Дело № 2-3405/2023
УИД 45RS0026-01-2023-000344-71
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Курганский городской суд Курганской области в составе
председательствующего судьи Бабкиной Л.В.,
при ведении протокола помощником судьи Царевой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Кургане 8 июня 2023 г. гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, встречному иску ФИО2 к ФИО1 о возложении обязанности,
установил:
ФИО1 обратился суд с иском (с учетом его изменения) к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи. В обоснование исковых требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО3 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи <адрес> кадастровым номером №, находящейся по адресу: <адрес>. В соответствии с данным договором продавец 1 и продавец 2 обязуются передать в собственность покупателю, а покупатель - принять и оплатить жилое помещение. Согласно пункту 3.1 покупатель уплачивает цену квартиры продавцам в следующем порядке: денежные средства в сумме, указанной в пункте 2.1 договора, в день подписания настоящего договора будут размещены на счете в ПАО Сбербанк России до регистрации перехода права собственности на квартиру от продавцов к покупателю, а после перехода права собственности - на расчетный счет продавцов. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был составлен передаточный акт квартиры, согласно которому продавцы передали, а покупатель принял двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ произведена регистрация права собственности, однако денежные средства от ответчика истцу не поступили. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика был направлен ответ на письмо от ДД.ММ.ГГГГ с просьбой о проведении расчета и перечислении денежных средства на счет истца, указанный в договоре. Ответ ответчиком получен, денежные средства не поступили. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика была направлена претензия, которая оставлена без удовлетворения. После обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением, ДД.ММ.ГГГГ в ходе судебного заседания стало известно, что ответчиком перечислены денежные средства в счет расчета по договору, только спустя 11 месяцев после государственной регистрации перехода права собственности на ответчика. Отсутствие оплаты за проданную часть квартиры в течение около 11 месяцев не позволило использовать денежные средства в планируемых целях, тем самым истец был лишен того, на что рассчитывал при заключении договора. Считает, что ответчик сознательно длительное время нарушал свои обязательства, предусмотренные договором, извлекая материальную выгоду из использования денежными средствами, предназначенными для расчета с ФИО7 Просит суд расторгнуть договор купли-продажи <адрес> кадастровым №, находящейся по адресу: <адрес>, в части продажи 1/2 долю квартиры, принадлежащей ФИО1; прекратить зарегистрированное право ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на <адрес> кадастровым номером № находящейся по адресу: <адрес>; зарегистрировать право собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на 1/2 доли <адрес> кадастровым номером №, находящейся по адресу: <адрес>; зарегистрировать право собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на 1/2 доли <адрес> кадастровым номером №, находящейся по адресу: <адрес>.
Не согласившись с иском, ФИО2 обратился в суд со встречными исковыми требованиями к ФИО1 о возложении обязанности оплатить задолженность перед <данные изъяты> по коммунальным услугам (квартплате) за период с января 2021 г. по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 24511 руб. 81 коп. В обоснование встречных исковых требований указал, что он, являясь собственником 1/2 доли <адрес> в <адрес> на основании свидетельства о праве на наследство от ДД.ММ.ГГГГ и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ заключили договор купли-продажи вышеуказанной квартиры. Сторонами были согласованы условия договора, подписан как договор, так и передаточный акт к нему, переданы ключи от квартиры. Денежные средства были приготовлены для передачи продавцам и находились на отдельных банковских счетах (ЭСК РОУ) - для продавца 1 и для продавца 2. Покупатель ФИО2, являясь добросовестным приобретателем, проявил должную осмотрительность при заключении договора купли-продажи в соответствии с требованиями статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации. Стоимость квартиры определена по соглашению сторон, соответствует рыночной стоимости данного объекта недвижимости на данную дату. В соответствии с пунктом 5.4 договора купли-продажи продавец 1 и продавец 2 обязуются оплатить коммунальные услуги за квартиру за период - до дня регистрации перехода права собственности на покупателя. Согласно представленному расчету задолженность на дату регистрации права собственности покупателем - на ДД.ММ.ГГГГ составляла 50879 руб. 94 коп. Продавец 2 - ФИО3 свое обязательство по оплате коммунальных услуг исполнила, в связи, с чем задолженность продавца 1 за период нахождения жилого помещения в его собственности на ДД.ММ.ГГГГ составляет 24511 руб. 81 коп. ФИО2 предпринимались меры для установления контакта с продавцом 1, осуществления расчета с ним - было направлено письмо (ответ на претензию) в адрес истца от ДД.ММ.ГГГГ для согласования, как с продавцом 1, этого вопроса, а именно - способа передачи денежных средств в размере, указанном в пункте 3.2 договора купли-продажи и предложением погасить задолженность по квартплате за период с января 2021 г. по апрель 2022 г., ответ на данные предложения не последовал. Просит обязать ФИО1 оплатить задолженность перед <данные изъяты> по коммунальным услугам (кварплате) за период с января 2021 г. по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 24511 руб. 81 коп.
В судебном заседании истец ФИО1, представитель истца по доверенности ФИО4, на удовлетворении измененных исковых требований настаивали, с встречными исковыми требованиями не согласились. Считали, что ответчиком нарушены обязательства по договору купли-продажи. С апреля 2022 г. по март 2023 г. фактически в течение года оплаты по договору купли-продажи не поступило, несмотря на то, что в адрес ответчика направлялся ответ с подтверждением реквизитов, направлялась претензия, исковое заявление. Только в рамках рассмотрения искового заявления ответчик исполнил обязательства. На сегодняшний момент истец готов полученные денежные средства вернуть, они находятся на его расчётном счете. На сегодняшний день истец был зарегистрирован в доме, принадлежащем его бывшей жене, сейчас он снят с регистрационного учета, иного жилья у него нет, поэтому просит расторгнуть договор купли-продажи и признать за ним право собственности на 1/2 доли данной квартиры, где в дальнейшем он планирует проживать и зарегистрироваться.
В судебном заседании ответчик ФИО2, представитель ответчика по ордеру ФИО5 выразили несогласие с исковыми требованиями, на встречном исковом заявлении настаивали. Дополнительно пояснили, что ответчик, а не истец предпринмал меры для установления контакта с продавцом. После получения выписки из Росреестра, 16 мая 2022 г. было направлено письмо в адрес истца для решении вопроса о способе передачи денежных средств, указанных в пункте 3.2 договора и предлагалось погасить долг по ЖКХ. Срок продлялся более чем на год неправомерными действиями истца. Он гарантировал отсутствие других претендентов на наследство. Квартира должна быть свободна от любых обременений, о чем было написано в договоре в пункте 6.2.
Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом.
Заслушав пояснения явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец 1), ФИО3 (продавец 2) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи <адрес> кадастровым №, находящейся по адресу: <адрес>.
В соответствии с договором купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ продавец 1 и продавец 2 обязуются передать в собственность покупателю, а покупатель - принять и оплатить жилое помещение: двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, обладающую следующими характеристиками: кадастровый номер – № общая площадь – <данные изъяты> кв.м., количество комнат – 2, расположение – на 3 этаже жилого многоквартирного дома по адресу: <адрес>.
Цена квартиры составляет 2800000 руб. (пункт 2.1 договора).
Согласно пункту 3.1 покупатель уплачивает цену квартиры продавцу 1 и продавцу 2 в следующем порядке: денежные средства в сумме, указанной в пункте 2.1 договора, в день подписания настоящего договора будут размещены на счете в ПАО Сбербанк России до регистрации перехода права собственности на квартиру от продавца 1 и продавца 2 к покупателю.
После предъявления в банк выписки из ЕГРН, в которой указано, что право собственности на квартиру принадлежит покупателю, денежные средства переводятся:
- 1450000 руб. на расчетный счет № в ПАО Сбербанк продавца 1,
- 1350000 руб. на расчетный счет № в ПАО Сбербанк продавца 2.
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был составлен передаточный акт квартиры, согласно которого продавец 1 и продавец 2 передали, а покупатель принял двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
В силу статей 420, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Пунктом 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
В силу пунктов 1, 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Положениями пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» установлено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30, § 7 «Продажа недвижимости», статьи 549 - 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.
Возврат переданного покупателю имущества может быть произведен в связи с расторжением договора купли-продажи только в связи с полной неоплатой.
Из содержащегося в пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.
Вместе с тем, таких доказательств истцом в материалы дела не представлено.
Кроме того, во исполнении условий пункта 3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ для проведения расчетов по договору открыл аккредитив и разместил на нем денежные средства в размере 1450000 руб. получателем по которому, указан ФИО1 при предоставлении нотариально удостоверенной копии договора купли-продажи с отметкой о государственной регистрации права собственности ФИО2 и оригинал выписки из ЕГРН где правообладателем указан ФИО2, что подтверждается заявлением на открытие аккредитива, договором аккредитива № от ДД.ММ.ГГГГ, мемориальным ордером № от ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ стороны обратились в Управление Росреестра по <адрес> для государственной регистрации прав на недвижимое имущество – <адрес> по адресу: <адрес>.
Однако, ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация прав на спорную квартиру приостановлена по заявлению ФИО1, в связи с обращением в суд ФИО8 с заявлением об установлении факта принятия наследства по закону, о признании свидетельства о праве на наследство недействительными, о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.
Тогда как, в соответствии с пунктом 6.1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продавец 1 и продавец 2 заверяет и гарантирует покупателю, что квартира свободна от любых обременений в пользу любых третьих лиц, под залогом, в споре, под арестом или запрещением не состоит, а также продавец 1 и продавец 2 не заключал с какими-либо третьими лицами договоров купли-продажи и иных подобных сделок в отношении квартиры.
Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что продавец 1 и продавец 2 заверяет и гарантирует покупателю, что отсутствуют иные лица, которые могут претендовать по получение квартиры в наследство ФИО6, а если такие появятся, будут самостоятельно компенсировать им убытки или иным образом восстанавливать их права.
Решением Курганского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Курганского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования ФИО8 к ФИО1, ФИО3 об установлении факта принятия наследства по закону, о признании свидетельства о праве на наследство недействительными, о признании договора купли-продажи квартиры недействительными, оставлены без удовлетворения.
Указанным судебным актом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ умерла ФИО6, которая проживала и была зарегистрирована одна в двухкомнатной квартире, общей площадью 56,8 кв.м по адресу: <адрес>
ФИО6 на основании договора долевого строительства многоквартирного жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительных соглашений № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, принадлежала на праве собственности вышеуказанная квартира, дата регистрации – ДД.ММ.ГГГГ, регистрационный номер в ЕГРН - №
Нотариусом нотариального округа города Кургана ФИО9 заведено наследственное дело №, в рамках которого поступили заявления о принятии наследства после смерти тети - ФИО6 от племянников: ФИО3, ФИО1, которым нотариусом выданы свидетельства о праве на наследство по закону в 1/2 доле каждому, соответственно; наследство, на которое выданы свидетельства, состоит из: квартиры, находящаяся по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м; денежных вкладов, хранящихся в подразделениях ПАО Сбербанк Уральский банк на счетах с причитающимися процентами.
Также имеются еще наследники этой же очереди - два племянника: истец - ФИО8 и третье лицо - ФИО10, которые в установленные законом 6-месячный срок не обратились к нотариусу с заявлениями о принятии наследства после смерти тети ФИО6
ФИО8, ФИО1 и ФИО10 являются родными братьями по линии их матери ФИО11, ДД.ММ.ГГГГ г.р., умершей ДД.ММ.ГГГГ г.р., и приходящейся наследодателю - ФИО6 родной сестрой.
Таким образом, истец ФИО1 до заключения договора купли-продажи с ФИО2 знал о наличии иных наследников, а именно родных братьев, однако покупателя об этом до заключения договора купли-продажи не информировал, ДД.ММ.ГГГГ подписал договор, передал документы в Управление Росреестра по Курганской области, а уже ДД.ММ.ГГГГ по своему заявлению приостановил государственную регистрацию перехода права собственности.
В связи с приостановлением государственной регистрации и рассмотрением дела в суде, ФИО2 расторг договор аккредитива и снял денежные средства, которые предназначались для оплаты по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ
Определением Курганского городского суда Курганской области от ДД.ММ.ГГГГ заявление ФИО2 удовлетворено, отменены обеспечительные меры, принятые определением судьи Курганского городского суда Курганской области от ДД.ММ.ГГГГ в виде запрета регистрационных действий по переходу права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес> по договору купли-продажи между ФИО1, ФИО3 и ФИО2 Определение суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена государственная регистрация права собственности ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
Согласно представленной в материалы дела расписке от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО12 во исполнение договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ получила от ФИО2 в счет оплаты за 1/2 доли проданной ему квартиры, расположенную по адресу: <адрес>, денежную сумму в размере 1350000 руб., каких-либо претензий к покупателю квартиры она не имеет.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направил в адрес ФИО1 письмо для согласования, как с продавцом 1, вопроса, а именно - способа передачи денежных средств в размере, указанном в пункте 3.2 договора купли-продажи и предложением погасить задолженность по квартплате за период с января 2021 г. по апрель 2022 г.
ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ направил в адрес ФИО2 ответ на письмо от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указал, что порядок расчетов прописан в пункте 3 договора, кроме того сообщить время передачи ему имущества, оговоренного при передаче квартиры.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился с письменной претензией к ФИО2, в которой просил расторгнуть договор купли-продажи <адрес> кадастровым номером № находящейся по адресу: <адрес>, в части 1/2 квартиры, принадлежащей ФИО1, в связи с отсутствием оплаты за проданную часть квартиры в течение более 6 месяцев после регистрации права собственности ДД.ММ.ГГГГ
Обращаясь в суд с настоящим иском ФИО1, ссылаясь на отсутствие оплаты по договору, просил расторгнуть договор купли-продажи спорной квартиры, прекратить зарегистрированное право ФИО2 на квартиру, зарегистрировать право собственности ФИО2 и ФИО1 по 1/2 доли <адрес> кадастровым №, находящейся по адресу: <адрес>.
В ходе рассмотрения дела, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 на расчетный счет ФИО1 были перечислены денежные средства в размере 1450000 руб., что подтверждается квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ
Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Учитывая изложенные обстоятельства, принимая во внимание поведение сторон, ФИО2, исполнившего условия договора, открыв аккредитив, перечислив на него денежные средства для расчета с продавцом, своевременную передачу денежных средств по договору после государственной регистрации перехода права собственности продавцу ФИО3, намерение передать денежные средства второму продавцу ФИО1, перечисление денежных средств на расчетный счет ФИО1 после судебного заседания, в котором он уточнил у представителя истца об актуальности счета указанного в пункте 3 договора купли-продажи, а также поведение истца ФИО1, выразившееся в нарушении пунктов 6.1, 6.2 договора по не указанию иных наследников в том числе родного брата истца – ФИО8, приостановление государственной регистрации спустя 3 дня после заключения договора купли-продажи, а также учитывая, что денежные средства ФИО1 перечислены ФИО2 на указанный им расчетный счет, суд не усматривает оснований для расторжения договора купли-продажи.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
Разрешая требования встречного иска, о возложении на ФИО1 обязанности по оплате задолженности по коммунальным платежам, суд не находит оснований для его удовлетворения, поскольку ФИО2 не является лицом, имеющим право действовать от имени и в интересах юридического лица ТСЖ «Зорге, 5», доказательств наличия таких полномочий в материалы дела не представлены.
С учетом изложенного суд отказывает ФИО2 в удовлетворении встречных исковых требований к ФИО1
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 о возложении обязанности отказать.
Решение может быть обжаловано в Курганский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Курганский городской суд Курганской области.
С мотивированным решением стороны могут ознакомиться 15 июня 2023 г.
Судья Бабкина Л.В.
Мотивированное решение изготовлено 23 июня 2023 г.