Дело № 2-1464/22

УИД 12RS0001-01-2022-001997-59

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Волжск 02 ноября 2022 года

Волжский городской суд Республики Марий Эл в составе судьи Тукмановой Л.И., при секретаре судебного заседания Шалаевой С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Акционерному обществу «Специализированный застройщик «Волжскпромстрой», ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности ничтожной сделки, аннулировании в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности, обязании передать в собственность квартиру, встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 к ФИО1, Акционерному обществу «Специализированный застройщик «Волжскпромстрой» о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Акционерному обществу «Специализированный застройщик «Волжскпромстрой» о признании недействительным договора № купли-продажи квартиры от 14 марта 2022 года, заключенного между АО «СЗ «Волжскпромстрой» и ИП ФИО2, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата АО «СЗ «Волжскпромстрой» квартиры, расположенной по адресу: РМЭ, <адрес>; обязании Управление Росреестра по РМЭ аннулировать запись о государственной регистрации права собственности ФИО2 № от 31.03.2022 года; обязании АО «СЗ «Волжскпромстрой» передать в собственность ФИО1 квартиру по адресу: РМЭ, <адрес>.

В обоснование требований указано, что она заключила договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: РМЭ, <адрес>, на условиях, предусмотренных договором о намерениях от 12.02.2021 года, с учетом дополнительного соглашения № от 16.04.2021 года, с указанием срока передачи квартиры до 31 марта 2022 года. предметом договора является <адрес>, расположенная на 1 этаже указанного многоквартирного дома, расположенного по адресу: РМЭ, <адрес>.

Строительство дома вел застройщик – АО «СЗ «Волжскпромстрой» - на основании разрешения на строительство №-RU№ от ДД.ММ.ГГГГ, выданным администрацией городского округа «Город Волжск» Республики Марий Эл.

Решением Волжского городского суда РМЭ от 11.11.2021 года по делу №2-1446/2021 требования ФИО1 о понуждении к заключению основного договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома удовлетворены. Суд обязал АО "СЗ «Волжскпромстрой» заключить с ФИО1 договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, на условиях, предусмотренных договором о намерениях от 12.02.201 года, с учетом дополнительного соглашения №1 от 16.04.2021 года.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РМЭ от 24.03.2022 года решение суда оставлено без изменения.

Кассационным определением Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 16.06.2022 года по делу №88-12632/2022 решение Волжского городского суда РМЭ от 11.11.2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда республики Марий Эл от 24 марта 2022 года оставлено без изменения.

ФИО3 направила в Управление Росреестра по РМЭ заявление о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве. 24 апреля 2022 года государственная регистрация была приостановлена в связи с направлением регистрирующим органом заявления в Волжский городской суд о разъяснении решения суда. Срок приостановления до 27.07.2022 года.

У АО «СЗ Волжскпромстрой» возникла обязанность передать ФИО1 после окончания строительства и в срок до 31 марта 2022 года квартиру, являющуюся предметом договора долевого участия в строительстве, заключенного между ними.

Строительство многоквартирного дома закончено АО «СЗ «Волжскпромстрой», 30 декабря 2021 года получено разрешение №-RU№ на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

На основании вышеуказанных решений у ответчика возникла обязанность передать ФИО1 в срок до 31 марта 2022 года квартиру по адресу: РМЭ, Волжск, <адрес>.

При рассмотрении в Верховном Суде РМЭ апелляционной жалобы АО «СЗ «Волжскпромстрой» на решение Волжского городского суда, ДД.ММ.ГГГГ АО «СЗ «Волжскпромстрой» заключило с ИП ФИО2 договор купли-продажи спорной квартиры, переход права собственности на которую был зарегистрирован на ФИО2 31 марта 2022 года.

Истец считает, что заключение договора купли продажи № от 14.03.2022 года с ИП ФИО2 свидетельствуют о недобросовестности ответчика, направлено на уклонение от исполнения решения суда, в связи с чем истцом заявлены вышеуказанные требования.

ФИО2 обратился в суд со встречным иском к ФИО1, АО «СЗ «Волжскпромстрой» указывая, что между АО «СЗ «Волжскпромстрой» и им был заключен договор купли-продажи № квартиры в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: РМЭ, <адрес>. Договор соответствует требованиям и прошел государственную регистрацию 31 марта 2022 года. Денежные средства продавцу не передавались, а были зачтены продавцом в счет погашения долга по договору подряда № от 26 апреля 2021 года на эту же сумму, таким образом, спорная квартира была полностью оплачена и после регистрации права перешла во владение добросовестного приобретателя. ФИО2 указывает, что он проявил разумную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась от него при совершении сделки, что имеются все признаки добросовестности приобретения спорной квартиры, в связи с чем просит суд признать его добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: РМЭ, <адрес>.

В судебное заседание истец (ответчик по встречному иску) ФИО1 не явилась, извещена судом надлежаще.

Представители истца (представители ответчика по встречному иску) ФИО4, ФИО5 исковые требования ФИО1 поддержали, просили удовлетворить в полном объеме.

Ответчик (истец по встречному иску) ИП ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен судом надлежаще.

Представитель ответчика ИП ФИО2 – адвокат Копылова Ю.Б. в судебное заседание не явилась, извещена судом надлежаще, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель ответчика АО «СЗ «Волжскпромстрой» - ФИО6 в судебном заседании в удовлетворении требований просил отказать, встречные исковые требования удовлетворить.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по РМЭ в судебное заседание не явился, извещены судом надлежаще, ранее ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствии их представителя.

В силу ч.3 ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом, согласно договора о намерениях от 12 февраля 2021 года АО «Специализированный застройщик «Волжскпромстрой» и ФИО1 заключили договор о том, что стороны обязуются в срок и на условиях настоящего договора заключить договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: РМЭ, <адрес>. Объектом долевого строительства по договору долевого участия в строительстве является квартира (жилое помещение), имеющая в соответствии с Проектной документацией следующие технические характеристики: количество жилых комнат в квартире – две – двухкомнатная квартира, расположена в первом подъезде на первом этаже. <адрес> квартиры (с учетом площади лоджии, с коэффициентом 0,5): 51,92 кв.м. <адрес>,6 кв.м., площадь кухни: 9,87 кв.м. Предварительный номер <адрес>. Стоимость 1 кв.м. общей площади квартиры (с учетом площади лоджии/балкона с коэффициентом 0,5) - 39000 руб. ФИО1 в доказательство исполнения настоящего договора перечисляет на расчетный счет стороны - 1 денежные средства в сумме 30000 руб. в течение пяти рабочих дней. При заключении договора долевого участия данная оплата включается в оплату цены договора. Сторона - 1 обязуется заключить со стороной - 2 договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: РМЭ, <адрес> срок до 30 апреля 2021 года.

Дополнительным соглашением № от 16 апреля 2021 года к договору о намерениях от 12 февраля 2021 года стороны пришли к соглашению о том, что сторона - 1 обязуется заключить со стороной - 2 договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: РМЭ, <адрес>, в срок до 31 июля 2021 года.

19 июля 2021 года ФИО1 направила ответчику предложение заключить договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: РМЭ, <адрес>, в соответствии с условиями, предусмотренными договором о намерениях от 12.02.2021 и дополнительным соглашением № от 16.04.2021.

В связи с незаключением договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: РМЭ, <адрес> со стороны АО «СЗ «Волжскпромстрой» решением Волжского городского суда РМЭ от 11 ноября 2021 года по делу № удовлетворено исковое заявление ФИО1 к АО «СЗ «Волжскпромстрой» о понуждении к заключению основного договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома; на АО «Специализированный застройщик «Волжскпромстрой» возложена обязанность заключить с ФИО1 договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: РМЭ, <адрес> на условиях, предусмотренных договором о намерениях от 12 февраля 2021 года с учетом дополнительного соглашения № от 16 апреля 2021 года с указанием в условиях договора долевого участия в строительстве не согласованные сторонами в договоре о намерениях от 12.02.2021 года сведения и условия, указанные в резолютивной части решения суда.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РМЭ от 24 марта 2022 года решение суда от 11 ноября 2021 года оставлено без изменения.

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора» разъяснено, что по результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 ГК РФ, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 ГК Р, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон. Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

С учетом приведенных разъяснений судом апелляционной инстанции в апелляционном определении от 24 марта 2022 года установлено, что договор между АО «СЗ «Волжскпромстрой» и ФИО1 считается заключенным с момента вступления решения суда в законную силу, что имеет преюдициальное значение и установлению не подлежит.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 16 июня 2022 года решение Волжского городского суда РМЭ от 11 ноября 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РМЭ от 24 марта 2022 года оставлены без изменения.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве) данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 4 данного Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Помимо заключения договора участия в долевом строительстве часть 2 статьи 1 Закона о долевом строительстве предусматривает и иные способы привлечения денежных средств граждан для строительства - путем выпуска жилищных сертификатов, а также посредством жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов.

Частью 2.1 этой же статьи Закона о долевом строительстве установлено, что сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 данной статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Из приведенных выше положений Закона следует, что сделка, совершенная юридическим лицом с целью привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома с последующим возникновением у этого гражданина права собственности на объект долевого строительства, хотя бы и совершенная с нарушением требований Закона о долевом строительстве, является действительной и подлежащей исполнению, пока она не оспорена гражданином.

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона о долевом строительстве, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого Закона.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что между АО «СЗ «Волжскпромстрой» и ФИО1 заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: РМЭ, <адрес>.

Обязательным условием сделки, как волевого правомерного юридического действия субъекта гражданских правоотношений, является направленность воли лица при совершении сделки на достижение определенного правового результата (правовой цели), влекущего установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей на основе избранной сторонами договорной формы.

Как следует из п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Из материалов дела следует, что 14 марта 2022 года между АО «СЗ «Волжскпромстрой» и индивидуальным предпринимателем ФИО2 заключен договор № купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: РМЭ, <адрес>.

В пункте 9 договора купли-продажи указано, что до подписания настоящего договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под запрещением (арестом) не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременена, свободна от любых имущественных прав третьих лиц.

Однако, решение Волжского городского суда РМЭ, которым суд обязал АО «СЗ «Волжскпромстрой» заключить с ФИО1 договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, в котором находится спорное жилое помещение, вынесено 11 ноября 2021 года, было обжаловано АО «СЗ «Волжскпромстрой» в апелляционном порядке в Верховный Суд РМЭ. В процессе нахождения апелляционной жалобы на рассмотрении, 14 марта 2022 года АО «СЗ «Волжскпромстрой» заключает с ИП ФИО2 договор № купли-продажи квартиры, которая находится в споре.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РМЭ от 24 марта 2022 года решение Волжского городского суда от 11 ноября 2021 года оставлено без изменения, апелляционное определение вступило в законную силу со дня его принятия и соответственно решение суда вступило в законную силу 24 марта 2022 года.

Тем не менее, АО «СЗ «Волжскпромстрой», зная о результатах рассмотрения спора по спорному жилому помещению, не обратился в Управление Росреестра с заявлением о прекращении регистрации права собственности за ФИО2

В связи с вышеизложенным договор № купли-продажи квартиры от 14 марта 2022 года, заключенный между АО «СЗ «Волжскпромстрой» и ФИО2, является недействительным.

В соответствии со ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

В силу п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пункту 5 ст.10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22, собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении (п. 32).

В соответствии со ст.302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель) (п. 37).

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (п. 38).

Из приведенных правовых норм и акта их толкования следует, что в отношении возможности истребования имущества из незаконного владения лица, к которому это имущество перешло на основании сделки, юридически значимыми и подлежащими судебной оценке обстоятельствами являются наличие либо отсутствие воли собственника на выбытие имущества из его владения, возмездность или безвозмездность сделок по отчуждению спорного имущества, а также соответствие либо несоответствие поведения приобретателя имущества требованиям добросовестности.

При этом бремя доказывания факта выбытия имущества из владения собственника помимо его воли, а в случае недоказанности этого факта - бремя доказывания недобросовестности приобретателя возлагается на самого собственника (собственников).

Также при рассмотрении споров, связанных с истребованием недвижимого имущества из незаконного владения, необходимо учитывать правовую позицию Конституционного Суда РФ, согласно которой приобретатель недвижимого имущества в контексте пункта 1 ст.302 ГК РФ в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является добросовестным приобретателем применительно к имуществу, право на которое в установленном законом порядке зарегистрировано за отчуждателем, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что этот приобретатель знал об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом либо, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявил должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых мог узнать об отсутствии у последнего такого права (постановление Конституционного Суда РФ от 22 июня 2017 года N 16-П).

Каких-либо обоснованных доводов о добросовестности приобретателя спорного имущества, получившего его по возмездной сделке купли-продажи, по настоящему делу не приведено.

При таких обстоятельствах ввиду того, что факт добросовестности приобретателя жилого помещения по настоящему делу не установлен, имеются основания для применения положений ст.ст. 10 и 168 ГК РФ к заключенной им сделке купли-продажи имущества с продавцом, чье право собственности было зарегистрировано в установленном законом порядке.

В настоящее время право собственности на квартиру по адресу: <адрес> Эл, <адрес>, зарегистрировано за ФИО2, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 31.03.2022.

Согласно ч.3. ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Признав договор № купли-продажи квартиры от 14 марта 2022 года, заключенный между АО «СЗ «Волжскпромстрой» и ФИО2, недействительным, суд считает возможным на основании ч.3. ст.196 ГПК РФ выйти за пределы заявленных требований и прекратить право собственности за ФИО2 на объект недвижимости – квартиру, расположенную по адресу: <адрес> Эл, <адрес>.

На основании вышеизложенного исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению в полном объеме, встречные исковые требования ФИО2 удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к Акционерному обществу «Специализированный застройщик «Волжскпромстрой», ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности ничтожной сделки, аннулировании в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности, обязании передать в собственность квартиру, - удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи № от 14 марта 2022 года, заключенный между АО «СЗ Волжскпромстрой» и ИП ФИО2, применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата АО «Специализированный застройщик «Волжскпромстрой» квартиры, расположенной по адресу: РМЭ, <адрес>.

Прекратить право собственности ФИО2 на объект недвижимости – квартиру, расположенную по адресу: <адрес> Эл, <адрес>.

Решение является основанием для аннулирования Управлением Росреестра по Республике Марий Эл записи о государственной регистрации права собственности ФИО2 № от 31.03.2022.

Обязать АО «Специализированный застройщик «Волжскпромстрой» передать в собственность ФИО1 квартиру, расположенную по адресу: <адрес> Эл, <адрес>.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО2 к ФИО1, АО «Специализированный застройщик «Волжскпромстрой» о признании добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: <адрес> Эл, <адрес>, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Марий Эл через Волжский городской суд Республики Марий Эл в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья Л.И.Тукманова

В окончательной форме решение принято 10 ноября 2022 года.

Решение25.11.2022