Дело № 2-35/2023

УИД 23RS0043-01-2022-001538-02

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Приморско-Ахтарск 09 января 2023 года

Приморско-Ахтарский районный суд Краснодарского края в составе: председательствующего - судьи Нестерова Д.И.

при секретаре Яшкиной З.И.,

с участием:

представителя администрации муниципального образования Приморско-Ахтарский район ФИО3, действующего на основании доверенности,

ответчика ФИО4,

представителя ответчика ФИО4 - ФИО5, действующей на основании заявления о допуске представителя,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования Приморско-Ахтарский район к ФИО4 о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования Приморско-Ахтарский район обратилась в Приморско-Ахтарский районный суд Краснодарского края с иском к ФИО4 о расторжении договора аренды земельного участка, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования Приморско-Ахтарский район и ФИО1 (в исковом заявлении ошибочно указано «ФИО2», что пояснил представитель истца в судебном заседании и подтверждается договором) был заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 1 465 кв.м, с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности по договору аренды перешли к ФИО4 Согласно договору аренды, договор действует до ДД.ММ.ГГГГ. По условиям договора аренды, арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями и целями его предоставления. Администрацией муниципального образования Приморско-Ахтарский район проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, о чем составлен акт визуальной фиксации использования земельного участка. На участке отсутствуют свидетельства, подтверждающие использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования (для индивидуального жилищного строительства), а именно отсутствуют объекты капитального строительства, предусмотренные видом разрешенного использования земельного участка, в частности жилой дом, и не осуществляется строительство, в том числе отсутствуют свидетельства, подтверждающие факт начала строительства (проведение земляных работ, возведение фундамента, наличие каких-либо строительных материалов, строительного оборудования, подведение к участку коммуникаций и т.д.).

В этой связи истец просит расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.

Представитель истца - администрации муниципального образования Приморско-Ахтарский район ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковое заявление поддержал в полном объеме, просил его удовлетворить.

Ответчик ФИО4 и ее представитель ФИО5, действующая на основании заявления о допуске представителя, в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований.

Выслушав истца, ответчика и его представителя, изучив исковые требования, исследовав письменные доказательства, оценив их в совокупности и определив, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены в ходе судебного разбирательства, суд приходит к выводу о том, что исковые требования администрации муниципального образования Приморско-Ахтарский район не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Положениями статьи первой Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования Приморско-Ахтарский район и ФИО1 был заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 1 465 кв.м, с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», расположенного по адресу: <адрес>.

Права и обязанности по договору аренды ДД.ММ.ГГГГ перешли к ФИО4

Согласно условиям договора аренды, он действует до ДД.ММ.ГГГГ.

По условиям договора аренды, арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями и целями его предоставления.

Администрацией муниципального образования Приморско-Ахтарский район ДД.ММ.ГГГГ проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, о чем составлен акт проведения контрольного мероприятия без взаимодействия с контролируемыми лицами №.

В результате проводимого контрольного мероприятия было зафиксировано, что на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1 465 кв.м, расположенном по адресу: <адрес>, отсутствуют объекты капитального строительства, предусмотренные видом разрешенного использования земельного участка, в частности, жилой дом; земельный участок свободен и не занят какими-либо иными объектами вспомогательного использования (например, летней кухней, гаражом, сараями, навесами и т.д.), не благоустроен.

В адрес ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ была направлена претензия с предложением в добровольном порядке устранить нарушения условий договора аренды, а именно в течение месяца начать использовать земельный участок в соответствии с условиями и целями его предоставления; претензия была оставлена без ответа.

Как установлено судом, в претензии, направленной ответчику ДД.ММ.ГГГГ и не полученной ею в месячный срок в связи со сменой адреса проживания, о чем действительно не был уведомлен арендодатель, не указано, с какой даты следует отсчитывать месячный срок для исполнения требований данной претензии и начала освоения земельного участка согласно его целевому назначению, не учтен срок доставления почтового отправления в <адрес> края, где расположен прежний адрес проживания ответчика, указанный в договоре, который может составлять более недели, с учетом срока хранения почтового отправления в почтовом отделении.

В судебном заседании представитель истца со ссылкой на ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ настаивал на том, что месячный срок для начала освоения земельного участка следует отсчитывать со дня направления претензии ответчику, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ, соответственно, срок для начала возведения (строительства) ответчиком объекта ИЖС на арендуемом земельном участке истек ДД.ММ.ГГГГ.

Однако п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ гласит, что заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю, а не со дня направления претензии.

При этом договором аренды предусмотрена обязанность арендатора уведомлять арендодателя о смене своего юридического адреса, однако ответчик является физическим лицом, юридического адреса не имеет.

В настоящее время между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому истец уведомлен о новом адресе регистрации и проживания арендатора – ответчика ФИО4

Администрацией муниципального образования Приморско-Ахтарский район ДД.ММ.ГГГГ был проведен повторный осмотр земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, о чем составлен акт визуальной фиксации использования земельного участка №. Согласно акту, на момент осмотра в границах рассматриваемого земельного участка объекты капитального строительства, объекты незавершенные строительством, сооружения, а также водные объекты отсутствуют. Также земельный участок свободен и не занят какими-либо иными объектами вспомогательного использования (например, летней кухней, гаражом, сараями, навесами и т.д.), не благоустроен. На участке отсутствуют свидетельства, подтверждающие использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования (для индивидуального жилищного строительства), а именно отсутствуют объекты капитального строительства, предусмотренные видом разрешенного использования земельного участка, в частности жилой дом, и не осуществляется строительство, в том числе отсутствуют свидетельства, подтверждающие факт начала строительства (проведение земляных работ, возведение фундамента, наличие каких-либо строительных материалов, строительного оборудования, подведение к участку коммуникаций и т.д.). Земельный участок не огорожен, имеет свободный доступ, покрыт травянистой растительностью.

Согласно акту обследования от ДД.ММ.ГГГГ, на участке осуществляется строительство, проведены земляные работы для возведения фундамента, размещены стройматериалы.

Как установлено судом в судебном заседании, по заказу и силами ответчика ФИО4 с августа 2022 года и по настоящее время осуществляется строительство на спорном земельном участке, а именно: был подготовлен котлован под фундамент, что отражено в представленном в дело акте обследования от ДД.ММ.ГГГГ, составленном сотрудниками администрации на основании определения суда; впоследствии силами ответчика был залит армированный фундамент, на арендуемый участок завезены строительные материалы; ответчиком представлены товарные чеки от ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ на общую сумму <данные изъяты> руб. (<данные изъяты>), подтверждающие приобретение ответчиком бетона, сетки, профнастила, профильных труб, арматуры, просечки; также ответчик получила технические условия, подала в администрацию уведомление о планируемом строительстве.

Строительство иных объектов, в целях которого в названный период могли быть приобретены вышеуказанные строительные материалы, ответчиком не ведется, связанной со строительством предпринимательской деятельностью ответчик не занимается; данные доводы стороны ответчика материалами дела не опровергаются и представителем истца в судебном заседании не оспаривались.

В силу положений пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно подпунктам 1, 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 указанного Кодекса).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 указанного Кодекса).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Разъяснения по вопросам судебной практики применения законов и иных нормативных правовых актов арбитражными судами, данные Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ, сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом Верховного Суда РФ (часть 1 статьи 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 № 8-ФКЗ).

В соответствии с пунктом 3.2.4 договора аренды от <данные изъяты> № договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя, в том числе, в случае неиспользования участка (его части) в течение трех лет либо использования земельного участка не по целевому назначению и с нарушением установленного вида разрешенного использования.

Арендодатель в течение трех лет с даты заключения договора за его расторжением в суд не обращался, доказательств использования земельного участка не по целевому назначению либо с нарушением установленного вида разрешенного использования не представил, при этом права и обязанности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № перешли к ФИО4 только ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды действует до ДД.ММ.ГГГГ.

Как пояснили ответчик и ее представитель в судебном заседании, ФИО4 ранее неоднократно обращалась в администрацию, являлась на прием к ее должностным лицам в официальные дни приема граждан за разъяснениями относительно возможности осваивать участок и приступить к строительству объекта ИЖС на арендуемом ею земельном участке согласно условиям договора, однако получала устные разъяснения о невозможности такого строительства и отказы в выдаче разрешения на строительство со ссылками на различные обстоятельства, такие как нахождение земельного участка в зоне подтопления (что опровергается представленными в дело сведениями ИСОГД и действующим видом разрешенного использования участка – для ИЖС) и рекомендованный вид строительства в данной зоне гостиничных объектов, что также не согласуется с указанным действующим основным видом разрешенного использования спорного участка.

Как следует из ответа заместителя главы муниципального образования Приморско-Ахтарский район от ДД.ММ.ГГГГ № о рассмотрении уведомления о планируемом строительстве, учитывая расположение планируемого объекта индивидуального жилищного строительства, расположенного на земельном участке, который находится в зоне с особыми условиями использования территории, водоохранная зона, зона природных объектов, часть водоохранной зоны Азовского моря с реестровым номером 23:00-6.278, рассматриваемая территория не предусматривает размещение жилого дома. На основании вышеизложенного, администрация муниципального образования Приморско-Ахтарский район возвратила заявителю уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома и прилагаемые к нему документы без рассмотрения.

Как следует из ответа руководителя департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ №, земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> расположен вне границ зон затопления, подтопления, в связи с этим информация об уровне подтопления отсутствует.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как установлено решением Приморско-Ахтарского районного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по административному делу <данные изъяты> по административному исковому заявлению ФИО4 к администрации муниципального образования Приморско-Ахтарский район о признании незаконным нормативно-правового акта, вступившему в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, с целью строительства жилого дома ФИО4 обратилась в администрацию МО Приморско-Ахтарский район с уведомлением о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилого строительства или садового дома от ДД.ММ.ГГГГ, предусмотренное ч. 1, п. 2-4 ч. 3 ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ. Ответ на поданное уведомление о планируемом строительстве ФИО4 получила ДД.ММ.ГГГГ, тогда как срок на возврат уведомления, установленный законом, истек. Таким образом, в настоящее время уведомление о планируемом строительстве жилого дома по адресу: <адрес>, считается согласованным, и ФИО4 имеет право приступить к строительству, поскольку ответ администрации муниципального образования Приморско-Ахтарский район № от ДД.ММ.ГГГГ направлен по истечении 7 рабочих дней, отведенных законом для рассмотрения подобных обращений; строительство ФИО4 объекта ИЖС на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> считается согласованным уполномоченным органом местного самоуправления на основании ч. 13 ст. 51.1 ГрК РФ ввиду ненаправления ей в установленные частью 7 или пунктом 3 части 8 ст. 51.1 ГрК РФ уполномоченным органом уведомления о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта ИЖС установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке.

В своих возражениях на административное исковое заявление ФИО4 по административному делу № <данные изъяты>, копия которого вместе с копией решения суда по административному делу приобщена к материалам настоящего гражданского дела, представитель администрации МО Приморско-Ахтарский район ФИО3 также ссылался на то, что право ФИО4 на строительство жилого дома на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 1 465 кв.м, с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», по адресу: <адрес>, является действующим в силу прямого указания закона.

В этой связи представитель ответчика в судебном заседании обратила внимание представителя ответчика и суда на признаки злоупотребления правом со стороны администрации, которая с 2020 года не выдавала ответчику разрешение на строительство по различным надуманным основаниям, не выдавала разрешение на строительство и не согласовывала в установленный законом срок уведомление о планируемом строительстве на спорном земельном участке, в рамках рассмотрения административного дела № <данные изъяты> признала право ФИО4 на строительство жилого дома на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> в силу закона, однако обратилась в суд с настоящим иском о расторжении договора аренды, мотивируя его неосвоением арендуемого земельного участка со стороны ответчика в месячный срок со дня направления претензии в нарушение договора аренды и требований земельного законодательства.

Согласно взаимосвязанным положениям пункта 2 статьи 45, пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, в трехлетний период, в ходе которого земельный участок должен быть использован в целях строительства, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенных положений разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса РФ следует, что понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Приведенные правовые позиции подтверждаются сложившейся судебной практикой по аналогичным делам (определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ № и др.).

В договоре аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № не предусмотрены конкретные сроки освоения переданного в аренду земельного участка, а сам договор аренды заключен на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, осуществление комплекса мероприятий, установленных требованиями Градостроительного кодекса РФ в целях получения разрешения на строительство, свидетельствует о соблюдении ответчиком требований статьи 42 Земельного кодекса РФ и добросовестности арендатора.

Соответственно, со стороны ответчика по спорному договору не допущено существенных нарушений в части неиспользования участка по целевому назначению.

Кроме того, ответчиком в дело представлены фотоматериалы, опровергающие доводы истца, в том числе о наличии на земельном участке сорной растительности, а также об отсутствии сооружений, так как на спорном земельном участке имеется капитальный армированный фундамент, размещены строительные материалы и инструменты, рабочими ведется строительство.

Судом достоверно установлено, что арендуемый земельный участок стал активно осваиваться ответчиком с начала августа 2022 года – с того момента, когда ею в почтовом отделении была на руки получена претензия от ДД.ММ.ГГГГ, в которой не указано, с какого момента отсчитывается месячный срок, отведенный арендатору для того, чтобы приступить к освоению земельного участка согласно условиям договора.

Более того, представитель администрации муниципального образования Приморско-Ахтарский район в судебном заседании пояснил, что ответчику для выполнения требования претензии было достаточно направить арендодателю письменный ответ на претензию, в котором согласиться выполнить изложенное в ней требование, однако ответчик фактически своими активными действиями осваивает земельный участок в течение срока действия договора аренды и приступила к такому освоению непосредственно после получения претензии от истца, затратив на это существенные денежные средства, что подтверждается представленными товарными и кассовыми чеками.

Довод представителя ответчика о том, что площадь застройки здания исходя из размеров фундамента визуально не соответствует площади застройки, указанной в уведомлении о строительстве, не может быть принят судом в качестве основания для удовлетворения иска, поскольку названные обстоятельства не являются предметом данного спора, притом что ответчик и ее представитель суду пояснили, что площадь застройки была скорректирована с учетом фактически возникших обстоятельств и существующих требований, при этом не нарушает требования Правил землепользования и застройки к минимальной площади застройки земельного участка для ИЖС на территории муниципального образования Приморско-Ахтарский район, не пересекает красные линии и границы земельного участка, а все необходимые отступы соблюдены.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что исковые требования администрации муниципального образования Приморско-Ахтарский район не подлежат удовлетворению, поскольку судом установлено, что в настоящее время ответчик согласно условиям договора аренды активно использует и осваивает спорный земельный участок в соответствии с условиями и целями его предоставления, без существенных нарушений договора аренды, которые в силу закона могут повлечь его расторжение в судебном порядке.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования Приморско-Ахтарский район к ФИО4 о расторжении договора аренды земельного участка отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Приморско-Ахтарский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 16 января 2023 года

Судья Приморско-Ахтарского

районного суда Д.И. Нестеров