей записью в государственном реестре.

Т.е. истец никогда не являлся юридическим собственником спорного помещения, что исключает его из субъектного состава лиц, имеющих право на истребование имущества, в порядке ст.302 ГК РФ.

Из прямого толкования статьей 8.1, 131, 219 ГК РФ, а также статьи 7 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права, то есть с момента внесения соответствующей записи в ЕГРН, а не в момент вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются права (пункт 2, абзац второй пункта 6 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ, абзац второй пункта 3 постановления Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГг. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации")."

Как следует из материалов дела, на основании определения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А41-26468/17 «Фонду защиты прав граждан- участников долевого строительства <адрес>» переданы земельные участки со всеми находящимися на них неотделимыми улучшениями и обязательствами застройщика, в том числе передан спорный Объект долевого строительства, и обязательства застройщика ООО «ЭкспертСтрой» перед участниками строительства о передаче помещений, включенные в реестр требований участников строительства.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан Акт приема-передачи обязательств перед участниками строительства.

Таким образом, с ДД.ММ.ГГГГ права в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по строительному адресу: <адрес>, Северо-Восточный и Южный кварталы мкр. 10-10А., в том числе, в отношении спорного нежилого помещения, общей площадью 67.97 кв.м.в 16 корпусе, условный №, Секция 2, Этаж 1 перешли к Фонду «Фонду защиты прав граждан- участников долевого строительства <адрес>»

Согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации настоящий Федеральный закон устанавливает основания для признания должника несостоятельным (банкротом), регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов.

Как указано выше, определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А41-26468/17 Фонду передано имущество и включенные в реестр требований участников строительства обязательства ответчика перед участниками строительства о передаче помещений.

Таким образом, обязательства Фонда перед иными кредиторами, в том числе перед истцом, который по смыслу подпунктов 2 и 3.1 пункта 1 статьи 201.1. Закона о банкротстве не является участником строительства и требования которого не включены в реестр требований участников строительства, Фонду не передавались, а следовательно, по окончанию строительства и ввода многоквартирного дома в эксплуатацию у Фонда возникло самостоятельное право собственности на помещения, в отношении которых Закон о банкротстве не предусматривает ведение реестра требований о передаче в собственность.

В силу п. п. 2 п. 1 ст. 201.1. Закона о банкротстве, участник строительства - это физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также ФИО1, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

При этом, согласно п. п. 3.1 п. 1 ст. 201.1. Закона о банкротстве, под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров, в то время как предметом договора участия в долевом строительстве является нежилое помещение площадью выше 7 квадратных метров.

В соответствии с п. 1 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве, при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем.

В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.

То обстоятельство, что обращение истца в суд по вопросу признания права собственности на объект незавершенного строительства в виде нежилого помещения состоялось в период наблюдения, но до признания застройщика ООО «ЭкспертСтрой» банкротом, не имеют существенного значения для рассмотрения настоящего дела, поскольку до момента признания ООО «ЭкспертСтрой» банкротом и открытия реестра кредиторов в ЕГРН не имелось записей о регистрации за истцом права собственности на нежилое помещение, а следовательно данное имущество правомерно вошло в конкурсную массу банкрота.

При этом согласно п. 17 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утв. Президиумом ВС РФ ДД.ММ.ГГГГг. после возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика, заявление участника долевого строительства о признании права собственности на нежилое помещение как объект незавершенного строительства не подлежит принятию к производству суда общей юрисдикции и рассмотрению по существу.

По вопросу исключения имущества из конкурсной массы должника истец не обращался, как и не предъявил свои требования застройщику в рамках дела о банкротстве, требования истца в реестр кредиторов ООО «ЭкспертСтрой» не включены.

Также, следует принимать во внимание, что ведение дела о банкротстве ООО «ЭкспертСтрой» осуществлялось в порядке, предусмотренном параграфом 7 главы 9 Федерального закона N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", а следовательно, статус истца как участника долевого строительства, имеющего право требования о передаче нежилого помещения площадью более 7 кв. м в собственность, претерпел изменения, а именно истец в рамках дела о банкротстве застройщика имел бы статус залогового кредитора, а обязательства застройщика по передаче нежилого помещения трансформировались в денежное обязательство.

Истец, являясь лицом, заключившим договор участия в долевом строительстве, предметом которого является передача нежилого помещения, вправе заявить о включении в реестр своего денежного требования на общих основаниях, поскольку данное требование (по смыслу разъяснений пункта 34 постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», в рамках дела о несостоятельности юридического лица) подлежит трансформации в денежное (абзац седьмой пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве) и подлежит включению в четвертую очередь реестра (подпункт 4 пункт 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве) /"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2019)", утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ

Вместе с тем, денежное требование такого дольщика сохраняет залоговый статус. Из этого следует, что такой залоговый кредитор по денежному требованию, преобразовавшемуся из требования о передаче нежилого помещения, вправе претендовать на распределение вырученных от реализации предмета залога денежных средств по правилам пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве, то есть, на приоритетное получение шестидесяти процентов от стоимости реализованного заложенного имущества. пункт 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2019) (утвержденного Президиумом ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГг.),

Таким образом, права ФИО3 могли быть защищены посредством обращения в суд в рамках дела о банкротстве с заявлением о включении требований в реестр требований кредиторов должника, что было рекомендовано истцу Фондом письмом от ДД.ММ.ГГГГг. за №ОГ/2023 г..

Учитывая сумму оплаченную истцом по договору долевого участия (6 200 000 рублей) и сумму реализации объекта (9 652 893 руб.) истец был вправе получить такое удовлетворение, которое практически полностью компенсировало бы его затраты, понесенные по договору долевого участия.

Между тем, игнорируя вышеуказанный стандарт поведения, предписанный Законом о банкротстве (определение Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 306-ЭС19-13841), истец предпринял действия направленные на получение от должника имущества в собственность непосредственно после введения в отношении должника-застройщика процедуры наблюдения (п. 1 ст. 201.4, п. 7 ст. 201.1 Закона о банкротстве), что, по сути, предполагало исключение этого объекта недвижимости из конкурсной массы - что недопустимо и является злоупотреблением правом.

Наличие судебного акта суда общей юрисдикции о признании права собственности на объект незавершенного строительства - нежилое помещение, не предоставляет истцу возможности удовлетворения требований к ответчику в обход порядка, установленного нормами законодательства о банкротстве.

При этом, довод истца о преюдициальности решения Реутовского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу N 2-7155/2019 для рассматриваемого спора отклоняется судом, как несостоятельный, поскольку в настоящем споре состав лиц не идентичен с составом лиц при рассмотрении спора о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

С учетом данных обстоятельств, суд полагает, что Фонд правомерно оформил право собственности на спорное нежилое помещение и, как собственник имущества, имел право совершать сделки по отчуждению такого имущества. Суд также учитывает, что материалы дела не содержат доказательств того, что на момент совершения сделки купли-продажи ответчик ФИО2 знал или должен был знать о наличии правопритязаний истца на спорное нежилое помещение, а следовательно, сделать вывод о его, ответчика, недобросовестности не представляется возможным.

По смыслу разъяснений, содержащихся в п. 38 Постановления ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГг. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества имелась отметка в соответствующем государственном органе, где учитывается подобное имущество, о судебном споре в отношении этого имущества.

С учетом отсутствия в ЕГРН сведений о правопритязаниях, о возражении в отношении зарегистрированного права на спорное помещение, не обращения истца при банкротстве застройщика, ответчик не имел возможности узнать о том, что имеются правопритязания со стороны истца.

При таких обстоятельствах, оценив все собранные по делу доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

На основании изложенного, оценивая достаточность и взаимную связь представленных сторонами доказательств в их совокупности, разрешая дело по представленным доказательствам, в пределах заявленных истцом требований и по указанным им основаниям, руководствуясь статьями 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

ФИО8 Вачагановича к Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан- участников долевого строительства Московской области», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области и ФИО5 роману Геннадьевичу о признании ничтожным договора купли-продажи нежилого помещения № РЕУТ16-КМ-4К от 22 августа 2023 г., об истребовании нежилого помещения из незаконного владения ФИО5, прекращении права ФИО5 на нежилое помещение, признании права на государственную регистрацию перехода права собственности ФИО4 на нежилое помещение - оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Реутовский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Корниенко М.В.

Мотивированное решение составлено 28 мая 2025г.

Судья: Корниенко М.В.